Pourquoi investir en loi malraux ?

Créée sur le même principe que la loi Monuments Historiques, la loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui permet à un contribuable d’acheter et de mettre en location un bien ancien à rénover dans des secteurs sauvegardés et de bénéficier d’avantages fiscaux. Découvrez dans ce guide pourquoi investir en loi Malraux et quels en sont les avantages ?

La loi Malraux, c’est quoi ?

La loi Malraux est certainement le plus ancien des dispositifs de défiscalisation immobilière en France et qui est encore en vigueur à ce jour. Elle a été créée en 1962 par André Malraux, ministre d’État chargé des Affaires culturelles à l’époque. C’est d’ailleurs du nom de ce dernier qu’on a tiré celui du dispositif. La loi Malraux a été fondée à l’origine pour améliorer la législation sur la protection du patrimoine historique en France. Mais avec le temps, elle est devenue un outil de défiscalisation dans l’ancien.

A ce titre, elle offre des privilèges non négligeables aux propriétaires de bâtiments anciens situés dans des zones sauvegardées, notamment en centre-ville, qui réalisent des travaux de restauration et de réhabilitation et qui s’engagent à les mettre en location. Elle encourage ainsi la restauration de ces immeubles grâce à une réduction d’impôts calculée sur le coût des travaux. Celle-ci s’élève à 22% à 30% du montant total des travaux et peut aller jusqu’à 30 000€ par an.

Ainsi, ce programme répond à deux objectifs majeurs : celui de la préservation du patrimoine historique et architectural français, et celui de l’augmentation de l’offre locative dans les centres-villes historiques en France. En s’efforçant toujours d’aller vers ces objectifs, auxquels s’ajoute l’amélioration du cadre de vie, la loi Malraux n’a jamais cessé d’évoluer au fil des années. En 2018, les principaux changements qui s’opèrent concernent le calcul de la réduction fiscale accordée.

Celle-ci sera calculée sur la base du coût global des travaux entrepris à hauteur de 22% pour les immeubles situés dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager) et 30% en secteur sauvegardé.

Il est bon de savoir qu’une ZPPAUP est une zone où des mesures de protection du paysage et des monuments historiques sont adoptées afin de préserver l’image historique du secteur. Dans ces zones, tous les travaux de restauration ou de rénovation doivent obligatoirement faire l’objet d’une autorisation spéciale.

Un secteur sauvegardé est, quant à lui, une zone dans laquelle on retrouve des bâtiments à caractère historique ou paysager qui contribuent à façonner l’image de la ville. Leur rénovation fait également l’objet d’une règlementation spécifique.

Les avantages fiscaux de la loi Malraux

malraux - immobilier

Les principaux atouts de la loi Malraux résident dans les avantages fiscaux qu’elle offre. Tel qu’il est déjà évoqué plus haut, ce programme ouvre la voie à une réduction d’impôt sur les revenus. Jusqu’en 2009, il a permis au propriétaire d’un immeuble ancien situé en secteur sauvegardé de bénéficier d’une déduction d’impôt de 30% sur le revenu imposable lorsqu’il demande un permis de construire pour réaliser les travaux de rénovation.

A compter de 2009, il ne s’agit plus d’une déduction mais d’une réduction d’impôts « one shot » ou en une seule fois qui varie selon le secteur où est situé le bien.

  • S’il est situé en secteur sauvegardé, la réduction d’impôt s’élève à 30% du montant des travaux. La loi Malraux entre en application de l’article L-313.1 du Code de l’urbanisme.
  • S’il est situé dans une ZPPAUP, le taux de la réduction d’impôt retenu est de 22%. Le dispositif est créé dans ce cas en application des articles L-642.1 à L-642.7 du Code du patrimoine.
  • S’il est situé dans un quartier ancien dégradé, faisant l’objet d’une convention avec l’ANRU, la réduction d’impôt est de l’ordre de 30%

De nouveaux changements ont été opérés depuis 2017. Ainsi, toutes les catégories de locaux sont concernées par ce programme tant qu’ils seront affectés à l’habitation après les travaux. Avant, seuls les locaux destinés à l’origine à l’habitation ont été concernés.

