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Investir dans l’immobilier locatif vous apportera une stabilité économique que peu de personnes peuvent se targuer d’avoir. Néanmoins, louer une maison n’est pas une initiative simple. Pour faire le bon choix et garantir la rentabilité de votre investissement, il faut tenir compte de plusieurs facteurs avant de vous lancer. Voici un plan efficace en quatre étapes pour vous guider dans ce projet d’envergure.

Choisir son type de location : nu ou meublé

En effet, il est important de déterminer à l’avance, le type de location que vous proposerez à vos potentiels clients. Vous pouvez leur offrir une location nue ou une location meublée.

La location meublée est toujours plus coûteuse que la location vide ou nue (que ce soit pour le bailleur ou pour le locataire), car elle offre un plus grand confort.

Ainsi, pour mieux choisir votre option de location, vous devrez prendre en compte certains paramètres à l’instar de votre capacité financière à pouvoir meubler ou non votre maison à louer. Il est important de noter à ce niveau que le standing d’un logement loué en meublé sera fonction de la qualité des meubles qui l’équiperont et du confort que ceux-ci peuvent offrir.

Vous devrez également tenir compte de la capacité financière des clients qui fréquentent la zone géographique dans laquelle est situé le bien à louer. Il serait mal indiqué de proposer un logement meublé haut standing dans une zone géographique fréquentée par des clients aux revenus moyens. Par contre dans une zone touristique, ce type de logement est plus approprié.

En guise de précision, vous devrez garder à l’esprit qu’il existe plusieurs variantes de location meublée parmi lesquelles on peut citer, la location meublée saisonnière et la location meublée classique.

La location meublée saisonnière est de très courte durée (moins de 3 mois). Elle s’effectue lors des saisons touristiques, et elle est généralement conclue de date à date. La clientèle recherchée ici est donc majoritairement constituée de touristes. Elle offre des prérogatives importantes au bailleur en ce sens que le locataire saisonnier n’aura pas le droit de demeurer dans la maison louée une fois le terme du contrat arrivé.

La location meublée saisonnière a également l’avantage d’offrir à son bailleur des loyers plus élevés. Mais elle est cependant risquée, car il est tout à fait possible que la maison mise en location soit inoccupée durant une période importante.

La location classique ou nue, comme son nom l’indique, est celle qui offre une maison sans meubles. Elle n’est pas destinée à une clientèle passagère et est plus sollicitée par des personnes désirant s’installer à moyen ou à long terme.

En tout état de cause, la location nue ou classique est l’option de location la plus en vogue car étant moins contraignante pour le bailleur lors de sa mise en œuvre. Mais tout dépendra de votre volonté, de vos capacités financières et de la clientèle ciblée ou disponible.

Après avoir choisi l’option de location qui vous convient, vous devrez par la suite déterminer le montant du loyer.

Déterminer le montant du loyer

louer une maison - loyer

C’est une étape qui demande beaucoup de réflexion, et surtout la prise en compte de plusieurs éléments (exemple : montant total des dépenses pour rénovation, valeur des meubles loués, situation géographique de la maison louée, surface habitable, cadre de vie, ambiance sonore du quartier, etc.).

Il peut arriver que vous ne parveniez pas à fixer un loyer qui corresponde à la valeur réelle de votre maison. Dans ce cas, vous disposez de plusieurs outils facilement accessibles pour vous aider.

Vous pourrez par exemple vous servir des sites d’annonces immobilières. Vous y trouverez plusieurs annonces, et certaines d’entre elles correspondront à votre offre de location. Vous pourrez ainsi pratiquer le même prix pour le même type de bien.

Vous devez également chercher à savoir si votre maison à louer est soumise à des prescriptions légales particulières (avantages fiscaux offerts par les textes Pinel, Robien et Scellier par exemple…).

Vous pourrez enfin vous faire aider par l’Agence Départementale pour l’information sur le logement (ADIL) du département dans lequel est situé vote maison à louer. Vous trouverez de même des informations susceptibles de vous simplifier la tâche sur le site de l’Agence Nationale pour l’information sur le logement (ANIL).

