Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, on est actuellement à Budapest, je suis avec Dimitri Bougeard, avocat fiscaliste spécialisé sur les différents statuts sur l’immobilier mais aussi investisseurs à titre personnel. Je vais te laisser te présenter Dimitri, pour qu’ils sachent ce que tu fais, ton parcours, d’où tu viens et aujourd’hui où est ce que tu en es.

Avocat fiscaliste Dimitri Bougeard

Merci Théo, je suis Dimitri Bougeard avocat au barreau de Paris depuis 1995, je suis titulaire d’un DESS de droit bancaire et financier, d’un magistère de droit des activités économiques et investisseurs immobiliers depuis 2001. Donc j’ai acheté mon premier appartement en 2001 et j’ai créé ma première société civile immobilière d’ailleurs en 2001 à l’occasion de l’achat de cet appartement. Je me suis plus particulièrement concentré sur le droit immobilier depuis maintenant à peu près une quinzaine d’années et sur la fiscalité immobilière pour des raisons évidentes, je suis investisseurs immobiliers et je me suis rendu compte que la maîtrise de la fiscalité était indispensable dès lors qu’on voulait investir sérieusement dans l’immobilier. 

Voilà et ce que j’ai remarqué d’ailleurs sur cette chaîne Youtube c’est que vous êtes énormément à me poser des questions sur la fiscalité, n’étant pas avocat fiscaliste, n’étant pas non plus un investisseur en France vu que j’investi la totalité de mon patrimoine à l’étranger, donc du coup, ce que j’ai proposé c’est à Dimitri devenir intervenir pour nous présenter les différents statuts et aussi les différents objectifs que peuvent avoir les investisseurs immobiliers. Je sais que vous êtes énormément avoir l’objectif de vivre de vos revenus locatifs le plus rapidement possible et donc ce qu’on va faire ensemble c’est qu’on va essayer de balayer les différents statuts qui existent et voir celui qui est peut-être le plus optimisée si dans votre cas vous souhaitez vivre rapidement de l’immobilier. 

Alors avant toute chose Dimitri, ce que je reçois énormément comme type de questions, c’est pas vraiment une question c’est plutôt un frein psychologique que se disent les personnes c’est, voilà, je vais investir dans l’immobilier ou alors je le fais pas parce que je pense que les impôts vont tout me prendre. Alors est ce qu’aujourd’hui on peut encore avoir des investissements immobiliers rentables, même en payant des impôts, est-ce que c’est possible ?

– Oui c’est possible, et ce que je dis l’ordinaire à ceux qui ont peur de payer trop d’impôts, c’est que si vous ne voulez pas payer d’impôts et bien tout simplement ne faites rien, là vous serez assurés de ne pas payer d’impôts, évidemment. Mais c’est encore possible, même en France, d’avoir des investissements immobiliers rentables et de ne pas tout laisser aux impôts, évidemment ça va nécessiter de l’anticipation parce que vous pouvez très bien avoir un projet extrêmement rentable sur le papier avant impôt et c’est une erreur que je rencontre couramment avec certains de mes clients.

Donc ils ont un projet très rentable mais je leur demande est-ce que vous avez calculé la fiscalité, donc vous avez du cash-flow positif avant impôts mais qu’est-ce qui vous reste après impôts ? Hélas, ils n’utilisent pas les bons outils, ils se rendent compte que ben non, ils savent pas vraiment, tout ce qu’ils ont vu c’est le cash-flow net avant impôts mais ils n’ont pas effectué la démarche suivante et c’est un vrai danger pour l’investisseur immobilier de ne pas faire cette démarche.

Les différentes types d’investisseurs

Parmi les personnes qui viennent te consulter, est-ce que tu peux nous donner une vision globale des différents types d’objectifs qu’ont les investisseurs, notamment je pense à ceux qui souhaitent vivre de l’immobilier rapidement, pleinement avec peu d’investissement ou ceux qui souhaitent par exemple faire fructifier un patrimoine ou en constituer un à partir de zéro. Est-ce que tu peux nous donner les différents profils d’investisseurs qui viennent te voir ? 

