Vous disposez de 100 000 euros et vous vous demandez comment vous allez bien pouvoir utiliser ces fonds. Selon les aspirations de chacun dans la vie, cette question pourrait avoir une multitude de réponses. Mais si vous cherchez à être indépendant financièrement, ou vous constituer un certain patrimoine, il semble tout à fait normal que vous ayez envie de faire fructifier cette somme. Dans ce cas, où investir pour à peu près 100 000 euros ? Plusieurs types de placement existent à cet effet.

Placements sécurisés

En ce qui concerne les placements sécurisés; il s’agira de mettre les fonds sur des supports sans risque (fonds en euros sur une assurance vie, livret, etc.) dans le but de les faire fructifier au fil du temps. Vous l’aurez compris, cette stratégie est bien plus intéressante, que la consommation immédiate. Elle vous permet de stocker vos avoirs à l’abri.

Par contre, l’épargne de court-terme permet uniquement de se protéger de l’inflation. Chaque jour qui passe, l’argent perd un peu plus de sa valeur (érosion monétaire oblige). Par conséquent, 100 euros aujourd’hui n’auront certainement pas la même valeur que 100 euros dans 10 ans.

Prenons pour exemple un bien quelconque qui aujourd’hui vaut 100 euros ; ce même bien vaudra peut-être 200 euros dans 10 ou 15 ans et les 100 euros que vous aviez placés auront alors rapporté 150 euros sur votre Livret A. Il y a une baisse du pouvoir d’achat de vos euros quand bien même il y aurait une augmentation des sous sur votre livret A.

Avec une inflation à 2 % comme nous l’avons connu depuis ces 20 dernières années, un placement sur un fond en euros à 3.5 % rapportera en fait 1.5 % avant déduction des impôts. Au final ce sont des intérêts de 0.6 % / an après déduction des impôts et charges que vous obtiendrez ! Vu sous cet angle, on ne peut pas dire qu’un tel investissement soit vraiment alléchant.

Investissement en bourse

Si ces rendements relativement faibles ne vous conviennent pas, investir en bourse semble la solution qu’il vous faut. Mais faites attention, les marchés boursiers sont extrêmement volatils et c’est peu de le dire. Ou vous êtes un professionnel de la spéculation sur les marchés boursiers et vous maîtrisez le risque, ou vous avez un bon conseiller à qui vous faites confiance et qui suit de près votre portefeuille.

En bourse, votre capital est exposé à de sévères pertes potentielles tout comme il pourrait prendre une valeur que vous n’escomptiez pas. Chaque année, de nombreux petits épargnants perdent en bourse des sommes importantes alors qu’ils pensaient que c’était un choix judicieux de placer leurs économies en bourse et d’attendre patiemment. Tout le monde ou presque en arrive là un jour. On ne gagne pas tout le temps.

Ceci dit, placer son argent en bourse est parfois très intéressant si un minimum de temps y est consacré ou si vous êtes bien conseillés. La chance y joue parfois son rôle.

Investissement immobilier

Une des possibilités d’utilisation de cette somme de façon optimale est l’immobilier. En effet, un actif immobilier permet d’éviter l’érosion monétaire puisque les prix de l’immobilier sont “censés suivre l’inflation et les revenus (évoluer)”. Mais là encore, il ne faut pas sauter sur la première occasion venue. Tout est une question de prix. Investir aujourd’hui dans des villes comme Paris, Marseille, où la flambée des prix a fait monter les enchères, peut s’avérer un choix peu judicieux. Attention donc aux rendements parfois décevants.

L’avantage certain de l’immobilier réside dans le fait que vous investissez dans un actif qui se valorise avec le temps, et dont vous pouvez obtenir des revenus relativement importants grâce à la location. En d’autres termes, votre locataire, en échange du service d’hébergement que vous lui fournirez, vous aidera à travers le loyer qu’il vous verse à payer vos mensualités si vous avez eu recours à un crédit.

Vous pouvez par exemple investir dans un petit immeuble de rapport, que ce soit en SCI ou non (souvent ce n’est pas intéressant), avec pour avantage d’avoir un capital à transmettre et des revenus réguliers qui suivront l’inflation.

