Certes, la Mise en location d’un bien immobilier permet de générer des revenus locatifs. Cependant, elle comporte de nombreux risques pour le propriétaire bailleur comme le loyer impayé ou la vacance locative. Voici donc 7 points à vérifier absolument pour éviter les risques et réussir votre investissement locatif.

La valeur locative de votre bien immobilier

Avant de mettre votre logement en location, il est important de définir d’abord sa valeur locative, le plus précisément possible. En principe, la valeur locative d’un logement correspond au montant du loyer qu’on pourrait normalement percevoir après sa mise en location. Cette valeur est définie en fonction de plusieurs facteurs comme la catégorie du logement, sa superficie, son emplacement, les équipements qu’il comporte, …etc.

Il faut également prendre en considération l’évolution des prix du marché de l’immobilier locatif dans la région où se trouve votre logement. Vous avez donc grand intérêt à améliorer la valeur locative de votre immobilier. Cela vous permet non seulement de trouver facilement un locataire potentiel mais également de demander un loyer plus élevé.

Bien évidemment, il n’est pas possible d’agir sur certains facteurs comme l’emplacement de l’immeuble ou sa superficie. Cela dit, vous pouvez mettre en valeur votre bien immobilier en effectuant certains travaux de rénovation ou de décoration. De même, vous pouvez améliorer le niveau de confort de votre logement en installant de nouveaux équipements.

Si vous avez déjà opté pour le régime réel d’imposition, la plupart des travaux de rénovation sont déductibles de vos loyers imposables. Le fait de mettre en valeur votre bien immobilier vous permet donc d’améliorer votre rentabilité locative tout en profitant de certains avantages fiscaux.

La solvabilité du locataire

Le risque des loyers impayés est l’un des principaux soucis des bailleurs. En effet, le but ultime d’un investissement immobilier est de pouvoir générer des revenus locatifs stables et récurrents. Lorsque le locataire ne peut plus payer son loyer, il n’est donc pas possible d’atteindre cet objectif financier. L’impayé de loyer impacte négativement la situation financière du propriétaire bailleur. Non seulement ce dernier ne perçoit plus de revenus, mais il doit continuer à régler toute les charges locatives.

L’impact de l’impayé est d’autant plus important lorsque le propriétaire est éventuellement tenu de payer des mensualités de crédit. Bien qu’il n’existe pas de statistiques officielles en la matière, de nombreux professionnels de l’immobilier confirment la multiplication des impayés dans le secteur. Ce problème représente d’ailleurs la première cause de litige entre les bailleurs et les locataires.

Il faut également savoir que la résiliation du bail de location et l’expulsion locative sont bien encadrées par la loi. Il s’agit souvent de procédures lourdes et complexes qui peuvent durer plusieurs mois. De ce fait, il est primordial de bien étudier le dossier de location afin d’évaluer la solvabilité de votre futur locataire.

Vérifiez donc qu’il dispose de ressources suffisantes lui permettant de payer régulièrement le loyer et les charges locatives. La loi Alur a instauré une liste exhaustive des justificatifs de ressources pouvant être exigés au locataire. Ils sont précisés par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Parmi ces justificatifs vous pouvez demander :

• Les 3 derniers bulletins de salaire, ou éventuellement un justificatif de versement des indemnités de stage.
• Les deux derniers bilans, ou bien une attestation de ressources signée par un comptable si le locataire exerce une profession libérale.
• Une copie du contrat de travail, du contrat de stage ou de tout autre document indiquant l’activité du candidat locataire.
• Les 3 dernières quittances de loyer ou un document signé par le précédent bailleur attestant que le candidat locataire payait régulièrement ses loyers et charges locatives.
• Le dernier avis d’imposition.

En revanche, vous ne pouvez pas demander à votre locataire de vous présenter certains documents comme :

• Une copie du relevé de compte bancaire.
• Une copie de la carte d’assuré social.
• Une copie du contrat de mariage ou du certificat de concubinage.
• Une photo d’identité.