– Les profils sont effectivement très variés, j’ai des gens qui veulent rapidement vivre de leur rente immobilière, alors rente immobilière c’est un terme qui est peut-être un petit peu maintenant galvaudé, en tout cas de leurs revenus immobiliers, donc clairement j’ai une part de ma clientèle qui souhaite vivre rapidement de ses revenus immobiliers.

J’en ai une autre qui souhaite tout simplement compléter une activité professionnelle par d l’investissement immobilier et par des revenus complémentaires parce qu’ils aiment ça. Donc la composante intérêt pour, pour l’investissement immobilier est très importante dans ce domaine et c’est loin d’être toujours une uniquement une question d’argent, c’est également une question de faire quelque chose qui plaît, et j’ai remarqué qu’ il y a beaucoup de gens à qui ça plait d’essayer de trouver un appartement, de négocier, de faire de la décoration, de se plonger dans les méandres de l’optimisation, des réservations via les différents logiciels etc. même avec certains vont jusqu’au logiciel de management et donc ajustent leurs prix et y en a qui adorent faire ça.

Donc on a toute cette catégorie. On va avoir des investisseurs un peu plus traditionnels, qui vont vouloir plutôt faire de l’investissement moyen-long terme patrimoniale notamment dans un but de constitution et de transmission de patrimoine pour les enfants, donc ça j’en ai aussi une grosse part. J’en ai qui souhaitent mixer les deux stratégies, donc ça c’est particulièrement intéressant, parce qu’on a beaucoup de solutions dans ce domaine et ce que j’aime bien dans cette histoire c’est la diversification du risque, tout miser par exemple uniquement sur une certaine niche peu parfait parfois être dangereux si jamais la législation vient à changer.

C’est un exemple. Donc je vais avoir aussi des débutants, donc il m’est déjà arrivé de recevoir un jeune clerc de notaire qui n’avait pas encore acheté quoi que ce soit, mais qui justement parce qu’il était déjà un peu dans le milieu voulait éviter de commettre des erreurs avant d’acheter le premier bien, donc c’était une excellente démarche. Et je vais avoir des personnes beaucoup plus confirmés qui elles vont utiliser des stratégies de montage de sociétés, que ça soit des sociétés civiles immobilières, des sociétés commerciales d’exploitation, on voit maintenant beaucoup se développer des conciergeries, donc un domaine connexe à l’investissement  immobilier mais qui nécessite pas de faire de gros de gros prêts. On voit se monter aussi des sociétés de sous-location immobilière.

Donc tout ce domaine en fait est globale, et ses investisseurs plus chevronnés vont aller parfois que jusqu’à la mise en place d’une holding pour ceux qui ont des sociétés commerciales d’exploitation qui génèrent beaucoup de cash à côté, on peut vraiment faire de la véritable ingénierie patrimoniale, non plus centrée uniquement sur l’immobilier, puisque bien souvent ça déborde. Alors maintenant quand même il faut bien voir que, à mon sens, l’immobilier est un des investissements les plus sûrs qu’il soit.

Les investissements immobiliers

Ouais, je suis assez d’accord, pour ma part je suis un investisseur à titre personnel depuis à peu près, ça fait trois ans et voilà j’ai investi dans plein de choses différentes mais là où est-ce que j’ai concentré mes investissements ça va être sur les investissements immobiliers locatifs pour tout simplement sécuriser mes revenus.

Que vous soyez aujourd’hui salarié, que ce que vous soyez, peu importe vos positions, cadre, que vous soyez indépendant, que vous soyez mêmes investisseurs, peut-être que vos revenus fluctuent et l’immobilier pour moi ça a été un moyen de me sécurise et de me reposer sur ces revenus et vraiment d’utiliser les revenus de mes entreprises pour simplement financer des projets immobiliers. Alors y a beaucoup de personnes qui nous regardent Dimitri, leur objectif je le pense, c’est de réaliser un premier achat.

Ces personnes sont principalement en France, de ce que je vois sur ma chaîne YouTube d’un point de vue des statistiques, principalement vous vivez en France et donc ce que je pense c’est qu’il y a beaucoup de personnes qui nous regardent, qui ont un métier ou à l’avenir qui vont en avoir un, pour ensuite emprunter de l’argent auprès d’une banque et ensuite effectuer une première opération immobilière dans le but de générer soit un complément de revenu ou soit de vivre des rentes immobilière le plus rapidement possible. Est-ce qu’on pourrait se focaliser sur ce type de profil, sur ce type d’objectif et voir comment est-ce que cette catégorie de personnes pourrait faire pour garder la rentabilité d’un bien après justement la fiscalité ?