Attention toutefois aux impôts, qui sont un facteur important à considérer pour un bon investissement. En achetant par exemple au comptant un appartement ou un immeuble, vous serez redevable d’un impôt foncier.

Exemple chiffré

Vous achetez au comptant un logement de 100 000 euros (frais inclus) pour le mettre en location au prix de 500 euros/mois hors charges.

• Revenus annuels : 6 000 euros
• Charges déductibles : 400 euros
• Revenus fonciers nets : 5 400 euros
• Rendement brut opération : 6 % (6000 / 100 000)
• Rendement net avant impôt : 5.4 %
• Rendement net après impôt : 3.12 % (pour une TMI à 30%)

 

Explication

Les revenus ou déficit fonciers représentent la différence entre les revenus bruts et les charges déductibles. Les revenus fonciers sont ajoutés aux revenus du travail, donc sont imposés en conséquence, soit à 30 % dans notre cas où l’investisseur est sur la tranche à 30 %. A ceci s’ajoute la CSG-CRDS soit 12.3 % en 2011, soit au total 42.3 % de taxation.

Nous pouvons constater dans cet exemple l’impact de l’un des éléments les plus importants de l’investissement : la fiscalité. En effet, acheter un bien immobilier cash sans financement et sans structure juridique adaptée (SCI) équivaut à redonner 42.3 % de vos revenus au fisc.

Investissement immobilier à crédit

Prenons un second exemple où l’investisseur achète un bien immobilier (immeuble ou appartement) d’une valeur de 300 000 euros. Il finance cette opération grâce à un emprunt à hauteur de 200 000 euros et les 100 000 euros restants sur fonds propres.

En investissant dans un bien immobilier à 1/3 cash et 2/3 à crédit, il ne tirera aucun revenu immédiat de ses 100 000 euros. En revanche, si nous partons sur les mêmes bases que l’exemple précédent, il n’aura presque rien à débourser en 20 ans à peu près.

L’immobilier pour moins de 100 000 euros

Beaucoup de personnes pensent que 100 000 euros est une barrière à franchir pour acquérir son premier bien immobilier. Cependant avec une telle somme, et même avec moins, vous pourrez devenir propriétaire, dans l’ancien comme dans le neuf !

Naturellement, le choix de l’emplacement est fondamental, car plus l’adresse sera chère et demandée, plus le bien sera petit. Petit d’accord, mais pas trop, car dans tous les cas, la surface habitable doit atteindre un minimum de 9 mètres carrés (volume habitable de 20 m³), obligation légale de la loi française sur le logement décent.

Partout en France, vous pouvez avoir des biens d’une valeur inférieure ou égale à 100 000 euros, tant dans l’ancien que dans le neuf ou en vous tournant vers certains types de placements locatifs comme les parkings ou les murs de boutique.

La surface peut varier du simple au triple et peut-être même au quadruple, étant donné que, plus l’adresse est chère et demandée, plus le bien est petit. Sachez aussi que ces mêmes petites surfaces sont plutôt rares et que, la plupart du temps, l’offre locative est inférieure à la demande. Une tendance très sensible dans la zone urbanisée de l’Ile-de-France et dans le centre des grandes métropoles.

Le tour de France des biens à 100.000 €

Qu’il s’agisse d’une chambre à Paris, un studio dans le centre de Lyon, un deux pièces à Toulouse, ou une maison en secteur rural : le panel de choix est large pour les investisseurs disposant d’un budget de 100.000 € en fonction de la zone.

• A Paris. Pour 100.000 €, vous aurez du mal à trouver un bien immobilier de plus d’une douzaine de mètres carrés. Vous pouvez miser sur les chambres de bonne ou les studettes, sachant que les arrondissements de l’Est de Paris ne sont pas aussi chers que les autres.
• La petite couronne. Dans les Hauts-de-Seine ou le Val-de-Marne, les logements d’une valeur inférieure à 100.000 € sont la plupart du temps des studios, même s’il est possible de trouver de petits deux pièces. En Seine-Saint-Denis, vous aurez un panel de choix plus important. A Sevran, un deux pièces de 45 m² se négocie autour de 83.000 €. Et à Villepinte, vous pouvez vous offrir un quatre pièces de 62 m² pour 85.000 €.
• La grande couronne. Le choix ici est encore un peu plus large puisque 100.000 € vous donneront l’accès, selon les adresses, à des biens de 20 à 50 mètres carrés. Vous pouvez en effet aussi bien acquérir un studio de 19 m² à Pontoise pour 95.000 € qu’un deux pièces de 50 m² à Argenteuil pour 99.000 €.

