Il y a des moments où l’on traverse des situations difficiles et où l’on manque à des obligations légales provenant d’un contrat de location. Le pire est que lorsque cela arrive, il est possible de tomber sous le coup de la loi, et des sanctions peuvent en résulter. La mise en demeure est une sanction applicable pour la réparation d’une créance due, dont les conséquences peuvent être légères ou graves. Comment rester dans la légalité face à ce genre de situation ?

Mise en demeure, qu’est-ce que c’est ?

Définition

L’expression Demeure provient du latin Mora et veut dire retard. En droit, cette expression désigne un ensemble de mots utilisés pour faire référence à toute personne devant à une autre une somme d’argent (débiteur) et dont le remboursement n’a pas été fait. C’est aussi une appellation qui désigne un document notifié à un débiteur de même que les conséquences une fois que la réception en est faite.

D’après le Code civil, un emprunteur reçoit une sommation ou injonction, lorsque ce dernier est tenu responsable d’un acte ayant conduit au non-respect d’un accord de convention à l’échéance du terme. C’est donc une injonction invitant un débiteur à exécuter une action de remboursement. Elle est suivie par une comparution en justice en cas de non-respect du délai d’exécution. L’injonction d’après l’article 1139 du Code civil est délivrée par l’huissier de justice.

Lorsque le contrat n’est pas exécuté à temps, sauf en cas de force majeure, cette injonction entraîne des intérêts de retard à compter de la date de la réception par le sujet. Ce sont des bénéfices qui sont calculés soit à un taux légal, soit à un taux fixe conformément aux clauses du contrat. Une chose est sûre, le débiteur est soumis à une sanction qui l’oblige à payer des frais supplémentaires sur ce qu’il doit.

Toutefois, une question importante mérite d’être adressée. Il faut chercher à savoir si une réparation due à un créancier par un débiteur mérite vraiment que celui-ci fasse pression par l’envoi d’une sommation.

Quelle légalité pour les frais de mise en demeure

Le plus souvent, il n’est pas rare de voir des gens se plaindre que les frais de mise en demeure qui leur sont imputés les mettent dans des situations difficiles.

D’ailleurs, les syndics sont souvent pointés du doigt par les débiteurs pour des frais de mise en demeure jugés trop sévères et abusifs. Il est cependant clair, que même si en tant que copropriétaire, la bonne foi est évidente et que c’est indépendamment de sa volonté qu’on se retrouve dans une telle situation, les règles sont les mêmes. La loi est la loi et elle ne fait que très rarement des exceptions.

Les frais de mise en demeure sont-ils légaux ?

Il est dans le droit d’un syndic de procéder à une facturation pour des frais de mise en demeure. Même si la mise en demeure n’est rien d’autre qu’un courriel, il existe des frais rattachés à son envoi et c’est une prestation que le syndic facture en toute légalité.

On peut, avec le syndic, négocier les frais de mise en demeure pour les impayés pendant la signature d’un accord même si parvenir à les réduire semble assez improbable. En général, le tarif est le même pour tous les copropriétaires pour des raisons d’équité. Mais il y a une alternative qui est de payer les charges associées plutôt que de payer les frais.

N’oubliez surtout pas que malgré la loi ALUR, la facturation sur les frais de mise en demeure auprès des copropriétaires est toujours valide et couramment pratiquée.

Les limites du syndic

Il est important de savoir que le syndic n’a pas le droit de faire des facturations sur des missives comme les lettres de relance simples et il n’est pas tenu non plus de les envoyer, car prouver son envoi ou sa réception serait impossible. Voilà la raison pour laquelle, un syndic préfère envoyer des mises en demeure. Même si elles leur font perdre du temps, elles leur font en retour gagner de l’argent.

De plus, même si beaucoup de copropriétaires auraient préféré de simples messages ou de simples courriers de relance pour s’acquitter des charges qu’ils ont oublié, il ne leur sera pas permis d’obtenir de telles faveurs même si cela peut sembler possible.

L’obligation de payer des charges, une obligation légale et contractuelle

Beaucoup de copropriétaires semblent perdre de vue un élément essentiel comme l’obligation de payer les charges au syndic. Voici quelques raisons qui devraient faire comprendre que le simple fait de ne pas payer les charges peut conduire à des mises en demeure.

Pourquoi les charges sont-elles dites exigibles ?

Lors d’une assemblée des propriétaires, les appels de fonds sont exigibles car les membres de l’assemblée votent un budget spécial de fonctionnement qui doit être financé par des fonds dits trimestriels. Ainsi, les charges sont supportables par les copropriétaires parce qu’elles sont votées communément.

Les charges exigibles : quelle est l’implication ?

Les charges exigibles impliquent que les copropriétaires sont tenus de payer les syndics au moment où ces derniers leur font appel pour une demande de fonds, et ces fonds sont immédiatement exigés.

Il est impératif donc de comprendre que le syndicat n’accorde pas d’exception de paiement, peu importe que l’on soit en vacances, malade, en retard ou qu’on ait d’autres excuses. Les charges sont exigibles et pour chaque charge non payée, il est fréquent que des mises en demeure soient envoyées surtout s’il s’agit de clauses dont on a convenu au préalable.

L’obligation de payer les frais de mise en demeure

Si on est vraiment en retard dans le paiement de ses charges et que, suite à cela, on reçoit une mise en demeure de la part du syndic, on est tenu de payer les charges supplémentaires qui en découlent. Peu importe que cela semble injuste et que le prix paraisse exagéré. On doit comprendre que tous les frais pour les mises en demeure sont tout aussi exigibles que les charges dont on doit s’acquitter. Le montant des frais de mise en demeure est voté en assemblée générale des copropriétaires et est à la charge du copropriétaire fautif qui est débiteur.

