La plupart des opérations immobilières font intervenir des données chiffrées parfois difficiles à évaluer avec précision par les particuliers. Pour pallier cela, un outil de calcul ultra performant a été mis au point. Il s’agit de la PAP calculette. Voilà un terme bien étrange qui n’évoque pas grand-chose. C’est l’occasion d’en apprendre davantage.

PAP Calculette, l’outil de calcul par excellence

Le terme « PAP »  est un acronyme qui résume l’expression « Particulier à Particulier ».  Littéralement, la « PAP calculette » est la « calculette utilisée dans des opérations de particulier à particulier ». De manière plus étendue, on pourrait la définir comme  un outil qui sert à calculer les différentes variantes économiques intervenant dans un secteur précis de l’immobilier.

La PAP calculette est présentée sous forme de simulateur. Généralement, la simulation n’aboutit qu’à des résultats approximatifs, mais ceux-ci  vous permettent de mieux vous projeter avant de vous engager. En somme, grâce aux résultats de la simulation, vous pourrez savoir quelle situation est la plus avantageuse pour vous.

Si vous êtes un particulier souhaitant engager une demande de crédit immobilier par exemple, le recours à la PAP calculette peut être utile. Elle permettra de vous mettre quasiment au même degré d’information que le professionnel auquel vous avez à faire. Les décisions sont donc prises avec une pleine conscience des enjeux et des risques encourus.

De nombreux sites internet proposent des simulateurs ou des calculettes pour particuliers. Cependant, la PAP reste une réalisation du site pap.fr. La particularité de ce prestataire repose sur le fait qu’il propose jusqu’à 3 types de calculettes, chacune ayant ses particularités.

Les différents types de PAP calculettes

Généralement, les calculettes disponibles en ligne proposent beaucoup plus aux internautes des calculettes de crédit immobilier. Ce qui est d’autant plus normal que la tendance aujourd’hui est au prêt immobilier en raison la baisse historique des taux d’intérêt actuellement pratiqués. Le fait est que les opérations immobilières couvrent un champ qui va bien au-delà de prêt. Avec la PAP calculette, tous les domaines majeurs de l’immobilier sont pris en compte, depuis le crédit immobilier jusqu’à la location en passant par l’achat-vente.

Le crédit immobilier

Dans le domaine du crédit immobilier, vous pourrez demander une estimation avec la PAP calculette de plusieurs informations cruciales. Le montant maximal de l’emprunt,  la durée, les mensualités, le capital dû restant, l’amortissement ou encore les intérêts  sont autant de données que vous pouvez avoir.

Les estimations peuvent également prendre en compte les frais notariaux, les montants des garanties, ceux de l’assurance et de frais annexes.  C’est le meilleur moyen d’évaluer le taux effectif global  (TEG) de votre emprunt. Le TEG n’est rien d’autre que le coût réel de votre emprunt, inclusion faite de tous les frais susmentionnés en plus du montant de l’emprunt.

L’achat-vente de bien immobilier

Dans le cas d’un achat-vente de bien immobilier, la PAP calculette vous permet d’avoir une estimation du montant de la plus-value immobilière ainsi que le montant des frais de notaire.

La plus-value immobilière

Encore appelée gain en capital, la plus-value immobilière est  la valeur qu’acquiert un bien entre sa date d’acquisition et sa date de cession. Il s’agit de la différence positive entre le prix de vente corrigé et le prix d’achat corrigé. La correction implique soit l’augmentation, soit la majoration des différents frais supportés par les deux parties lors de la cession du bien.

Est considéré comme prix d’achat corrigé l’ensemble des majorations sur le prix de vente initial des charges et indemnités incombant à l’acquéreur ou des diminutions des frais supportés par le vendeur.  Est considéré comme prix d’achat corrigé l’ensemble des frais d’acquisition et le montant des travaux réalisés par le vendeur sur le bien.

La plus-value brute servira ensuite à déterminer la plus-value nette. Celle-ci s’obtient par l’application sur la plus-value brute des abattements annuels depuis la date de détention du bien, l’abattement étant compris comme une réduction. Sa valeur augmente à mesure que le bien vieillit et son montant peut même varier en fonction du type de bien auquel il s’applique.

Cependant, depuis le 1^er septembre 2014, la loi a égalisé le montant de l’abattement, quel que soit le bien. En fin de compte, le montant de la plus-value nette est inférieur à celui de la plus-value brute.

Les frais de notaire

Quant aux frais notariaux, ils varient selon que l’objet de la vente soit un bien ancien, un terrain ou un commerce. Ceux-ci sont à la charge de l’acheteur et font partie de majorations à faire dans le prix d’achat initial.