Les clauses du contrat de bail

La location d’un logement doit être impérativement conclue par un contrat signé par le propriétaire bailleur et le locataire. Appelé également bail, ce document définit les droits et obligations de chaque partie. Il est généralement rédigé par le bailleur-en deux exemplaires-et approuvé par le locataire.

Lorsqu’il est bien établi, il permet souvent de limiter les malentendus et les litiges. Les conditions du bail varient en fonction du type de location (vide ou meublée. Le contrat doit obligatoirement comprendre certaines mentions comme les noms des deux parties, le montant du loyer, les modalités de paiement…etc.

En général, la rédaction du contrat de bail est réglementée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Depuis le 1^er Aout 2015, la relation contractuelle entre le propriétaire et le locataire est encadrée par un contrat-type. Lors de la rédaction du bail, il est important d’accorder une attention particulière aux clauses du contrat. En effet, certaines clauses sont considérées par la loi comme abusives même si elles sont mentionnées dans le bail.  Par exemple, ce n’est pas légal d’exiger certaines clauses comme :

• Prélever le loyer directement sur le salaire du locataire.
• Obliger le locataire à financer l’installation de certains équipements.
• Obliger le locataire à rembourser-par avance-des réparations locatives dont les montants sont estimés de manière unilatérale par le propriétaire.
• Obliger le locataire à souscrire une assurance auprès d’un assureur choisi par le propriétaire.
• Prévoir la résiliation du bail pour des raisons autres que celles fixées par la loi.

Vous pouvez ajouter toutes les clauses que vous jugez nécessaires à condition qu’elles soient conformes à la loi et approuvées par le locataire. Dans ce contexte, il convient de demander l’assistance d’un avocat ou d’un agent immobilier.

L’assurance loyers impayés

Bien évidemment, il est toujours recommandé de bien choisir son locataire afin de limiter les risques des loyers impayés. Cela dit, il faut également penser à souscrire une assurance afin de vous protéger contre les risques locatifs. En cas de défaut de paiement, vous allez vous retrouver face à de grandes difficultés notamment si vous devez rembourser un emprunt.

Si les revenus locatifs représentent une partie importante de vos ressources, optez de préférence pour une « garantie des loyers impayés » ou GLI. Cette solution vous permet de vous protéger contre les loyers impayés et les dégradations immobilières occasionnées par le locataire. Elle couvre éventuellement les charges d’une action en justice lancée contre le locataire.

La garantie des loyers impayés est une assurance proposée par des établissements privés. La cotisation exigée est fixée en pourcentage et représente généralement 2 à 4 % du montant annuel des loyers perçus. Si vous relevez du régime réel d’imposition, il est possible de déduire cette cotisation de vos revenus fonciers.

Sachez également que pour contracter une GLI, votre locataire doit répondre aux critères fixés par votre assureur. En outre, si vous souscrivez une GLI, vous ne pouvez pas demander une caution à votre locataire sauf s’il est étudiant.

Dans tous les cas, il convient de bien comparer les différentes offres et modalités de prises en charge proposées par les assureurs. Renseignez-vous bien auprès des professionnels et optez pour l’établissement proposant la meilleure offre.

Les diagnostics techniques obligatoires

En tant que propriétaire bailleur, vous devez garantir que le logement mis en location est en bon état d’usage. Le logement ne doit donc porter aucune atteinte à la sécurité et à la santé des occupants. En cas de non-respect des conditions de décence, le locataire peut éventuellement vous demander une mise en conformité du logement.

Qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, vous devez impérativement préparer un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dernier doit comprendre tous les diagnostics techniques prouvant que le logement répond bien aux critères de décence. Actuellement on compte 5 diagnostics obligatoires :