Ainsi, on ne pourra pas décider personnellement de ne pas payer le montant des honoraires pour la simple raison qu’il semble injuste ou abusif.

Les frais de facturation des syndics sont de 10 euros pour certains syndics et peuvent atteindre les 60 euros pour d’autres. Malgré cette différence, en aucun cas cela n’est illégal et abusif.

Par qui les frais de mise en demeure sont fixés ?

Les frais d’honoraires pour les syndics lorsqu’il s’agit du recouvrement des charges ainsi que des relances émises sont fixés librement. C’est une disposition réaffirmée par le Conseil constitutionnel qui a refusé l’article de la loi 122 relative à l’égalité et à la citoyenneté devant fixer le montant des honoraires à un niveau maximum.

Mise en demeure du locataire en cas de non-paiement de loyer

Un locataire qui est un mauvais payeur est un problème qu’il faut gérer parce qu’il prive le bailleur d’une source de revenus. Il est à retenir que, depuis octobre 2015, un arrêté a été pris par le Conseil d’État portant sur l’imposition de taxes sur les frais de loyer impayé qui intervient sauf si le promoteur immobilier ou propriétaire justifie le recouvrement du loyer par une mise en demeure.

À cet effet, la loi est claire et sans ambiguïté. Elle stipule clairement que tout locataire est tenu de payer obligatoirement les frais de loyer et en cas d’inexécution, le bailleur peut lui faire parvenir une lettre pour mise en demeure l’obligeant à régler sa dette dans un délai donné.

Le délai pour mener une action de récupération par le bailleur de son montant chez le locataire est d’une durée de 3 mois d’après la loi ALUR datant du 24 mars 2014. Passé ce délai, toute procédure de mise en demeure est considérée comme sans effet.

L’obligation du paiement par le locataire

Tout locataire est tenu de payer des frais sur les loyers à son bailleur comme il est prévu dans le contrat de bail. Les contrats de location sont contraignants au même titre que tous les contrats légalement établis selon l’article 1103 du Code civil.

L’article vise à améliorer les rapports locatifs en précisant que « le locataire a l’obligation de payer aux termes convenus au contrat, le loyer et les charges récupérables dues. »

Le contenu de la mise en demeure

La lettre de mise en demeure adressée par le bailleur au locataire doit comporter les mentions suivantes : la date de rédaction, les informations sur les coordonnées du locataire et du bailleur, un exposé du litige ou un rappel des loyers non perçus, la mention « mise en demeure », les détails de la réclamation, un délai de remboursement raisonnable et la signature de l’expéditeur.

Le rôle de la justice en cas de recours en justice

Dans son ensemble, la copropriété occupe une place importante lorsqu’il s’agit de procédures judiciaires. Lorsqu’il s’agit des contentieux graves, le tribunal en instance est saisi pour régler le problème. Comme énoncé plus haut, la toute première procédure de la mise en demeure est celle à la charge du syndic. Cependant, le rôle du tribunal d’instance est de régler les litiges ayant pour attribution les problèmes sur lesquels le président statue en se référant aux ordonnances reçues sur demande.

La décision sera basée sur les preuves apportées par le syndic ou les copropriétaires. Bien sûr, les historiques de paiements et le respect (ou pas) des procédures de mise en demeure et de recours en justice auront un impact sur la décision finale. Un payeur régulier a donc plus de chances qu’un éternel débiteur.

Les impacts économiques dus aux retards de paiement

Selon un constat fait par Thierry Millon, « une défaillance sur 4 est due à des retards de règlement ». En effet, d’après une analyse trimestrielle effectuée par Altar en février 2013, seulement 31,5 % des sociétés en France avaient réglé leurs factures à bonne date pour le point du dernier trimestre de l’année 2012. Ces différents retards sur délai de paiement entraînent une privatisation de ressources. Toujours dans le rapport de son analyse, il en ressort que si les entreprises au cours de ce dernier semestre avaient observé les délais de paiement, cela aurait été bénéfique pour les PME comme supplément de trésorerie à hauteur de 13,5 milliards d’euros.

Les autorités compétentes prennent donc très au sérieux les affaires ayant trait aux retards de paiement. Il est donc conseillé aux copropriétaires d’éviter ce genre de situation. Car il est très peu probable si l’affaire est portée devant les tribunaux d’avoir gain de cause. En effet, au-delà des règles étatiques de chaque région, il existe d’autres principes et procédures établis conjointement par les états membres de l’Union Européenne.

Le rôle de l’Union européenne dans la tutelle juridique des retards et délais de paiement

L’Union européenne consciente de l’enjeu que représente la maîtrise dans la politique de gestion des retards et des délais de paiement a donné certaines directives pour réduire non seulement le temps des durées de paiement dans chaque État membre, mais aussi dans les transactions commerciales entre les pays. Cette supervision permet à chacun de connaître ses droits, mais aussi ses obligations. Ce sont ces règles qui servent de guide et font office de références lors des cas de retard de paiement et pour la procédure de mise en demeure.

En définitive, il vaut mieux tout mettre en œuvre en tant que locataire pour s’acquitter de ses charges et obligations pour éviter la mise en demeure. Afin d’éviter les situations tendues, on doit prendre le temps de s’informer des règles et pénalités qui régissent ce secteur.