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Lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif, on reçoit chaque mois ce qu’on appelle des revenus fonciers. Mais en tant que contribuable, il faut déclarer ses revenus au fisc pour éviter des représailles. Au moment de cette déclaration, on peut opter pour le régime micro-foncier.

Le micro foncier : généralités

Si l’on est propriétaire d’un bien immobilier et qu’on le met en location. Il y a possibilité de faire de la location vide ou de la location meublée. Dans le premier cas, les loyers perçus de ses biens immobiliers sont considérés comme des revenus fonciers et comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans le second cas. Donc, si les revenus proviennent de la location d’un logement non meublé (vide), ils sont classés dans la catégorie des revenus fonciers. En général, le revenu foncier est calculé suivant deux régimes d’imposition : le régime réel et le régime micro-foncier.

Le régime réel, qu’est-ce que c’est ?

Micro foncier - assurance

Lorsqu’on choisit l’option du régime réel, cela est irrévocable pendant 3 ans. Il est intéressant lorsque beaucoup de travaux ont été engagés. Il permet de retrancher toutes les charges. Pour le calcul du revenu net foncier, il faut faire la distinction entre les recettes que l’on a encaissées et les charges que l’on a payées. Pour bénéficier du régime réel, il faut remplir lors de sa déclaration l’imprimé 2044 S si l’une des locations dépend des dispositifs comme Borloo neuf, Robien, Scellier intermédiaire et autres.

Le régime réel autorise à déduire hormis les intérêts d’emprunt, toutes les dépenses liées à la location durant l’année écoulée. Les charges déductibles sont : les dépenses des travaux de réparations et d’améliorations du logement, les frais de gestion, les commissions versées pour la gestion locative, l’assurance du logement, la taxe foncière (excepté la taxe d’enlèvement des ordures des ménages qui est à la charge du locataire), les indemnités d’éviction ou de relogement, les provisions pour charges de copropriété, les frais administratifs (téléphones, internet, logiciel, etc.)…

Mais pas contre, le coût des travaux de construction, des ouvrages de reconstruction ou encore d’agrandissement du logement ne seront en aucun cas déductibles. Aussi les charges locatives que l’on peut récupérer chez le locataire ne pourront être considérées sauf s’il y en a qui n’ont pas été récupérées avant son départ.

Le micro-foncier

C’est un dispositif fiscal instauré pour les revenus fonciers provenant de locations non meublées. Son objectif est de simplifier considérablement les obligations déclaratives des petits revenus fonciers. En effet, le régime micro foncier est une défiscalisation qui est accessible aux propriétaires soumis à l’impôt sur revenu. Il est destiné aux contribuables dont le montant brut des revenus fonciers annuels ne dépasse pas 15 000 euros. Ce seuil comprend aussi les charges concédées par le propriétaire pour la rénovation et l’entretien du bien immobilier.

Ce régime avantageux concerne les contribuables qui font de la location non meublée. Quel que soit l’état du bien immobilier (ancien ou neuf), il n’est pas possible de cumuler l’avantage fiscal offert par le régime micro-foncier avec d’autres méthodes de défiscalisation immobilière. Aussi, lorsqu’on investit pour acquérir un bien immobilier, on bénéficie de ce régime si l’on est dans l’optique d’un investissement locatif. En gros il suffit de louer des biens immobiliers non meublés sans que cela n’excède 15 000 euros/an comme revenus et que ces derniers soient imposés selon les dispositions du droit commun.

Pour la déclaration de revenus, on doit renseigner le montant brut de ses revenus sur l’imprimé n° 2042. À noter que les logements bénéficient d’un régime fiscal particulier comme Borloo, Robien, etc. Néanmoins, le régime micro-foncier est adapté aux réductions d’impôt Duflot, Malraux et Scellier. Le revenu brut est composé hors TVA par les loyers, les indemnités d’assurance perçues éventuellement pour les loyers impayés, les subventions de l’ANAH, etc. Aucune charge ne peut plus être décomptée du fait de la réduction, mais les déficits non reportés peuvent l’être sur le revenu foncier net du propriétaire calculé après l’abattement.

