La plus grande des angoisses pour les bailleurs immobiliers ou propriétaires est celle de faire une location et de voir le locataire dans une position d’incapacité à payer le loyer. Lorsqu’un locataire n’honore pas le montant de son loyer, cela peut avoir de graves incidences financières au niveau de l’investisseur. Les loyers impayés mettent en difficulté, car en tant que propriétaire, on vit de ses revenus fonciers. C’est une des raisons pour lesquelles avant de louer ses appartements, il faut penser à s’assurer qu’il n’y aura pas de problème.

Loyers impayés : la meilleure alternative reste la négociation avec le client

En France aujourd’hui, au moins 2 % des propriétés immobilières qui ont été mises en location font face à des cas de loyers non réglés. Parfois, ce n’est pas volontairement que les locataires cessent de payer les loyers. Les causes sont certainement multiples et varient d’une personne à une autre. Il peut s’agir d’une perte d’emploi (chômage), d’un accident survenu au locataire, d’une situation de divorce, etc. il est très rare qu’un locataire décide volontairement de ne pas payer son loyer.

Néanmoins, il faut que le propriétaire rentabilise son investissement et ce n’est que par les revenus fonciers réguliers qu’il pourra le faire. De ce fait, que faut il faire en tant que propriétaire pour sauver son investissement face à des loyers impayés ? La première des solutions est la négociation. En tant que bailleur, il faut chercher à trouver un terrain d’entente avec son locataire sur la question des loyers impayés. Trouver un arrangement avec le locataire pour régler ce type de problème est la meilleure solution. Cette solution est préconisée lorsque le locataire est de bonne foi et que l’acte est involontaire.

Mais si on constate qu’il s’agit de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il manque consciemment d’honorer à ses obligations, avoir recours à la justice peut devenir profitable pour récupérer les montants dus. Certes, c’est une solution qui peut s’avérer coûteuse, mais elle demeure efficace pour faire valoir ses droits et punir les locataires qui s’entêtent volontairement. La procédure juridique peut coûter environ 200 euros. Mais c’est la seule solution lorsque le locataire est de mauvaise foi.

Notez aussi que, bien qu’elle soit la solution contre les mauvais payeurs de mauvaise foi, il faut environ un an et demi avant que le locataire puisse libérer les lieux. Il y a aussi le risque de ne toujours pas être payé si ce dernier arrive à prouver qu’il est un débiteur insolvable. De ce fait, une autre solution qui s’offre au propriétaire est de prendre une assurance contre ce risque d’impayés.

Prendre une garantie loyers impayés

Comme constaté, le recours à la justice est susceptible de marcher ou encore d’échouer. Et c’est aussi une bonne raison pour ne pas trop espérer que cette méthode fonctionne pour encaisser ses revenus locatifs en cas d’impayés. Souscrire à une assurance peut être très rassurant et représente même l’une des meilleures solutions pour se protéger contre les risques d’impayés de ses locataires. Les compagnies d’assurances proposent plusieurs types de produits avec des caractéristiques différentes afin de garantir tout ou une partie du montant des loyers impayés. Qu’est-ce que la garantie de loyers impayés ?

La garantie loyers impayés et risque locatif

Le but d’une telle assurance est de protéger le revenu locatif des propriétaires, bailleurs ou investisseurs. Il s’agit de se protéger contre les risques dits locatifs. Les extensions de cette garantie peuvent aller jusqu’aux charges concertant la détérioration, les frais de contentieux, ainsi que le départ non prévu du locataire. Pour souscrire aux contrats d’assurances ayant pour objet de garantir les loyers impayés, certaines conditions primordiales doivent être respectées. La première condition est que le salaire du locataire doit atteindre au minimum 3 fois le montant du loyer qu’il supporte.

Notez aussi que les compagnies d’assurances exigent que le locataire soit en contrat à durée indéterminée (CDI). Le CDI donne plus de légitimité. Mais ça ne veut pas dire que ceux qui sont liés par un contrat à durée déterminée sont exclus bien au contraire. Ils peuvent bien y souscrire, mais tout en apportant des preuves concrètes qui date de plusieurs mois prouvant réellement qu’ils sont toujours en fonction et capables d’honorer leurs engagements.

Dans le cas où l’hôte est là depuis un certain temps et qu’il paie régulièrement tous ses loyers, l’assurance permet d’obtenir une garantie dans l’une des deux précédentes conditions.

Il est aussi possible de souscrire à l’assurance loyers impayés lorsque sa location est faite à des étudiants ou apprentis en formation. Les sociétés d’assurance permettent de souscrire à la même assurance dans les cas où on ne remplit pas les critères de la Garantie de Risques Locatifs (GRL). Elle est exigée afin que les compagnies d’assurances prennent le minimum de risques possibles.

Notez que l’assurance loyers impayés et l’assurance contre le risque locatif sont les deux principales assurances que le propriétaire est en mesure de contracter afin de se garantir contre un éventuel risque de loyers impayés. La prime payée est généralement entre 2,75 et 4 % du montant des loyers par mois avec toutes les charges comprises.

Que contient la garantie loyers impayés ?

On a brièvement exposé ce que couvre l’assurance loyers impayés. Il s’agit ici d’aller plus en détail pour faire comprendre les limites de son contrat d’assurance. De ce fait, la garantie loyers impayés intervient dans plusieurs cas. Le premier, c’est lorsqu’il y a des loyers impayés. Dans ce cas, on sera indemnisé sur les frais de logement et les différentes charges qui y sont associées. Ensuite, il y a la détérioration de biens. Car il peut arriver que certains locataires laissent le logement dans un état laissant à désirer. Dans ce contexte, la société d’assurance se charge de payer les différents frais des dommages occasionnés dans le bien immobilier.