– Oui bien sûr, alors tu as rappelé quelque chose de très important, c’est que pour obtenir le prêt, la plupart du temps il faut disposer d’un contrat de travail. Je vois de temps en temps des clients qui viennent me voir en me disant là je vais quitter mon job dans six mois, je vais continuer à acheter de l’immobilier et là, ben patatras parce que évidemment six mois après la personne est au chômage ou alors a ferré une rupture conventionnelle, peu importe, et donc la banque ce qu’elle voit c’est que la personne n’a plus de travail et plus de revenus assurés, autant que faire se peut, donc première chose évidemment si vous voulez vraiment développer un réel patrimoine immobilier.

Ne quittez pas trop rapidement votre emploi et sachez même que pour les banques, si vous avez des revenus immobiliers très conséquents mais plus de travail à côté elles ne vont pas forcément apprécier, loin de là, parce qu’elles vont appliquer une décote sur les revenus immobiliers, elles considèrent que c’est moins stable qu’un travail salarié, à tort ou à raison peu importe,  et par conséquent la première remarque c’est, ne vous précipitez pas pour quitter votre job et assurer le coup, empruntez tant que vous pouvez via votre statut de salarié, évidemment le meilleur statut c’est plutôt celui de fonctionnaire, puisque là il y a en plus la sécurité d’emploi donc ce qui ont actuellement ce statut de fonctionnaires sont vraiment privilégiés pour pouvoir investir dans l’immobilier.

La location meublée

Alors maintenant pour répondre plus précisément à ta question, actuellement il est clair que la meilleure le meilleur mode d’exploitation c’est la location meublée. La location meublée est une sorte de niche fiscale, entre guillemets encore une fois, parce qu’elle permet d’avoir des revenus locatifs et de déduire énormément de charge suivant un mécanisme que je vais décrire un petit peu, de façon à générer un résultat fiscal négatif avec du cash-flow positif, et c’est grâce à ça qu’on va pouvoir, les premières années au moins, vivre en partie de ses revenus immobiliers.

Donc pour résumer, schématiquement vous allez avoir les loyers et de ses revenus locatifs en meublé, les loyers, vous allez déduire déjà les frais de notaire, donc c’est vraiment quelque chose de très important, je passerai rapidement après un petit peu en détail les autres statuts, mais celui, on va se focaliser sur celui qui est susceptible d’être le plus rentable immédiatement.

Donc on va déduire les frais de notaire, ce qui va pas être le cas des revenus fonciers, on va à déduire les frais de copro s’il y a une copro, on va déduire les assurances obligatoires, on va déduire la taxe foncière, on va déduire les frais de gestion si on délègue la gestion, on va déduire les intérêts d’emprunt et enfin on va amortir fiscalement le bien. Donc l’amortissement fiscal c’est tout simplement la constatation annuelle d’une perte de la valeur du bien. Le fisc considère que l’immeuble au fil du temps va se dégrader et permet de provisionner, donc la provision permet de réduire le montant de l’impôt dû, de mettre de l’argent de côté en théorie et de provisionner pour refaire des travaux au fil du temps.

Et grâce à l’ensemble de ces déductions, étant évidemment précisé que l’amortissement ne correspond pas à une sortie d’argent, c’est juste une écriture comptable et fiscale, c’est là la beauté de la chose, puisqu’on déduit quelque chose du résultat fiscal, on sort pas l’argent correspondant, il reste dans notre poche. Donc évidemment, grâce à ce mécanisme en location meublée, on va pouvoir, si on calibre bien son projet, dégager des revenus immédiats. Alors après il y a divers types de locations meublées.