A ce niveau, il faut en outre garder à ‘esprit que le montant de votre loyer influencera le choix des locataires à louer votre maison ou pas. Vous veillerez donc à ce montant reflète réellement la valeur du bien mis en location, et qu’il ne soit ni trop bas, ni exorbitant.

Une fois le montant du loyer fixé, il ne vous restera plus qu’à trouver un locataire.

Trouver un locataire

Le chemin de la facilité sera sans conteste celui d’une agence immobilière qui se chargera de tout faire à votre place moyennant un coût. Toutefois, si vous êtes du genre à ne pas vouloir dépenser pour une tâche que vous pouvez tout à fait accomplir vous-même, alors vous serrez satisfait une fois que vous aurez lu les lignes qui suivent.

Pour trouver un locataire sois même, il n’y a rien de moins compliqué. Il suffit juste d’accomplir certaines actions très simples :

  • Publier des annonces sur des sites dédiés. Votre annonce devra contenir tous les détails sur votre maison à louer, elle devra informer le potentiel locataire au maximum. Elle pourra même être renforcée d’images ou de photographies réelles de votre bien (ce qui en renforce la crédibilité de l’offre) ;
  • Si vous opter pour la location meublée saisonnière à titre régulier, alors il serait judicieux de créer votre propre site internetCeci contribuera à augmenter la visibilité de votre logement, ainsi que sa crédibilité. Vous passerez pour un véritable professionnel !
  • Vous pouvez aussi opter pour les sites d’annonces de location spécialisés qui vous permettrons aussi d’avoir une bonne visibilité ;
  • Et enfin, la technique la plus vieille, et pas des moins efficaces, c’est l’annonce via le bouche à oreille. Votre voisin le plus proche peut tout aussi savoir si une de ses connaissances est à la recherche d’un logement à louer…

Dans tous les cas, votre annonce devra être attractive, précise, claire, le montant du loyer étant bien indiqué. Si des détails importants sont à connaître par le locataire avant de s’engager, n’hésitez pas à les inclure. Une annonce de plus en plus précise avec des images réelles du bien loué est toujours plus parcourue qu’une annonce vague.

Une fois que votre annonce sera rédigée et publiée, alors votre logement commencera à être sollicité. Vous recevrez ainsi des demandes de visites.

Si jamais votre appartement est encore occupé par un ancien locataire qui est sur le point de libérer les lieux, vous devez d’emblée savoir que vous ne pourrez pas effectuer de visites à votre guise. Vous aurez l’obligation de collaborer ou de vous arranger avec le locataire partant afin de pouvoir organiser les visites des nouveaux locataires potentiels.

Il est possible que votre ancien locataire vous communique une plage horaire durant laquelle vous pourrez librement effectuer les visites de présentation du bien. Dans certains cas, il peut même se porter garant de vous aider dans cette tâche en se chargeant des visites à votre place.

Si par soucis de ne pas rendre votre annonce touffue, il y a des détails que vous avez volontairement omis, alors l’instant de la visite des lieux est le moment le mieux indiqué pour donner toutes sortes de détails utiles ou non au visiteur.

Ne négligez rien, tous les détails doivent lui être communiqués pour qu’il s’engage en toute connaissance de cause et conséquences (installation électrique, tuyauterie et plomberie, travaux réalisés récemment, antécédents avec des locataires précédents suite à leur mauvais usage de tel ou de tel meuble…).

Enfin, lorsque vous serez sans doute submergé de visiteurs pour avoir appliqué tous les précieux conseils précédents, il ne vous restera plus qu’à choisir votre locataire.

À ce niveau, pas de sentiments, vous avez investi pour gagner de l’argent, alors le premier critère de choix doit être la solvabilité. Est-ce qu’il sera capable de payer son loyer chaque mois et dans les délais ?

À cet effet, vous ne devez pas hésiter à demander un dossier détaillé à votre futur locataire qu’il vous fera parvenir par courrier recommandé, e-mail, ou qu’il vous remettra en mains propres.