• La location

Dans le cas de la location, la PAP calculette est un outil d’estimation d’un nouveau loyer en cas de révision de loyer. Généralement, cette estimation de loyer est faite sur la base de l’indice de Référence des Loyers fournis chaque année par l’INSEE.

C’est une base de données qui permet de fixer les loyers de base selon qu’il s’agisse de logements meublés ou non meublés. L’ensemble des plafonds des augmentations annuelles de loyers y est mentionné. L’IRL est la référence par excellence en matière de révision de loyers, même si certaines exceptions subsistent.

En effet, pour les logements dont les loyers sont soumis à des règlementations particulières, les estimations sont faites  indépendamment de l’indice de référence du loyer. C’est le cas lorsque votre logement se trouve en zone tendue comme les zones de défiscalisation par exemple.

Pour finir, il est également possible de calculer la durée du préavis en fonction de plusieurs variantes comme la location du bien, le type de bien ou encore le motif du préavis.

Comment utiliser la PAP calculette ?

C’est pour ne pas soumettre les particuliers, généralement ignorants des règles de calcul des différentes données susmentionnées que la PAP calculette à intégrer tous les outils de calcul à son site internet.

• Calcul relatif au crédit immobilier

Dans le domaine du crédit immobilier, la simulation est très dense du fait qu’elle peut concerner non pas un, mais par plusieurs paramètres.

1. La mensualité crédit

Pour calculer la mensualité crédit par exemple, la PAP calculette prend en compte le montant de l’emprunt, le taux d’intérêt annuel et le nombre d’années de remboursement. Le calcul est fait comme suit :

Mensualité crédit = montant de l’emprunt + taux d’intérêt annuel/le nombre d’années de remboursement (en mois)

2. Le montant maximal d’emprunt

Le montant maximal d’emprunt doit être compris comme la capacité d’emprunt. Il permet de déterminer quel est le montant le plus important de crédit immobilier qu’une banque ou un organisme de crédit peut vous accorder.  Pour cela, la PAP prend en compte  le nombre d’années de remboursement, la mensualité et le taux d’intérêt et vous donne ainsi la somme maximale d’emprunt et  le coût de l’emprunt.

Montant maximal d’emprunt = (mensualité x taux d’intérêt) x nombres d’années de remboursement (en mois)

La mensualité correspond à votre capacité de remboursement auquel s’applique le taux d’intérêt. Le résultat est multiplié par le nombre d’années de remboursement.  Vous devez fixer votre  capacité de remboursement en fonction du montant de vos revenus nets mensuels.

3. La durée de l’emprunt

Pour connaitre la durée de votre emprunt, PAP calculette prend en compte les mensualités, le montant de l’emprunt et le taux d’intérêt annuel. Le calcul se fait comme suit :

Durée de l’emprunt (en mois) = Montant de l’emprunt / (mensualité x taux d’intérêt)

4. Le capital restant dû

Le capital restant dû est la différence entre le montant total du prêt et le montant des remboursements déjà effectués. Pour vous donner une estimation du capital restant dû, PAP calculette prend en compte le montant de l’emprunt, la mensualité, le taux d’intérêt annuel, le nombre d’années et la date de l’emprunt (mois et année).

5. Le tableau d’amortissement de l’emprunt

C’est un tableau qui vous permet de suivre la progression dans le temps de votre emprunt si vous avez contracté un prêt amortissable. Avec ce type de prêt, le taux d’intérêt n’est pas fixe. Dès le départ, il est élevé tandis que la part du prêt est moindre. Mais au fil des années, le taux d’intérêt s’amenuise progressivement alors que la part du prêt augmente. Le tableau vous permet donc de suivre toute cette progression.

Sur PAP calculette, pour avoir une idée de votre tableau d’amortissement, vous devriez insérer les données concernant le montant de l’emprunt, le taux d’intérêt annuel, la date de l’emprunt (mois et année) et le nombre d’années.

6. Les intérêts déductibles

Pour savoir quels sont les intérêts déductibles par la banque sur votre prêt immobilier, le PAP calculette utilise les données relatives :

• au montant de l’emprunt,
• au taux d’intérêt annuel,
• à la date de l’emprunt (mois et année),
• au nombre d’années
• à votre situation matrimoniale
• au nombre d’enfants
• au type de logement

Le système fiscal français est tel que lorsque vous avez sollicité un prêt immobilier, les mensualités sont déduites de vos impôts fonciers. C’est une méthode d’optimisation fiscale adressée aux personnes ayant sollicité le prêt au 31 décembre 2010 et ouvert votre chantier au plus tard 30 septembre 2011.

• Calcul de la plus-value immobilière

Il a été dit tantôt que la plus-value imposable est la différence entre la plus-value brute et l’abattement. Ce dernier est fonction de la durée de détention de l’immeuble. Si les règles de fixation de la plus-value brute répondent aux spécificités de chaque contrat, celles de l’abattement sont établies légalement et il y en a deux sortes.

