Le marché immobilier a subi de nombreux bouleversements ces dernières années. Celles-ci ont suivi l’importante crise financière de 2008. Les gouvernements et les institutions financières ont été sollicités pour faire face à la crise des subprimes. Le marché immobilier et les nouvelles lois qui ont été mis en place doivent rendre le marché plus adapté à un contexte toujours changeant.

Situation de l’immobilier en France

Le parc immobilier français compte 35,1 millions de logements avec une progression d’environ 1 % par an. Le marché immobilier français se porte bien et clôt l’année 2017 avec plusieurs indicateurs dans le vert. Booster par de meilleurs chiffres de croissance et des taux d’emprunts immobiliers bas. Les prix du marché ont également connu une légère hausse tout au long de l’année. Le logement constitue la première dépense des français. En moyenne 23,5%  des revenus des ménages sont consacrés au logement (crédit, loyer, travaux).

Rythme de construction du neuf en France

Grâce à la reprise le marché de l’immobilier se porte mieux. La construction de logements a retrouvé sa dynamique. Rien qu’en 2015, 352 000 nouveaux logements ont été mis en chantier. Les ventes d’appartements et de maisons sont en hausse de 15%. Et les acheteurs sont actifs, encouragés par les incitations mises en place par le gouvernement.

La location en France

Le budget du logement reste stable à 23,5 %, dont 70 % sont dédiés uniquement au loyer. En France les loyers n’augmentent que très peu. Les grands centres urbains affichant les loyers les plus élevés. En moyenne la taille d’un logement est de 91 m².

Devenir propriétaires

60% des français sont propriétaires. Les aides publiques conjuguées aux taux d’intérêt favorisent l’accès à la propriété. Le financement des achats immobiliers se fait surtout par des souscriptions à un emprunt. Et les français sont bons payeurs puisque plus de 40% des ménages ont fini de rembourser. Le prix d’achat médian oscille entre 2 834 € et 3 398 € le mètre carré pour acheter un appartement.

Les professionnels du secteur

Les professionnels se regroupent surtout soit au sein de la FNAIM.  C’est la principale organisation des professionnels du secteur immobilier, elle ne compte pas moins de 12 000 membres répartis dans 13 métiers. Souvent sollicitée pour donner son avis auprès des pouvoirs publics, la FNAIM représente les intérêts des professionnels. Autre regroupement important le SNPI (Le Syndicat National des Professionnels de l’Immobilier), et ses 9 600 adhérents.

La nécessité de légiférer

La régulation des transactions immobilières a toujours été une préoccupation des gouvernants. Du fait de son importance pour l’économie, le marché mobilier a toujours bénéficié d’une législation riche et étoffée. C’est ensuite le Krach immobilier de 2008 aux Etats-Unis qui a rappelé l’importance de renforcer mais surtout de réadapter la législation aux nouvelles réalités socio-économiques. Il y aussi une aspiration du pouvoir politique à réformer ou tout simplement l’évolution des pratiques qui nécessitent d’introduire de nouvelles lois.

Le besoin de réformes du droit immobilier français

Le besoin de légiférer sur le marché immobilier a donné une législation complexe et parfois incompréhensible sur la situation immobilière. Particulièrement en France où la loi a toujours eu un degré de complexification propre à rebuter les profanes. C’est pourquoi la volonté des gouvernements successifs de ces dernières années a toujours été d’œuvrer à la simplification des textes pour en faciliter la compréhension.

Les effets du Krach

La crise profonde dans laquelle le Krach financier et immobilier américain a mis le marché immobilier mondial puis par voie de conséquence le marché immobilier dans chaque pays a été le déclencheur d’une vague de réformes portées par l’exécutif français. Face à un marché immobilier durement frappé, le pouvoir a décidé d’agir pour tenter de relancer le secteur. Un secteur qui pèse lourd sur le plan de l’emploi et de la  croissance.

Fluidifier le marché immobilier

Les professionnels réclament surtout aux législateurs des règles plus simples pour le marché immobilier. Le secteur de la construction  rencontre bien des obstacles qui ralentissent son développement. Son coût. Oui, acheter comme louer dans les territoires les plus attractifs est difficile et exige un effort financier qui obère les marges de manœuvre ensuite. Pour répondre aux besoins et s’occuper des délaissés du logement il faut libérer le marché des contraintes juridiques.

