Le besoin d’un crédit conso, d’un crédit auto (crédit voiture) ou encore d’un crédit personnel (crédit perso), ne peut pas toujours être satisfait par votre banque. Ceci devient plus complexe, lorsqu’il s’agit d’une obtention de prêt immobilier. Si vous cherchez comment faire pour obtenir prêt, ces quelques conseils vous sont destinés.

Élaborer un projet qui tient la route

La particularité de l’emprunt immobilier est que, contrairement au crédit à la consommation et au crédit personnel, il tient sur un projet. L’élaboration de ce dernier doit être rigoureuse et prendre en considération votre capacité d’endettement.

Faites une élaboration rigoureuse de votre projet

Afin que le projet soit poignant, celui-ci doit être clair et précis. Vous devez exactement savoir ce que vous voulez, c’est-à-dire dans quel type d’immobilier vous souhaitez investir votre argent. S’agira-t-il d’un appartement, d’une baraque, opterez-vous pour un logement neuf ou pour un ancien logement ? Envisagez-vous plutôt de construire un immeuble au tout début ?

Vous devez avoir les réponses claires et bien structurées dans votre esprit, pour les dresser sur un bout de papier. Pour plus d’assurance, rapprochez-vous d’experts en bâtiment comme des architectes ou spécialistes en travaux de rénovation. L’un de ces experts vous aidera à connaître le coût total de votre ouvrage entier, ou de vos travaux de rénovation. Il est important que votre projet soit réel et non fictif.

Vous devez donc être sur le terrain pour savoir quel immeuble acheter, ou encore savoir quel sera l’emplacement futur de votre construction immobilière. Si possible, demandez un devis. Ayant déjà votre plan bien structuré et une idée de la réalisation en tête, vous pourrez facilement procéder à l’étude de votre capacité d’endettement.

Calculez votre capacité d’endettement

Capacité d’endettement ou capacité de remboursement, il s’agit en réalité de la même chose. Vous devez vous munir d’une calculatrice pour calculer quel est le montant maximum que vous pouvez rembourser à la banque par mensualité (capacité maximale de remboursement). Mais d’abord, à quoi ça sert et comment calculer ce taux ?

À quoi sert le calcul de la capacité maximale d’endettement ?

Le calcul de cette capacité maximale est d’une indispensabilité sans pareil. Ce calcul vous permet de déterminer votre revenu et vos charges en fonction de ce que vous pouvez rembourser à la banque chaque mois. Aussi, vous permettra-t-il d’être fixé sur la somme maximale que vous pouvez emprunter.

Comment calculer une capacité d’endettement ?

En réalité, calculez sa capacité d’endettement est une opération assez simple à opérer. Deux paramètres sont à tenir compte. D’une part, il faudrait déterminer votre revenu mensuel. Sur cette base, vous appliquerez la règle des 33%.

• Calculer son revenu mensuel

Le revenu mensuel inclut plusieurs paramètres. Outre le salaire, s’ajoutent toutes les rentrées pécuniaires constantes que vous avez au courant du mois ou de l’année. Il peut donc s’agir de vos rentes foncières (les indemnités liées à votre salaire), vos placements financiers, vos dividendes (si vous avez des parts sociales), vos diverses allocations, de même que les dons que vous pourriez recevoir régulièrement.

En clair, tout ce qui s’ajoute de manière régulière à votre actif. Pour vous faciliter la tâche, aidez-vous de votre précédent avis d’imposition pour être certain de n’avoir rien omis. Additionnez tous ces revenus que vous avez obtenus au cours de l’année, et lorsque vous avez un nombre, divisez-le par 12 pour connaître votre revenu mensuel.

• Appliquez-y la règle 33%

Cette règle est simple. Dès lors que vous avez déterminé votre revenu mensuel, il ne vous reste plus qu’à le diviser par trois. Le nombre que vous obtenez est votre capacité maximale d’endettement. Si vous avez par exemple 1500 € de revenu mensuel, votre capacité d’endettement maximale sera exactement de 500 €.

Vous pouvez aussi vous aider d’un simulateur de crédit en ligne, qui vous aidera à faire une simulation de prêt ou simulation de crédit. Cette simulation se base sur trois paramètres : la somme empruntée, la durée du prêt, et le taux de crédit à lui appliquer.

