Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, aujourd’hui j’aimerais vous aider à préparer votre dossier pour obtenir le plus facilement possible votre prêt immobilier et dans les meilleures conditions. Ce que je vous propose c’est dans cette vidéo, ben d’abord vous dire comment faire pour préparer au mieux votre dossier et ensuite je vous donnerai des techniques dans une seconde partie de cette vidéo pour savoir que faire si vous avez eu un refus concernant une demande de crédit immobilier.
Comment obtenir un crédit immobilier : la recherche
Alors avant même de soumettre votre dossier auprès de différentes banques pour comparer ensuite les différents crédits qui vont vous être proposés et bien ce que je vous propose c’est d’abord voir un petit peu plus clair sur votre situation financière.
Aujourd’hui quelles sont vos charges ? Quel est votre revenu ? Quelle est la stabilité de votre revenu ? Je ne parle pas de par exemple ce que vous avez pu gagner durant un moment donné, mais réellement de ce que vous gagnez deux manières, voilà, stable, tous les mois, tout le mois, tous les mois, je ne parle pas de prime, je ne parle pas, voilà, de l’argent vous avez pu gagner de différentes façons qui n’entrent pas, par exemple, sur une déclaration d’imposition.
J’aimerais également vous dire, mais voilà, aujourd’hui, est-ce que ces six derniers mois vous avez eu des dépenses qui ont été exceptionnellement élevées? Est-ce que ces six derniers mois vous avez eu une épargne qui a dû être sacrifiée à cause d’un imprévu ou pas ? C’est tous ces éléments qui vont faire que votre situation financière va être intéressante pour le banquier et va lui donner envie de vous prêter de l’argent.
Donc avant même de constituer votre dossier, pour faire des demandes de crédits immobiliers, et bien ce que je vous recommande c’est de d’abord essayer d’améliorer au maximum votre situation financière. C’est-à-dire que les six derniers mois, sur le compte bancaire que vous utilisez le plus, fait en sorte d’avoir des comptes bancaires les plus propres possibles.
Qu’est ce que ça veut dire ? Ça veut dire avoir un maximum d’épargne, ça veut dire avoir des revenus qui sont stables, ça veut dire avoir des dépenses qui sont associées qui sont en en rapport avec ce que vous gagnez et aussi savoir mettre de l’argent de côté. Un banquier ne vous le demandera pas directement mais il va vous le demandez implicitement, il va vous poser la question suivante, implicitement, combien est-ce que vous gardez ? Combien est-ce que vous gardez ? Un banquier ne s’intéressera pas instantanément à combien vous gagnez mais davantage à ce que vous gardez.
Si vous avez une capacité à épargner qui est importante forcément vous allez pouvoir rembourser un crédit beaucoup plus facilement que quelqu’un par exemple qui gagne dix mille euros par mois mais qui en dépenses 9900 euros par mois. Donc cette personne là n’aura pas du tout les mêmes facilités d’accès à un crédit immobilier que quelqu’un qui gagne 1500 euros par mois mais sur ces 1500 il arrive à économiser 600 euros par mois. Donc bien comprendre aujourd’hui quelle est votre situation financière et quel est l’état de vos comptes actuels.
Ce que je vous recommande également c’est de liquider le plus rapidement possible toutes vos charges et tous les crédits que vous avez en cours, crédit voiture, assurance, crédit à la consommation, crédit, par exemple, pour un produit high-tech, tout ça il faut les rembourser le plus rapidement possible et si possible attendre un délai entre trois à six mois pour présenter des comptes bancaires qui sont très propres, ça va, honnêtement, doubler vos chances d’obtenir un crédit immobilier.
Faire un prêt remboursable
Maintenant j’aimerais vous donner deux conseils un petit peu bizarre, le premier conseil c’est de ne pas accepter un prêt que vous ne pouvez pas payer, puisque je sais que beaucoup de personnes essayent de s’endetter au maximum pour utiliser un effet de levier maximum pour justement investir très rapidement dans l’immobilier, mais très concrètement, à noter que les banques ont de très forts pouvoir pour pouvoir vous récupérez tout simplement de l’argent que vous leur devez.
