Au-delà des autres critères, le confort de votre future maison dépend lui aussi de la qualité du terrain sur lequel elle est bâtie. Mais comment en choisir un qui remplisse vraiment cette condition ? Ce guide complet vous livre toutes les astuces pour bien choisir une parcelle constructible de A à Z.

Choix d’une parcelle constructible : projetez-vous sur ce qui sera votre cadre de vie !

Bien sûr ! La première chose à faire c’est de vous pencher sur votre projet de vie. Avant d’acheter votre parcelle, posez-vous en effet des questions sur le cadre de vie que vous souhaitez avoir : Est-ce une résidence principale ? Est-ce une résidence secondaire ? Quel type de terrain pourrait convenir à votre choix ? Désirez-vous une vie de voisinage ou une vie isolée ?

De plus, si vous avez de la famille, orientez vos choix en vous appuyant sur elle. Et, imaginez quelle parcelle constructible sera à même d’accueillir une maison qui vous garantisse les commodités de vie familiale habituelles. ? Une fois que vous avez fait le point autour de toutes ces interrogations, vous serez alors en mesure de décider si c’est une parcelle en lotissement ou une parcelle isolée qui vous conviendra pour votre futur logement.

D’un côté, si vous choisissez une parcelle en lotissement, vous avez l’avantage qu’il est déjà viabilisé (raccordement aux réseaux, nature du sol garantie, etc.) et qu’il y aura peu de formalités administratives à accomplir. Les documents nécessaires étant déjà disponibles. Seul bémol, c’est que le règlement de lotissement vous impose des règles de vie commune. Tout comme l’architecture de votre future demeure y compris tout ce qui va avec (couleur, choix des matériaux, implantation…).

D’un autre côté, vous pouvez acheter une parcelle isolée. Le principal avantage de ce type de terrain découle du fait que vous avez la latitude de construire votre résidence selon vos préférences, en respectant juste les règles de construction et d’urbanisme. Mais l’inconvénient, est qu’il vous appartiendra d’entreprendre toutes les démarches administratives vous-même. Et généralement aussi, les travaux de viabilisation de la parcelle. Ce qui vous revient plus cher.

La qualité du sol et du sous-sol d’une parcelle constructible

C’est un facteur déterminant que vous devez intégrer dans le choix de votre future parcelle à bâtir. Ceci, pour vous assurer que les caractéristiques du sol et du sous-sol garantiront effectivement la stabilité et la pérennité des fondations de votre future maison.

Ainsi, même si la parcelle est déclarée constructible, prenez néanmoins la peine de vérifier que les aspects du sol ne vous réserveront pas de mauvaises surprises. N’hésitez donc pas à vous référer à des professionnelles avant de faire votre choix. Ceci dit, certains sols peuvent présenter des risques pour votre construction.

Lorsque vous faites le choix de votre parcelle, misez davantage sur ceux dont le sol est composé de gravier, de sable, ou qui présente une structure rocheuse. Par expérience, ils s’imposent comme les plus sûrs. Par contre, ce n’est pas toujours le cas des sols composés de remblais de limon ou d’argile.

Certes, ce type de sol sera plus idéal si vous désirez avoir recours à la géothermie pour chauffer votre future résidence. Ils sont réputés pour leur conductivité thermique. Ce qui facilitera les échanges thermiques avec votre réseau de captage. Mais le problème est qu’ils vous  exposent pareillement au risque d’affaissement, de glissement de terrain ou d’inondation, etc.

Toujours dans ce sens, vérifiez que le sous-sol de la parcelle n’a pas été exposé à quelques sources de pollution que ce soit. Présence de carrières enterrées, nappe phréatique ou encore des anciennes canalisations, etc. susceptibles de modifier la structure chimique du sol et d’être un danger pour vous et votre environnement.

Visiter une parcelle constructible

Multiplier les visites sur la parcelle qui vous intéresse, vous permettra d’avoir une meilleure idée sur ses réels atouts. Choisissez par exemple d’y aller en temps de pluie, histoire de voir à quoi elle ressemble après avoir été arrosée. C’est une bonne technique pour apprécier la structure réelle de son sol.