En réalité, ce taux de 33% varie en fonction de la banque et en fonction de la banque et en fonction du projet à réaliser. Ces 33% s’assimilent comme une sorte de plafond. Même si les organismes bancaires se sont montrés un peu complaisants autrefois, il n’est plus le cas.

Ce taux est strictement le plafond défini pour tous les projets, même pour les personnes qui ont d’énormes revenus financiers. Une fois le projet monté et votre capacité d’endettement connue, vous savez exactement de combien vous pouvez disposer à la banque. Cependant, il est important que vous ayez vous-même un votre propre contribution.

Apport personnel

Après le calcul de l’emprunt maximal possible, il faut penser à votre apport personnel.

Faites un apport suffisant

De nos jours, les banques sont très prudentes et mettent de plus en plus des mesures protectionnistes. Finis les banques qui finançaient les projets immobiliers à hauteur de 100, voire même de 110%. Les organismes bancaires sont devenus très stricts sur l’apport que doit faire chaque porteur de projet. L’emprunteur doit donc apporter au moins 9% de la somme qu’il souhaite obtenir, pour la réalisation de son projet.

Cet apport de l’emprunteur doit permettre de couvrir certains frais de procédure tels que : les frais de notaire, les frais de garantie et de dossier. Cet apport est susceptible de varier en fonction de l’établissement bancaire. Certains se limiteront à 10% tandis que d’autres pourront exiger un apport à la hauteur de 20%.

Il faut remarquer que ce taux n’est que le minimum. Pour garantir le financement rapide de votre projet, il faut généralement aller au-delà de sa valeur. Mettez toutes les chances de votre côté, faites un sursaut d’orgueil et allez au-delà (même s’il ne s’agit que de quelques centaines d’Euros). Les banques verront cela comme une preuve de détermination, et auront plus d’assurance à vous prêter la somme nécessaire pour votre projet.

Soignez votre situation personnelle

Nombreux éléments de votre situation personnelle entrent en ligne de compte, pour que la banque prenne la décision. Ces éléments sont donc à capitaliser pour que votre banque vous accorde plus facilement un prêt immobilier. Entre autres, il s’agit de la stabilité financière, de l’épargne régulière et de certains éléments facultatifs mais importants comme la situation matrimoniale.

Armez-vous d’une certaine stabilité sur le plan professionnel

La stabilité professionnelle est un élément décisif pour contracter un prêt. Les organismes bancaires craignent réellement l’instabilité professionnelle. Le type de contrat (de manière préférentielle le contrat à durée indéterminée CDI) est un élément très important pour l’obtention d’un crédit bancaire.

Il est aussi pris en compte l’ancienneté. Ces éléments sont des gages d’une certaine stabilité financière. Si vous n’avez donc pas de CDI, ou encore si vous exercez des professions libérales ou artisanales, vous devrez fournir à la banque 2 ou 3 années de bilan.

Évitez le découvert

Vous n’êtes pas sans ignorer que la banque fait une étude de vos comptes, avant de procéder à un octroi de prêt. Cette étude lui permet de connaître votre situation financière. Il faut donc éviter de tomber à découvert dans les trois ou six mois qui précèdent votre demande de prêt. Épurez votre passif autant que possible, en payant par exemple vos crédits conso du genre révolving.

Aussi, il vous faut penser à votre actif en vous assurant d’une épargne constante. C’est un point aussi sensible que votre stabilité professionnelle. Généralement, les organismes bancaires préfèreront facilement prêter à des personnes qui ont des revenus restreints, mais qui arrivent à mettre de l’argent de côté. A contrario des personnes qui ont d’énormes revenus, mais qui se retrouvent paumés avant le 15 de chaque mensualité.

Si votre situation n’est pas encore « clean », il serait judicieux de décaler votre demande de quelques mois en vue de régulariser votre situation dans les plus brefs délais.

Votre situation matrimoniale peut aussi compter

Vous devez déjà le savoir, les banques n’aiment pas les risques. Ceux-ci sont généralement causes de faillites. Elles sont donc régulièrement en train de s’informer, d’analyser les comportements et les habitudes financières de leurs clients. Idem que leurs habitudes morales.

