Toute acquisition immobilière comporte des risques. En effet, un tel achat vous engage sur des sommes d’argent importantes et pour une longue durée. Vous devez savoir gérer rigoureusement votre projet d’achat de maison ou d’appartement pour qu’il soit couronné de succès.
Pour y parvenir, vous avez à appliquer des règles d’or pour maximiser votre chance de réussite et réduire considérablement le risque de faire une mauvaise affaire. C’est donc un acte lourd de conséquences que vous devez analyser, planifier et réaliser avec minutie.
Comment identifier le meilleur investissement immobilier ?
L’investissement locatif apparaît depuis toujours comme un placement sûr et rentable, à la fois pour préparer votre retraite et pour léguer un patrimoine à vos proches.
Les problèmes liés à la conjoncture actuelle affectent moins l’immobilier que d’autres secteurs. Qui plus est, la baisse des prix constatée dans le secteur cette année devrait constituer une bonne opportunité pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’achat immobilier.
L’existence de plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière rend ce type d’investissement très attractif. En effet, elle octroie des réductions d’impôts qui permettent d’amortir une partie du prix d’achat du bien. Un avantage appréciable, si on sait choisir judicieusement son appartement.
Deux conseils à suivre pour faire le bon choix.
Privilégier l’emplacement du logement immobilier
L’emplacement constitue l’un des facteurs-clés de réussite d’un investissement immobilier. C’est même la règle d’or. Le lancement d’un projet immobilier exige, au préalable, l’étude du dynamisme du marché de location des bâtiments ou terrains à louer de la ville dans laquelle se trouve le bien.
Il faut également analyser la demande de ce marché locatif. Pour une ville étudiante, par exemple, acheter un studio ou un deux-pièces au loyer abordable est plus approprié qu’un appartement familial cossu.
L’étude de la zone et de la demande locative faite, vous devez effectuer une visite du lieu afin d’en évaluer la qualité. Vous y poserez toutes les questions nécessaires et, en cas de besoin, vous solliciterez l’avis des professionnels qualifiés sur des points particuliers.
Vous devez savoir quels sont les travaux à prévoir s’il ne s’agit pas d’une propriété neuve. Les parties communes sont-elles correctement entretenues ?
Anticiper les dépenses et les bénéfices
L’investissement locatif doit se décider en toute objectivité. Une bonne décision résulte de votre capacité à tout anticiper : s’informer sur les prix du marché local, afin d’évaluer objectivement le loyer que l’on peut en attendre tout en restant vigilant sur le prix d’achat du bien.
L’objectif est d’amortir rapidement son investissement par le biais des loyers que l’on touche.
Il s’avère alors important d’estimer le montant des loyers de façon réaliste, les économies d’impôts que l’on va réaliser en fonction du dispositif de défiscalisation qu’on aurait choisi au préalable.
Vous devez savoir que du prix d’acquisition de votre maison ou appartement vont dépendre les autres frais que vous devrez payer pour cet achat.
Comment investir en immobilier avec 100.000 €
Avec un budget global de 100.000 euros, vous pouvez investir et constituer un patrimoine immobilier. Voici quelques pistes à considérer pour un tel cas.
Investissement dans le parking
Acheter un parking pour le louer constitue un investissement locatif rentable. En effet, un emplacement de parking présente peu de risques de dégradation, nécessite peu d’entretien. De plus, la demande est constante, ce qui peut rassurer les investisseurs néophytes en matière d’immobilier.
Les prix des places de parking sont particulièrement abordables pour les petits budgets. S’ils varient entre 15.000 et 50.000 euros en Ile-de-France, en province, les prix s’établissent entre 6.000 euros et 15.000 euros.
Vous pouvez espérer une rentabilité autour de 6 %, avec un loyer oscillant entre 45 euros et 100 euros, voire plus dans certaines villes.
Investir en immobilier dans la chambre en résidence de services
Les petits budgets peuvent s’en sortir aisément en investissant dans un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), une résidence étudiante ou encore une résidence de tourisme.
Le ticket d’entrée pour une résidence se situe aux alentours de 50.000 euros. Ce type d’investissement bénéficie de plusieurs dispositifs de défiscalisation qui permettent d’amortir une partie du prix d’acquisition via des réductions d’impôts.
Investir dans l’achat d’un studio en province
Avec un prix moyen du mètre carré à 2.400 euros, le marché des investissements en grande couronne ou en province est encore très ouvert, pas comme à Paris. Un investissement de 100.000 euros permet d’acquérir un studio ou même un deux pièces.
Investir dans l’acquisition d’une propriété déjà louée
Un petit budget permet aussi d’investir dans l’achat d’une propriété déjà louée. Le particulier acheteur n’ayant pas la jouissance de son bien, une décote sur le prix d’achat de 5 à 50 % s’applique. De plus, la banque octroie facilement le prêt puisque la rentabilité est immédiate et que les mensualités de remboursement seront assurées d’être payées sans problème.