Donc ne pensez pas et ne prenez pas à la légère un prêt immobilier, c’est très important, et même si vous avez une assurance emprunteur, et bien voilà, il peut vous être déduits de l’argent, voilà, admettons que vous n’avez pas l’argent pour rembourser un prêt immobilier, l’assurance va couvrir une certaine partie de votre remboursement mais vous allez devoir encore une fois rembourser une grande partie. Donc si vous êtes jeune, fait d’autant plus attention, les banquiers sont très à même et sont très friands de prêter à des étudiants, puisque vous avez une très longue durée de vie, comparée bien évidemment à d’autres types de profils qui auront moins de temps pour rembourser le crédit que ces personnes l’aura, ou que ces personnes là auront faites.
Donc concrètement fait attention également aux banquiers qui vous acceptent trop facilement des prêts, j’entends dire, et à raison d’ailleurs, qu’il n’est pas facile d’obtenir un crédit immobilier, je suis tout à fait d’accord puisque la plupart des, enfin la majeure partie des critères qui seront pris en compte sont dû justement à une certaine préparation et la plupart des personnes se préparent peut-être quinze ou vingt jours avant au maximum avant de faire une demande de crédit immobilier. Chose qu’il ne faut pas faire, un crédit immobilier ça se prépare, ça se réfléchit.
Ne pas écouter les autres investisseurs immobiliers
Maintenant, j’aimerais passer au deuxième conseil bizarre de cette vidéo, c’est n’écoutez pas les autres investisseurs immobiliers sur leur crédit puisque le meilleur crédit que eux peuvent estimer ne sera pas le meilleur crédit pour vous. Chacun a besoin d’un crédit qui est en rapport avec sa situation. J’adore prendre l’exemple suivant, si aujourd’hui vous souhaitez devenir investisseur immobilier et de vivre de vos rentes et bien vous devez faire des crédits le plus long possible pour pouvoir tout simplement avoir des mensualités de remboursement qui sont très faibles mais par contre rembourser, donc du coup, ben plus d’intérêt à la banque.
Mais à l’inverse, vous allez pouvoir, ben justement, vivre très rapidement de vos biens immobiliers. À l’inverse, quelqu’un qui voudra simplement se constituer un gros patrimoine immobilier, sans pour autant quitter son job ou sans pour autant changer d’activité professionnelle, et bien tout simplement son but sera d’emprunter sur le délai le plus court possible et donc du coup d’avoir des mensualités les plus élevées possibles pour tout simplement pouvoir réemprunter rapidement.
Donc concrètement, le meilleur crédit immobilier que quelqu’un pourra avoir ne sera pas forcément le plus adapté pour vous. Donc conseil bizarre numéro un, n’acceptez pas tous les types de prêts que l’on va vous accorder, et second conseil bizarre ne croyez pas les investisseurs immobiliers qui vont vous dire « Voilà, ce prêt-là, il est génial il est incroyable » puisque si ça ne correspond pas à la stratégie que vous recherchez et bien forcément vous n’allez pas obtenir l’objectif que vous souhaitez.
Refus de crédit immobilier : la cause principale
Alors maintenant, je vais vous révéler la cause principale de la plupart des refus des crédits immobiliers. C’est malheureusement, malheureusement, malheureusement, le manque de motivation des banquiers à vous prêter de l’argent. Je vais vous faire un schéma très très simple, pour emprunter de l’argent vous avez deux possibilités.
Donc déjà c’est par le biais d’une banque principalement ou du moins dans le cadre de cette vidéo nous allons aborder ce moyen là, mais concrètement ce qu’il faut comprendre c’est que tout le monde n’a pas les mêmes objectifs auprès des banques que vous avez contactés. Vous allez avoir les banquiers qui travaillent dans des agences et vous allez avoir les personnes qui travaillent dans le siège social d’une banque en question.
L’objectif de la banque, donc l’entreprise, puisque une banque est une entreprise, et bien sera d’acquérir un maximum de clients. À noter que les banques paient extrêmement cher pour acquérir de nouveaux clients et leur but c’est de vous faire souscrire à des produits financiers pour épargner votre argent, par exemple, assurance-vie, PEL, PEA, livret A et j’en passe.
À l’inverse, l’objectif d’un banquier sera de vendre, par exemple, un maximum de produits ou de gagner le plus d’argent possible grâce à l’épargne des clients. Autrement dit, vous ! Donc concrètement, un banquier ne sera pas réellement commissionné ou motivé à vous faire un crédit immobilier.