Les erreurs immobilières

Il y a une question qui me vient à l’esprit, parmi les personnes qui viennent te voir, tout à l’heure tu me disais qu’il y a des personnes qui viennent te voir en amont, je suppose qu’il y a des personnes qui viennent te voir après et principalement je suppose que tu as pu relever une erreur principale que commettait ces personnes, puisque si elles viennent te voir après, c’est certainement que l’investissement a déjà été fait, elles ont eu certainement un avis d’imposition qui les a éveillé sur le fait qu’elles pouvaient augmenter leur rentabilité en retravaillant sur la fiscalité. Qu’est-ce que tu as pu voir comme erreur principale, parmi les personnes qui nous regardent et se disent OK, qu’est-ce que je peux faire en amont ou alors après un investissement pour faire en sorte d’améliorer ma rentabilité en améliorant, soit en changeant de statut, ou soit en améliorant la situation fiscale de la personne. Quelle est l’erreur principale que tu remarques chez les personnes qui font un investissement et qui viennent ensuite te voir ?

– J’ai bien envie de te répondre que l’erreur principale actuellement c’est le manque de formation en fait. Moi-même j’ai commencé en 2001, donc c’était comme je me plaît à le dire un peu à l’âge préhistorique, pas d’internet, pas de téléphone portable donc vous ne receviez pas des alertes des bonnes affaires sur votre téléphone, ça existait pas tout simplement. Et actuellement on peut se former, on peut apprendre énormément de choses, avant de commencer à investir. Une fois qu’on a commis l’erreur c’est déjà un peu tard, on peut rectifier le tir mais ça va vraiment être plus difficile.

Donc si je voulais parler de la première erreur évidente, à une époque j’ai pu commettre également, mais évidemment j’étais quand même dans le milieu donc ça m’a ça m’a évité d’aller trop loin dans cette erreur, donc première erreur ça serait de ne pas s’être formé avant de passer à l’action ou au moins s’être renseigné de façon suffisamment sérieuse. Il faut bien voir quand même que sur internet, puisque c’est maintenant le principal canal d’information pour les investisseurs immobiliers, on trouve de tout, donc soit on choisit d’aller voir des professionnels soit on choisit d’acheter des formations qui sont sérieuses et il y en a sur le marché, et soit enfin on se dit, bon ben je vais glaner une information ici sur un blog gratuit, je vais regarder deux vidéos d’untel, trois vidéos de celui-là, la vidéo d’un expert autoproclamé et dieu sait si des experts autoproclamés y en a mais maintenant à la pelle.

Bien acheté

Un appart acheté et on est un expert de l’immobilier. Donc bon c’est assez consternant. Donc voilà j’insiste sur cette première erreur. La deuxième erreur, c’est tout simplement de ne pas s’être interrogé lors de l’achat sur le mode d’exploitation, parce que du mode d’exploitation va découler la fiscalité en réalité. Donc on peut avoir s’être dit  » Je fais une super affaire parce que le bien là je l’ai négocié, je l’ai à 30% en dessous du prix du marché » donc déjà c’est top, la bonne affaire on la fait à l’achat, c’est clair, mais si on fait une super bonne affaire à l’achat par rapport au prix du marché, mais qu’on se dit juste, ben je vais louer en meublé et qu’on s’est pas interrogé réellement sérieusement sur le mode d’exploitation, à savoir si on n’a pas fait une étude de marché pour savoir s’il y avait une demande pour ce type de biens en meublé, et ben là c’est l’erreur magistrale parce qu’on va droit au carton.

Très bien. Moi ce que j’ai, ce qui m’a également éveillé sur le fait que je voulais vraiment vous présenter Dimitri c’est qu’il a vraiment deux casquettes et qu’il a une double vision sur l’investissement immobilier. Non seulement tu as cette vision en tant qu’avocat fiscaliste spécialisé sur l’immobilier mais tu as aussi cette vision d’investisseurs puisque à titre personnel il n’a pas qu’un appartement et c’est aussi pour ça que j’ai aimé vous le, vous le présenter parce qu’il a une vraie expérience. Comme tu disais juste avant, je remarque que avec le temps il y a de plus en plus de personnes qui vont un petit peu s’autoproclamer investisseur immobilier, formateur, expert, et pour le peu que la personne a créé un blog ou investit dans un garage au fin fond de la France, elle va commencer à déballer son savoir.

