Investir dans la pierre, oui cela est une option vraiment intéressante ! Mais pour autant, faut-il s’y lancer à l’improviste ? Le meilleur investissement immobilier est-il vraiment celui auquel vous pensiez au départ ?

Le meilleur investissement immobilier : ce qu’il faut savoir !

Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous avez le choix entre un investissement direct et un investissement indirect qui suppose l’acquisition des parts via une société de gestion du patrimoine immobilier. Dans le premier cas, vous avez la possibilité d’opter pour un investissement dans le neuf ou ancien. Et l’un comme l’autre, présentent des avantages et des inconvénients.

Avantages et inconvénients de l’investissement dans l’immobilier ancien

Avec la baisse constatée des taux de crédit auprès des banques actuellement, investir dans l’immobilier ancien sera certainement un bon placement malgré la forte hausse des prix, observée sur le marché ces dernières années.

En effet, lorsque vous achetez dans l’ancien et que par ailleurs, vous devez réaliser des travaux de rénovation, le déficit foncier est déjà un excellent mécanisme qui vous permet de déduire les frais desdits travaux de vos revenus globaux. Ces coûts sont déductibles dès la première année de votre investissement, dans la limite d’un plafond ne dépassant pas 10 700 €. Par la suite pour les dix prochaines années suivantes, les frais seront déductibles uniquement de vos revenus fonciers.

C’est dire qu’en investissant dans l’ancien, vous disposez d’une belle marge de manœuvre pour réaliser de bons bénéfices. Surtout si votre investissement se situe dans une des grandes agglomérations réputées attractives en termes de prix à la vente des biens immobiliers. C’est le cas par exemple en centre-ville de Strasbourg, Marseille ou encore Dijon, où vous pouvez espérer des taux de rentabilité nette au-dessus de 5 % pour un investissement locatif.

En quelques mots donc, investir dans l’ancien présent des avantages fiscaux, mais aussi de fortes perspectives de rendement. Seulement, n’oubliez pas qu’il n’existe pas de placement sans risque et donc, un tel investissement a lui aussi son lot d’inconvénients fussent-ils minimes.

Ainsi, vous devez savoir qu’investir dans l’ancien implique nécessairement le paiement de charges. Le propriétaire d’un bien immobilier en France doit supporter des dépenses lourdes pour conserver la salubrité de son bien comme les charges de copropriété ou encore des taxes d’aménagement et d’équipement pour la collectivité à travers la taxe foncière. Et les choses se compliquent davantage dans un environnement législatif dur avec l’adoption de la loi Alur et de la loi sur la transition énergétique.

De plus, vous n’êtes pas à l’abri d’un éventuel non-retour sur investissement surtout dans un contexte où la taxe foncière ne cesse de grimper. Ainsi, entre 2010 et 2015, l’on a observé une nette augmentation de cette taxe en France, avec des hausses pouvant atteindre 14,7 %, en dépit d’une inflation relativement faible. Et rien ne semble pouvoir faire infléchir cette courbe malgré les promesses sur la simplification administrative, la fusion des régions et la baisse des dépenses publiques.

Avantages et inconvénients de l’investissement dans l’immobilier neuf

Investir dans le neuf comporte bien des avantages. Notamment s’il est question de se lancer dans l’immobilier locatif. En effet, la loi Pinel dans ce cas, vous permet de bénéficier d’un régime de défiscalisation (dont on rappelle qu’il fait l’objet d’une prolongation qui s’étend au 31 décembre 2017) fortement attractif.

Ce dispositif qui vise à faciliter l’accès au logement, vous permet ainsi de payer moins d’impôts sur vos avoirs immobiliers placés en location. En ce sens, vous profitez d’un abattement fiscal allant de 12 à 21 % (selon la durée de location) sur vos revenus locatifs.

On pourrait donc logiquement penser qu’investir dans ce contexte laisse présager de belles opportunités d’affaires. Surtout, il faut constater que l’investissement en loi Pinel vous permet d’entrevoir des taux de rendement pour du neuf, de l’ordre de 4 % dans les zones peuplées comme Lille et Toulon, voire de 5 %  dans les zones moins peuplées dans le Nord ou en Île-de-France.

L’environnement actuel du marché du neuf semble à première vue loin d’être propice à la réalisation des gains extraordinaires. Cela étant dit, il faut relever que les prix de l’immobilier neuf continue de progresser à leur petit rythme. A titre d’illustration, d’après une étude menée par la Fédération des promoteurs immobiliers, en 2016 le prix moyen au mètre carré des appartements neufs a enregistré une augmentation de 3,4 %.

Et il faut rajouter que cette situation n’a pas vraiment changée depuis lors. Ceci dans la mesure où, ce prix moyen se situe encore aujourd’hui, à un peu plus de 4000 euros/m² dans la plupart des villes en France (avec des niveaux bien plus élevés à Paris et à Lyon).