L’abattement pour durée de détention pour l’impôt sur le revenu

Il s’agit en réalité d’une exonération de la plus-value sur l’impôt sur le revenu. Ce type d’abattement est accordé au bout de 22ans de détention du bien, alors qu’autrefois, le délai retenu était de 30ans. L’abattement pour durée de détention pour l’impôt sur le revenu est calculé par pourcentage :

• 0% jusqu’à 5ans de détention
• 6% chaque année de la 6^e à la 21^e année de détention
• 4% à partir de 22ans de détention

La répartition du pourcentage est telle qu’à l’année 22, le taux d’abattement est de 100%.

L’abattement pour durée de détention pour les prélèvements sociaux

Ce type d’abattement est une exonération de la plus-value sur les prélèvements sociaux qui, comme le précédent abattement, est calculée sur la base de pourcentages :

• 0% jusqu’à la 5^e année de détention
• 65% chaque année entre la 6^e et la 21^e année de détention
• 60% pour la 22^e année de détention
• 9% pour chaque année après la 22^e année de détention

Le calcul est fait pour que dès la 30^e année, le pourcentage soit de 100%.

Après que la somme des différents abattements  ait été effectuée, il faudra la soustraire de la valeur de la plus-value brute.

Plus-value brute = prix de vente corrigé – prix de vente corrigé

Plus-value nette = plus-value brute – abattement (IR+Prélèvements sociaux)

• Calcul des frais de notaire

Dans le cadre de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, l’estimation des frais de notaire implique la prise en compte de plusieurs paramètres. Depuis le 1^er janvier 2016, les droits d’enregistrement sur Paris ont connu une hausse alors que les émoluments du notaire, eux, ont baissé grâce à la loi Macron depuis le 1^er mai de la même année.

Aussi, la PAP calculette prendra en compte la date de signature de l’acte de vente afin de déterminer le niveau des émoluments à appliquer. D’autre part, l’estimation prendra aussi en compte le prix d’achat, soit le montant net vendeur.

Le type du bien influence aussi l’estimation : appartement, maison, immeuble, parking, garage, etc. Pour la vente de biens achetés sur plan (VEFA) ou de terrains en lotissement, des réductions peuvent être appliquées aux frais.

• Calcul de l’augmentation du montant du loyer

Lorsque vous êtes sur la plateforme de la PAP calculette pour une estimation de révision de loyer, vous devez fournir les informations chiffrées que prendra en compte la calculette. Dans le cas d’espèce tout se joue sur l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) qui est révisé chaque année.

Aussi, pour avoir une estimation du taux de révision du loyer, vous devriez inscrire le montant du loyer actuel de votre bien hors charges. Si selon les modalités au contrat de bail, les charges pèsent sur le loyer, alors il faudra inscrire le loyer charges comprises.

En dehors du loyer, les informations de la location comme la date de signature du bail doivent être mentionnées (jour, mois et année). Cette mention permet de déterminer quel IRL sera appliqué à l’opération de révision.  Il vous est aussi demandé la date de la dernière révision de loyer, si elle a eu lieu. Dans le cas contraire, c’est la date de signature du bail qui est prise en compte.

Même si cela n’est pas mentionné, la PAP calculette prend aussi en compte le nouvel IRL du trimestre de référence. Cette information doit être normalement prévue dans le contrat de bail au moment de la signature du contrat. Est aussi pris en compte l’IRL de même trimestre de l’année précédente.

En pratique, si un bail a été signé le 1^er août 2014 avec pour loyer 750€, la réévaluation ne sera possible que le 1^er août de l’année suivante. Les indices à prendre en compte dans ce cas sont  celui du trimestre précédent la date de signature et celui précédent la date probable de révision, soit les deuxièmes trimestres 2014 et 2015. En l’espèce, l’IRL 2014 est de 125,15 et celui de 2015 est de 125,25.  L’opération se fera comme suit :

Nouveau loyer = loyers en cours x nouveau IRL du trimestre de référence/IRL de même trimestre de l’année précédente

Soit

700€ x 125,25/125.15=700.56€.

• Calcul de la durée du préavis

Le contrat de bail est un acte de droit commun dont la reconduction est tacite, sauf dispositions contraires du contrat. La loi prévoit qu’en cas de rupture du contrat de bail à l’initiative de l’une ou l’autre des parties (bailleur, locataire), un préavis de 3 mois soit transmis avec accusé de réception.

Avec PAP calculette, vous pouvez évaluer la durée du préavis en fonction du type de logement, du motif ou encore de l’emplacement. En effet, la durée du préavis varie selon qu’il s’agisse de résidence principale ou secondaire, de location vide ou de location meublée.