Louer vide ou meublé, tel est le choix fondamental sur lequel l’investisseur immobilier devra trancher. En plus des éléments se rapportant à la nature du bail et à la réglementation, la décision va dépendre aussi du rendement locatif.
Il est important alors de bien déterminer le type de location qui offre la meilleure rentabilité où plutôt le meilleur rapport risque/rendement. Des astuces existent pour ne pas se tromper et optimiser votre choix.
Louer vide versus louer meublé
L’ajout de mobilier est un facteur important de changement au niveau de la rédaction du bail, du choix du montant du loyer, de la déclaration des revenus, de la gestion du bien.
Qui plus est, le régime fiscal applicable aux revenus locatifs est déterminé en fonction de la présence ou non de meubles dans le logement destiné à être loué.
Location vide : des loyers moins élevés
La gestion d’un appartement loué vide est moins contraignante, mais les loyers sont fortement réglementés. Un bien immobilier non meublé devrait toutefois contenir au minimum les sanitaires, une douche, un évier et éventuellement quelques placards de rangement pour la cuisine.
Gérer une location meublée prend moins de temps. Les locataires restent plus longtemps (baux de 3 ans) et se montrent moins exigeants. Les loyers sont alors moins chers, et il n’y pas lieu de garantir une maintenance des meubles. Par contre, le risque d’impayé est plus élevé.
La location vide moins sujette à la vacance et moins de frais d’entretien
Les loyers plus bas des appartements nus n’attirent pas financièrement les bailleurs, mais avec des charges moins élevées, l’investissement peut devenir rentable.
Par ailleurs, le risque de vacance de location est plus faible sur un logement loué vide, car le locataire doit donner un préavis de quittance de 3 mois avant son départ, au lieu de 1 mois pour l’appartement meublé.
La rotation des locataires devient également plus lente car les baux en location vide sont signés pour 3 ans contre 1 an ou 9 mois en meublé. Les loyers sont alors perçus de façon plus régulière, ce qui rend plus rentable l’investissement.
Comme il n’y a pas de réparation ni de renouvellement de mobilier et équipements, les frais d’entretien sont également moindres lorsque les lieux sont loués nus.
Location vide : les déficits déductibles des revenus globaux.
Les revenus générés par les biens immobiliers loués vides sont classés dans les revenus fonciers. Deux régimes fiscaux peuvent alors s’appliquer : le micro-foncier ou régime forfaitaire et le régime réel.
Le micro-foncier s’applique par défaut et quand les revenus fonciers ne dépassent pas les 15 000 € dans l’année. Il jouit d’un abattement de 30 % sur les revenus locatifs.
Le régime réel (optionnel) permet l’imputation des charges (charges de copropriété, assurances, travaux, intérêts d’emprunt et frais liés à l’emprunt, etc.) et la déduction des déficits fonciers sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 € annuels.
Une telle possibilité, non octroyée au loueur en meublé non professionnel (LMNP), rend ce régime très avantageux. D’autant plus que l’excédent de déficit non pris en compte peut être déduit des revenus fonciers pendant 10 ans.
Logement meublé : une fiscalité plus favorable
Un logement meublé est prêt à être habité et contient du mobilier (placards, tables, canapés …) de l’électroménager (lave-vaisselle, micro-ondes…). Louer meublé comporte de nombreux avantages, c’est ce qui représente la principale motivation d’un investisseur.
Le premier est fiscal : les revenus générés par la location sont à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme revenus fonciers.
Cela s’avère très intéressant pour les petits appartements meublés (moins de 32 900 € de loyer par an), avec 50% d’abattement forfaitaire.
Si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP), le système de déduction porte sur vos revenus globaux. Ce qui procure encore plus d’avantages.
Toutefois, les règles à suivre sont plus rigoureuses. En effet, vous êtes considéré comme une entreprise et vous devez vous soumettre aux obligations comptables.
Location meublée : le régime réel
Au-delà de 32.900 € de recettes par an en 2015, ou sur option, vous êtes soumis à un régime réel d’imposition. Cela signifie que vous allez devoir déclarer vos loyers et retrancher vos charges pour leur montant réel, et non plus de manière forfaitaire.
Vous pouvez déduire l’amortissement du prix du bien de vos recettes locatives. Du coup, ces dernières baissent, ce qui réduit de façon conséquente vos charges fiscales.