Dès lors, avec des prix aussi élevés, il est clair qu’il est actuellement très difficile d’espérer une réelle plus-value sur votre investissement locatif, que ce soit sur le court (6 ans) ou le long terme (12 ans). Et ce, même dans un contexte où les taux de crédit pratiqués par les établissements financiers, connaissent pourtant leurs niveaux les plus bas, en comparaison avec les décennies précédentes.

Plus encore, si le dispositif Pinel vous décharge d’une très grande pression fiscale, cela ne signifie pas pour autant, que vous serez totalement dispensé des taxes et autres prélèvements sociaux sur vos revenus locatifs. Ceci dit, entre les charges de copropriétés et les impôts, au final votre rendement locatif reste plutôt moyen face à la charge de travail dans la prospection d’un bien à acquérir, aux sommes engagées et à la lourdeur administrative.

L’investissement via les SCPI ?

La SCPI est un organisme de placements collectifs spécialisé dans l’acquisition, la gestion et la valorisation du patrimoine immobilier. Elle constitue généralement l’une des alternatives qui s’offrent à vous lorsque vous souhaitez réaliser un investissement dans le secteur de l’immobilier. Pour cela, il vous suffira simplement d’y acheter des parts sous forme de capital, afin de devenir actionnaire en son sein.

Concrètement, pour investir en SCPI, vous avez le choix entre celles dites fiscales (Malraux, Pinel, SCPI de déficit foncier), et celles dites de rendement (SCPI Corum XL, SCPI Epargne Pierre, PFO2, etc.). Tout dépendra alors de vos motivations, mais aussi du résultat recherché. Quoi qu’il en soit, investir dans une SCPI (qu’elle soit fiscale ou de rendement), offre certains avantages, mais également des inconvénients.

Avantages des SCPI

Une première chose importante à savoir en investissant dans les SCPI, est que cela vous procure au moins les mêmes avantages que si vous aviez optez pour un investissement immobilier direct. D’ailleurs, la grande majorité des français qui maîtrisent les produits de placement financier considère l’investissement en SCPI comme étant un bon placement.

Il faut admettre en effet, qu’en plus de vous constituer un patrimoine, investir dans une SCPI vous assure le versement régulier de dividendes sur les revenus locatifs. Les dividendes remplacent en quelque sorte les loyers que vous auriez perçus en investissement immobilier direct. De plus, les parts de SCPI acquises pourront être revendues avec l’éventualité d’une plus-value lors de la transaction.

Aussi, un autre avantage avec les SCPI, votre placement aura de grandes chances de jouir d’une certaine stabilité. Ceci dans la mesure où elles sont gérées directement par des experts avertis du secteur immobilier. Ils sont notamment très soucieux du choix des sociétés chargées de la gestion locative des biens immobiliers en possession de la SCPI.

Bien plus, l’investissement via les SCPI vous donne l’accès à un marché plus large qui embrasse aussi bien l’immobilier de résidence, que celui destiné à un usage professionnel (commerces, industries, entrepôts, bureaux, etc.).

Ainsi donc, avec les SCPI, l’offre est davantage diversifiée et donc augure plus de possibilités de maximiser vos gains. Surtout, vous pourrez acquérir des parts avec un capital relativement réduit par rapport à un investissement immobilier direct. En effet, il vous est possible de souscrire des parts à partir de 5000 euros. Leurs montants vont de quelques centaines à quelques milliers d’euros. Certains établissements qui commercialisent ces produits vous demanderont parfois de souscrire un nombre minimal de parts. Cet investissement est donc à la portée de beaucoup de Français, même des plus modestes.

Par ailleurs, en matière de fiscalité, les SCPI fiscales vous offrent des possibilités d’allègement vraiment intéressant.

Inconvénients des SCPI

L’inconvénient majeur d’un investissement en SCPI, tient sans doute au risque de perte de valeur, qui lui aussi, peut induire une chute brutale des rendements escomptés. Il existe également un risque non nul de perte de capital en cas de faillite de la SCPI.

Et lorsqu’il ne s’agit pas d’une défaillance directe de la SCPI, c’est la société en charge de la gérer qui peut subir un dépôt de bilan et fragiliser sévèrement au passage le cours de votre SCPI. Gardez toujours à l’esprit ces risques s’agissant de produits financiers dans votre investissement immobilier.

En ce qui concerne notamment la perte de valeur, vous devez savoir en effet que la valeur des actifs d’une SCPI dépend fortement des conditions du marché. De la sorte, une conjoncture particulièrement sévère sur un continent ou dans un pays peut entraîner une chute généralisée de la valeur des biens immobiliers sur le marché. Ceci entraîne un énorme manque à gagner, mais augmente également la difficulté de trouver preneur dans l’hypothèse où vous souhaiteriez revendre vos parts.

Autre inconvénient, vous n’êtes pas à l’abri d’un risque de vacance locative et/ou des mauvais choix opérés par la société gestionnaire de votre SCPI. Elle peut notamment faire face à des difficultés pour acheter ou vendre un bien immobilier, ou obtenir la livraison d’un bâtiment en chantier en temps et en heure.

