Vous souhaitez investir dans l’immobilier, acheter une maison ou un appartement locatif ? Comme tout le monde vous devrez certainement faire une demande d’offre de prêt auprès d’un organisme bancaire. Le financement d’un projet sur le long terme notamment dans l’immobilier où vous pouvez vous engager jusqu’à 30 ans, demande de bien connaître les conditions des crédits afin de ne pas avoir de mauvaises surprises. Voici quelques explications pour tout comprendre.

Qu’est-ce que l’offre de prêt

Selon l’Observatoire des crédits aux ménages, la part des ménages ayant un crédit reste stable mais l’intention de faire une demande de prêt a augmenté en 2017. En 2016, le taux des ménages ayant contracté un crédit s’élevait à 46,4%.

Même si le recours à un crédit bancaire est quelque chose de courant, le financement d’un projet immobilier n’est pas quelque chose d’anodin et ne doit pas être pris à la légère. En effet, sur des prêts immobiliers qui vous engagent parfois jusqu’à 25 ou 30 ans, mieux vaut savoir sur quelles conditions vous acceptez le contrat et comment est-ce que vous allez rembourser ce crédit.

Il n’existe pas 36 manières de financer un projet immobilier, soit vous êtes millionnaire et vous achetez une maison ou appartement du jour au lendemain soit vous ne l’êtes pas et comme tout le monde vous devrez faire une demande de prêt bancaire pour avoir les fonds nécessaire au financement de votre achat. Voyons voir exactement ce qu’est une offre de prêt.

Une offre de prêt est comme son nom l’indique un prêt d’argent par une banque à une personne physique ou morale (particulier, entreprise, association, gouvernement…). Un contrat est signé entre l’emprunteur et l’organisme bancaire afin de valider les conditions du prêt (délai, taux d’intérêt…), les fonds seront ensuite mis à sa disposition et être remboursés mensuellement. Chaque partie s’engage donc sur des termes d’acceptation et sur une durée de remboursement pouvant aller sur plusieurs décennies pour un crédit immobilier.

Avant tout engagement il est très important d’évaluer votre potentiel de solvabilité avec le banquier et d’estimer la somme nécessaire à votre financement. Il faut savoir que faire une demande d’emprunt n’est pas toujours facile, le banquier se réserve le droit de vous l’accorder ou non selon votre profil ; âge, profession, enfants…

Le contrat de l’offre de prêt doit contenir certaines mentions obligatoires entre l’emprunteur et la banque :

• Tout d’abord, on y retrouve l’identification des parties, c’est-à-dire, la notification de qui est l’organisme prêteur et qui est l’emprunteur. L’organisme prêteur sera un organisme bancaire, une banque et l’emprunteur peut être une personne physique, un particulier ou une personne morale (entreprise, association, état…). L’engagement et la responsabilité ne seront pas les mêmes entre un particulier qui souhaite faire une demande de prêt et une entreprise.
• L’objectif du prêt doit aussi être clairement mentionné. Les conditions et les taux d’intérêt seront en effet strictement différents s’il s’agit d’un prêt à la consommation ou d’un prêt immobilier. Pour un crédit immobilier, il sera nécessaire de savoir s’il s’agit de financer une construction, une rénovation ou un achat.
• La mention du taux fixe ou taux variable. Les conditions du taux d’intérêt sont un point fondamental du crédit. Il existe deux options, le taux fixe qui sera le même durant toute la durée du prêt et le taux variable qui variera selon les cours du marché. Le taux variable est généralement plus bas que le taux fixe mais variera à la hausse ou à la baisse. Il faut savoir que le taux fixe peut être plafonné et transformé en taux fixe au cours du prêt…
• La durée du prêt doit également être mentionnée dans le contrat avec les mensualités à rembourser.

Pour un prêt immobilier la durée moyenne tourne autour de 20 ans mais vous pouvez contracter un prêt jusqu’à 30 ans, d’où la nécessité de faire attention au taux d’intérêt avec lequel vous souscrivez votre emprunt. C’est un projet sur le très long terme pour lequel vous pouvez demander conseil à un courtier ou directement à votre banquier.

