Après une période difficile, le marché locatif retrouve de la stabilité et reste prospère. De nouvelles mesures ont été instaurées en 2017, favorisant la location et les perspectives pour 2018 sont plutôt bonnes. Dans un marché en constante évolution, le marché immobilier suit les tendances économiques nationales. Après la crise de 2008, la situation s’est stabilisée et l’évolution de l’immobilier offre un avenir plus radieux.

Les nouvelles mesures du locatif

Ces deux dernières années auront été plutôt positives pour le marché de l’immobilier notamment grâce à un contexte favorable pour le marché de l’achat. Les taux d’intérêt ont été relativement bas, la hausse des prix faibles et l’incitation fiscale assez bonne également. Le marché locatif lui aussi n’a pas été oublié avec plusieurs mesures permettant d’accroître ses bénéfices. De l’encadrement des loyers pour les locataires aux aides fiscales pour les propriétaires, la législation marque de nouvelles tendances incitatives.

La mesure d’encadrement des loyers a été instaurée le 1er février 2017 à Lille. Déjà mise en place à Paris depuis 2015, cet encadrement vise à fixer des loyers maximums à ne pas dépasser selon les quartiers. D’après les statistiques du ministère, à Paris, cette mesure a permis de baisser les loyers de l’ordre de 30%, c’est donc une disposition favorable pour les locataires qui pourront se loger plus facilement et plus économiquement.

Il faut savoir cependant que cette mesure n’est pas rétroactive et qu’elle s’applique uniquement aux baux signés après les dates de mise en place de l’encadrement mais le gouvernement compte élargie ce dispositif à d’autres villes en France qui connaissent de fortes augmentations de loyers comme Bordeaux ou Lyon.

La loi ALUR (accès au logement et pour un urbanisme rénové) est entrée en vigueur en 2014 cependant ses mesures n’ont pas toutes été instaurées cette même année. Cette loi sur l’immobilier réforme en profondeur le droit du logement notamment sur le locatif, c’est notamment elle qui a mise en place l’encadrement des loyers. Parmi les nouveautés on pourra retrouver le fait que les frais d’agence sont désormais attribués au propriétaire et non au locataire, en zone tendu et pour les locations vides le délai de préavis passe de 3 mois à 1 mois. Le montant du dépôt de garantie est limité à 2 mois pour les logements meublés et à 1 mois pour les logements non meublés, le délai de restitution du dépôt de garantie passe à 1 mois au lieu de 2.

De nombreux changements favorables aux locataires, on pourra aussi noter un nouveau statut juridique pour la colocation, l’obligation de l’assurance habitation pour tous les locataires ainsi que des modèles types de baux et d’état des lieux.

Le « Cosse ancien » se substitue aux mesures Besson et Borloo ancien. Ce dispositif permet aux propriétaires de bénéficier d’un abaissement fiscal de 15% à 85% s’ils louent un logement ancien à des fins sociales. Cet avantage fiscal doit être conclu avec l’ANAH (agence nationale de l’habitat) entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 et prendra effet sur toute la durée du bail. Voilà encore une nouvelle incitation de l’État pour créer du logement social sans désavantager les propriétaires.

Depuis le 1er juillet 2017, les bailleurs doivent obligatoirement fournir un diagnostic gaz et électricité à leurs locataires cela permet non seulement une estimation de consommation énergétique mais aussi de garantir une certaine sécurité des installations. Il faut savoir cependant que ces diagnostics ne concernent que les installations datant de plus de 15 ans. Des diagnostics étaient déjà obligatoires pour les propriétaires tels que le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques naturels et miniers, le diagnostic de surface habitable, le diagnostic amiante ou encore le constant risque d’explosion au plomb.

Une autre nouveauté de l’année 2017 a été la mesure anti-logement vacant qui vise à doubler le montant de la taxe sur les logements vacants. Tous les logements inoccupés, qu’ils soient proposés à la vente, à la location ou sans affectation précise sont alors considérés vacants et soumis à cette mesure. Il faut savoir toutefois que cette taxe prend effet seulement dans les communes de plus de 50 000 habitants dont les conditions d’accès au logement sont reconnues difficiles. Cette taxe permet donc de développer le secteur de la location et rentre dans la logique de droit au logement pour tous promu par le gouvernement.