Principalement si, voilà, il va devoir faire remonter le dossier, si voilà, c’est un dossier qui va prendre du temps, si tout simplement le banquier n’a pas envie de le faire, ce qui peut tout à fait arriver, admettons que, je sais pas, si au travers de votre job ça vous est déjà arrivé de ne pas faire des choses qui pourtant sont obligatoires, ben pour ma part des fois moi ça m’arrive, et bien un banquier fonctionne exactement de la même façon.
Donc vous devez faire en sorte de faciliter le plus la tâche possible aux banquiers que vous avez en face de vous. Et comment est-ce qu’on lui facilite la tâche ? C’est avec un dossier qui est organisé, qui est dans l’ordre, avec des éléments qui vont directement lui donner une bonne visibilité sur l’étude de votre dossier.
Donc, très concrètement, si vous apportez un dossier, même bon, mais qui sera très mal organisé, qui va demander beaucoup d’efforts aux banquiers qui est en face de vous, qui va mettre une plombe à remplir tous les informations que vous lui donnez une façon désordonnée, lorsqu’il va devoir les entrer, ben forcément ça va lui prendre une demi journée et au final il sera pas réellement remercié du point de vue de son agence.
Donc ce que vous devez comprendre, c’est que les dossiers que vous devez envoyer doivent être très simples, être facile à lire, c’est à dire organisés mais aussi facile à lire, et ce que je vous recommande c’est d’envoyer vos dossiers directement auprès des sièges sociaux plutôt que dans les agences où vous allez avoir les banquiers directement.
Ce que je vous recommande également c’est d’associer votre dossier à une espèce de compromis, c’est à dire que vous allez dire et faire comprendre à votre banquier que s’il vous accorde un prêt immobilier et bien vous allez souscrire à des produits financiers de type PEA, PEL, épargne, assurance-vie, peu importe vous allez souscrire à un produit. En moyenne, je ne connais pas la statistique exacte, mais un français qui va avoir, par exemple, un compte bancaire dans une banque, il va rester extrêmement longtemps et c’est ce que recherchent les banques puisque plus les banques vont épargner, enfin plus elles vont stocker votre argent et plus ces banques là vont pouvoir créer de l’argent à partir de l’argent qu’elles stockent.
Voilà, je n’aime pas faire des cours d’économie puisque tout simplement je suis mauvais en économie, mais je suis plutôt bon en maths, mais, concrètement, ce qu’il faut comprendre c’est que plus une banque va stocker d’argent plus elle va pouvoir en prêter et plus elle va pouvoir, ben, toucher des intérêts sur de l’argent qu’elle va prêter, OK ? Donc, concrètement, plus vous allez mettre d’argent chez eux et plus ils vont être contents et donc au final le crédit immobilier ça ne va pas forcément les intéresser.
Ce n’est pas le produit financier qui leur rapporte le plus. Donc voyez plutôt le crédit immobilier sous forme d’un espèce de compromis avec votre banquier en lui disant, je te prends ça, tu fais cet effort pour moi, c’est à dire tu fais l’effort de me faire un crédit immobilier mais en échange je te dis que je vais mettre de l’argent dans tes coffres.
Les documents concernant le crédit immobilier
Donc, très concrètement que doit contenir votre dossier que vous allez transmettre aux différents banquiers ? Bien évidemment, tout ce qui est en rapport avec votre situation financière, crédits en cours, revenus, dernière fiche d’imposition, trois derniers bulletins de salaire, vous pouvez également fournir la liste des charges que vous avez, vous pouvez également montrer l’argent que vous avez deux côtés, vous pouvez également montrer tout ce que vous avez qui n’est pas instantanément de manière financière, de manière, pardon, liquide, comme par exemple des biens immobiliers, vous pouvez également montrer toutes vos futures rentrées d’argent par le biais, par exemple, d’autres investissements ou par le biais, par exemple, d’un changement de situation financière par le biais, par exemple, je sais pas, d’une épargne qui va se libérer pour vous, enfin bref, montrer que vous avez la meilleure situation financière possible.
Dans ce dossier vous devrez également montrer le projet que vous souhaitez financer et là j’adore prendre l’exemple suivant, si vous avez par exemple un bien que vous souhaitez finances et qui coûte 200 mille euros mais qui se situe par exemple directement en plein sur les Champs-Elysées avec une vue sur la tour Eiffel, même si c’est un 50 mètre carré, même si c’est un 10 mètre carré, même si c’est un 5 mètre carré, ben il est possible que ce bien soit sous-évalué. Donc, concrètement, les agents immobiliers adorent prêter de l’argent aux personnes qui vont pouvoir le rembourser.