Un autre changement majeur est l’assiette de la réduction. Celle-ci est plafonnée à 400 000€ sur 4 ans avec la possibilité d’un report. Autrement dit, si le plafond est atteint en une seule année, la partie qui ne peut pas être imputée au titre de l’année des travaux peut être reportée sur les trois années restantes.

Ainsi, ces changements offrent plus de souplesse dans la réalisation des travaux de réhabilitation, en prenant en compte les dépenses réalisées sur une période pluriannuelle.

En considérant le plafond annuel fixé à 100 000€, la loi Malraux permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 22 000€ (22%) ou 30 000€ (30%) par an selon le secteur.

Les autres avantages de la loi Malraux

En dehors des avantages fiscaux énumérés plus haut, le dispositif Malraux offre d’autres avantages non négligeables.

La loi Malraux relève d’un régime spécial qui échappe au plafonnement des niches fiscales. Celui-ci est fixé à 10 000€ par an et concerne seulement certains types d’investissements. A noter que les charges qui ne rentrent pas dans l’assiette de la réduction d’impôt, telles que les intérêts de crédit, peuvent être déduites des revenus fonciers. Les autres frais réels comme les primes d’assurance, les charges locatives, la taxe foncière et les frais de gestion sont en outre déductibles à hauteur de 10 700€ par an relativement au plafonnement du déficit foncier.

Il s’agit également d’une défiscalisation directe, c’est-à-dire que les dépenses réalisées dans le cadre de la rénovation ou de la restauration du bâtiment peuvent être déduites directement de l’impôt sur les revenus fonciers la même année où elles sont réalisées.

Investir en loi Malraux, c’est également investir dans la pierre, avec tous les avantages qu’offrent les placements immobiliers. Mais, c’est surtout investir dans l’immobilier de luxe. N’oubliez pas que ce sont des demeures d’exception. A travers votre investissement, vous contribuez à préserver un patrimoine architectural et historique de France.

Par ailleurs, la délivrance du permis de construire est facilitée et le coût réduit en décidant d’investir en loi Malraux.

Enfin, la loi Malraux ne met en place aucun système de plafonnement des loyers, ni des ressources. Une fois la restauration terminée, le propriétaire peut décider de louer son bien au loyer qu’il souhaite, sauf s’il bénéficie de subventions.

Il existe néanmoins un certain nombre de conditions pour profiter de tous ces avantages.

Les conditions d’application de la loi Malraux

  • Tout d’abord, pour pouvoir profiter de la réduction d’impôt stipulée par la loi Malraux, vous devez vous engager à restaurer le bien et à le louer nu à titre d’habitation principale pendant une durée de 9 ans.
  • Le bien doit être éligible au programme, c’est-à-dire qu’il doit être situé en ZPPAUP, en secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé. Il doit s’agir d’un bâtiment de caractère qui contribue au patrimoine architectural ou historique français. Ce qui justifie sa restauration, sa conservation ou sa mise en valeur.
  • La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux. En aucun cas, le locataire ne doit être un membre du foyer fiscal, ni un ascendant ou descendant.
  • Il doit s’agir d’une restauration complète, et non partielle du bâtiment (intérieur et extérieur), à condition bien sûr que le volume habitable ne soit changé. Sont pris en compte les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, de rénovation des façades et de la toiture, etc.
  • Avant le début des travaux, le propriétaire doit obligatoirement obtenir une Autorisation Spéciale de Travaux, délivrée par la Préfecture.
  • Les travaux doivent être encadrés et suivis par un architecte des bâtiments de France. Ils peuvent être faits à votre initiative ou encore sur l’initiative d’une collectivité publique.
  • Les travaux doivent être effectués en moins de 3 ans sauf en cas de réalisation de fouilles archéologiques. Il faut donc avoir la capacité financière de le faire.

Ce sont les différentes conditions pour bénéficier des avantages de la loi Malraux. Maintenant, il faut savoir qui peut en profiter. Les sociétés non soumises à l’impôt sur la société et les particuliers contribuables à l’impôt sur le revenu, peuvent réaliser un investissement immobilier locatif en loi Malraux.