Bien se former à l’immobilier

Moi vraiment ce que j’ai à apporter par rapport à ça, c’est que vous devez vraiment vous vous former sérieusement auprès des personnes qui vendent du conseil, pourquoi ? Je vais vous donner un retour sur ce que j’ai fait ces derniers jours, ça fait maintenant à peu près deux semaines que je commence à étudier de nouveaux pays et de nouvelles villes dans lesquelles investir, puisque j’ai investi une très grande partie de mon patrimoine ici dans l’immobilier à Budapest et j’ai vraiment passé énormément de temps à étudier la fiscalité, à comparer les pays et hier après-midi j’ai payé deux avocats fiscalistes un m’a coûté 200 euros et l’autre m’a coûté 48 euros. Et en fait c’est très simple j’ai posé exactement les mêmes questions l’un à l’autre sur la fiscalité dans tel pays. Les deux avocats parlaient français et les deux avocats étaient au Portugal, et bien j’ai obtenu des réponses différentes.

Et en fait ce que je vous invite à faire, c’est tout simplement de regarder quelles sont les personnes qui détiennent réellement des informations et qui sont les auteurs juste d’un blog. En l’occurrence la personne qui me coûtait quasiment rien, 48 euros pour une consultation, et bien c’était non pas un avocat fiscaliste comme elle le prétendait mais simplement l’auteur d’un blog. La deuxième personne était réellement un avocat fiscaliste et m’a donné des infos réellement pointues et m’a surtout posé des questions en amont.

On voit surtout principalement, moi c’est ce que je vois parmi les personnes qui savent, et bien parfois elles vont même se retenir de donner des informations parce que les informations qu’elles vont vous délivrer est en fonction de votre situation, chacun a sa propre vision d’investissement, les objectifs de Dimitri dans l’immobilier ne sont peut-être pas les miens et inversement. Donc focalisez-vous toujours sur les personnes qui à mon sens vont vous dire avant toute chose, d’accord mais qu’est- ce que toi tu recherches ? C’est pour ça que je vous éveillé au début de cette vidéo sur, tout le monde ne recherche pas la même chose, tout le monde ne va pas avoir les mêmes statuts juridiques pour faire de l’exploitation immobilière, donc vraiment tout le temps je vous invite à payer de l’information, pourquoi, parce que vous allez également avoir confiance dans le savoir que vous allez découvrir et justement si vous découvrez même les mêmes informations sur un blog ou sur une vidéo Youtube, peut-être que vous n’aurez pas assez confiance en ces informations pour investir de votre argent.

Je l’ai vu personnellement et je préfère maintenant payer pour économiser du temps et du coup économiser de l’argent puisque forcément si je paye des conseils et que j’obtiens un raccourci en terme de savoir, ben ça me permet d’éviter des semaines de recherche ou alors une erreur immobilière qui pourrait me coûter des dizaines voire peut-être même des centaines de milliers d’euros. Juste j’aimerais terminer sur quelque chose, sur le fait que Dimitri tu interviens également dans toute ma formation « Immo Investor » sur la partie fiscalité, donc sur le module fiscalité, et voilà donc du coup si vous vous posiez des questions sur, voilà par rapport à ma situation spécifique, voilà j’ai pas eu d’informations assez dans cette vidéo Youtube, si vous nous rejoignez ou si vous avez déjà rejoint la formation « Immo Investor », c’est Dimitri qui anime cette partie sur la fiscalité.

Investissement immobilier optimisé

Voilà exactement je vais l’animer, ça m’intéresse et je remercie Théo de l’occasion de faire ça, ça m’intéresse d’autant plus que comme Théo l’a dit, moi j’ai une stratégie tout à fait personnelle parce que j’ai diversifié mes investissements au fil du temps. Donc j’ai déjà testé pas mal de choses, personnellement j’ai commencé par le nu il y a maintenant un petit moment, ensuite j’ai acheté du meublé, j’ai une colocation, j’ai une location courte durée, j’ai des SCI xxx, j’ai une SCI xxx, donc j’ai déjà vu pas mal de choses et ce qui m’a permis également de voir tout le côté pratique, et très sincèrement je suis toujours étonné de voir des gens qui sont, qui s’autoproclament par exemple l’avocate de l’investisseur immobilier etc. et quand on leur demande et donc qu’est-ce que qu’est-ce que vous avez acheté, ah ben n’ont rien mais je vais bientôt commencer à investir bien sûr.