Enfin, parmi les nouvelles mesures de cette année 2017, le permis de louer, instauré par la loi ALUR, vise à limiter l’habitat jugé indigne. Ainsi certains logements ou secteurs géographiques, quartiers devront être soumis à des études de salubrité afin de pouvoir obtenir l’autorisation de mise en location. L’objectif étant d’assurer des conditions de santé et de sécurité primordiales pour n’importe quel locataire et inciter la rénovation des habitats insalubres.

L’année 2017 aura donc été plutôt productive au niveau législatif sur l’immobilier en général mais aussi sur le locatif. C’est avant tout une vision sociale, de protection des locataires qui se développe ces dernières années, non seulement pour améliorer les conditions de logement mais aussi pour optimiser les logements vacants tout en essayant au maximum de ne pas pénaliser les propriétaires à travers des avantages fiscaux.

Un marché prospère

Bien que la législation du marché de l’immobilier soit en constante évolution, comme vu précédemment, qu’en est-il au niveau économique ? Le marché de la location, même si il suit les tendances du marché de l’immobilier en générale, possède ces propres spécificités, voyons voir l’état actuel de ce secteur en pleine évolution.

Le nombre de ventes immobilières a connu un record au 1er semestre 2017, selon les chiffres de la FNAIM (fédération nationale de l’immobilier) 900 000 ventes ont été conclues au cours de l’année soit une progression de 9,9% sur l’année complète. Après une période de morosité, les transactions n’ont cessé de croître au cours des 2 dernières années, de quoi booster le marché immobilier, à noter également que les prix ont augmenté de 4% entre 2016 et 2017. De manière générale, le marché immobilier confirme sa reprise et l’évolution va dans le bon sens mais qu’en est il au niveau du locatif ?

Le marché locatif connaît actuellement une stabilité plutôt rassurante, les loyers de relocation augmentent très légèrement à un niveau de 0,7%, ce qui est relativement faible et l’indice de référence des loyers s’échelonne à 0,2% par an. Ce sont donc les locataires qui peuvent se réjouir de la situation actuelle notamment grâce aux nouvelles mesures mises en place par le gouvernement. Cependant il faut savoir relativiser les lois instaurées, selon différents observatoires, c’est avant tout l’offre de logements qui s’est adapté à la demande.

Il est important de savoir que le marché locatif est très divers sur l’ensemble du territoire français et particulièrement selon chaque commune, il n’est donc pas si évident de tirer des conclusions et de faire des généralisations. Par exemple, la baisse des loyers, observée dans de nombreuses villes reste inégale sur l’ensemble des agglomérations. La loi Alur avec l’encadrement des loyer a permis de stabiliser voir de faire baisser les loyers à Paris et à Lille, villes qui bénéficient de cette mesure.

Ainsi selon l’observatoire Clameur, dans 53,8% des villes de plus de 100 000 habitants, les prix au mètre carré diminuent. Paris reste bien entendu la ville la plus chère avec un prix de 25 euros et Nice à 15,3 euros. A Lyon ou Aix-en-Provence les prix ont augmenté avec respectivement 13,2 euros et 16,9 euros le mètre carré.

La tendance à la baisse des loyers doit aussi être analysée selon la typologie des logements. Ainsi fin mai 2017, on aura observé un recul de 0,5% sur le prix des loyers toutefois les studios T1 qui représentent 21,7% du marché locatif ont vu une légère augmentation, de 0,5%. Les appartements ou maison ayant de plus grandes surfaces sont ceux qui ont connu une plus forte baisse, de 1,4% pour les cinq pièces et de 0,9% pour les quatre pièces.

