Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Aujourd’hui je vous fais une vidéo où je souhaiterais vous raconter une petite histoire de négociation immobilière dans ce bien si, j’ai obtenu un prix qui est beaucoup plus intéressant que ce que le vendeur ne me proposait et j’aimerais vous raconter cette histoire pendant que je me trouve à l’intérieur.
Bien négocier un bien immobilier
Donc je sais qu’il y a beaucoup de personnes qui se demandent comment avoir un bon investissement immobilier, bon là beaucoup de personnes cherchent à avoir des bons rendements cherchent à, justement, bien vendre leur appartement. Alors que la réalité c’est qu’il faut surtout se pencher sur la phase sur laquelle vous avez le plus de marges de manœuvre c’est l’achat. Donc l’achat, comment avoir un meilleur prix ? C’est en sachant négocier.
Donc si vous ne savez pas négocier tout simplement vous n’allez pas faire de bonnes affaires dans l’immobilier. Donc, moi je vous dis très honnêtement, même si vous avez cette capacité à trouver des bonnes affaires, même si vous avez cette capacité à comprendre tout le raisonnement de mise en location de gestion etc., si vous ne savez pas négocier vous ne ferez pas une bonne affaire dans l’immobilier puisque les bonnes affaires ne se trouvent pas mais elles se créent.
Donc, concrètement, pourquoi apprendre à mieux négocier son bien immobilier mais bien pour deux raisons. Première raison, booster votre rentabilité puisque si vous achetez moins cher votre appartement, et bien forcément, même si les loyers restent identiques vous avez une meilleure rentabilité puisque vous avez investi moins d’argent. Et deuxième raison de savoir bien négocier son bien immobilier, et bien c’est que vous aurez besoin de moins d’argent à emprunter auprès de la banque et donc forcément que vous aurez beaucoup plus de réponses positives de la part des différentes banques concernant votre prêt ou votre crédit immobilier.
Donc dans cette vidéo j’aimerais vous parler d’abord de ce bien là, donc ce bien là c’est un bien comme vous le voyez qui n’est pas encore fini d’être rénové, je les acheté, voilà, il y avait honnêtement pas grand chose à l’intérieur, il y avait surtout là des murs etc. mais voilà, des murs qu’on a ensuite détruit. Et ce bien immobilier était à 135 000 euros et je l’ai eu à 12 000 mille euros moins cher. Pas 12 euros moins cher, 120 00 euros moins chers.
Se renseigner sur le vendeur
Comment est-ce que j’ai fait ? Alors déjà ce que j’ai fait c’est que je me suis renseigné sur le vendeur, c’est à dire que je me suis dit, OK, qui c’est le vendeur ? Qui est cette personne ? Est-ce que cette personne a besoin d’argent rapidement, est-ce que cette personne est un investisseur, est-ce que cette personne, voilà, enfin, comment a payé cet appartement, cette personne là et quand je vais poser des questions et bien tout simplement j’ai eu mes réponses.
Ça c’est quelque chose qui est assez intéressant et facile dans l’immobilier, c’est que si vous ne posez pas de questions vous n’allez pas obtenir de réponse, donc demandez et vous recevrez. J’en parle souvent sur cette chaîne YouTube, dans tous les domaines, dans tous les aspects de votre vie, si vous ne demandez pas vous ne recevrez pas.
Donc, ce que j’ai fait moi, c’est que j’ai demandé. J’ai dit, ben l’argent qui t’a servi à financer cet appartement tu les as payé grâce à quoi ? Donc j’ai appris que c’était grâce justement à un héritage. J’ai ensuite appris que la personne souhaitait vendre cet appartement parce qu’elle avait besoin d’argent et qu’elle avait investi tout son argent dans cet appartement là et que pour le rénover bien elle avait besoin d’argent mais elle n’avait pas cet excédent d’argent puisqu’elle avait tout investi dedans.
Et donc du coup, c’est ce qui m’a permis également de me dire, OK, donc cette personne-là à payer l’appartement grâce à un héritage donc elle n’a pas une réelle conscience de la valeur que ça a et en plus de ça eh bien cette personne a besoin d’argent assez rapidement. Donc je me suis dit, OK, pourquoi est-ce que cette personne souhaite vendre, c’est par rapport à ça, et d’où vient l’argent c’est par rapport à ça, d’accord. Ensuite, je me suis dit, OK, quel est le prix moyen au mètre carré dans les alentours et donc je me suis dit, OK, combien est-ce que ça coûte ? OK, je vois que c’est à peu près 800-900 euros le mètre carré ici.
