Le mandat de gestion locative est un contrat écrit que vous passez avec un administrateur de biens, une société ou une agence immobilière, lui donnant ainsi la charge de s’occuper de votre patrimoine immobilier. C’est un acte juridique qui oblige le professionnel à gérer entièrement ou partiellement votre bien mis en location. Afin qu’il soit certifié, ce mandat doit contenir certains éléments indispensables que vous devez connaître.
Mandat de gestion locative : l’identité des deux parties
Établi sous forme de contrat, le mandat de gestion locative est une convention écrite passée entre deux parties bien distinctes. Il est saisi en deux exemplaires et signé par chacune des parties au contrat, pour attester la conformité de la mission confiée de gérer le bien loué. L’identité des parties à ce contrat doit être connue afin de délimiter l’étendue des pouvoirs de chacun d’eux, la régularisation et la rémunération du gestionnaire immobilier, etc.
Les deux parties au contrat sont : le mandant et le mandataire. Le mandant est le véritable propriétaire du bien et le mandataire, le professionnel employé pour la gestion du bien loué. Ce dernier ne peut entreprendre aucune démarche administrative sans l’autorisation au préalable du mandant. Il joue le rôle de relais entre le propriétaire bailleur et le locataire, sauf clause contraire stipulée dans le mandat de gestion locative.
Cependant, l’administrateur de biens s’occupe de résoudre tous les désagréments relatifs à la location et prend la place de représentant à toutes les contraintes juridiques, techniques et fiscales liées au contrat de location. Ses fonctions peuvent aussi s’étendre à l’assurance du loyer impayé, mais il ne revient qu’au propriétaire la perception des revenus locatifs ainsi de la garantie loyer dans chaque contrat.
La raison sociale
En effet, le rôle de chaque partie du mandat de gestion locative est important. C’est pour cette raison qu’il est préférable de bien le détailler. Puisque vous avez confié la gérance de vos biens mobiliers à une tierce personne, il est judicieux de renseigner aussi sa raison sociale. Celle-ci peut s’entendre dans deux sens : selon qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une personne morale engagée dans la gestion locative.
La raison sociale dans ce type de mandat, correspond à la dénomination sous laquelle l’affaire a été conclue. Le nom attribué à ce niveau est libre et le choix de la dénomination commerciale revient au mandataire. S’il s’agit d’un administrateur de biens ou personne physique, il n’est pas obligé de créer sa structure. En ce moment, il mentionnera juste son nom de famille sur la case réservée à l’instar de : Maslot, Dupont, Garnier Rousseau, etc.
S’agit d’un auto-entrepreneur, il ne peut en aucun cas mettre son nom commercial ou son nom de marque à la place. Celui-ci n’a pas de valeur juridique. L’effet est simple si vous avez confié la gestion de votre bien immobilier à une agence ou société spécialisée. Dans une entreprise individuelle, la case sera remplie du nom de l’associé majoritaire ou des associés suivi de la mention « et compagnie ».
De nouvelles informations sont mises à jour sur ce statut, au point qu’il faille une bonne analyse avant que la raison sociale figure sur le contrat.
La préfecture de délivrance de la carte professionnelle du mandant
Le mandataire dans l’investissement locatif doit être à même de remplir sa part de responsabilité au contrat. À cet effet, pour une bonne gestion immobilière, qui est prévue dans un délai bien précis (ne pouvant dépasser 30 ans), il doit avoir sa carte professionnelle opérationnelle. Cette carte donne la possibilité d’exercer l’activité en tant que syndic de copropriété, comme agent immobilier dans son département et ses environs.
Elle est délivrée par la préfecture du siège de son activité sous étude de dossier, et présentation des documents précis tels que : la validation des acquis de l’expérience (VAE), le diplôme délivré par l’Etat contenant des filières particulières, etc. Cette carte professionnelle est obtenue après 3 ans d’expérience dans le domaine. Au choix, le mandataire peut en faire deux : une pour la vente et l’autre pour la gestion de patrimoine.