• Un échéancier est joint au contrat, mentionnant les mensualités selon le nombre d’années à rembourser. Si vous avez opté pour un taux variable, votre banquier devra stipuler les modalités d’indexation et de variation du taux.

Enfin, un dernier point important à ne pas oublier, c’est l’assurance emprunteur qui est obligatoire de souscrire pour chaque prêt bancaire. Cette assurance permettra de vous couvrir en cas d’accident de la vie comme le décès, le handicape, la perte d’emploi… C’est une manière pour la banque de se couvrir en cas de défaut de paiement mais aussi pour l’emprunteur d’assurer ses arrières en cas de difficulté.

Depuis 2010 avec la mise en vigueur de la loi Lagarde, vous avez dorénavant la possibilité de déléguer votre assurance, c’est-à-dire de choisir une autre assurance que celle proposée par votre banquier. En effet, avant cette loi vous étiez obligé de recourir à l’assurance de votre banque mais désormais vous pouvez faire jouer la concurrence et choisir l’assurance qui vous convient le mieux autant en termes de budget que de conditions. A noter toutefois que l’assurance souscrite doit garantir des équivalences basiques à celle de votre banque pour que votre dossier soit validé.

L’offre de prêt est donc un contrat relativement complexe, qu’il est important d’étudier avec rigueur et patience pour bénéficier des meilleurs taux et des meilleures conditions. N’hésitez pas à comparer les offres dans différentes banques et préparez à l’avance le dossier de votre projet pour convaincre au mieux les banquiers.

Délais de validité et d’acceptation de l’offre de prêt

Après avoir vu les conditions du prêt, votre banquier éditera une offre de crédit qui est strictement encadré par la législation et déterminera la validité et l’acceptation de l’offre. C’est une seconde étape essentielle au bon déroulement du prêt. Le contrat de crédit vous sera envoyé par la poste, elle ne peut pas être remise en main propre. A compter du jour de la réception du courrier, la validité de proposition dure 30 jours. Au terme de ce délai, la banque ne peut pas revenir sur les conditions du contrat, ce qui garantit à l’emprunteur tout retournement du marché et de l’accord.

En plus de ce délai de validité de proposition de 30 jours, un délai d’acceptation de dix jours est accordé à l’emprunteur. Suite à ces 10 jours de réflexion vous pourrez donner votre accord sur l’offre de crédit et le contrat pourra être signé. Le document signé ne pourra être renvoyé que le 11ème jour et le point de départ du délai est le lendemain de la date de réception du courrier. Par exemple, si vous recevez le courrier le 7 février vous pourrez renvoyer le document signé qu’à partir du 18 février. Pour valider l’acceptation vous devez donc signer et daté le contrat et le renvoyer par courrier à votre banque qui sera ensuite transmis au notaire. Le cachet de la poste fera preuve du respect des délais.

Une fois l’offre acceptée, elle devient officiellement un contrat de prêt et avance donc des engagements de la part de l’emprunteur. Vous avez un délai de 4 mois pour conclure l’opération immobilière. Si dans les 4 mois le contrat d’achat n’est pas signé, le contrat de prêt sera alors annulé et l’emprunteur ne sera plus lié au contrat donc le prêt ne prendra plus effet. Sachez cependant que ce délai peut être allongé avec l’accord des deux parties.

Un dernier point à connaître est la clause suspensive d’obtention de crédit. C’est une clause qui protège l’emprunteur dans le compromis de vente si votre crédit est refusé. Elle est valable un mois à compter de la signature de l’avant-contrat de vente. Par exemple, si vous avez trouvé une maison ou un appartement que vous souhaitez acheter, vous disposer d’un mois après cet avant-contrat de vente pour trouver une banque qui puisse vous accorder un crédit immobilier et la somme versée lors de la signature de promesse de vente, tournant autour de 10%, vous sera alors remboursée.

