Investir dans une maison et/ou un appartement fait partie des bons plans parmi l’éventail d’investissements rencontrés en France. En investissant dans l’immobilier (immobilier locatif ou non), vous avez la possibilité de louer ou de revendre. Mais quel type d’investissement choisir parmi la maison et l’appartement ? Pour y parvenir, il faut s’appuyer sur des critères qui permettent de déterminer le meilleur choix pour réaliser un bon investissement.

Les critères d’un investissement réussi

Pour déterminer le meilleur investissement immobilier à réaliser parmi la maison et l’appartement, il faut au préalable savoir quels sont les critères d’un investissement immobilier réussi. On en compte plus d’une dizaine, certes aussi importants les uns que les autres, mais n’ayant pas la même valeur cependant. Par conséquent il est nécessaire avant de choisir sur quel type de bien immobilier investir, de ne considérer que les critères les plus pertinents. Même si, les autres critères restent intéressants tant ils découlent généralement de ceux que vous aurez retenus. Il ne faut donc pas les négliger. Voici pour vous aider quelques critères à prendre en compte :

Le caractère attractif du bien choisi

Au-delà du coût d’acquisition de votre bien immobilier (maison architecte, appartement saint, appartement à vendre, résidences services, etc.), un des points forts que devraient le caractériser c’est son attractivité. En effet, le bien immobilier doit présenter des atouts évidents qui faciliteront sa mise en location en cas de nécessité.

Le bien immobilier sur lequel vous misez doit être attractif. Son propriétaire doit pouvoir trouver très facilement des locataires éventuels en cas de mise en location (appartement ou maison). Ceux-ci (locataires) étant en outre disposés à payer un loyer important par rapport aux prix d’acquisition du bien, sur une longue période. L’attractivité du bien choisi doit pouvoir aussi faciliter la revente dudit bien si vous le désirez.

Coût d’achat faible et ratio prix/loyer acceptable

Un autre critère important pour bien choisir sur quel type de bien immobilier investir parmi la maison et l’appartement, c’est la faiblesse du coût d’achat et la qualité du ratio prix/loyer du bien choisi. De plus, il faudra aussi que le bien soit loué à un bon prix. Pour être considéré comme un bon investissement.

Si vous voulez dégager un taux de rentabilité avantageux sur le bien que vous aurez choisir dans le futur, il est judicieux que son prix d’achat soit faible. Il n’est pas question ici de dire que la solution est d’acquérir le bien le moins cher, mais de faire le nécessaire pour acheter votre bien choisi au prix le plus bas. Consulter les plateformes dédiées à l’avis immobilier ou des experts vous aidera énormément.

Ainsi, dans une situation où l’on observe une baisse du prix sur le marché, le différentiel entre le prix du marché et le prix d’acquisition de votre bien favorisera l’amortissement de cette baisse. Ceci permettra à votre bien de ne pas perdre sa mise initiale, ou encore de ne pas  perdre de sa valeur en cas de décote observée dans le temps.

Très souvent un des objectifs recherchés en investissant dans l’immobilier, consiste à mettre le bien en location immobilier après l’avoir acquis. Le bien acheté sera davantage intéressant que le loyer sera toujours élevé. Toutefois, vous ne devez pas vous contenter du seul montant du loyer pour vous satisfaire de votre investissement. La prise en compte du ratio entre prix d’achat de votre bien immobilier et le nombre de loyers mensuels qui se rapporte à ce prix d’achat, constitue un indicateur essentiel de la rentabilité de votre bien.

Si le nombre de loyers mensuels pour un prix d’achat est très élevé, le bien sur lequel vous avez investi va connaitre un défaut de rentabilité vu qu’il faudra du temps avant d’amortir ce bien. A contrario, un prix d’achat (acheter une maison ou réaliser un achat appartement…), qui débouche sur un nombre de loyers mensuels plutôt faible, est un signal que l’investissement réalisé est intéressant.

La connaissance du rendement locatif

Si vous êtes un investisseur immobilier, vous en entendez parler bien souvent. La plupart des investisseurs immobiliers ont très souvent recours au critère du rendement locatif. Il s’agit d’un bon indicateur qui leur donne la possibilité de se faire une idée à priori sur la capacité du bien à être potentiellement rentable. Pour calculer le rendement locatif on n’a recours à une formule basique. Cette formule renvoie au rendement locatif brut (RLB).