Une autre donnée essentielle pour juger de l’état de santé du marché immobilier est les travaux avant la location. Malgré les avantages fiscaux pour la rénovation des logements, l’année 2017 aura connu un recul par rapport aux années précédentes avec un taux de 14,6% de logements rénovés avant location contre 17,6% en 2016. En espérant que l’année 2018 sera plus fructueuse pour offrir des logements en meilleurs états.

Enfin, concernant le financement il est intéressant d’étudier les taux immobiliers pour estimer l’évolution du marché et le dynamisme ambiant. L’année 2017 se termine sur une tendance positive pour les personnes souhaitant faire un crédit immobilier avec des taux à la baisse ou en stagnation selon les durées d’emprunt. Ainsi pour un emprunt de 10 ou 25 ans, les taux sont en baisse avec des taux respectifs de 1,2% et 1,7%. Le taux le plus élevé étant celui des emprunts de 30 ans avec 2,55% soit un taux stable tout comme pour les emprunts de 7 ans avec un autre taux stable de 1,1%.

2018 commence donc sous de bons auspices, le moral des ménages reste bon et le marché de l’immobilier et du locatif est toujours actif et prospère, en espérant que les nouvelles mesures législatives portent leurs fruits rapidement. On retiendra donc une baisse générale des loyers tout comme les taux des crédits immobilier, de quoi dynamiser le marché et redonner confiance aux propriétaires et aux locataires après des années (2013, 2014) plutôt moroses.

Perspectives

Après une évolution du marché locatif relativement rassurante et annonçant des tendances réjouissantes, quelles sont les perspectives pour les mois ou les années à venir ?

Il n’est pas facile de faire de bons pronostics cependant l’économie semble s’améliorer par rapport aux années précédentes, il faut maintenant voir les différentes réformes que compte mettre en place le nouveau gouvernement et si le taux de crédit suit une tendance à la baisse.

En 2018, la tendance de stabilisation des taux immobiliers devrait se maintenir, d’après le site meilleurtaux, cependant il ne faut pas anticiper trop vite, une légère hausse est prévue dès les premiers mois de 2018 avec une progression de 20 centimes. De nombreux facteurs rentrent en jeux et il faut rester prudent quant aux analyses trop ambitieuses, le meilleur scénario reste la stagnation voir une légère augmentation des taux. Il ne faut pas oublier que les prêts à taux zéro et autres crédits conventionnés permettent aux acheteurs d’avoir des taux privilégiés et ainsi accéder à la propriété plus facilement et à moindre coût.

Au niveau législatif, cette nouvelle année prévoit divers changements, notamment dû au nouveau gouvernement Macron. La loi Pinel qui devait prendre fin au 31 décembre 2017 a été reconduite pour 4 ans, cette fameuse loi permet une déduction fiscale de 12%, 18% ou 21% pendant 6, 7 ou 12 ans pour l’achat d’un appartement neuf dans le but de le louer. Bien entendu certaines conditions doivent être respectées comme le zonage ou le plafond de ressources des locataires. Une bonne nouvelle donc pour le secteur locatif.

Le dispositif du « Cosse ancien » est quant à lui maintenu jusqu’au 31 décembre 2019, celui-ci permet une réduction d’impôts pour les propriétaires mettant en location des logements anciens dans une vision sociale.

Selon le groupe Edmond de Rothschild, le prix de l’immobilier résidentiel devrait augmenter de 3% au cours de cette année, une hausse relativement importante mais qui peut être maîtrisée par les différentes mesures mises en place par l’État comme les avantages fiscaux pour certaines acquisitions de biens immobiliers.

Enfin, il ne faut pas oublier la polémique de la rentrée 2017 avec l’abaissement de 5 euros des APL. Cette mesure d’aide à la location pour les personnes à faibles revenus a connu une petite réduction mais ne devrait guère affecter le marché locatif.

Le marché locatif reste donc relativement prospère après des années plutôt difficiles, les nouvelles mesures mises en place, le bon moral des ménages et des taux de crédit avantageux, l’avenir reste incertain mais part sur de bonnes bases. Que ce soit les propriétaires ou les locataires, chacun doit savoir profiter des opportunités financières qu’accorde le gouvernement.