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Investir dans l’immobilier locatif est de nos jours une activité incontournable pour un investisseur et permet de se constituer son patrimoine. C’est l’une des meilleures méthodes pour devenir riche. Mais une question se pose. Comment fixer le montant du loyer de son bien immobilier, quels sont les critères à prendre en compte lors de la fixation du montant du loyer afin de maximiser ses revenus locatifs ?

Immobilier locatif, c’est quoi ?

L’investissement immobilier locatif se fait en achetant un bien immobilier pour le mettre en location dans le but de se constituer un patrimoine et de percevoir régulièrement des revenus. Le bien immobilier peut être une résidence, un local commercial, un parking, un appartement, une maison, une cave ou encore un immeuble composé de plusieurs locations. Il est possible d’acheter le bien vide ou avec locataire. Cela permet d’avoir une vision directe sur sa rentabilité locative. Le bien est souvent acheté à crédit et les loyers peuvent permettre de rembourser mensuellement une partie du prêt. C’est un moyen efficace de se faire de l’argent.

Le marché de l’investissement locatif est le plus prospère dans le milieu de l’immobilier. La location immobilière est en plein essor ce qui a boosté parallèlement le droit du bail. Les besoins divers des consommateurs ont fait qu’il a été créé divers types de location. C’est aussi dans cette dynamique qu’est né le concept de logements sociaux dédié aux plus pauvres. Les étudiants ou les jeunes travailleurs n’ayant pas les moyens nécessaires pour meubler leur appartement bénéficieront des logements meublés. Il existe aussi en dehors des locations classiques que l’on connaît, des locations de terrains, locations de parking ou encore de garage.

Pour de multiples usages, il y a possibilité de contracter une location de maison ou d’appartement. Dans ce cas, le locataire signe souvent un contrat de bail à longue durée. Il existe aussi des locations estudiantines. Certains besoins de logement sont spécifiques à une période de vie précise. Sur le plan professionnel, il est fréquent de rencontrer des appartements mis en location de bureaux pour les sociétés. À l’opposé il y a ce qu’on appelle la location de vacances qui permet aux vacanciers, touristes ou aux personnes de passage, pour une quelconque raison, de profiter du séjour sans se soucier de contracter un bail à longue durée.

En outre, les locations/logements peuvent être classées en deux catégories distinctes : la location meublée (logement pourvu de tous les meubles) et la location vide (pas pourvu de meubles à la date de signature de bail). Ces deux sortes de location sont régulées par des législations juridiques différentes. Un logement neuf ou ancien présente des avantages et inconvénients totalement différents. Aussi il faut penser à la sécurité de votre bien, de votre locataire et à la vôtre en allant souscrire une assurance.

Immobilier locatif : le poids de la charge et des impôts

Montant du loyer - immobilier locatif

Les loyers générés par un bien immobilier ne sont pas les seuls facteurs qui informent de la rentabilité d’un investissement locatif. Il faut prendre en compte certains paramètres comme les charges des travaux et d’entretien, les impôts, les frais de gestion, la fiscalité sur les revenus fonciers. Contrairement à d’autres placements financiers simples qui génèrent des intérêts connus d’avance et se voient donc imposer une fiscalité uniforme.

Le montant du profit généré dépendra alors de la façon dont seront gérés tous ces facteurs. C’est un marché locatif qui connaît une période très avantageuse boostée grâce aux locations de logement facilitées. De ce fait, au final, il faut prendre en compte dans l’évaluation de la rentabilité l’ensemble des paramètres qui l’influencent. Pour exprimer le rendement locatif d’un investissement immobilier, on peut procéder de quatre différentes façons :

Le taux de rentabilité net (avec charge)

Ce rendement est calculé en retenant le coût d’achat net du logement et ce qui reste après la déduction des dépenses qu’on doit faire en tant que bailleur. Les dépenses sont les assurances, la taxe foncière, les assurances loyers impayés, les frais d’entretien, les mensualités de crédit s’il en existe, l’électricité, etc.

Le taux de rentabilité brut (hors charge)

C’est un indicateur employé chez les vendeurs, mais il s’avère cependant trompeur. Il est calculé par rapport au prix de revient du bien, ne prenant pas en compte le montant annuel des loyers. Or il ne s’agit pas ici d’un profit net, car on prend en charge d’autres dépenses. Aussi lors de la cession, c’est au propriétaire de vérifier la pertinence d’un tel indicateur en prenant connaissance des taux pratiqués réellement par les propriétaires locaux.

Le taux de rentabilité net-net

On l’obtient après avoir déduit les impôts. Cela découle de la fiscalité de chaque propriétaire. Cela aide à se rapprocher plus finement de la rentabilité réelle. Les loyers sont soumis à des prélèvements sociaux montant jusqu’à 10% du rendement brut et par ailleurs soumis à l’impôt sur le revenu. Ce sera à l’aide de ce rendement qu’il sera possible de savoir si on aura des bénéfices ou si on aura des pertes. Il est alors primordial de considérer l’orientation fiscale qu’on aura à adopter.

Le taux de rendement interne (TRI)

Un propriétaire qui prend un crédit financier pour faire un investissement locatif ou finance cash l’achat obtiendra au final le même revenu.

À quel taux se fier ?

Pour estimer le rendement final d’investissement, il faut au préalable faire une étude prévisionnelle de façon à estimer les charges auxquelles on sera confronté. Il arrive de se demander à quel indicateur faire confiance. S’il faut chercher un moyen efficace pour la gestion de son bien locatif, le taux de rentabilité net ne suffira pas pour informer sur d’éventuelles dérives à venir. Mais s’il faut chercher à savoir ce que rapporte son investissement, il est préférable de se fier dans ce cas au taux de rentabilité net-net. La rentabilité net-net est fiable et permet d’ailleurs de l’utiliser s’il y a évolution de la situation fiscale.