Vous l’aurez donc compris, l’investissement immobilier peut revêtir des aspects complexes qu’il importe de maîtriser ou de connaître un minimum, si vous souhaitez réaliser le bon placement. Dès lors, comment être sûr que votre investissement immobilier est incontestablement le meilleur ?

Comment réaliser le meilleur investissement immobilier ?

Pour un investissement locatif, privilégiez les achats auprès des vendeurs motivés

La somme que vous déboursez pour l’acquisition de votre immobilier locatif et le loyer que vous pouvez en tirer, sont décisifs l’un comme l’autre. Ainsi, l’idéal serait d’acheter pas trop cher, mais aussi de vous abstenir de surestimer la valeur locative future de votre nouvelle acquisition.

Dans ce sens, le premier principe d’un bon investissement est déjà de faire un achat immobilier mûrement réfléchi et en ayant pour unique but de réaliser un profit grâce à sa mise en location. Ne tentez pas d’acquérir un bien en vous disant que vous pourrez éventuellement y habiter vous-même. Une bonne distinction entre ces deux finalités vous mettra dans de meilleures dispositions pour réussir votre projet. Pour y parvenir, vous devez aussi penser à acheter votre bien auprès d’un propriétaire qui souhaite véritablement vendre.

Le vendeur auprès duquel vous pourrez obtenir le meilleur prix ou espérer un rabais dans la négociation, c’est celui qui généralement pour une raison ou une autre (contrainte professionnelle, divorce ou méconnaissance du marché), n’accordera qu’un intérêt secondaire quant au bénéfice qu’il pourrait tirer de la vente de son bien.

Prenez la peine de définir une stratégie avant de vous engager

L’investissement immobilier n’est pas aussi simple comme certains ont tendance à vouloir le faire croire. Surtout s’il est question d’investir dans du locatif. Ceci dit, des risques peuvent parfois saper totalement vos attentes. C’est pourquoi avant de vous engager, vous devez vraiment vous donnez la peine de bien étudier votre investissement.

Concrètement, cela suppose préalablement de définir une véritable stratégie et des objectifs sur le moyen ou le long terme. En ce sens, vous devez soigneusement préparer votre investissement. Imposez-vous des règles dans la gestion de votre budget personnel. Lisez les témoignages d’autres investisseurs sur les forums. Cela vous permettra notamment d’avoir une bonne maîtrise des paramètres à prendre en compte et vous aidera à limiter au maximum les risques éventuels.

Dites-vous toujours que les gains à obtenir doivent être supérieurs aux dépenses d’investissement. Et la meilleure façon d’espérer une telle rentabilité est de miser sur des placements qui ne présentent pas de trop grands risques.

Evaluez l’impact fiscal de votre investissement

Le poids de la fiscalité (notamment celle du foncier) est un élément important à prendre sérieusement en compte au moment de votre investissement. Celle-ci aura inévitablement une incidence sur vos revenus locatifs. Et cette incidence, vous devez la connaître ou du moins, en avoir une idée avant d’acheter votre bien immobilier.

Ceci dit, les bénéfices réalisés dans votre investissement seront toujours taxés, après déduction des charges ou de l’allègement lié au régime foncier. Il faudra que la part restante de ce bénéfice reste malgré tout, acceptable par rapport à votre investissement.

Etudiez le marché immobilier local, et le bien que vous souhaitez acquérir

Etudier le marché local de l’immobilier, ainsi que le bien que vous souhaitez acquérir, sont le meilleur moyen de savoir s’il s’agit réellement d’une bonne affaire. Ne vous engagez jamais en terrain inconnu.

Pour cela, en plus des moyens classiques d’informations (journaux, annonces, revus sur le business immobilier…), vous disposez également d’une mine d’information grâce à Internet (articles web sur l’immobilier, sites d’information et de formation en business immobilier). Grâce à cette panoplie d’outils pédagogiques, vous avez largement de quoi étudier l’environnement de votre investissement.

Par ailleurs, multipliez les visites dans différents endroits de vente de biens immobiliers. Prenez des renseignements auprès du voisinage. Ceci vous permettra alors de mieux juger de la valeur de chaque bien disponible, ainsi que des perspectives de rentabilité. Il existe également des simulateurs de prix en ligne qui vous aideront à comparer les prix des biens immobiliers.

Les sites web sur l’immobilier vous permettent de même, de découvrir les meilleurs endroits où investir et qui garantissent des perspectives de rendement suffisamment intéressantes.

Conclusion

En définitive, le meilleur investissement immobilier est celui qui prend suffisamment en compte dès le part, tous les facteurs de risque pouvant entraver les perspectives de rendement. Si telle est votre stratégie, alors soyez sûr que vous saurez trouver le bon investissement que ce soit en immobilier direct ou via une SCPI.