De plus, vous déduisez des loyers perçus les charges suivantes : les frais d’établissement, les frais d’entretien et de réparation, les impôts locaux, les frais de gestion et d’assurances et les intérêts d’emprunt.
Location meublée : les exonérations
En meublé, vous pouvez être exonéré d’impôt sur les loyers dans les deux cas suivants : vous louez une pièce de votre résidence principale ou vous louez des chambres d’hôtes.
En donnant en location une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, vous êtes exonéré d’impôt sous réserve que la ou les pièces louées constituent la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire.
Il en est de même si vous donnez en location à la semaine ou au mois des chambres d’hôtes à des personnes.
Les recettes de cette activité ne doivent pourtant pas dépasser 760 € par an, sans compter les prestations annexes qui pourraient s’y ajouter (petit déjeuner, entretien, téléphone, etc.).
Location meublée : une meilleure rentabilité locative brute
Le loyer d’un meublé est plus élevé, il dépasse de 15 à 20 % celui d’un logement vide. Avec un tel niveau, la rentabilité brute (loyer annuel divisé par le prix du bien immobilier, le tout multiplié par 100) d’un logement loué meublé est supérieure à celle d’un bien loué vide.
Cependant, meubler un appartement coûte plus cher, les locataires désirent un confort, des équipements modernes. Ce qui justifie son prix élevé. Attention toutefois, si le loyer est excessif, il aura du mal à attirer des futurs occupants.
La possibilité d’alterner des baux d’un an (ou 9 mois si le locataire est étudiant) et des contrats de location saisonnière beaucoup plus rentables constitue un autre avantage bien appréciable.
En revanche, une telle succession d’occupants est exigeante en termes d’énergie et de temps pour ce qui est de la maintenance et de la gestion.
Location vide ou meublée : les taxes
L’impôt sur le revenu n’est pas le seul impôt auquel vous êtes assujetti en tant qu’investisseur immobilier locatif. Vous êtes aussi soumis au paiement de certaines taxes : les prélèvements sociaux et les impôts locaux.
En location vide
Dans les impôts locaux, la taxe foncière est acquittée par le propriétaire au 1er janvier de l’année et n’est pas récupérable sur le locataire. La taxe d’habitation est, par contre, due par ce dernier au 1er janvier, et ce, pendant toute l’année.
S’il quitte les lieux en cours d’année sans avoir payé sa taxe d’habitation, vous devez prévenir le fisc par courrier recommandé avec accusé de réception de ce départ.
Le cas échéant, vous devrez lui communiquer les nouvelles coordonnées du locataire parti, faute de quoi vous serez tenu solidairement avec lui du paiement de la taxe.
Pour la contribution sociale généralisée (CSG), elle est basée sur le revenu net foncier et son taux est de 8,2 %.
Le prélèvement social est dû dans les mêmes conditions que la CSG, son montant est de 5,4 % du net foncier.
Enfin, la contribution au remboursement de la dette sociale est due dans les mêmes conditions que la CSG et son taux est de 0,5 % du revenu net foncier. Elle n’est pas déductible du revenu du contribuable.
La TVA ne s’applique en principe pas aux locations d’habitation en vide. En ce qui concerne les baux commerciaux ou professionnels, c’est une option pour le propriétaire.
En location meublée
La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier de l’année et n’est pas récupérable sur le locataire. Elle sera à la charge de ce dernier dans le cas d’un bail commercial ou professionnel.
La taxe d’habitation est due en totalité par le locataire qui occupait le logement au 1er janvier.
En revanche, le propriétaire redevient redevable de la taxe d’habitation si les appartements loués constituent tout ou partie de son habitation personnelle et/ou qu’il peut en disposer en dehors des périodes de location.
La taxe de séjour ne concerne que les locations saisonnières. Elle peut être instituée par les conseils municipaux dans les stations classées et des communes touristiques. Cette taxe est récupérable sur le locataire.
Concernant la TVA, les locations meublées en sont, en principe, exonérées sans possibilité d’option.
Les avantages du loueur en meublé professionnel
Vous devez remplir trois conditions si vous voulez être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP).
- Primo, les recettes annuelles (loyers et charges) de l’activité de loueur en meublé doivent être supérieures à 23.000 €.