Lorsque je suis arrivé, les premières questions que j’ai posées à l’agent immobilier et aux et au vendeur, je lui ai dit quelle est la superficie de ton appart, et donc voilà, il m’a répondu, j’ai étudié, j’ai vu qu’en effet ben ça respectait dès le départ le prix du mètre carré moyen qui avait dans le quartier. Et donc du coup c’est ce qui m’a permis de me dire, ben OK, sur le papier c’est déjà une affaire qui est correct et donc du coup je vais pouvoir, voilà, négocier comme c’est un vendeur qui l’air motivé à vendre ça aussi c’est très important. Si vous avez un vendeur qui n’est pas motivée à vendre, vous allez avoir très peu de marges de vannes, très peu de marge de manœuvre.
Donc si vous comprenez rapidement pourquoi est-ce que la personne fait vendre et que voilà vous sentez que la personne souhaite réellement vendre, et bien très honnêtement, moi ce que je vous recommande c’est de mettre un maximum d’efforts dans votre négociation.
Trouver une bonne affaire immobilière
Maintenant, je vous le dit très honnêtement, vous devez prendre conscience que donc, et ce, je sais qu’il y a beaucoup de personnes, sur Youtube notamment, qui font des vidéos à ce sujet en disant, voilà, on peut trouver des bonnes affaires etc. Et je suis tout à fait d’accord avec ce discours là, dans le sens où on peut trouver en effet des bonnes affaires, mais moi personnellement je ne trouve pas de bonnes affaires. Je vous le dis franchement, je suis pas assez réactif.
Donc du coup, ce que je fais, c’est que je trouve des affaires moyenne et que je vais les négocier, ou alors je vais tout simplement arriver et en acheter donc, soit plusieurs d’un coup ou soit tout simplement je vais trouver des raisons valables qui font que la personne va accepter mon prix. Et donc du coup j’aimerais aussi vous parler du fait de, voilà, comment faire baisser le prix d’un bien immobilier, notamment reprenons l’histoire de cet appartement.
Et pour ça j’aimerais vous parler de différentes choses, notamment de la fenêtre qui se trouve juste ici, donc on va vous la film à l’écran, mais en gros. Cette fenêtre là, c’est une fenêtre à la base qui ne respectaient pas les dimensions, c’est à dire que, par exemple, on voit peut-être ici, voilà, il y a tout ça qui ne respectaient pas les dimensions, c’est à dire que derrière ben l’isolation à mal était fait et donc du coup c’était une raison justement de dire aux vendeurs, ben écoute ton appartement vraiment il est génial, maintenant moi je dois considérer également mon budget et par rapport à la fenêtre qui est ici je dois prendre également en compte que cette fenêtre va devoir être refaite.
Ce qui est également important de faire, je trouve lors d’une négociation c’est de ne pas arriver dans un appartement et de faire ce genre de choses, vous arrivez dans un appart et, vous dites « Ah oui, l’appart, bon ouais OK, bon il est bien mais par contre ah oui ça ça va pas, ça ça va pas, ça va pas, ça va pas, ça ça va pas, donc vous allez me faire une réduction’.
Ça fonctionne pas comme ça, si vous faites ça avec un vendeur, bien le vendeur va se dire, comment est-ce qu’il va réagir, il va se dire « Ouais, mais attends, moi tu dis tout mon appartement est mauvais, non mais mon appartement il y a quand même des choses de bien », et c’est ce qui va se passer, c’est que le vendeur va se sentir personnellement impliqué et c’est pas du tout ce que vous devez rechercher.
Ce que vous devez faire à mon sens, et c’est ce que je fais toujours, c’est que j’arrive et je dis le bien est génial, le bien immobilier est vraiment génial comme ça, je vais flatter l’égo du vendeur mais par contre je vais dire « Bah moi tu sais, c’est pas, entre guillemets moi, qui vais prendre la décision » et là je vais vous donner une technique de négociation qui est hyper puissante, c’est le fait d’utiliser un tiers dans la négociation, et ce tiers n’est pas une personne physique, c’est tout simplement une personne morale ou c’est quelque chose auprès duquel on ne peut pas avoir de négociations.