D’autre part, pourquoi ne pas y aller à plusieurs reprises dans une même journée, une même semaine, ou un weekend, afin de juger par vous-même, l’environnement général du secteur où elle est se situe. Vous pourrez de la sorte constater si le secteur est très animé ou plutôt calme. Egalement, cela vous permettra de vous faire une petite idée sur le voisinage et de vous projeter en fonction de vos exigences.

Parcelle constructible et informations

Une fois que vous avez identifié la parcelle qui vous convient, recherchez davantage d’informations sur elle. Celles-ci devront notamment concerner la zone qui abrite la parcelle ; si elle n’est pas classée à risque par la mairie du coin en raison de certaines activités (industrielles, nucléaires, éoliennes…), de son écosystème (avalanches, incendies, séismes, tassement…) ou même des habitudes et usages qui y prévalent (délinquances,  vols, violences, etc.).

Concernant spécifiquement l’écosystème, il existe un plan de prévention des risques naturels que vous pourrez consulter auprès de la mairie du secteur où se trouve la parcelle qui vous intéresse. De cette façon vous serez mieux renseigné et plus à même de concevoir un projet de construction qui s’adaptera facilement aux conditions de votre environnement.

De plus, au cours de vos multiples visites, ne vous gênez pas d’aller à la rencontre de ceux qui seront peut-être vos futurs voisins pour leurs soutirer des informations précieuses sur les conditions de la parcelle (sécurité du bien : qu’il ne s’agit pas d’un terrain qui fait l’objet d’une prescription judiciaire, administrative, ou d’un conflit particulier…).

Plan d’urbanisme local (PUL) et le plan d’occupation des sols (POS)

Les constructions en France sont généralement soumises à des règles plus ou moins strictes en fonction des communes. Il sera donc indispensable avant le choix et l’achat de votre parcelle constructible, de vous rapprocher de la mairie de la zone où elle se trouve, afin de prendre connaissance du PUL et du POS.

L’intérêt ici, c’est de savoir quels sont les critères de construction et d’aménagement que vous devrez respecter si vous achetez votre parcelle dans telle ou telle commune. D’être au courant des obligations relatives par exemple à l’occupation des sols et aux distances de sécurité, etc. Et si vous les trouvez trop rigides, d’envisager simplement la possibilité d’aller voir ailleurs dans une autre commune.

L’autre intérêt, est qu’en vous renseignant sur le PUL et le POS, vous pouvez anticiper sur ce qui pourrait être des sources de nuisances éventuelles (usines, barre HLM..). Et en conséquence, vous raviser ou pas sur le terrain que vous souhaitiez acquérir. C’est souvent le cas lorsque le PUL prévoit la possibilité de construire des bâtiments et immeubles assez élevés.

Vérifier les données juridiques de la parcelle

Plusieurs éléments sont à prendre en compte à ce niveau. D’abord, vérifier avant de choisir votre parcelle, que celle-ci n’est pas indexée sur un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Auquel cas, tant qu’un architecte de bâtiment n’aura pas validé votre projet de construction, vous ne pourrez pas y construire. En effet, si la parcelle se trouve dans un secteur protégé, elle sera soumise à des règles architecturales pour le moins rigide.

Par ailleurs, vous devez vous rendre auprès de la commune compétente pour demander à voir le plan de découpage des parcelles (cadastre) et savoir quelles sont les mesures en matière de risque et d’assainissement dans cette zone. Rassurez-vous également qu’il ne soit déjà prévu aucun projet de construction sur la parcelle et demandez à obtenir un certificat d’urbanisme.

Ce certificat d’urbanisme vous permettra particulièrement de savoir quelles seront les limites de votre droit de propriété et la fiscalité applicable à la taxe d’aménagement.

Vérifier les raccordements aux différents réseaux et services

Il s’agit de vérifier avant de la choisir, que la parcelle est viable et connectée aux sources d’approvisionnement pour les besoins quotidiens. Il est question de trouver un terrain dont la proximité avec certains éléments vous facilitera la vie.

