Le marché de la location immobilière connaît une prospérité qu’il n’avait pas connu depuis quelques années, cependant cela va-t-il durer longtemps ? Que ce soit à travers l’évolution du prix des loyers, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ou encore les nouvelles mesures gouvernementales, on observe un dynamisme qui favorise l’investissement immobilier mais aussi la location dans de meilleures conditions.

L’évolution du prix des loyers

On entend souvent dire que le marché est en pleine crise immobilière, que les prix de vente et les crédits ne cessent d’augmenter mais attention aux discussions de comptoir ! Même s’il est vrai que la crise économique de 2008 est passée par là, avant de parler trop vite, il est essentiel de se tenir au courant de la législation actuelle mais aussi de l’évolution semestrielle du marché immobilier. En effet, les chiffres changent très vite et le dynamisme du marché aussi.

L’IRL (indice de référence des loyers) a été mis en place en 2006 afin de calculer l’augmentation annuelle des loyers en France. C’est un indice trimestriel est calculé grâce à l’indice des prix des travaux d’entretien et d’amélioration des logements et à l’indice des prix à la consommation. Cet indice est donc publié chaque semestre via l’INSEE et au journal officiel. Il ne faut toutefois pas oublier de comparer ces variations de prix avec l’inflation et donc relativiser la hausse des prix.

Ainsi selon ces statistiques nationales, le prix des loyers a augmenté entre le début et la fin de l’année 2017. Au 1er trimestre, la variation annuelle était de 0,51% alors qu’au 3ème trimestre elle était de 0,9%. Bien qu’il y ait eu une légère augmentation, elle reste relativement faible et il faut savoir que l’inflation annuelle est de l’ordre de 0,6%. Sachez que les chiffres du 4ème trimestre n’ont pas encore été calculés.

Par rapport à 2016 et 2015, on peut observer une variation annuelle qui repart à la hausse, bien que très faible, cependant par rapport aux chiffres de 2008 à 2014, la variation est beaucoup plus faible. En 2008 et 2009, les variations dépassaient les 2%, voire frôlaient les 3% pour certains trimestres.

Néanmoins l’évolution du prix des loyers et de l’immobilier est plus complexe que cela. En effet, vous vous douterez bien que l’évolution ne sera pas la même à Paris ou à Nevers. Que ce soit au niveau du quartier, de la ville ou de la région, les loyers varieront différemment, c’est une question de tensiomètre entre l’offre et la demande. Le secteur géographique est donc une variable essentielle de l’évolution du marché immobilier.

Selon l’observatoire Clameur, dans 53,8% des villes de plus de 100 000 habitants le prix au mètre carré diminue. Par exemple, les loyers ont augmenté à Aix-en-Provence (16,9€/m²), Lyon (13,2€/m²) et Nîmes (10,6€/m²) alors qu’ils diminuent à Grenoble (12€/m²), Rouen (11,5€/m²)) ou encore Rennes (12€/m²).

Un autre point entrant en compte dans la complexité de l’évolution des loyers est la typologie du logement. En effet, les loyers ont diminué de 1,4% pour les 5 pièces, de 0,9% pour les 4 pièces, de 1% pour les 3 pièces et de 0,8% pour les deux pièces. Seuls les studios T1 ont augmenté de 0,5%.

Enfin n’oublions pas que depuis 2015 le gouvernement a mis en place un dispositif d’encadrement du prix des loyers à Paris et à Lille depuis 2017 qui avait pour but de se démocratiser aux principales villes françaises mais le tribunal administratif de Paris à annulé en novembre dernier ces arrêtés.

Crédits immobiliers et investissement locatif

L’analyse des taux immobiliers est une bonne manière de juger de l’état de santé du marché immobilier. En effet, plus les taux seront attractifs plus cela incitera les personnes à emprunter à moindre frais pour investir dans la pierre.