Par exemple, prenons un premier type d’exemple, donc moi j’arrive et c’est ce que j’ai fait pour ce bien immobilier là, c’est que j’ai dis « Bah tu sais moi, ton bien immobilier, franchement pour 135 mille euros moi je te les donnerais volontiers, maintenant ce n’est pas le budget que je me suis attribué puisque je recherche à avoir au minimum 9 ou 9,5 pour cent de rentabilité nette.
Avec la proposition que tu me fais aujourd’hui ton appartement, si je calcule les travaux que je dois faire en plus, par rapport à ça, par rapport à la salle de bains, par rapport aux murs qui a là bas que je dois également refaire, eh bien il faut également prendre tout ça en compte et malheureusement si je le prends à ton prix eh bien je pourrai pas respecter mon budget, donc du coup je ne serai pas, c’est pas une offre que je vais saisir, tout simplement ».
Et donc la personne, elle a beau essayer de me dire tout ce qu’elle veut, elle à la beau essayer de me dire, oui mais mon bien et beau, voilà il est à une belle vue, il est bien situé etc. Ben je vais dire, bah oui, mais je suis tout à fait d’accord avec toi, mais ça ne respecte pas mon budget, donc du coup je ne vais pas faire ce deal. Donc soit tu t’alignes et dans ce cas là on travaille ensemble et dans ce cas là on fait une affaire ensemble.
Savoir négocier son futur bien immobilier
Cependant, si tu gardes ton prix qui malheureusement pour moi ne rentre pas dans mon budget, bah c’est pas de mon fait, mais si je me suis établi un budget, c’est pour le respecter, donc je ne peux pas démentir à cette loi.
Et donc du coup, ce n’est plus, entre guillemets ma faute, que la négociation ne se fait pas, c’est la faute du budget et donc lui le budget, il est stable, il est fixe. Donc du coup, ce qui est intéressant, c’est que vous risquez d’avoir deux types de réactions.
Premier type de réaction, le vendeur va vous dire OK, mais dans ce cas là je te fais une réduction, donc dans ce cas là vous emportez les négociations avec un prix. Deuxième possibilité, le vendeur va vous dire « À ben attends, si tu veux booster ta rentabilité locative, moi je te recommande de faire çà çà çà çà çà », et là donc du coup vous avez le vendeur qui se met à travailler pour vous un petit peu gratos.
C’est ce qui s’est passé, c’est ce qui s’est passé sur ce type de bien immobilier, puisque voilà, je vous fais pas un dessin, mais en gros là ici on est à l’étranger, je suis dans un pays d’Europe de l’Est, cet appartement se trouve en Europe de l’Est, et ici, donc on paie un certain pourcentage lorsqu’on achète un appartement.
Et donc du coup, et bien sachez que vous pouvez en effet faire des techniques d’optimisation fiscale, qui font que lors de l’achat d’un appartement, vous n’allez pas payer autant d’impôts que si vous aviez utilisé, enfin si vous n’aviez pas utilisé cette méthode. Et donc du coup, cette méthode là et bien voilà, je l’ai utilisée et je l’ai apprises grâce à cette négociation.
Stratégies pour négocier un bien immobilier
Donc voici les deux possibilités qui auraient pu se passer. Concernant la deuxième technique d’utilisation d’un tiers. Donc je vous dis la première utilisation d’un tiers c’est le fait de dire que voilà vous avez un budget et qu’il doit être respecté et s’il ne l’est pas, bien tout simplement vous ne ferez pas à affaire. Et le deuxième type de tiers, c’est votre banque et donc là c’est encore plus puissant puisque vous avez un document papier qui est certifié estampillé par la banque.
Autrement dit, je vous faire un, faisons une petite histoire, admettons que le vendeur est là, moi j’arrive et je reviens de chez la banque et donc j’arrive et le vendeur me dit « Voilà, moi je vends mon bien immobilier 150 000 euros ».
Moi j’arrive et je lui montre un papier la banque, je lui dis, regarde moi je suis allé voir mon banquier et il m’a dit qu’il pouvait que me prêter 135 000 euros et que c’était le maximum qu’il pouvait me prêter, regarde je te montre le document de la banque, donc je ne suis pas de mauvaise foi, je te dis simplement que même si ton bien immobilier il est géniale, ben pour ma part, je ne peux pas te payer plus ton appartement.
Et donc ça, c’est hyper puissant et encore une fois il y a deux possibilités. Soit la personne qui est en face de vous, vous dit, entendu on fait le deal, puisque de toute façon il ‘y a pas de, il n’y a pas vraiment de marge de négociation pour elle, puisque, quoi qu’il arrive vous ne pourrez pas payer le prix qu’elle vous en demande, du moins avec le papier que vous avez et en plus de ça, si la personne vous dit « Bah tu sais non moi c’est vraiment pas du tout assez cher ».