Ça paraît assez logique mais si votre bien immobilier est largement en-dessous du prix du marché, eh bien les banquiers vont avoir la réflexion suivante, ils vont se dire, OK, donc en fait s’il m’emprunte de l’argent mais qu’ il fait un super investissement, et bien concrètement, même s’il peut pas me rembourser, ben il suffira qu’il vende son bien immobilier pour nous rembourser le montant du capital plus les intérêts qu’il nous doit.
À l’inverse, si par exemple, vous voulez emprunter de l’argent pour acheter un bien immobilier qui est surévaluée, ben le banquier va se dire, ben attend, il est en train me demander d’emprunter 200 000 euros pour acheter un bien immobilier qui en vaut même pas 50 milles, donc du coup, s’il n’arrive pas à me rembourser, ben concrètement, on ne pourra pas vendre son bien immobilier, il ne pourra même pas nous rembourser.
Donc première chose que vous devez faire, c’est lors de la détection d’une bonne affaire et lors de l’arrangement du compromis de vente avec une agence ou directement le particulier qui veut vous vendre son bien, vous devez acheter en dessous du prix moyen au mètre carré du marché donc dans la zone dans laquelle vous achetez.
Donc si vous faites ça, je vous recommande également de fournir une analyse de marché à votre banquier, vous allez lui montrer que le prix moyen au mètre carré est beaucoup plus élevé que le prix moyen au mètre carré auquel vous avez eu droit, noté dans votre compromis de vente, d’ailleurs le compromis de vente fournissez-le, fournissez également une copie dans le dossier que vous allez remettre au banquier et montrez-lui que vous avez fait une bonne affaire et mettez encore une fois en avant qu’en cas d’impayé vous allez pouvoir liquider le bien et leur rembourser la totalité du montant emprunté plus les intérêts.
Optimisation de ses biens
Maintenant, si vous en êtes déjà arrivé à ce stade d’optimisation de vos chances pour obtenir votre crédit immobilier, vous devez également savoir que des crédits immobiliers ça se négocie, puisque la plupart du temps, ben les personne je sais qu’elles sont un petit peu comme ça, voilà, en se disant OK je vais à un rendez-vous avec un banquier, je suis pas sûr qu’il va accepter mon prêt, honnêtement si vous vous préparez bien il n’y a pas de raison qu’ils vous le refuse.
Donc, ce qui risque de se passer surtout, c’est que vous souhaitez avoir, et ce que vous allez avoir plusieurs approbations de différentes banques et donc ce que je vous recommande, c’est de prendre tous les avantages et les inconvénients des différentes banques, vous les noter dans un tableau et vous entourer ce qui vous intéresse le plus.
Donc moi, ce que je vous recommande de faire, c’est de regarder la banque qui vous donne le meilleur taux, vous allez la voir, et vous dites voilà, moi j’ai vu différentes banques, elles sont d’accord également pour me prêter de l’argent, le même montant, mais elle, par exemple, elle m’offre de meilleures conditions, par exemple, cette banque-là m’offre ceci, cette banque-là m’offre cela, et moi j’aimerais savoir si vous êtes prêt à vous aligner, ou est-ce que justement je dois plutôt aller, voilà, comparer les différents devis avec les autres banques.
Ce que je vous recommande, c’est de ne pas confronter non plus votre banquier qui est en face de vous à la triste réalité de la concurrence, mais très honnêtement vous n’êtes pas mariée ou fiancé avec votre banquier, donc n’ayez strictement aucune gêne à comparer votre crédit immobilier. En France, je pense qu’on a tendance à oublier une chose, c’est qu’une banque n’est ni plus ni moins qu’une entreprise financière, donc son job c’est de faire de l’argent ou grâce à ses clients, donc concrètement, n’ayez aucune gêne à dire que vous êtes prêts à aller chez la concurrence, puisque s’ils vous proposent un mauvais deal, ben très honnêtement, c’est plutôt eux qui devraient être gênés et non pas vous en tant que particulier.