Les raisons d’investir en loi Malraux

malraux - bien immobilier

Investir dans un bien immobilier ancien, à restaurer, situé en secteur sauvegardé, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, ça vous tente ? Découvrez les différents atouts du dispositif Malraux.

Un programme accessible à tous

Il fut un temps où le dispositif Malraux s’adressait uniquement à des investisseurs aisés, ayant les capacités financières d’investir dans des logements de caractère au prix faramineux et d’entreprendre des travaux de grande envergure. Aujourd’hui, les biens en loi Malraux sont plus accessibles. Il est possible d’acquérir un deux-pièces, un peu éloigné du centre-ville, à 150 000€, voire moins.

Des logements de caractère

Qui n’a jamais rêvé d’un magnifique loft situé dans un secteur chic ou d’une ancienne bâtisse bien rénovée ? Une chose est sûre. Les Français tombent de plus en plus sous le charme des demeures de caractère et empreintes d’originalité. De par leur architecture et leur intérêt historique ou patrimonial, les logements en loi Malraux peuvent être considérés comme des biens d’exception.

Des tomettes, de la pierre atypique, des parquets anciens, des cheminées… ce sont autant d’éléments qui contribuent au charme de ces bâtiments et à leur cachet unique. C’est la raison pour laquelle leur rénovation est règlementée. La qualité des travaux doit faire l’objet d’un suivi par un architecte des Bâtiments de France.

Une localisation idéale

D’une manière générale, les logements en loi Malraux bénéficient d’un emplacement idéal à proximité des centres-villes et des monuments historiques. Cela vous offre la garantie de trouver rapidement des locataires solvables.

Un placement sûr et rentable sur le long terme

Investir en loi Malraux vous permet de défiscaliser jusqu’à 30% du coût des travaux entrepris, soit 30 000€. Toutefois, les avantages de ce dispositif sont loin de s’arrêter là. Ils sont imputables sur le long terme. En effet, avec le temps, les biens en loi Malraux ont tendance à augmenter de valeur. Si vous décidez de les revendre, vous pourriez donc faire une plus-value intéressante. Si vous respectez bien les conditions d’investissement, vous feriez donc un placement rentable et sûr en défiscalisant avec la loi Malraux.

Aucun plafonnement

Contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, défiscaliser par la loi Malraux ne vous soumet à aucune contrainte liée au plafonnement des revenus ni des loyers. Vous êtes libre de fixer le loyer qui vous plaît. Vous pouvez même le majorer s’il s’agit d’un bien exceptionnel.

Un bien de charme entièrement rénové

Enfin, en défiscalisant par la loi Malraux, vous disposez d’un bien de caractère qui est entièrement rénové et bénéficiant de tous les atouts du neuf, dont un indice de performance énergétique élevé, une plomberie neuve, des sanitaires en bon état, la présence d’un ascenseur, etc. Ainsi, tout en affichant le charme de l’ancien, les logements en loi Malraux présentent également les avantages de l’immobilier neuf. Ce sont autant d’atouts à la fois pour les locataires et les propriétaires bailleurs.

Cumulable ou non ?

Il n’est pas possible de cumuler plusieurs opérations Malraux sur un même logement. Par contre, il est faisable de cumuler plusieurs opérations Malraux dans une même année.

Pour payer moins d’impôts, l’investissement en loi Malraux est tout à fait cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation, dont la loi Pinel, la loi Girardin ou encore la loi Bouvard. Mais dans ce cas, il faut faire attention à ne pas dépasser le plafond des niches fiscales.

Sur un même logement, il est interdit de cumuler la loi Malraux avec d’autres programmes de défiscalisation qui ouvrent également droit à des réductions d’impôts comme la loi Pinel.

La loi Malraux offre bien d’avantages aux investisseurs immobiliers qui souhaitent acquérir des logements anciens, à caractère historique ou architectural, et les rénover. Non seulement, elle leur permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 000€, mais d’autres avantages non négligeables sont aussi en jeu tels que la préservation du patrimoine.