Comment réaliser un investissement locatif sans apport
Il vous est possible, même sans apport, de faire un tel investissement. À condition de construire convenablement votre projet, vous pouvez ainsi constituer une source de revenus supplémentaires ou agrandir votre patrimoine.
Avec un projet fiable, cohérent et correctement ficelé, la banque vous accordera le crédit dont vous aurez besoin.
Emprunter à 100%
Acheter pour louer est l’une des opérations immobilières qui peut bénéficier du financement d’une banque même sans apport personnel. L’organisme prêteur prend en compte les revenus engrangés par le placement.
Pour cette raison, acheter un appartement déjà loué constitue un plus pour l’organisme financeur qui peut jauger concrètement les gains déjà générés par le bien.
Construire un projet d’emprunt
La banque doit être convaincue du sérieux du projet que vous lui présentez. Pour cela, le dossier doit être complet : avis d’imposition, bulletins de salaire et relevé de compte constituent les premières pièces à fournir.
En plus d’être solvable, l’investisseur doit faire montre de sa qualité de bon gestionnaire. Il gagne à présenter des comptes positifs, des comptes de crédits à la consommation ou crédit revolving soldés avant de se rendre chez le banquier.
Dans le projet de financement à présenter, vous devez tenir compte de tous les paramètres de frais : prix d’acquisition du bien, assurances, charges, etc., et les mettre en balance avec le montant des loyers attendus. Le prix du loyer doit se conformer à la réalité du marché.
Choisir le bon investissement locatif
Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière sont offerts au choix de l’investisseur.
Loi Pinel, loi Girardin, investissement en EHPAD ou encore dispositif Censi-Bouvard sont autant de possibilités d’amortir une partie du coût de votre propriété à travers des réductions d’impôts.
En contrepartie, le propriétaire bailleur est tenu de respecter un certain nombre d’obligations, par exemple la mise en location d’une maison pour une durée minimum de 9 ans, ou le respect d’un plafonnement du prix du loyer selon un zonage défini par décret. Les modalités diffèrent d’un dispositif de défiscalisation à l’autre.
Calcul du rendement locatif : les règles pour bien calculer
Générer des revenus réguliers à l’investisseur est le but d’un acheteur de maison ou d’appartement à louer. Il lui importe alors de déterminer de façon précise le rendement de la location du bien d’habitation qu’il compte acquérir.
Il existe 3 façons de calculer la rentabilité d’un investissement locatif.
La rentabilité brute :
C’est le rapport du prix d’achat du terrain ou de la maison à louer avec le loyer brut annuel perçu.
Cet indicateur ne tient pas compte des économies d’impôts réalisées via les dispositifs de défiscalisation immobilière.
La rentabilité nette de frais et charges :
Le calcul de rentabilité se fait par rapport au prix d’achat du logement et prend en compte les frais de gestion et d’entretien du bien.
* Les frais et charges comprennent la taxe foncière, les charges non récupérables et les frais de gestion.
La rentabilité nette
La rentabilité nette vous permet en tant qu’investisseur de vous faire une idée réaliste de la solidité et de l’intérêt du projet.
Le calcul de la rentabilité nette se fait en tenant compte de tous les paramètres : recettes après impôts, déductions fiscales obtenues grâce à un dispositif de défiscalisation immobilière, etc.
*Les charges diverses incluent la taxe foncière, les charges non récupérables, les frais de gestion, les prélèvements sociaux et le surplus d’impôt sur le revenu.
La rentabilité nette est l’indicateur le plus précis pour évaluer l’intérêt d’un investissement immobilier.
Des astuces pour investir au mieux
Acheter pour louer est un placement judicieux à différents stades de la vie, mais pour des raisons différentes. Lorsque les conditions sont favorables, investir dans l’achat d’un terrain ou de logement à louer constitue souvent un placement fructueux, quelle que soit votre tranche d’âge.
Acheter pour louer à 30 ans
Acheter pour louer et se lancer dans le placement immobilier peut être un bon moyen de constituer le premier jalon de son futur patrimoine à 30 ans.
Vous disposez d’une longue durée, plus de 30 ans, pour rembourser le crédit de logement contracté. Un remboursement progressivement assuré par les recettes locatives engrangées par le logement.
Acheter pour louer à 40 ans
A la quarantaine, si vous présentez à la banque un projet immobilier cohérent, elle vous accorde le crédit même sans apport financier conséquent, car elle prend en compte le paiement des loyers de votre appartement qui peuvent s’étaler encore sur 20 ans et plus.