Simplifier les normes

Les normes françaises trop strictes handicapent le lancement des chantiers, l’acquisition de nouveau terrain. L’obtention des permis de construction constitue une procédure longue et couteuse. Pour dynamiser un secteur qui en a bien besoin il faut de nouvelles législations qui prennent en compte les demandes des acteurs du marché (promoteurs, agences,…) : accélérer les procédures, assouplir les normes, faciliter l’accès aux terrains.

L’accès aux prêts

Les crédits ou prêts immobiliers possèdent l’une des législations les plus complètes et ce afin d’assurer la sauvegarde des droits des emprunteurs. Elle concerne les prêts de toute forme, portant sur les diverses opérations: l’achat d’une propriété ou de la jouissance d’un immeuble d’habitation, ainsi que les dépenses consacrées à leur construction. Les facilités d’accès aux prêts ainsi que les taux de crédit très bas expliquent en partie le dynamisme des ventes de biens immobiliers.

Les politiques d’aides à l’investissement

Suite à la crise de 2008 e quand le marché immobilier était au plus bas : hausse des logements, effondrement des prix.  Différentes politiques ont été mises en place en soutien du marché immobilier. Le gouvernement a donc adopté plusieurs lois d’incitations financières. Le but est d’aider les Français à devenir propriétaires. Mais pas seulement le volet location ainsi que des aides pour les travaux de rénovations sont proposées.

Le dispositif Pinel

Entré en application 2015 il favorise l’investissement locatif avec des réductions fiscales. Remplaçant du Duflot, le dispositif Pinel a été conçu pour être plus flexible et attractif. Un avantage fiscal de 12%  pour une location de 6 ans et  qui passe à 18% pour une durée de 9 ans. S’il y a prorogation du contrat initial l’avantage fiscal peut atteindre les 21% pour une location de 12 ans. Avantage supplémentaire du Pinel le déficit foncier, ce qui permet d’accroître la réduction d’impôts, sans entrer dans le plafonnement des niches fiscales.

Reconduction dans le projet de loi logement

Prolongé par la nouvelle administration jusqu’au 31 décembre 2017. Il sera ensuite reconduit pour 4 ans. Toujours sous la même forme : permettre de financer l’achat d’un logement neuf ou d’un logement ancien à rénover. En revanche il a été décidé d’opérer à un recentrage sur les centres urbains. Destinés avant tout aux zones classés A, A bis et B1 donc principalement  les grandes villes de France et les communes proches. Les milieux ruraux en sont désormais exclus.

PTZ

Le prêt à taux zéro (PTZ)  sera encore maintenu en 2017 pour quatre ans supplémentaires. Pour rappel cette mesure permet de faciliter l’achat immobilier pour les primo possédant et de le financer jusqu’à 40 % de leur achat immobilier. Sous conditions de ressources et en fonction du type de bien acheté, neuf ou ancien. Une mesure destinée notamment à soutenir l’installation des jeunes ménages. Mais qui fait aussi la joie des promoteurs immobiliers. Les aides publiques étant une incitation pour les acheteurs.

La loi Censi-Bouvard

A l’origine la mesure devait proposer des réductions d’impôts s’appliquant aux résidences de services. A l’exclusion des résidences de tourisme. Il a été revu et se limite désormais à une simple réduction d’impôt lors de la réalisation de travaux de rénovation énergétique, de ravalement ou pour permettre l’accessibilité des personnes handicapées. Le montera de la réduction d’impôt se fera à 20 % des travaux réalisés et  dans une limite maximale de 22.000 euros.

La stratégie logement de l’ère Macron

Misant sur la bonne conjoncture immobilière  qui a permis au secteur de se redresser le nouveau gouvernement souhaite rompre certaines des mesures mises en place par ses prédécesseurs. L’exécutif estime que l’économie étant en meilleure santé, il est à présent temps de rompre avec certaines mesures jugées trop couteuses pour l’état. Ces changements constituent le cadre de sa stratégie logement qui doit encore entrée en application mais dont les détails ont déjà filtré.