- Secundo, les recettes annuelles du LMP doivent représenter au moins la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Tertio, le loueur est inscrit au Registre du commerce et des sociétés en qualité de LMP.
Les imputations de déficit
Le statut de loueur en meublé professionnel permet de jouir de beaucoup d’avantages fiscaux. Il vous permet de faire des imputations de déficit en déduisant l’éventuel déficit sur votre revenu global de l’année, et ce, sans limitation de montant.
Plus-values professionnelles et Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)
Vous êtes totalement exonéré de taxation en cas de vente d’un bien immobilier si ce dernier est loué depuis au moins cinq ans et si vos recettes ne dépassent pas 90.000 €. Entre 90.000 et 126.000 €, l’exonération est partielle.
Dans le cadre du LMP, les logements loués avec le mobilier sont estimés comme des biens professionnels, et à ce titre, ils ne sont pas soumis à l’ISF.
Quel type de locataire pour quel type de location ?
Les logements loués vides ou non ne visent pas les mêmes types de locataires. Sa superficie constitue un critère de différenciation.
Si un studio ou un F2 peuvent se louer avec du mobilier, c’est plus rare dans le cas d’appartements plus grands, exception faite des locations saisonnières.
Les locations meublées intéressent les étudiants et les jeunes voulant s’émanciper de leurs parents. Leur choix résulte du fait qu’ils n’ont pas les moyens d’investir dans du mobilier.
Cette configuration convient également aux personnes en transit personnel ou professionnel.
Par ailleurs, la durée plus courte des locations meublées correspond mieux à des personnes ne souhaitant pas s’installer sur le long terme, mais plutôt bénéficier d’un appartement fonctionnel sur une courte durée.
Location meublée ou vide : les différences
Si l’on constate l’existence de règles communes à une location vide et à une autre garnie de meubles, dans certains cas, chacune suit des procédures différentes.
La première doit respecter des critères d’ameublement propres à elle, auxquels la seconde n’est nullement soumise.
Par ailleurs, les règles concernant la durée du bail, le dépôt de garantie et les congés diffèrent selon le choix locatif adopté.
Durée du bail et dépôt de garantie
Un logement vide est loué avec un bail d’une durée de 3 ans minimum, si elle est seulement de 1 an minimum (9 mois en cas de locataire étudiant) pour un autre garni de meuble. Le dépôt de garantie est de 1 mois maximum pour un appartement loué nu, tandis qu’il est de 2 mois maximum sur un autre loué avec ses meubles.
Les préavis
Le propriétaire d’un logement meublé est tenu de prévenir 3 mois minimum à l’avance son occupant s’il ne veut plus le garder. La durée du préavis est doublée, c’est-à-dire 6 mois minimum s’il est loué nu.
Du côté du locataire, le préavis est de 3 mois minimum pour une habitation louée vide, il est réduit à 1 mois minimum si elle dispose d’un mobilier.
Conclusion
Vous venez de vous engager dans l’achat d’un immobilier locatif et vous hésitez entre le louer vide ou meublé ? La réponse va dépendre de vos objectifs patrimoniaux et de votre fiscalité. Chacune de ces formules présente des avantages et des inconvénients.
Certes, les deux types de location affichent de plus en plus, depuis quelque temps, de dispositions communes, mais des différences assez significatives subsistent.
Afin de pouvoir effectuer un choix avisé, il importe de savoir les forces et faiblesses de chaque type et de le déterminer en fonction de son profil et de ses objectifs d’investissement.
Les astuces consistent à tirer profit des réductions d’impôts et de taxes tout en visant une rentabilité optimale, ou le meilleur rapport risque/rendement.
Si la location meublée est fiscalement plus avantageuse et plus rentable, elle enregistre un turnover et des vacances locatives trop fréquentes.
Une location meublée dans des zones dynamiques (grandes villes et villes moyennes, proximité des universités, centres d’affaires, sites touristiques) offre de meilleures opportunités d’investissement. Cependant, elle est très contraignante en termes de gestion et d’obligations.
Louer vide vous assure des revenus locatifs réguliers et une gestion plus tranquille. Toutefois, investir dans la location d’un appartement vide engrange une rentabilité bien moindre que celle d’une habitation louée avec ses meubles.
Je vous recommande également la lecture de notre article sur la loi Pinel.