Acheter pour louer à 50 ans
A la cinquantaine, vous pouvez mettre à profit les 10 ou 15 années restantes de votre vie active pour agrandir votre patrimoine, soit en vue de se constituer une rente complémentaire à terme une fois à la retraite, soit pour ensuite faire de cette acquisition sa résidence principale.
Construisez-vous un patrimoine immobilier
Pour se constituer un patrimoine immobilier, même avec des petits budgets, le placement sous forme de terrain ou d’habitation à louer constitue une solution particulièrement intéressante. Nous vous proposons ci-dessous la démarche à entreprendre dans ce sens.
Faire jouer le crédit immobilier
Une capacité d’épargne limitée peut être compensée par la constitution d’un capital à crédit. L’équation est simple : le particulier emprunte un certain montant pour acquérir un bien d’habitation qu’il met ensuite en location.
Afin de s’assurer d’un taux de rentabilité positif et stable, il est recommandé de ne pas surévaluer le montant des recettes locatives et de négocier préalablement l’achat au mètre carré.
Bien choisir son dispositif de défiscalisation immobilière
La réduction d’impôts est un autre levier non négligeable à votre disposition si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier.
Il existe plusieurs mesures de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard et autres, selon votre type de bien.
Un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) peut vous aider à déterminer le dispositif de défiscalisation immobilière le plus avantageux suivant la situation.
En fonction de votre profil en tant qu’investisseur, du type d’investissement souhaité, de la finalité du projet d’acquisition de terrain ou de logement, etc., il est à même de vous proposer le montage immobilier le plus pertinent.
Optimisez vos réductions d’impôts
Vous pouvez étoffer votre patrimoine et bénéficier de réductions d’impôts en faisant un investissement locatif. Vous réalisez ainsi un double gain en termes de fiscalité immobilière, à condition de choisir le dispositif de défiscalisation immobilière le plus avantageux.
Le dispositif Pinel
Dans ce dispositif, le propriétaire s’engage entre autres à louer son bien d’habitation pour une durée minimale de 6 ans, en respectant un plafonnement des loyers et des ressources des locataires.
En revanche, il peut déduire une partie de son prix d’achat de ses impôts, à hauteur de 12 % s’il s’engage à le louer pendant 6 ans, 18 % sur 9 ans et jusqu’à 21 % si la location dure 12 ans.
Investir dans l’ancien et générer des déficits fonciers
Vous achetez un logement ancien dans lequel vous réalisez des travaux. Vous le mettez ensuite en location et les recettes locatives entrent dans les revenus fonciers.
Vous pouvez alors retrancher le prix des travaux du montant des loyers reçus. Si le solde est négatif, vous générez ce qu’on appelle un déficit foncier.
Ce déficit foncier est ensuite imputable sur les revenus globaux, avec un plafond annuel de 10 700 euros. Le solde restant de ces déficits peut être reporté sur les dix prochaines années. Les intérêts d’emprunt, quant à eux, peuvent également être déduits.
Le déficit foncier est une bonne façon de réduire la pression fiscale à condition de pouvoir financer les travaux.
Investir dans un monument historique
Vous acquérez une propriété classée « Monument historique » ou inscrite à l’inventaire des monuments historiques et vous réalisez les travaux nécessaires à sa restauration.
Une fois le logement réhabilité, vous le mettez en location en tant que résidence principale.
Vous créez un déficit foncier en retranchant l’intégralité du prix d’achat, les intérêts d’emprunt et le montant des travaux du montant des loyers reçus enregistrés dans les revenus fonciers.
Ce type de placement exonéré de droits de succession permet de réduire fortement la pression fiscale.
CONCLUSION
L’investissement immobilier fait partie de l’un des investissements les plus intéressants afin de se constituer un patrimoine pérenne. Il est moins sujet aux dégradations de la conjoncture que la plupart des produits financiers. De plus, son retour sur investissement est également plus intéressant que celui des produits d’épargne classiques.
Les conditions globales sur le marché à fin 2016 pour un achat de maison ou d’appartement semblent meilleures qu’elles ne l’ont été sur les 12 dernières années.
Si elles continuent de s’améliorer dans les années à venir, notamment par de nouvelles diminutions des prix, pensez à conserver suffisamment de marge de manœuvre par rapport aux risques toujours existants (risque de revente rapide en moins-value, risque de perte de revenu, risque de baisse importante des prix en cas de forte remontée des taux d’emprunt, etc.).
Il est préférable de rester prudent dans la réalisation de vos projets et de rester vigilant sur l’orientation du marché.
La correction des excès du passé sur le marché immobilier, entamée depuis maintenant plusieurs années, pourrait se poursuivre pendant les prochaines années. Il faudra tenir compte de ces tendances dans votre projet d’investissement.