De ce fait, la bonne parcelle sera celle qui d’une part, est reliée aux réseaux d’eau, d’électrification et de gaz; au réseau d’évacuation des eaux usées en bon état (sinon il faudra faire construire une fosse septique, ce qui implique plus de dépenses). Il vous sera bien plus facile de mener des travaux de construction sur une telle parcelle.

D’autre part, assurez-vous que celle-ci soit connectée à un réseau de trafic routier qui simplifiera vos déplacements (nationale, autoroute, etc.), à un réseau téléphonique et même à un réseau de fourniture internet avec un bon débit. Ce dernier aspect vous sera d’une grande utilité notamment dans un contexte où la communication et le télétravail tendent à connaître un nouvel essor en France.

Les facilités d’accès aux services sont aussi à prendre en compte pour choisir la parcelle qui abritera votre futur logement. Un terrain situé à proximité des espaces commerciaux, des écoles et aires de jeux pour les enfants, des structures sanitaires, gares et autres, vous assureront logiquement quelques commodités.

Les aspects topographiques d’une parcelle constructible

La topologie de la parcelle doit elle aussi, être prise en considération lorsque vous vous apprêtez à faire un choix. Evaluez essentiellement son orientation, sa végétation, sa forme et ses dimensions. Premièrement, une parcelle orientée vers le sud vous garantira plus de lumière ou de soleil pratique pour les moments de détente sur votre terrasse.

Deuxièmement, une parcelle comportant quelques arbres vous assure de l’ombre, du vent et de la fraicheur spécialement en été. Attention toutefois, s’il y a trop d’arbres cela impliquera un déboisement qui augmentera vos dépenses de construction. En plus, vu que les travaux de déboisement pourraient avoir des conséquences sur la compacité du sol, il vous faudra nécessairement solliciter les services d’un géologue et c’est loin d’être gratuit.

La végétation elle aussi apporte une touche de beauté particulière à votre terrain mais abstenez-vous de celui dont la végétation sera marécageuse. Car, cela nécessitera des travaux supplémentaires.

Troisièmement, s’agissant de la forme, une parcelle plate sera plus facile à construire qu’un terrain en pente. De même, une parcelle accidentée comportant des murets, des dépressions ou des bosses, vous fera plus dépenser lors des constructions.

Quatrièmement, si vous avez une grande famille, il sera plus confortable de construire sur une parcelle assez grande. De plus, ce type de parcelle permet d’envisager sans trop de stresse des travaux d’extensions futures pour votre maison.

Comparer la taxe foncière et la taxe d’habitation en fonction des communes

Vous le savez sans doute, l’acquisition d’une parcelle constructible implique que désormais vous soyez astreints au paiement d’une taxe foncière et d’une taxe sur l’habitation. Vous devez en tenir compte au moment où vous vous apprêtez à choisir votre terrain. Fixées par la valeur locative cadastrale, le montant de ces impositions peut en effet varier d’une commune à l’autre. Il sera donc important de les comparer avant d’acheter.

Le but de la comparaison ici ne doit nécessairement pas être celui d’identifier parmi les communes, celles  qui appliquent des taxes plus ou moins onéreuses. Mais au contraire, elle (la comparaison) devra consister à déterminer parmi les impositions appliquées dans différentes communes, celle (l’imposition) dont le ratio entre le montant des taxes et la valeur brute de votre future habitation vous sera le plus profitable.

Ceci dit, l’achat d’un terrain à bâtir est en quelque sorte un investissement sur le long terme que vous faites. Pensez de même au crédit qui se cache derrière cet achat et qu’il va falloir rembourser. A ce titre, il est plus qu’indispensable de choisir la parcelle qui vous assurera la meilleure plus-value notamment dans l’optique où vous souhaiteriez revendre votre bien. C’est principalement en cela que la comparaison vous sera bénéfique.

Choisir une parcelle constructible : conclusion

Il n’existe peut-être pas de parcelle constructible parfaite. Néanmoins, l’intérêt de cet article, est qu’il vous sert un canevas de critères à partir desquels vous pouvez déjà déterminer ce qui serait la parcelle idéale pour accueillir votre future maison. Alors, il ne vous manque plus qu’à faire votre choix !