• Le diagnostic de performances énergétiques (DPE) qui permet d’évaluer la qualité d’isolation thermique du logement, et son impact sur les charges de chauffage. Le DPE est exigible pour tous les immeubles bâtis. Sa durée de validité est de 10 ans.
• Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) qui permet de repérer la présence de plomb dans les revêtements du logement. En cas de présence de plomb, la durée de validité de ce diagnostic est de 6 ans. En cas d’absence de plomb, la durée de validité est illimitée.
• L’état des risques naturels, miniers, et technologiques (ERNMT) qui permet d’évaluer les menaces d’ordre naturel, minier, ou technologique. La durée de validité est de 6 mois.
• Le diagnostic amiante des parties privatives (DAPP) qui permet de repérer la présence d’amiante dans le logement. Ce diagnostic est obligatoire pour tous les immeubles construits avant le 1^er Juillet 1997. En cas de présence d’amiante, la durée de validité du DAPP est de 3 ans. En cas d’absence d’amiante, la durée de validité est illimitée.
• L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz qui permet d’évaluer les risques des installations sur la sécurité des occupants. Ce diagnostic a été instauré par la loi alur (loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové). Il est obligatoire pour tous les immeubles dont l’installation a été effectuée depuis plus de quinze ans. Sa durée de validité est de 6 ans.

Vous devez annexer le dossier de diagnostic technique DDT au contrat de bail. En outre, vous devez également mentionner la surface habitable du logement. Vous n’êtes pas tenus de fournir une attestation de surface au locataire. Il suffit généralement d’indiquer la surface en mètres carrés sur le contrat de bail.

L’Etat des lieux

L’état des lieux (d’entrée ou de sortie) est un document important qui doit être joint au contrat de bail. Appelé également « constat d’état des lieux », il doit être réalisé de préférence le jour de signature du bail. Il doit être minutieusement établi en deux exemplaires signés par vous et votre locataire. L’état des lieux doit décrire, de manière précise, l’état du logement loué en début et en fin du bail.

Il doit également faire l’inventaire de tous les équipements existants dans le logement et mentionner le nombre de clés remises au locataire. N’hésitez donc pas à décrire les moindres détails même ceux qui paraissent insignifiants. Il faut tout de même garder à l’esprit que l’état des lieux d’entrée doit être comparé ultérieurement avec celui de la sortie.

Il convient donc d’établir les deux états sur des formulaires identiques pour faciliter la comparaison. Vous pouvez faire appel à un huissier pour rédiger l’état des lieux. Dans ce cas, les frais d’huissier seront à votre charge.

Pendant toute la durée du bail, il est possible d’établir un complément à l’état des lieux d’entrée (de manière contradictoire). Ce complément peut éventuellement servir pour mentionner un dysfonctionnement par exemple ou l’ajout d’un nouvel équipement. Le fait d’établir un état des lieux permet d’éviter tout conflit avec le locataire à propos de l’état du logement.

La gestion locative de votre bien immobilier

Quel que soit le type de location, il est indispensable d’assurer une bonne gestion locative afin d’optimiser la rentabilité de votre investissement. Si vous avez les compétences et le temps nécessaires, le fait de gérer vous-même votre activité locative est l’option la plus économique.

Vous pouvez également confier la gestion de votre investissement locatif à une agence immobilière. Dans ce cas, toutes les tâches de gestion seront assurées par un agent immobilier dédié. Ce dernier peut intervenir dès les premières phases du processus de location et assurer la recherche du locataire. D’ailleurs, cette solution est intéressante si vous n’avez pas le temps pour accompagner les candidats locataires lors des visites au logement.

En outre, l’agent immobilier peut prendre en charge tous les aspects relatifs à la gestion locative. Cela comprend notamment l’encaissement des loyers, le suivi des contrats d’assurance et d’entretien, la relance des paiements, la révision annuelle des loyers…etc. En cas de litige avec le locataire, il peut également prendre en charge la procédure juridique.

En confiant la gestion locative à un agent immobilier, vous allez non seulement bénéficier de son expertise mais également de son réseau professionnel. Grâce à ses nombreux contacts, il est plus facile de trouver un locataire sérieux et d’assurer la gestion de votre investissement locatif. En outre, cela vous permet de vous libérer des tracas administratifs et de vous concentrer sur d’autres activités.

Conclusion

Pour éviter tout risque de litige avec le locataire, vous devez effectuer les diagnostics techniques exigés par la loi. Pensez également à établir minutieusement un état des lieux en présence du locataire. Pour rentabiliser votre mise en location, il est préférable de confier la gestion locative à un agent immobilier.