De même, l’assurance couvre certains frais de contentieux. Il s’agit dans cette catégorie précise des charges supplémentaires occasionnées par le loyer impayé pour le propriétaire. Enfin, la dernière catégorie concerne le départ prématuré de l’hôte de la location. Cela peut concerner le décès du locataire, le non-respect du temps de préavis ou même la fuite de ce dernier.

En plus de tout ce qui a été dit, on peut obtenir chez certains assureurs la garantie dite de vacance locative. Dans la mesure où il arrive que quelques mois après le départ d’un locataire, le propriétaire ne puisse pas arriver à signer un nouveau contrat de location pour héberger un nouveau locataire. C’est une période qui peut durer assez longtemps, et plus cette période d’absence de locataire dure, plus cela portera atteinte à la rentabilité de l’investissement locatif du propriétaire. De ce fait, la garantie de vacance locative permet d’être indemnisé pour la durée qui s’écoule entre deux locations d’appartements.

Loyers impayés : essayer l’option caution solidaire

Si on est propriétaire ou un investisseur, il est très important de trouver tous les moyens et de les mettre à son actif pour éviter au tout début des contrats de location les risques de loyers impayés. Il faut impérativement protéger son investissement. Voici une option en dehors des autres options citées qui peut servir à sécuriser son investissement ou à protéger contre les risques locatifs et les situations de loyers impayés. Il s’agit de la mise en application d’une caution solidaire. En quoi ça consiste ? Le principe est très simple.

En réalité, c’est une personne de la famille du locataire ou un proche qui s’engage à supporter les dépenses s’il arrivait que le locataire se trouve dans l’incapacité de payer le montant de son loyer. Cette personne doit supporter tout ce qu’il y a comme frais de loyers impayés et de détériorations du logement. C’est un avantage qui est à l’actif du propriétaire puisqu’il a la possibilité de demander à celui qui s’est porté garant de supporter les frais, même dès le tout premier constat de non-paiement de loyer.

La seule condition qui limite cette solution est que le propriétaire ait déjà contracté une assurance contre les risques. Ce dernier ne pourra donc plus faire appel à la caution solidaire, c’est l’assurance qui se chargera de l’indemnisation du propriétaire. Mais si le locataire est un apprenti ou un étudiant, il peut toutefois utiliser cette option de caution solidaire. Cela permet de rassurer le propriétaire et facilite généralement l’obtention d’un bail.

Réduire le risque de loyer impayé soi-même

Il faut noter d’ailleurs qu’une assurance contre les risques locatifs ou les loyers impayés n’est pas obligatoire pour le propriétaire ou le bailleur. C’est juste un moyen de plus pour assurer ses revenus fonciers ou locatifs en cas de réalisation du risque. Mais par des moyens simples on a la possibilité de faire respecter ses règles et ses conditions à un locataire qui vient louer son bien. Il y a beaucoup d’options pour se protéger des mauvais payeurs. Réduire le risque d’impayé n’est pas difficile.

Prenez juste le soin de définir les règles et les critères de sélection des locataires. Si un locataire approuve ces règles et veut y adhérer, il le fait tout en étant conscient de ce qui l’attend s’il ne paie pas le loyer. Rédiger le contrat de location avec toutes les règles et les critères. Exigez de ses locataires tous les documents que peut demander un propriétaire (se baser sur la réglementation en vigueur) pour réduire le risque de survenance d’une situation d’impayé.

Aide au logement : versement direct au propriétaire

Dans cette option, le propriétaire à la possibilité de s’adresser aux organismes qui versent régulièrement de l’argent au locataire. Dans une situation de loyers impayés, le propriétaire commence par percevoir toutes les sommes et aides extérieures que certains organismes avaient l’habitude de verser au locataire en question. C’est avec l’accord préalable du locataire que le propriétaire prend à sa place ce qui lui est destiné.

Il y a parmi les organismes dont on parle, la CAF (la caisse d’allocations familiales). Dans un cas pareil, il suffit que le propriétaire soit en mesure d’adresser une note à cette organisation. C’est une lettre qui explique la situation dans laquelle se trouve ce locataire. La CAF se chargera d’obtenir une confirmation de la part du locataire. Après cela, toutes les aides seront directement envoyées à l’ayant droit.

Le fonds de solidarité du logement peut aussi intervenir dans les cas de situation d’impayés de loyers. Mais dans ce cas, il s’agira pour le locataire d’une avance ou sorte de subvention qu’on lui accorde contrairement au cas de la CAF.

Procédure juridique

1^re étape : envoie du commandement de payer

Le commandement de payer est une lettre adressée au locataire lorsqu’il cesse le versement du montant du loyer. C’est un document qui vise la clause résolutoire du bail. Cela est prévu dans le cas où le locataire manque aux paiements du loyer. Lorsque le locataire ne réagit pas suite à la réception de la note, le propriétaire a le droit d’appliquer la clause de résiliation du contrat en fonction du type de location. S’il s’agit d’une location vide, la durée est de deux mois, pour les locations meublées elle est d’un mois. Dès lors, le locataire ne dispose plus du titre d’occupation.

2^e étape : l’assignation en référé du locataire

Il va falloir ensuite faire approuver la résiliation du bail par une autorité compétente : un juge d’instance. C’est à partir de ce moment que s’enchaînent les autres procédures juridiques, les audiences et autres procédures deux mois après.

En fin de compte, pour éviter les problèmes de loyers impayés, il faut qu’au niveau du propriétaire tout soit respecté. Il faut proposer un logement en très bon état et respecter les clauses de son propre contrat. Rentabiliser son investissement nécessite de prendre les mesures adéquates et d’être prudent dans le choix de ses locataires.