Pour se faire une idée plus exacte du bien immobilier sur lequel investir, le calcul du rendement net est nécessaire. Ce rendement net renvoie au rendement locatif brut retranché d’impôts, des frais de notaire et de gestion et des charges non récupérables sur le locataire. Pour se faire une idée plus précise encore du rendement locatif du bien, un autre calcul consiste à déterminer le rendement net-net. Ici, il faut ajouter les avantages fiscaux au RLB, et y retrancher les charges. Quel que soit le cas de figure cependant, une modulation du montant du loyer mensuel selon les déductions ou les ajouts, dans la formule est nécessaire.

Ce que pourra vous rapporter le bien

Ce critère fait partie des critères majeurs à prendre en compte avant d’investir sur tel ou tel type de bien immobilier. Si vous réalisez un investissement immobilier en vue de pratiquer l’achat-revente par la suite ; Si vous investissez dans la construction d’un bien immobilier pour ensuite le revendre, alors il est capital de garder à l’esprit que le critère du prix de vente de ce bien est assez important. Ici, il faudra appliquer la méthode inverse à celle de l’achat. Il faut vendre ce bien le plus cher possible, si nécessaire vendez-le à un prix supérieur à celui du marché. Vous obtiendrez un gain important.

Réussir votre investissement  dans un appartement ou une maison

En tant qu’investisseur vous devez être prudent et attentif à tout moment, y compris lorsque la conjoncture du marché est favorable. Si vous décidez d’investir dans un logement (logement neuf ou logement ancien par exemple), il serait judicieux de favoriser la proximité des transports, des commerces et des écoles. Il est important de toujours adapter votre investissement (maison et/ou appartement) aux particularités du secteur dans lequel se trouve le bien immobilier choisi. Si le bien sur lequel vous souhaitez investir se localise en centre-ville, faire le choix des petites surfaces ne serait pas un non-sens. Les jeunes couples et les étudiants y sont plutôt preneurs.

Par contre, si vous souhaitez investir dans les banlieues résidentielles, il est recommandé de favoriser les maisons et/ou les appartements grands, qui sont des biens immobiliers très sollicités par les familles. Dans l’immobilier locatif, l’emplacement ou la localisation constitue le motif essentiel d’un bon investissement. Votre bien immobilier ne restera pas longtemps sans occupant si son emplacement est imparable. Avant donc d’investir ou de choisir un bien immobilier plutôt qu’un autre, regardez de près l’attractivité de l’environnement, les facilités d’accès et de stationnement, etc.

Le choix d’investir dans un appartement

Comme indiqué plus haut, il existe plusieurs types de biens immobiliers (studios meublés, appartement, maison, etc.) sur lesquels on peut réaliser un investissement. Le plus important pour mieux choisir le bien sur lequel vous allez investir, c’est de prendre en compte les critères importants notés ci-dessus. A cet effet, si investir dans un appartement semble moins abordable qu’investir dans un studio se trouvant dans une zone équivalente, en termes de rentabilité, l’appartement offre cependant des atouts que l’on ne retrouve pas nécessairement dans un studio.

On observe en effet que les locataires d’appartement sont plus stables. Ceci vous met à l’abri des vacances locatives qui peuvent être synonyme de perte de revenus pour votre investissement. Avec les appartements, il y a peu de risque de dégradation du bien dans la mesure où, les locataires ont tendance à rester plus longtemps. Ils ont par conséquent, intérêt à bien s’occuper de leur logement. Un autre atout qu’offre le choix d’investir dans un appartement, c’est que ce dernier a généralement plus de chance d’être loués à plusieurs, et donc, il n’existe qu’un faible risque de loyer impayé pour vous.

Toutefois, avant d’investir dans un appartement, vous devez vous assurer que sa rentabilité est bonne. Bien souvent, on constate que la rentabilité d’un logement plus petit est supérieure à celle d’un logement ayant une grande surface, et pour des appartements, il est possible d’obtenir un rendement locatif d’au moins 5 %.