Comme vous le voyez, les démarches et conditions des prêts bancaires sont très strictes et réglementées. Il est donc important de connaître tous ces points pour être sûr de ne pas faire de faux pas et se voir annuler son emprunt. Cependant ne vous inquiétez pas, votre banquier sera là pour vous aider et vous conseiller.

L’assurance du prêt

Avant 2010 dès que vous faisiez une demande de prêt vous deviez souscrire à l’assurance de votre banquier et n’aviez pas le choix d’en choisir une autre. Depuis l’entrée en vigueur, le 1er septembre 2010 de la loi Lagarde, dont l’objectif est l’ouverture du marché des assurances et de la protection du consommateur, vous avez dorénavant le choix de déléguer votre assurance, c’est-à-dire de choisir une autre assurance que celle que vous propose votre banquier avec votre prêt.

Il est en effet obligatoire de souscrire une assurance dès que vous faites une demande de prêt bancaire. Les banques souhaitent en effet éviter tous les défauts de paiement, l’assurance permet de garantir ces impayés mais pour l’emprunteur c’est aussi une garantie en cas d’imprévus et de difficulté financière. Les accidents de la vie peuvent vite arriver, que ce soit un divorce ou une perte d’emploi, il est toujours essentiel d’être couvert pour pallier à des situations difficiles.

La volonté de cette loi est de rompre le monopole des assurances emprunteur que détenaient les banques et d’ouvrir le marché à la concurrence ainsi les clients ont le choix de choisir l’assurance qui correspond le mieux à leur profil et selon leur budget. Selon les différentes offres d’assurance disponibles vous pourrez faire des économies relativement conséquentes. D’après le site meilleurtaux, en souscrivant à une assurance concurrente vous pouvez économiser jusqu’à 50% sur le tarif de l’assurance la plus chère. Bien plus que le prix faites attention aux conditions proposées par l’assurance.

Il faut savoir que pour que votre banquier valide votre assurance et accepte le prêt, l’assurance souscrite doit couvrir des garanties équivalentes aux garanties de l’assurance de la banque. Votre banque devra vous fournir une fiche standardisée comportant les points obligatoires que doit contenir l’assurance emprunteur. Parmi celles-ci, vous devrez avoir une garantie en cas de décès, invalidité, incapacité temporaire de travail et perte d’emploi. Si ces points sont inclus dans l’assurance alors le banquier pourra accepter votre délégation.

Les avantages de cette délégation d’assurance sont divers. Tout d’abord, c’est une option plus économique, vous avez le choix de choisir l’assurance la moins chère possible si elle respecte les conditions voulues par votre banque. Vous pourrez ensuite choisir l’assurance la plus adaptée à votre profil (âge, métier) et ainsi obtenir de meilleures conditions. Enfin, il faut savoir qu’avec le contrat de groupe de l’assurance d’une banque, la cotisation est fixe durant toute la durée du prêt alors que d’autres assurances proposent des taux variables qui diminuent en fonction du temps de remboursement.

Comme pour la demande de prêt, les étapes de délégation d’assurance sont complexes et doivent se faire en amont de la demande d’emprunt. Négocier avec votre banquier les conditions, il vous aidera pour vous aider à valider votre dossier le plus simplement et rapidement possible. Si vous souhaitez éviter d’autres démarches vous pouvez très bien prendre l’assurance que vous propose votre banquier.

Si vous ne savez pas quelle assurance choisir, ne vous inquiétez pas, il existe de nombreux comparateur en ligne qui vous permettront de trouver l’offre la plus adaptée à votre profil. Vous pouvez également demander conseil à un courtier en assurance qui vous guidera vers les meilleures opportunités.

Le processus de souscription d’une offre de prêt reste donc assez complexe. La législation et les banques demandent de respecter des critères stricts. Ne prenez pas cela à la légère et suivez les démarches à la lettre pour pouvoir réussir votre projet de financement le plus facilement possible et éviter des frais annexes. N’hésitez pas à demander des conseils à votre banquier pour éviter de vous retrouver dans une situation délicate et éviter tous les malentendus.