En régions

• Dans les grandes métropoles régionales, 100.000 € vous permettent en général d’acheter entre 20 et 40 mètres carrés. Vous pouvez investir à Nice comme à Toulouse dans l’achat d’un studio, des biens particulièrement recherchés dans ces agglomérations par des étudiants et des jeunes qui commencent leur carrière professionnelle. A Grenoble, vous pouvez même devenir propriétaire d’un deux pièces.
• Les villes moyennes. Elles agrandissent considérablement vos options. A Joué-les-Tours, par exemple, vous aurez le choix entre un deux pièces de 56 mètres carrés (65.500 €), un trois pièces de 66 mètres carrés (85.000 €). Pareil à Brest où un trois pièces de 73 m² se vend 86.000 €.
• Dans les zones rurales ou semi-rurales 100.000 € vous permettent d’acheter des appartements ou des maisons dont la superficie va souvent au-delà de 100 mètres carrés. Mais dans la perspective d’un investissement locatif, misez plutôt sur les centres-bourg. Avec la proximité des commerces, des écoles et des transports, vous minorerez le risque locatif.

Investir dans l’immobilier en France : de forts écarts de prix

Le prix moyen du mètre carré en France s’estime environ à 2 000 euros. Mais les disparités sont nombreuses sur l’ensemble du territoire. De sorte que, pour la somme de 100 000 euros, les surfaces pourront varier du simple au quadruple.

Les prix peuvent notamment monter très vite dans les régions où la demande est largement supérieure à l’offre de logements, comme c’est le cas en Île de France, en région PACA, en Rhône-Alpes et dans l’ensemble des zones très urbanisée.

Voici un récapitulatif des prix au mètre carré dans plusieurs villes françaises (de tailles différentes).

Ville	Prix du mètre carré moyen pour un appartement	Prix du mètre carré moyen pour une maison
Paris	8 100 €	–
Toulouse	2 757 €	2 720 €
Marseille	2 581 €	3 290 €
Lyon	3 328 €	3 332 €
Bordeaux	3 006 €	2 975 €
Lille	2 854 €	1 951 €
Le Mans	1 483€	1 707 €
Saint-Etienne	1 214 €	1 710 €
Reims	2 052 €	1 880 €
Nîmes	1 860 €	2 168 €

Source Lacoteimmo.com (1er avril 2014)

 

Ainsi, avec 100 000 euros et moins, vous pourrez acheter :

• une chambre à Paris, ou un studio en proche banlieue
• un T2 à Marseille (environ 40 m2)
• un studio de 30 m2 à Lyon
• un trois pièces de 55 m2 à Nîmes, ou une petite maison au Mans
• un T4 à Saint-Etienne (au moins 75 m2)

Il faut noter que le cas de Paris est très spécifique. Les prix prohibitifs qui s’affichent découragent la plupart de ceux qui se lancent sur ce marché. Mais de nombreuses opportunités subsistent dans la proche banlieue et dans les villes de la petite couronne. Pour moins de 100 000 euros, vous pourrez donc vous offrir des appartements à des prix très raisonnables (parfois inférieurs à 1000 euros le m2).

Naturellement, et en fonction de vos choix de vie, vous pourrez trouver dans des régions plus rurales et excentrées des occasions très alléchantes pour moins de 100 000 euros, et notamment des grandes maisons, des T6, T7…

Investir dans l’immobilier : les pièges à éviter

Lors de vos recherches, ne vous faites pas avoir par des prix trop bas, qui dissimulent la plupart du temps de mauvaises surprises. Soyez donc très vigilant et rassemblez le plus d’informations et de détails sur le bien que vous convoitez. Evitez par ailleurs :

• les secteurs isolés
• les adresses peu cotées, avec une demande locative très faible
• les logements à des prix très bas mais nécessitant une rénovation complète

Enfin, toujours bon à savoir : si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, d’autres options sont envisageables et préférables avec moins de 100 000 euros en poche. C’est le cas par exemple de l’achat de bureaux, de parkings ou de commerces.