Donc voilà, sans passage à l’action en fait, on aura toute une partie, on peut très bien lire tout un tas de bouquins juridiques et fiscaux et encore c’est parfois carrément assommant, mais sans la mise en pratique, on va passer à côté d’informations extrêmement importantes qui ne s’inventent tout simplement pas. C’est la même chose également en matière bancaire, donc c’est la même chose en matière notariale, pour donner un conseil par exemple tout à fait pratique, dans le cadre de cette vidéo, j’invite tous les investisseurs à systématiquement se faire accompagner de leur propre notaire pour signer les compromis, pourquoi ?

Parce que leur notaire va défendre leurs intérêts. Si vous prenez l’avocat du vendeur il est extrêmement rare que le, pardon le notaire du vendeur, il est extrêmement rare que le notaire du vendeur dise, au moment de signer devant son propre client qui est le vendeur, dise  à l’acheteur ne signez pas là il y a un problème machin etc.

Qu’est-ce qui va faire le plus souvent, ben il va essayer de biaiser ou il va passer sous silence, en se disant bon ben, je, voilà il y a, c’est pas très grave etc. Et je vois assez régulièrement des catastrophes dans ce domaine parce que systématiquement quand il y a un problème, je demande est-ce que vous aviez votre propre notaire ? Ah ben non, on a signé le compromis en agence, bon alors, déjà en France, franchement, le compromis est quelque chose de très très réglementé, les agents immobiliers c’est comme des avocats, y en a des très bons, des très mauvais et il y en a aussi qui sont des filous. Donc très concrètement, l’agent immo qu’est-ce qu’il veut faire ? Il veut vendre.

Exactement, exactement. Donc pour ça, parfois il est un petit peu filou, et un exemple, ça va être de; de pas remettre forcément tous les documents obligatoires avant le compromis et de les remettre le jour du compromis, parce que peut y avoir des infos un petit peu embêtantes qui risqueraient de mettre la puce à l’oreille à l’acheteur, ça c’est vraiment limite comme procédé, je le vois encore trop régulièrement. Tandis que le notaire lui, il va dire de toute façon à son confrère, on peut pas signer j’ai pas reçu tous les documents, voilà. Donc c’est le genre de conseils pratiques que quelqu’un qui reste dans la théorie ne pourra jamais donner et ça vraiment moi dans une formation comme la tienne, je pense que ce sont des choses extrêmement importantes également à dispenser, donc je vais me faire un plaisir de parler du juridique, du fiscale et également d’élargir sans doute un petit peu le sujet, sur des sujets comme l’abus de droit fiscal ou des choses que sur lesquels on n’éveille pas assez l’attention des investisseurs, donc vraiment de la valeur ajoutée dans cette formation.

Très bien, mais en tout cas merci beaucoup Dimitri d’être venu à Budapest pour avoir fait le déplacement, puisqu’il a fait le déplacement pardon, de la Corse et que hier tu étais en Corse, tu es venu aujourd’hui à Budapest et tu repars demain, donc merci beaucoup d’avoir fait le déplacement. Vous le retrouverez dans la formation « Immo Investor » qui est dans la description de la vidéo, qui est une formation forcément payante puisqu’il y a plein d’experts justement que j’ai réunis au travers de cette formation qui vous délivrent des années et des années de savoirs et de pratiques dans l’investissement immobilier en fonction de votre stratégie.

Et vous retrouverez également, pour les personnes qui souhaitent simplement être plus éveillées, qui souhaitent avoir plus d’informations et qui sont curieux sur l’investissement immobilier locatif, vous retrouverez dans la description une première formation qui est gratuite, qui vous éveille sur comment emprunter sans apport, comment trouver des bonnes affaires, comment trouver des locataires et se protéger contre les impayés mais aussi comment justement conserver un investissement rentable après la fiscalité, tout ça se passe dans la description de la vidéo, et vous retrouverez également Dimitri dans la formation « Immo Investor ». Merci encore Dimitri, et je vous dis, à très bientôt, ciao.