C’est-à-dire une réduction des personnes à charge, ou encore une augmentation des revenus. On peut aussi se référencer à ce taux si on compte changer sa situation fiscale en passant par exemple du régime du droit commun au micro foncier. Aussi, lorsqu’il est prévu des travaux importants avec ou sans crédit financier ou qu’on veuille choisir entre plusieurs biens différents, le taux de rendement net est le meilleur indicateur. Mais, si on préfère considérer le choix entre les biens immobiliers, les prévisions de plus-values lors de la revente, ou faire une comparaison entre l’achat à crédit et comptant, il vaudrait mieux recourir au TRI.

Comment fixer le montant du loyer ?

Montant du loyer - fixer le prix

Percevoir un loyer est le but de tout investissement locatif. Mais on ne sait généralement pas à quel montant fixer le loyer pour faire plus de profits. Il faut déjà savoir que dans la législation, le propriétaire est libre de fixer le montant qu’il souhaite. Mais il doit prendre en compte plusieurs facteurs. La fixation du loyer est une question d’équilibre. En effet, si le montant est élevé, il ne trouvera pas de locataires ou il aura affaire au départ fréquent des locataires. Par contre si le loyer est trop bas, son investissement ne lui rapportera pas de grands revenus. Cependant, pour trouver des locataires, les conserver et en même temps gagner des revenus, il faut pratiquer des prix réalistes.

L’opposition entre le milieu urbain et le milieu rural joue sur le montant du loyer. En effet, une location sera moins chère en zone rurale qu’en ville. La localisation de son actif immobilier est le premier facteur à prendre en compte lors de la fixation du loyer. Que le logement soit loin ou proche du centre-ville, qu’il soit situé à la périphérie de la ville ou dans une zone résidentielle. La location est effectuée dans un bâtiment neuf ou ancien. Le niveau de performance énergétique, la présence d’un parking, la proximité du logement avec les lieux commerciaux, la présence d’un ascenseur, le gardiennage d’immeuble, permettront d’avoir la liberté légale de fixer un loyer élevé.

Cette liberté de fixation est aussi possible lorsque des travaux de réaménagement, de rénovation ou encore d’amélioration ont été réalisés. Aussi, la qualité du logement permettra de fixer le loyer. Il faut alors prendre en compte une éventuelle rénovation du logement. Mais cet argument est justifié si les travaux ont été réalisés après une vacance minimale de 6 mois et depuis le départ du dernier locataire. De plus, le montant des travaux doit être justifié et équivalant au minimum à une année de loyer pratiqué.

Dans le cadre du renouvellement de bail ou d’un nouveau logement, il faut prendre en compte les fluctuations de l’indice de référence des loyers communiqué par l’INSEE pour augmenter le loyer. Les zones tendues sont des secteurs où l’on constate que l’offre du logement n’est pas à la hauteur de la demande. Dans ces zones il y a souvent des pénuries de logements. Les propriétaires sont alors tentés d’augmenter le loyer en fixant un prix plus élevé. Mais cette tactique n’est pas toujours bénéfique, car un loyer élevé peut entraîner des loyers impayés et des départs fréquents de locataires. Dans certains cas le propriétaire n’est pas totalement libre, il doit prendre en considération la loi pour fixer le loyer de son logement.

Si la location est dans une zone non tendue, le propriétaire bailleur peut fixer le prix qu’il souhaite lors d’une première mise en location, que le logement soit vacant ou pour une nouvelle location. Mais il faut prendre en considération certaines conditions. Il faut s’assurer que le logement ne soit pas dans une zone tendue. Si le locataire signe un contrat de bail nu, c’est-à-dire pour une durée bail de 3 ans, le montant du loyer ne doit être revu à la hausse que si cela est prévu dans la clause du contrat. Lors du renouvellement du bail, il y a aussi un contrôle de la révision du loyer.

Dans le cas où le propriétaire est libre de fixer le loyer, il se doit de se fonder sur les loyers pratiqués dans le voisinage ou encore pour le même type de bien. La superficie, c’est-à-dire le nombre de m² est aussi un critère de choix. Un appartement plus grand ne sera pas loué au même prix qu’un plus petit comme les locations estudiantines. Le loyer dépendra aussi du type de location qu’on veut en faire. Par exemple, les loyers en location meublés sont naturellement plus élevés qu’en location nue. Tous ces critères doivent être pris en compte pour la fixation du loyer.

Le montant du loyer peut être encadré lorsque le bailleur inscrit son logement dans les dispositions légales des lois. Par exemple, il y a la loi Duflot-Alur qui a pour but la régulation des dysfonctionnements du marché, la protection des propriétaires et des locataires et l’accroissement de l’offre de logements dans les conditions du respect de l’équilibre des territoires. Il y a aussi la loi Pinel et la loi Scellier qui aide dans la gestion des investissements locatifs immobiliers. Lorsqu’on est à la recherche d’un bon loyer à fixer, il est judicieux de se tourner vers un agent immobilier pour un résultat efficace. Celui ci pourra offrir ses conseils en prenant en considération plusieurs paramètres.

En conclusion, l’immobilier est un secteur d’investissement très attractif, l’un des plus rentables et il ne connaît pas la crise. Néanmoins, fixer le montant du loyer de son bien immobilier n’est pas à prendre à la légère ou à faire sur un coup de tête. Cela relève de certaines règles ou dispositions légales, mais également de conditions requises à respecter pour s’assurer une bonne rentabilité. Il faudra s’assurer que le loyer ne soit pas trop élevé ni trop bas (cas de concurrence déloyale). C’est donc une opération délicate qu’il faut faire après avoir longuement réfléchi.