La chasse aux dépenses : une baisse des aides au logement

L’équilibre budgétaire prôné par le gouvernement se fait aux dépens des prestations sociales. En particulier dans le logement. Le projet de loi prévoit une baisse de cinq euros pour tous les bénéficiaires des APL. Une mesure qui touchera environ 2,6 millions de personnes.  Dès son annonce celle-ci a été très critiquée. Mais le gouvernent met en avant encore une fois la possibilité de réduire les dépenses. Le montant total de l’économie réalisée par l’état se chiffrerait à 1,4 milliard d’euros.

Polémique sur la réforme APL HLM

Réduction également des APL pour les locataires d’HLM de l’ordre de 50 à 60 euros. Aucune précision pour le moment sur les catégories concernées mais l’annonce tout de suite suscité la colère des  organismes gestionnaires de HLM  » Il s’agit d’une mesure dictée par la volonté de baisser les dépenses de l’État en s’attaquant aux plus faibles », dixit le collectif. L’accélération de la vente de logements HLM à leurs occupants  est également prévue. Actuellement ce sont 8.000 à 10.000 logements qui sont vendus par an. Le gouvernement entend monter jusqu’ à 40.000 par an.

Le bail de mobilité

Nouveauté du futur projet de loi l’instauration d’un bail de mobilité. Soit un contrat de location de 1 à 10 mois non renouvelable lors duquel le locataire n’aura pas à  faire un dépôt de garantie. Une évolution par rapport au système actuel où il faut donner des garanties de 1 à 3 ans aux propriétaires. Visant à ouvrir l’accès au logement aux jeunes plus facilement. Mais là encore les critiques fusent certains y voyant une manière de précariser les jeunes avec des contrats trop courts et pas assez sécurisants.

Plus-values fiscales

Afin d’encourager la construction de nouveaux logements le gouvernement compte également revoir l’abattement sur les plus-values. En priorité dans les zones où il n’y a pas assez de logements. Ainsi les particuliers propriétaires de terrains à bâtir auront  un abattement de  100 % pour la construction de logement social, 85 % pour réaliser du logement intermédiaire, et 70 %  pour du logement libre, sous conditions de densification. La mesure devant prendre fin en 2020.

De l’ISF à l’IFI

L’une des mesures les plus commentée du futur projet de loi de finances pour 2018 c’est le remplacement de l’ISF (Impôt Sur la Fortune) par un nouvel impôt l’IFI ou Impôt sur la fortune immobilière  qui ne portera plus que sur les biens immobiliers détenus. Les tranches de l’ISI seront les même que les tranches actuelles de l’ISF. Certains professionnels redoutent déjà que l’ISI ne nuise à l’attractivité du marché immobilier. Et n’incite les gros patrimoines à investir ailleurs qu’en France.

Fin de la taxe d’habitation

L’une des promesses de campagne du candidat Macron était de supprimer la taxe d’habitation. Celle-ci est bien présente dans le texte de la future loi. L’exonération de cette taxe concernera 80 % des Français avec les plus faibles revenus. Le gouvernement prévoit une première réduction du montant à payer de 30% en 2018 puis  une seconde réduction en 2019 avec comme objectif une suppression totale de la taxe d’ici 2020.

Impacts des réformes

Le projet de loi du gouvernement n’est pas encore entré en action que déjà il faut s’interroger sur les conséquences qu’il peut avoir sur la situation du marché immobilier. Difficile de se prononcer avec autant d’incertitudes tant le projet à subit de modifications au fil des mois. Ce qui est certain c’est que les dépenses vont être drastiquement réduites. Beaucoup dénoncent la volonté absolue de faire des économies en particulier celles réalisées au détriment du parc social.

Pour 2018 le marché de l’immobilier devrait aller vers une légère hausse ou une stabilisation des prix. La politique de la banque centrale européenne tend à garder une augmentation modérée des taux d’emprunts. Les chiffres de ventes devraient encore être importants mais probablement en léger recul par rapport à l’année écoulée.