La confirmation de l’adhésion du mandant à une caisse de garantie financière
Au moment de la mise en location du bien immobilier, le professionnel doit s’assurer qu’il existe un remboursement de fonds, des valeurs ou des effets remis qui seront affectés au locataire et au propriétaire. C’est dans ce sens qu’est entendue la garantie financière.
Il s’agit de la consignation qui est faite à un compte ouvert réservé pour la gestion immobilière de votre patrimoine. Il est important de faire preuve de vigilance, en matière de prix de la garantie financière souscrite. Avant l’adhésion, cette caisse de garantie financière est disponible pour les professionnels qui désirent manipuler les fonds.
En contrepartie, le mandataire doit fournir une prise en charge de garantie loyer impayé au locataire. Après la recherche de locataire, il doit leur fournir une protection juridique s’il y a quittance de loyer, délivrance de préavis, non-paiement du loyer, ou un quelconque souci lié à la rédaction du bail ou la gestion des charges locatives.
Par ailleurs, la garantie financière vise aussi la réfection des locaux par l’occupant s’il les a trouvés dégradés. Elle tient compte aussi de la révision du loyer et le maintien e perte en cas de non relocation du bien.
La désignation du bien et sa situation géographique
Selon le type de mandat de gestion locative que vous attribuez, la clarification de toutes les conditions doit être faite avant l’encaissement des premiers fonds. Être propriétaire d’un bien immobilier et assurer la gestion locative, n’est pas du tout évident à la fois. C’est pour cette raison, qu’il importe de revoir la désignation du bien, son emplacement géographique, et même ses déclarations fiscales pour une facilité dans la gestion courante.
Nul ne viendra aménager dans un logement sans connaître sa superficie, les dimensions de chaque pièce, ni même son usage. La nature et l’utilisation du bien doivent être bien stipulées dans le contrat, afin que le locataire et le mandataire sachent de quoi il est justement question. La désignation renvoie tout simplement à dire s’il s’agit d’un logement individuel, d’un appartement, d’un bien à usage commercial, professionnel ou d’une habitation.
Une précision aussi doit être apportée par rapport à la position géographique du bien meuble, s’il s’agit d’une copropriété ou pas (avec une fiche descriptive en annexe au mandat).
Les différents objectifs et missions entrant dans le cadre de la gestion
Le mandat de gestion locative est avant tout, un contrat qui laisse entendre un échange de consentement mutuel entre les deux parties. Autrement dit, il n’y a pas de réglementation précise qui statue sur les missions de la gestion courante de bien loué, si ce n’est l’engagement avec le mandataire et le propriétaire. Généralement, le contenu de ces missions est fixé avant la signature du mandat.
Il s’agit entre autres de : la recherche de nouveau locataire, la conclusion et ou le renouvellement du bail, l’encaissement des loyers, l’entretien et les travaux urgents dans l’immeuble, la prise en charge des logements et du bien-être des locataires, sous-traiter directement avec les compagnies d’assurances en cas de sinistre, faire un état des lieux de sortie et trouver un locataire pour la prochaine gestion location immobilière, etc.
Ceci renvoie à une partie des tâches de l’administrateur de biens, pendant toute la durée de ses fonctions. Afin de ne pas se retrouver avec des zones d’ombre, faites une liste en détaillant les principales fonctions et charges de ce professionnel. Ceci pour une bonne administration de biens.
Les engagements pris par le mandant
Chaque partie ayant sa participation a apporté dans la gestion de patrimoine, le mandataire en tant qu’employé a des comptes à rendre au propriétaire. Dans l’exercice de ses fonctions, il est engagé à souscrire une assurance pour le compte de tous les logements locatifs. Toutefois, il doit aussi veiller à apporter une caution solidaire et solvable de chaque locataire.