Et bien ce que vous allez faire, soit vous trouvez en effet une autre banque, soit vous retournez voir votre banquier en lui disant, voilà, est-ce que tu peux me refaire un document sur lequel tu écris que tu me prêtes autant d’argent et donc ce qui est intéressant c’est que vous pouvez utiliser cette technique même si vous avez de l’argent de côté.
C’est à dire que, pour ma part, admettons que, admettons que j’ai 200 000 euros de côté, cet appartement coûtait 135 000 euros, j’allais voir ma banque, je lui dis, hé, es-ce que tu peux me faire un papier disant que tu me prêtes 120 000 euros. Donc le banquier me le fais, j’arrive ici, je lui dis ben voilà on regarde, s’il me dit non, qu’est-ce que je fais ? Je retourne voir mon banquier, je lui dis ben fait moins un autre papier en disant que tu as revu mon étude de prêt et que, du coup, tu décides que tu peux me prêter 135 000 euros et que cette offre n’est que valable, pour ma part, jusqu’à la fin de semaine.
Donc, du coup, je prends ce document je reviens vers la personne, je lui dis bah voilà regarde, j’ai pu renégocier mon prêt, mais là malheureusement le banquier m’a donné une date limite d’acceptation du prêt donc soit on y va maintenant ou soit c’est pas la peine de continuer à parler ensemble, je vais aller voir d’autres biens immobiliers.
Et donc ce qui est vraiment intéressant dans ce type de situation, c’est que vous ne perdez pas votre temps avec des négociations qui durent à rallonge. Vous allez directement à l’essentiel, et très concrètement, et bien la personne qui est en face de vous ne va pas vous prendre pour quelqu’un qui est, enfin quelqu’un qui veut négocier tout le temps, absolument tout, mais là, du coup, vous avez un espèce de tiers, comme quelqu’un, comme une entité au dessus de vous qui elle a réellement le pouvoir de dire, OK, je paie plus cher, ou non, je ne suis pas prêt à payer plus cher.
Donc voilà, je pense que c’est tout ce que j’avais à vous dire concernant la négociation, mais ce qu’il faut retenir d’une façon générale c’est que vous ne devez pas arriver dans un bien immobilier et dire, voilà, y a ça ça ça qui va pas, c’est pas possible vous devez complimenter la personne sur son bien immobilier et lui dire que, voilà, par rapport soit à votre budget, c’est à dire par rapport à ce que vous vous avez établi, ou alors par rapport à la banque par rapport aux montants qu’elle est prête à vous prêter, vous devez simplement dire au vendeur, et bien regarde, c’est pour ça que je ne peux pas te payer plus, voilà c’est aussi simple que ça.
Et bien écoutez nous arrivons maintenant la fin de cette vidéo, j’espère que cette vidéo vous aura plu et que vous pourrez vous servir concrètement, et bien de ces documents que vous soit, vous éditerez vous même grâce à simplement un tableur excel sur lequel vous avez détaillé vos chiffres, ou soit justement à l’aide de ce document venant de votre banquier qui indique le montant et la date maximum pour accepter le prêt qu’il vous propose.
Nous arrivons donc à la fin de cette vidéo, j’espère que vous aurez pu en retenir des choses concrètes. Pour les personnes qui souhaitent aller beaucoup plus loin, vous avez un lien qui apparaît dans la description de la vidéo, vous cliquez dessus, vous mettez votre mail et vous allez pouvoir recevoir 100 % gratuitement une série de quatre vidéos de formation sur l’investissement immobilier et je vais vous expliquer concrètement comment est-ce qu’on fait à partir de la case banquier jusqu’à la case remise des clés, perception de vos loyers et payage d’impôts.
Vous verrez absolument tout donc, comment trouver un bien immobilier, vous verrez comment emprunter de l’argent, comment trouver une bonne affaire, comment la rénover, comment trouver des locataires, comment ne même plus payer d’impôts sur vos revenus immobiliers grâce à la déduction de charges et grâce à un statut que je vais vous parler, tout ça, ça se passe sur le lien qui apparaît juste ici ou dans la description de la vidéo. Je vous souhaite à tous un excellent succès, une très belle négociation, à bientôt, ciao, ciao.