Votre situation matrimoniale est donc susceptible d’entrer en ligne de compte. Celle-ci atteste d’une bonne attitude à mieux gérer votre argent. Être marié et avoir des enfants donnent aussi une certaine once de responsabilité. Une fois ces éléments capitalisés, il faudra monter un bon dossier pour adresser à la banque.

Monter un bon dossier et trouver une banque

Deux éléments sont à considérer ici. Il faut alors trouver d’abord une bonne banque, et préparer ensuite le projet pour la rencontre avec la banque.

Bien choisir sa banque

Le critère déterminant pour le choix de la banque est, sans aucun doute, celui du meilleur taux. Si votre banque ne vous permet pas d’avoir un taux assez réduit, il faut penser à vous reprocher d’un courtier. Celui-ci vous aidera à trouver le meilleur taux, qui vous évitera les pertes de temps.

Tout d’abord, vous devez intégrer que, lorsque vous faites appel aux services d’un courtier, il s’agit là d’un expert du crédit. Celui-ci a pour fonction première de vous trouver la meilleure offre de crédit du moment (celle qui vous permettra d’avoir un remboursement sans difficultés).

Dès que vous souscrirez à son mandat, il examinera la totalité des offres disponibles et vous dénichera celle qui correspond à vos attentes et à l’ampleur de votre projet. Dites-vous bien que son but premier est de vous aider à faire un maximum d’économies. Il vous dénichera le meilleur taux d’intérêt, mais également l’offre qui a les frais les plus bas.

Votre courtier en crédit vous rendra aussi la négociation facile ; d’ailleurs il peut la mener lui-même. Avec ses relations et ses connaissances du système de fonctionnement des banques, il vous obtiendra des offres que vous n’aurez certainement jamais, en procédant de manière individuelle. Il vous fera aussi gagner en temps, puisque avec sa connaissance aiguisée de la procédure, il fera que cela soit facile et accéléré. Une fois la banque choisie l’étape suivante est la préparation du dossier.

La préparation du dossier

Pour que votre dossier ne soit pas rejeté, il faut respecter un certain nombre d’éléments, ainsi que maîtriser votre projet.

Les éléments du dossier

Le dossier doit être bien monté. Si vous vous pointez chaque fois avec un dossier incomplet, cela pourra facilement irriter votre courtier. Pour Ari Bitton, président d’AB Courtage, «remettre un dossier complet à son banquier ou son courtier, c’est le b.a.-ba de la demande de crédit immobilier ». Pour que votre dossier soit complet, il doit comprendre :

• Les 3 derniers bulletins de paye,
• Les 2 derniers avis d’imposition,
• Votre relevé de compte des trois derniers mois,
• Une preuve d’identité telle que la carte d’identité nationale ou encore le passeport si vous êtes étranger,
• Une preuve de domicile. Cela peut être votre facture de téléphone, votre facture d’électricité ou même votre facture gaz (l’important est qu’il soit très récent).

L’absence d’un seul de ces éléments peut entraîner le rejet de votre dossier. Si tous ces éléments sont réunis, vous êtes fin prêt pour la présentation. Pour cela, il faudrait avoir une bonne maîtrise de votre projet.

Maîtrisez votre projet

Il faut que votre projet soit réellement appréhensible par votre interlocuteur à la banque. Pour cela, faites une analyse stricte du projet. Il doit être logique cohérent et réalisable. Soyez éloquent et ne négligez aucun aspect. Il est important que vous-même soyez d’abord convaincu de votre projet, sinon vous ne pourrez convaincre personne.

Si vous êtes assez pertinent, si vous êtes assez éloquent, votre prêt vous sera facilement octroyé. Mais gare à vous. Faite attention à l’endroit où vous achetez le bien immobilier (pour garantir une revente facile) et ne perdez pas trop de temps puisque la banque pourrait facilement revenir sur sa décision. Vous savez maintenant tout, sur comment obtenir un prêt immobilier en toute facilité.

Conclusion

En définitive, obtenir un prêt immobilier nécessite une bonne compréhension de certains moyens essentiels. La liste énumérée plus haut dévoile exactement tout ce dont vous aurez besoin pour parvenir à un emprunt avantageux.