Il lui est donc confié la responsabilité de gérer le bien immobilier comme lui appartenant, sans toutefois oublier de faire la déclaration de revenus à chaque fois. S’agissant des engagements du propriétaire, en tant que mandant, vous vous devez de veiller au bien-être des personnes à votre charge. De ce fait, une meilleure application du mandat de gestion locative s’impose.
Cela passe par l’acceptation de louer un bien conforme et bien entretenu avec les travaux d’accessibilité révisés au prix habituel du marché. Face aux multiples cas de sinistres et d’agressions extérieures, une protection ainsi qu’une prévention ne sont pas à négliger. De ce fait, le propriétaire doit se renseigner sur les meilleures offres d’assurance ainsi que faire toutes les prises en charge relatives à la garantie locative.
Le montant exact de la rémunération du mandataire
Le salaire du gestionnaire immobilier n’est pas statique. Celui-ci est convenu au moment de la signature du contrat de gestion, et ce, d’un commun accord. Cependant, il n’est pas arrêté au hasard. Il s’agit d’une somme dont la perception est relative à l’administration du bien locatif. L’idéal serait donc de s’entendre à un taux fixe, pour éviter des frais imprévus qui pourraient vous porter préjudice.
Si l’administrateur de biens doit aussi se charger de la mise en location du bien, en plus de sa gestion, il faut prétendre à une augmentation, voire une révision de sa rémunération. En effet, des honoraires de location doivent être pris en compte pour ce qui concerne la location, sans parler que du temps pris pour une remise en bon état des lieux et de la sortie d’un locataire compte.
Chaque frais, en fonction de ses différentes missions, est calculé et additionné à son revenu mensuel. Ceci, selon la surface habitable du logement. Il est de ce fait catégorisé en fonction de la hauteur de l’espace à 3 € TT/m², pour chaque premier loyer apporté.
La durée du mandat et l’existence ou non d’une clause de reconduction tacite
Le bien immobilier n’a généralement pas de fin, sauf s’il est détruit pour détérioration ou non-conformité à l’usage auquel il est destiné. Sa gestion locative, par contre, a une durée qui a été réglementée par la loi en vigueur pendant un temps déterminé en année.
Un mandat de gestion locative ne peut excéder une période de 30 ans. Lorsque vous établissez un contrat de location, que ce soit pour un bail commercial ou un loyer annuel d’habitation, il est possible de migrer vers une reconduction tacite s’il n y a pas eu de résiliation de bail au départ. Et ce, si le délai est passé
Cependant, il est arrêté que cette reconduction a une durée de 10 ans. Après ce délai, il est préférable de signer un nouveau contrat même si de nouvelles modifications ne sont pas apportées. Toutefois, rien ne vous oblige à accepter toutes les clauses du contrat, si elles ont été changées au cours de la location.
La loi donne la possibilité au locataire et même au propriétaire de résilier le contrat de bail à n’importe quel moment. Il vous faut donc juste que cela soit avec des motifs importants, et respecte un délai de préavis en fonction de temps prévu dans le mandat de gestion locative. L’on ne se lève pas sur un coup de tête pour résilier un contrat. Cela doit se faire sous lettre recommandée, avec avis de réception de la partie qui sollicite rompre le contrat.
Généralement, la période de préavis s’élève à 3 mois ; que ce soit pour le locataire qui cherche un nouveau logement ou pour le propriétaire voulant réaménager son local. Dans un autre cas, le locataire ou le propriétaire peut juste demander le changement de la gestion de biens, s’il s’agit d’une agence immobilière, pour que le mandat continue son exécution sans interruption.
Conclusion
Avant de confier le mandat de gestion locative à une tierce personne, il faut s’assurer que tous les éléments listés plus haut sont présents. En plus d’être une solution intéressante pour l’administration de son patrimoine immobilier, une parfaite vérification du contrat avant la signature du bail est indispensable pour réduire les risques locatifs.