Les avantages à investir dans un appartement

Outre les atouts mentionnés précédemment, investir dans un appartement présente certains avantages qu’il est indispensable de souligner :

• Le prix d’achat de l’appartement n’est pas trop élevé. Tout va dépendre du pays dans lequel vous avez décidé d’investir dans un appartement locatif, des villes, du milieu urbain, etc. Les prix varieront en fonction de ces critères et seront plus importants ou moins importants en fonctions de ceux-ci ;
• En fonction des niveaux de standing, l’appartement dans lequel vous allez investir sera logé dans un immeuble présentant des parties communes agréables et diversifiées (terrains de tennis, salle de sport et de gym, piscine, jardin, etc.).

Les inconvénients à investir dans un appartement

Investir dans un appartement n’a pas que des aspects positifs. Vous ferez face à certaines contraintes, dont voici quelques-unes :

• Vous devriez participer aux frais de copropriété;
• Il n’est pas toujours évident pour beaucoup de vivre en copropriété, et donc, il sera un peu difficile de trouver de bons locataires qui accordent du respect à l’environnement collectif;
• Les appartements connaissent une rotation des locataires plus fortes que celle des maisons par exemple. Tandis que les étudiants et les jeunes couples seront plus flattés par une vie en appartement, les familles auront tendance à apprécier le confort d’une maison. Les familles étant connues pour déménager moins que les étudiants et les jeunes couples.

Le choix d’investir dans une maison

Des études montrent que 80 % des français préfèrent vivre dans une maison. Il en est de même en ce qui concerne les locataires, qui dans bien des cas, sollicite ce type de bien immobilier. Tous les ans, pas moins de 100 000 familles en France sont à la recherche d’une maison à louer. Cependant, la demande reste supérieure à l’offre, au point où l’on considère que pour inverser la tendance, il faut construire 15 000 maisons chaque année pendant 10 ans pour couvrir tous les besoins. Il suffit que les maisons soient situées dans un emplacement attractif, et que les prix des loyers pratiqués sur celles-ci correspondent au prix du marché, pour les louer avec beaucoup de faciliter.

De ce point de vue, investir dans une maison plutôt qu’un appartement serait plus rentable et bénéfique pour l’investisseur.

Investir dans une maison apporte de la stabilité

Pour celui qui investit dans une maison, qui est propriétaire-bailleur, mettre sa maison en location lui offrira une tranquillité d’esprit importante. Pour les maisons louées, les locataires ont l’habitude d’y rester en moyenne pendant 80 mois, alors que pour des appartements loués, cette tendance n’est pas aussi importante (30 à 40 mois). C’est une excellente nouvelle pour votre investissement, car dans ce cas, les loyers seront perçus avec davantage de régularité, sans oublier que les rapports locatifs y sont en outre plus apaisés et sains.

Il y a moins de risque de loyers impayés en ce qui concerne les maisons locatives. Les maisons apparaissent comme des foyers dans lesquels vivent les familles, par souci de stabilité et de sérénité, elles seront plus disposées à verser leurs loyers avec beaucoup de rigueur, ce qui est une bonne chose pour vous en tant qu’investisseur. Bien plus, les familles s’approprieront le bien au fil du temps, et parce qu’elles l’entretiendront correctement, les charges à supporter seront moins élevés que celles d’un appartement par exemple.

Pour une maison, le rendement locatif variera autour de 3 à 5 % en France. Investir dans une maison apporte beaucoup de stabilité et de sécurité. C’est un type de bien immobilier particulièrement apprécié, et on en sort forcément satisfait en tant qu’investisseur.

Inconvénient à investir dans une maison

Tout comme c’est aussi le cas avec l’appartement, investir dans une maison comporte également quelques inconvénients. Au nombre de ceux-ci, on peut noter :

• Le coût élevé d’acquisition du bien ou du ticket d’entrée sur le marché;
• Pour ce type d’investissement immobilier, il existe plus de frais de maintenance à supporter ;
• Il existe également très peu ou presque pas d’espace vert privatif avec une maison.

Conclusion 

Pour savoir quel investissement immobilier réaliser entre une maison et un appartement, plusieurs critères d’appréciation doivent être pris en compte. Ces critères valent pour tous les types de bien immobilier. Maison et appartement offrent des raisons d’y investir au regard de leurs avantages, mais aussi leurs inconvénients. Toutefois, il est possible que vos capacités financières entrent en jeu pour privilégier l’un par rapport à l’autre.