Le dossier pourra en outre contenir les copies des documents suivants :

– pièce d’identité du futur locataire (préalable) ;

– son contrat de travail ou certificat de travail;

– ses 3 derniers bulletins de paie;

– ses 3 dernières quittances d’eau, d’électricité et de loyers (s’il est locataire) ou sa taxe foncière (s’il est propriétaire) ;

– et enfin, son relevé d’identité bancaire (RIB).

Si le futur locataire intéressé vous fournit tous ces documents, et qu’ils sont rassurants, alors vous aurez là, la garantie que vous vous engagez à faire bonne route avec un locataire solvable et crédible.

Dès lors, tout ce qu’il vous restera à faire pour louer votre maison, c’est de procéder à la signature du bail !

Etablir et signer le contrat de location

louer une maison - contrat

C’est la dernière étape préalable à l’occupation des lieux par le futur locataire, et avant que vous ne commenciez à percevoir les loyers tous les mois.

Le contrat de bail est indispensable pour mener à bien vos opérations de location. Il contient l’ensemble des dispositions qui matérialisent les accords convenus entre vous et votre locataire. Ainsi, après avoir établi l’état des lieux qui sera joint au contrat, il conviendra de le rédiger et de le signer.

Vous avez la possibilité de rédiger le contrat vous-même (si vous avez des connaissances suffisantes en la matière) ou alors de vous faire assister par un conseil juridique ou un avocat qui rédigera pour vous le contrat en prenant soin de n’oublier aucune clause importante.

Aussi, vous devez savoir que la loi Alur a mis sur pied un modèle-type de bail d’habitation. Il est disponible gratuitement sur internet.

Toutefois, si vous tenez à rédiger le contrat vous-même, gardez à l’esprit qu’il existe une multitude de sites internet et de plateformes qui offrent des modèles de contrat très bien élaborés et gratuitement en plus.

Encore, si vous désirez vous lancer dans la rédaction de votre propre modèle personnalisé de contrat de bail, voici pour vous une liste d’éléments et de clauses à ne pas oublier afin de rédiger un contrat de bail qui vous protégera, protégera votre bien, et protégera votre locataire :

– le titre du contrat (écris en haut et en gros caractères pour informer directement tout lecteur sur la nature du document) ;

– l’identité des parties contractantes (nom, prénoms, profession, domicile, adresse postale, numéro de téléphone, qualité à contracter, etc. ;

– la désignation du local loué (description avec précision de celui-ci) ;

– la durée du bail (nombre de mois ; à durée déterminée ou indéterminée. Sans oublier la clause de reconduction ou de non-reconduction du contrat de bail) ;

– la destination du local loué (il s’agit ici de préciser l’usage qui en sera fait, en l’occurrence, l’habitation) ;

– le loyer ou prix du bail ( en précisant ses modalités de paie ; si le loyer est mensuel, indiquer le premier et le dernier jour du mois. Indiquer que les paiements sont constatés par un reçu délivré par le bailleur au preneur ou locataire ;

– les obligations du locataire (payer le prix du loyer…) ;

– les obligations du bailleur (laisser libre jouissance au locataire…) ;

– les clauses spécifiques (droit de sous-location, nantissement, condition de révision du loyer, usage des meubles, propriété des meubles fournis …) ;

– la clause d’avenant (indiquant dans quelles formes le contrat peut être modifié ou complété) ;

– l’élection de domicile et le règlement de litiges ;

– l’enregistrement du contrat ;

– le nombre de copies originales (généralement en autant de copies que de parties contractantes, soit deux) ;

– la langue d’interprétation du contrat ;

– la date et le lieu d’établissement du contrat ;

– noms et signatures des parties (avec la mention écrite en toutes lettres de la main de chaque partie contractante « lu et approuvé).

Ces clauses vous permettront de rédiger un contrat de bail qui pourra vous offrir une sécurité optimale.

Conclusion

Grâce à ce guide d’information, vous savez désormais tout ce qu’il faut faire pour louer une maison et en tirer le maximum de bénéfices. Alors, à vous de mettre en pratique le plan sus développé, et bonne chance dans votre investissement !