L’année 2017 aura été plutôt attractive en termes de taux d’intérêt sur les crédits immobiliers. Tout au cours de l’année les cours ont stagné ou même diminué selon les durées d’emprunt. Il faut savoir que les taux immobiliers ne sont pas les mêmes selon la durée d’un crédit, plus la durée d’emprunt sera longue, plus le taux d’intérêt devrait être important.

Ainsi au niveau national pour un emprunt de 7 ans le taux de prêt immobilier a stagné à 1,1%, pour un crédit de 30 ans, le taux a aussi stagné à 2,55%. A noter que le taux pour 25 ans a diminué à 1,9%. Sachez aussi qu’on ne notera pas non plus de grandes disparités entre chaque région ces derniers temps. C’est donc une bonne période pour les personnes souhaitant investir dans l’immobilier afin d’engendrer des revenus locatifs sur le long terme.

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Enfin pour les personnes ne le sachant pas encore, il existe de nombreux prêt conventionnés par le gouvernement pour investir dans le locatif. Ces prêts bénéficient de taux d’intérêt et d’avantages fiscaux très intéressants à condition de respecter certaines normes assez strictes.

La loi Pinel qui fait suite à la loi de finance de 2015, permet aux personnes souhaitant investir dans l’immobilier locatif de bénéficier d’avantages fiscaux. L’objectif de cette mesure étant d’augmenter l’offre de location face à une forte demande et de renouveler le parc immobilier. Les précédentes lois Scellier et loi Duflot proposaient déjà des réductions d’impôts pour les investisseurs en locatif mais moins avantageux qu’avec cette nouvelle loi Pinel.

Pour bénéficier de ces avantages, l’investisseur doit acheter un bien neuf et être localisé dans une zone dite Pinel, c’est-à-dire des zones tendues où il y a un manque de logements locatifs et où les loyers sont également relativement élevés. Les propriétaires devront par la suite s’engager à louer leur bien 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier de réduction d’impôts de 12%, 18% ou 21%. De plus la mesure Pinel à un objectif social et les locataires doivent respecter un certain plafond de revenus pour louer ces logements.

Concernant l’achat d’un logement, autre que le locatif, il existe également d’autres prêts conventionnés par l’État pour faciliter l’accession sociale. Parmi ceux-ci on retrouvera le prêt à taux zéro, le prêt conventionné, le prêt social location-accession ou encore le prêt action logement.

Le marché locatif a donc retrouvé un peu de prospérité et de vigueur ces derniers temps grâce à des taux de crédit immobilier relativement faibles et qui stagnent et des politiques publics qui incitent à l’investissement immobilier.

Nouvelle législation sur le marché locatif

L’état de santé du marché locatif et immobilier en général, peut être en grande partie dû aux politiques sur le logement instaurées par le gouvernement. A travers des avantages fiscaux ou des obligations, l’état peut tenter de réduire les inégalités, augmenter l’offre de logement locatif ou renouveler le parc immobilier. Diverses mesures porteuses d’espoir ont été introduites en 2017. Rappelons que c’était une année électorale et que le nouveau gouvernement Macron est désormais attendu sur ces questions.

Une des principales lois sur le logement, la loi ALUR (accès au logement et pour un urbanisme rénové) est entrée en vigueur en 2014 mais de nouvelles mesures ont été introduites en 2017. Cette nouvelle loi réforme en profondeur le droit au logement notamment sur le locatif. Parmi les nouveautés de cette année, les frais d’agence seront désormais à la charge du propriétaire. En zone tendue, le délai de préavis est passé de 3 mois à 1 mois. Enfin, le dépôt de garantie, demandé avant tout emménagement, est limité à 2 mois pour les logements meublés et à 1 mois pour les logements non meublés, le délai de restitution du dépôt de garantie passe à 1 mois au lieu de 2.