Exceptions au micro-foncier

Le régime micro-foncier comporte plusieurs exceptions. C’est ainsi que certaines locations vides ne bénéficient pas de ce régime. Les recettes issues de ces locaux ne sont pas prises en compte dans le calcul de l’impôt. Un propriétaire ne peut pas bénéficier du régime micro-foncier s’il perçoit des loyers provenant des logements localisés dans les zones franches urbaines, des monuments historiques, des biens immobiliers qui bénéficient d’une déduction forfaitaire majorée, des titulaires de la nue-propriété.

Par exemple, lorsqu’un propriétaire fait entrer son logement dans un programme d’investissement locatif, il peut alors bénéficier des dispositifs qui offrent des avantages fiscaux. Ce dernier n’est pas éligible au régime micro-foncier. Aussi, par rapport aux revenus fonciers issus des parts détenues dans les sociétés et fonds immobiliers, ils ne sont pas tous éligibles au micro-foncier. Par exemple les parts des sociétés qui bénéficient d’une déduction fiscale comme amortissement. Il y a aussi les parts prises dans un Fonds de Placement immobilier (FPI).

Taxation de ce régime

Avec ce régime la déclaration et l’imposition sont simplifiées comme cela est dit plus haut. En effet le fisc applique un abattement de 30 % aux loyers qui ont été déclarés. Cela est censé contenir toutes les charges payées durant l’année écoulée. Ce qui veut dire qu’on ne sera imposé que sur 70 % de ses revenus. S’il y a des déficits fonciers au compte des années précédentes qui ne sont pas encore considérés le 1er janvier de l’année ou le régime micro-foncier entre en vigueur, ils seront retranchés de la base imposable. Aussi les impôts et taxes concernant le bien immobilier, les intérêts d’emprunt et les autres charges sont déductibles.

Contraintes liées au micro-foncier

Lorsqu’on opte pour le régime micro-foncier, c’est un engagement de 3 ans qui commence et il n’y a plus la possibilité de migrer vers un autre régime avant ce délai. Ces contraintes peuvent être un véritable piège. Le micro-foncier peut donc être désavantageux s’il faut faire face à des travaux imprévus. Les frais ne pourront être déduits intégralement du revenu foncier. Par exemple, si le bien fait partie d’une copropriété, il y a des risques qu’on ait à faire des dépenses imprévues. Les copropriétaires peuvent décider de réaliser beaucoup de travaux. Une décision qu’on ne pourra pas changer de même que la date de paiement des frais.

Mais cette contrainte peut être levée s’il y a résiliation du contrat de bail avec le locataire et qu’il quitte le bien ou s’il y a changement de locataire. On peut dans ce cas renoncer à cette option avant les trois ans. Ainsi, on peut déduire les dépenses engagées pour rénover le logement et le remettre en état. Le propriétaire devra aviser l’administration fiscale du changement de locataire pour pouvoir changer de régime fiscal. Mais il faut que le départ d’un locataire soit suivi dans un délai normal de l’entrée dans les locaux d’un nouvel occupant. Il n’y a pas une précision donnée sur le délai de relocation.

C’est l’administration fiscale qui l’indique selon le cas. Elle tient compte par exemple des caractéristiques du bien locatif, des conditions du marché locatif dans le secteur où se situe le bien, des efforts fournis pour la recherche d’un nouveau locataire et parfois du temps qu’ont pris les travaux de rénovation. Aussi, s’il y a plusieurs logements en location, on peut changer de régime s’il y a changement de locataire dans l’un des logements. Exception faite si on décide de prêter le logement à titre gratuit, de l’utiliser soi-même ou de le vendre.

Pour informer l’administration fiscale du changement de régime en question, il suffit d’une missive qu’on doit joindre à la déclaration de ses revenus fonciers.

Qui est concerné par le régime micro-foncier ?

Seuls peuvent souscrire au régime micro-foncier, les propriétaires de logements dont le revenu brut annuel est inférieur ou égal à 15 000 euros. À cette catégorie, il y a aussi les bailleurs dont les revenus proviennent de la location d’espace publicitaire, du droit d’affichage, du droit de chasse, ou de la mise en exploitation de sa carrière, etc. Ces recettes font aussi partie des revenus imposables au même titre que les revenus fonciers. Pour un propriétaire cela doit être pris en compte pour apprécier la limite des 15 000 euros.