La capacité à rembourser
Maintenant, je vais vous donner les trois raisons principales qui font que vous n’avez peut-être pas obtenu un oui pour votre demande de crédit immobilier. La première raison c’est qu’on ne vous accorde pas un crédit immobilier parce que vous n’êtes pas en capacité de rembourser, ce à dire que vous êtes à plus de 33 % d’endettement et donc du coup, on vous dit, bah non, on ne pense pas que vous soyez capable de rembourser le montant du capital plus les intérêts. Donc première possibilité, ben vous dit tout simplement, OK, vous baissez tout simplement les mensualités, on allonge la durée du crédit et c’est parti.
Avoir un apport
Deuxième possibilité, il faut que vous ajoutiez un apport, si vous avez fait une demande sans apport et qu’on vous refuse, ben dites OK, dans ce cas là est ce que j’ajoute un apport de 10 à 20% ? Est-ce que vous accepteriez ? Très honnêtement, la plupart des banques, ce n’est pas réellement une histoire d’apport, c’est davantage une histoire de situation financière et de stabilité de vos revenus.
Et c’est là où vient la troisième raison, c’est que principalement votre situation n’est pas assez stable pour une banque, c’est-à-dire que vous êtes étudiant et donc du coup vous avez fait un crédit étudiant, voilà, vous avez déjà un crédit étudiant sur le dos que vous n’avez pas encore remboursé, ben c’est tout à fait normal, donc il faut d’abord rembourser toutes vos dettes avant de souhaiter en faire une nouvelle. Par exemple, si vous allez voir une banque et vous avez déjà un crédit télé, un crédit conso, un crédit voiture, vous vous doutez bien qu’il faut pas non plus rêver, d’abord stabilisez votre situation financière, enlevez toutes vos charges, tout ce que vous devez rembourser vous le rembourser rapidement et vous pourrez ensuite retenter votre chance auprès d’une nouvelle banque.
Maintenant, que faire si toutes les banques vous ont fermé leurs portes ? Et bien, très concrètement, allez voir un expert du crédit immobilier, ça s’appelle un courtier, vous allez voir ce courtier, vous lui présentez la situation, vous lui dites très honnêtement que vous avez déjà fait des démarches et que vous avez eu des refus. Le banquier pourra vous aider à améliorer votre dossier et pourra vous aider également à améliorer vos conditions d’accès au crédit. Tout ça pour vous dire qu’aujourd’hui, un banquier, bah voilà, ne soyez pas un petit peu déçue si le banquier ne vous aides pas dans l’acceptation de votre dossier.
C’est tout simplement parce qu’un banquier n’est pas un expert de l’immobilier. Un banquier c’est d’abord quelqu’un qui est chargé, ben voilà, de d’aider les personnes à obtenir une meilleure situation financière, voilà, de préparer leur avenir et aussi, voilà, de refourguer un petit peu des produits financiers, mais c’est pas le sujet de cette vidéo. Donc fait plutôt appel à un courtier puisque un courtier ce sera son métier que de vous aider à signer très concrètement un crédit immobilier.
Puisque, à noter que, un courtier sera payé la plupart du temps au commissionnement sur le montant total que vous aurez réussi à emprunter, souvent aux alentours de 1%, souvent moins, et une fois que vous avez fait ça, ben vous avez obtenu votre crédit immobilier. À noter également qu’il existe des courtiers que vous allez devoir payer sous forme d’honoraires, personnellement je n’ai pas d’expérience dans les courtiers, donc si vous en avez une, n’hésitez pas à le partager dans les commentaires de cette vidéo.
Nous arrivons maintenant à la fin de cette vidéo, j’espère vous avoir donné des clés concrètes pour augmenter vos chances d’obtenir votre crédit immobilier, si ça vous intéresse de savoir comment faire pour investir dans l’immobilier je vous invite à regarder dans la description de la vidéo, vous avez également un lien qui apparaît juste ici, vous cliquez vous mettez votre mail et vous allez recevoir la première des quatre vidéos de formation offerte, qui va vous expliquer comment emprunter de l’argent auprès d’une banque pour investir dans l’immobilier, comment trouver une bonne affaire, comment trouver des locataires et faire des rénovations, vous verrez même comment ne plus payer d’impôts sur vos revenus immobiliers. Je vous explique tout ça 100% gratuitement sur le lien qui apparaît juste ici.
Je vous souhaite à tous un excellent crédit immobilier, à bientôt, ciao, ciao.