L’encadrement des loyers qui avait été mis en place en 2015 à Paris et en février 2017 à Lille a été révoqué par le tribunal administratif de Paris en novembre dernier, jugeant que les zones d’encadrement ne pouvaient se limiter à une simple commune. Ce dispositif issu de la loi ALUR avait pour objectif que les loyers ne puissent pas dépasser un 20% d’un loyer médian et ne pas être inférieur à 30%. C’est donc ici un coup dur pour le marché de la location, notamment pour les locataires.

Autre mesure de 2017, le « Cosse ancien » qui fait suite aux dispositifs Borloo ancien et Besson. Cette mesure permet un abaissement fiscal de 15% à 85% pour les propriétaires louant un immeuble ancien à des fins sociales. Un accord doit être conclu entre le propriétaire et l’ANAH (agence nationale de l’habitat) entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 et prendra effet sur toute la durée du bail.

Le permis de louer, lui aussi instauré par la loi ALUR en 2017, a pour objectif de réduire l’habitat insalubre ou indigne. Ainsi comme un permis de conduire, le permis de louer, autorise ou non la location d’un logement. Des études sont menées sur différents secteurs (ville, quartier, immeuble) et définir s’ils peuvent être mis en location. Il est en effet essentiel d’assurer des conditions de sécurité et d’hygiène élémentaires pour louer un logement en France et d’apporter plus de dignité à n’importe quel locataire.

Un dernier point à ne pas oublier est la taxe logements vacants. Depuis le 1er janvier 2017, le gouvernement a décidé de doubler le montant de cette taxe afin de dissuader au maximum les propriétaires de laisser à l’abandon des logements inoccupés qui pourraient être loué. Cette mesure ne prend effet que dans les communes de plus de 50 000 habitants mais permet d’élargir le marché locatif dans certaines zones tendues.

Le bilan de cette année 2017, au niveau législatif, est donc plutôt encourageant. Malgré la mise sous tutelle de l’encadrement des loyers, de nouveaux dispositifs ont été mis en place afin d’aider les locataires à trouver un logement plus facilement mais aussi pour favoriser les investisseurs à créer du logement social locatif en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Perspectives

Il n’est jamais évident de faire de bons pronostics pour les années à venir quant au marché de l’immobilier toutefois l’économie semble s’améliorer par rapport aux années précédentes. D’après les estimations du site meilleurtaux, la tendance du début de l’année 2018 est à la stabilisation des taux de crédit immobilier, de quoi redonner le moral aux ménages. Espérons que le prix des loyers suivent leur tendance à la stabilisation voir à la baisse par rapport aux dernières années.

Les marchands de sommeil sont malheureusement encore trop nombreux et la mise en arrêt de l’encadrement des loyers à Paris et à Lille, en novembre dernier, ne risque pas d’améliorer le sort des personnes qui ont du mal à se loger notamment les étudiants et les personnes n’ayant pas de situation professionnelle stable.

Rappelons que de nombreuses organisations militent encore pour le droit logement pour tous. Les logements insalubres sont encore monnaie courante, notamment à Paris et dans les grandes métropoles et que le nombre de logement manquant ne cesse d’augmenter d’où les nouvelles législations de taxation sur les logements vacants. Espérons que le nouveau gouvernement puisse pallier à cela et apporter de nouvelles réponses sur les questions de l’habitat.

Le bilan reste donc assez mitigé et on ne peut malheureusement pas encore parler de boom du marché locatif bien qu’il soit relativement prospère par rapport aux années post-crise de 2008. Malgré que les taux d’intérêt des crédits immobiliers soient plutôt favorables à l’investissement et que les prix des loyers se stabilisent ou diminuent dans de nombreuses villes, il ne faut pas faire de prévisions trop vite et attendre les nouvelles décisions gouvernementales de l’année 2018.

Le marché de la location immobilière est donc relativement prospère mais la situation peu vite changer, autant dans le bon que dans le mauvais sens. Espérons que l’année 2018 et que le nouveau gouvernement amènent des changements positifs pour le marché locatif.