Aussi, pour les détenteurs d’appartement louant leur toiture pour l’installation de l’antenne relais d’un opérateur de téléphonie mobile, le loyer versé doit être pris en considération. On ne déclare pas tout le montant, mais juste la part qu’on reçoit du montant total annuel. Si c’est la seule source de revenus, alors il ne faut plus attendre pour choisir le régime micro-foncier. Selon l’article 30 du Code Général des Impôts (CGI), les revenus provenant des immeubles qu’on met gratuitement à la disposition d’une personne doivent être également considérés.

Il s’agit des revenus des bâtiments ruraux, des locaux commerciaux et professionnels vides, des terrains, lacs qu’on n’exploite pas. Certes tous ces biens ne sont pas mis en location, mais on sera tout de même imposé sur les revenus qu’ils pourraient rapporter dans le cas où ils seraient en location. De ce fait, si l’on est intéressé par un investissement locatif qui rapporte environ 15 000 euros par an, on n’est pas touché par la défiscalisation des déficits fonciers, on peut, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien nécessitant un peu de travaux, alléger la gestion et la fiscalité de son revenu locatif en optant pour le micro-foncier.

L’imputation du déficit foncier

Micro foncier - defiscalisation

Les principaux leviers pour réaliser un déficit foncier permettant de limiter l’impôt sur le revenu sont : les travaux et l’intérêt d’emprunt. Il est important aujourd’hui d’investir dans un logement destiné à la location et en mauvais état pour réaliser des travaux et constater un déficit foncier. Il est constaté lorsque les charges déductibles du revenu foncier excèdent le revenu brut imposable.

L’imputation sur le revenu global

Si on opte pour le régime réel de plein droit ou sur option, le déficit foncier résultant de ces charges déductibles dans une année est imputable sur le revenu global de l’année en question à hauteur de 10 300 euros. Le micro-foncier quant à lui ne permet pas de trouver un déficit foncier, car le revenu foncier imposable ne change pas (toujours 70 % des revenus bruts par an). La limite de 10 300 euros est appliquée généralement à tous les immeubles détenus par soi et le foyer fiscal ou via des parts de SCI ou SCPI.

L’imputation est acquise si on continue à louer l’immeuble qui l’a produit pendant les trois années suivantes. Mais si le revenu global n’est pas suffisant pour couvrir le déficit foncier imputable, alors on peut imputer l’excédent sur les revenus globaux des six années suivantes. Notez que le déficit foncier résultant des intérêts d’emprunt n’est pas imputable dans le cas de l’imputation sur le revenu global.

L’imputation sur les revenus fonciers

Ici, la part du déficit foncier supérieur à 10 700 euros (ou 15 300 euros) et celle des intérêts d’emprunt sont imputables seulement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il n’est pas possible de les imputer sur le revenu global de ces années. Par conséquent, les déficits des dix dernières années non reportées sur ses revenus fonciers sont donc déductibles. Pour les imputer, il faut commencer par les plus anciens. Mais notez que les déficits précédents ne sont pas considérés si le résultat foncier est positif après imputation.

Dans le cas où le déficit foncier est supérieur à 10 700 euros et que le revenu global est inférieur à ce montant, il faut imputer la fraction du déficit correspondant à son revenu global de sorte qu’il s’annule. La fraction du déficit égale à la différence entre 10 700 euros et le revenu global sera imputée sur les six prochaines années, et celle excédant 10 700 euros sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Lorsque la différence entre tous les loyers perçus et les charges supportées donne un résultat négatif, la fraction de ce déficit provenant des charges, excepté les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global des 10 prochaines années.

Au bout du compte, si l’on a opté pour le micro-foncier, il faut savoir que seuls les déficits fonciers générés avant l’entrée en vigueur du régime sont imposables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Autrement on a la possibilité de les imputer sur le revenu foncier imposable après abattement des 30 % du régime micro-foncier.