Quand on évoque l’investissement locatif, on pense souvent à investir dans un studio, un appartement ou bien dans une résidence de service. Or, la maison locative est également une forme d’investissement qui est potentiellement intéressante. Se construire un patrimoine, optimiser les charges fiscales, investir dans un marché prometteur, tels sont quelques avantages de l’investissement dans une maison.

Maison individuelle ou habitat collectif ?

En matière de logement, l’offre locative se structure globalement autour de deux concepts :  l’habitat collectif et la maison individuelle. L’habitat collectif est le choix de prédilection d’un grand nombre de locataires. Dans certains cas, ce choix est principalement dicté par des besoins professionnels (logement à proximité du lieu de travail, durée de séjour limitée, etc.) Dans d’autres cas, la décision de louer un logement collectif est tout simplement prise parce que le budget ne permet pas de louer une maison individuelle.

Par ailleurs, certains locataires optent pour un logement collectif afin d’habiter près du centre-ville, ou près des commodités qui les intéressent. Donc, l’habitat collectif est plus abordable, plus facile à trouver, d’autant plus que l’offre est globalement plus diversifiée et que chacun peut trouver le logement adapté à ses besoins. Cependant, à la différence du logement collectif, la maison individuelle est un symbole très fort de solidité familiale et de prospérité. Vivre dans une maison permet d’avoir plus d’intimité, et de bénéficier d’un espace plus ouvert.

Pour un investisseur, le marché cible de la maison locative est différent de celui du logement collectif.  En effet, les locataires qui optent pour une maison ont des caractéristiques différentes. Ils ont un pouvoir d’achat plus élevé, et vivent en grande partie en famille. Ce sont des locataires qui envisagent de rester pour une longue durée, et qui ont des standards de vie plus élevés en matière de convivialité au niveau familial, et d’autonomie au niveau individuel.

Pourquoi investir dans une maison locative ?

La maison individuelle est le mode de logement le plus apprécié par les Français. Si par faute de moyens financiers plusieurs d’entre eux ne peuvent pas accéder à la propriété, ils peuvent cependant réaliser leur envie en ayant recours à la location. Ce marché est donc dynamique, à forte demande locative, et offre une rentabilité à long terme. Pour diverses raisons, il est intéressant d’investir dans une maison locative.

Une offre diversifiée

Les constructeurs ainsi que les promoteurs immobiliers adoptent de plus en plus une stratégie de segmentation de l’offre des maisons individuelles, afin de mieux satisfaire la clientèle. Cette politique de différenciation entamée il y a quelques années, permet d’offrir des solutions d’habitation adaptées aux besoins spécifiques des populations cibles. Cette nouvelle segmentation de l’offre est d’autant plus marquée par les nouvelles tendances en matière de protection de l’environnement.

Elle se structure donc d’une manière fonctionnelle autour du concept de la maison écologique ou de la maison basse consommation. Dans ce marché de la maison locative, on distingue plusieurs catégories de clients : les ménages de familles avec enfants, les séniors, et les jeunes cadres. Les familles sont traditionnellement la première cible de la maison locative. C’est une clientèle stable qui dispose de revenus suffisants pour louer une maison, et qui est à la recherche d’un milieu de vie plus intime, fuyant ainsi la promiscuité des habitats collectifs.

Les clients « séniors » âgés de plus de 50 ans sont devenus une cible intéressante pour plusieurs raisons. D’un côté, ils représentent près du tiers de la population actuelle en France. De plus, l’allongement de l’espérance de vie va certainement contribuer à l’augmentation du nombre des personnes âgées qui représenteront d’ailleurs plus de 40 % de la population française en 2020. D’un autre côté, ces clients « séniors », surtout les jeunes retraités, ont un pouvoir d’achat plus élevé que la moyenne.

Ils sont donc en mesure de louer des maisons individuelles, ce qui en fait un marché à fort potentiel. Quant aux jeunes cadres, ils se positionnent en général en tant que clients solvables à la recherche d’un milieu de vie plus intime sans pour autant trop s’éloigner du centre-ville, ou de leur lieu de travail. Ils disposent donc de revenus suffisants pour louer une maison, mais ne sont pas aussi stables dans leur séjour que les séniors ou les familles.

Une grande liberté d’aménagement

Comme cité auparavant, la demande principale dans le marché de la maison individuelle émane des familles avec plusieurs enfants et des retraités « séniors » souhaitant changer leur mode de vie. Elle porte en général sur des T3 à T5 situés dans les zones périphériques mais pas très loin du centre-ville. Cette diversité de clientèle permet donc de concevoir plusieurs plans de construction ou bien d’acheter des maisons dont la conception correspond parfaitement aux attentes des clients cibles.

Ainsi, dans une maison individuelle il est possible d’aménager l’espace intérieur en fonction des besoins spécifiques des habitants. D’une manière générale, la construction et l’aménagement se font en tenant compte du mode de vie des occupants en termes d’installations et d’équipements. Cette liberté de distribution des surfaces habitables permet également de concevoir plusieurs niveaux d’espace intérieur en fonction du marché cible. Donc, il est possible de moduler la superficie des espaces de vie en commun, des espaces d’intimité, et des pièces à vivre en fonction du marché cible.

Ce qui fait également la force de ce concept de maison locative est la présence systématique d’un jardin et d’un garage servant à accueillir une à deux voitures en fonction de la surface de la maison. Il est tout à fait possible d’utiliser le garage en tant qu’atelier ou zone de rangement de matériel, comme il est possible de le transformer en petit studio indépendant. A noter à ce propos que la loi sur l’accessibilité des logements exige que tous les aménagements et équipement intérieurs et extérieurs de la maison soient accessibles à tous les individus et notamment aux personnes handicapées.

Des locataires plus stables

Pour un investisseur en immobilier locatif, une maison locative est plus facile à gérer que les autres types d’investissement locatif. Les locataires d’une maison individuelle restent en général plus longtemps que ceux d’un studio ou d’un appartement par exemple. Ils vivent en famille et sont donc très soucieux à propos de la stabilité de leur foyer. De ce fait, ils paient régulièrement leurs loyers, et entretiennent de bonnes relations avec le propriétaire de la maison ou son gestionnaire mandaté.

Donc, grâce à cette stabilité de la situation financière et familiale des locataires, le risque de loyers impayés est nettement plus réduit. D’un autre côté, la longue durée du séjour des locataires permet à l’investisseur de réduire les charges d’entretien de la maison, ainsi que les risques de vacance et les frais de relocation. Ce facteur de stabilité locative contribue donc à réduire les risques et les charges, et d’optimiser les revenus locatifs.

Une demande locative très élevée

Le marché de la maison locative se caractérise en général par une demande plus grande que l’offre. Ceci est dû notamment au volume plus important des autres formes d’habitation, et à la baisse relative du nombre des maisons construites. Les investisseurs ont pris l’habitude d’investir dans les logements collectifs à petite surface à cause de leur rendement potentiellement plus élevé, et s’intéressent peu à la maison locative. Donc, c’est un marché locatif très prometteur qui connaît moins de concurrence, et qui est intéressant surtout parce qu’il se caractérise par un taux d’occupation élevé et un risque de vacance réduit.

Investir dans une maison ancienne ou neuve ?

En règle générale une maison neuve offre plusieurs avantages par rapport à une maison ancienne. La construction y est faite selon des normes techniques plus exigeantes en termes de sécurité et d’isolation thermique, notamment les normes RT2012 et PMR (personnes à mobilité réduite). Le propriétaire d’une maison bénéficie d’une garantie de construction sur trois niveaux : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, et la garantie décennale. La garantie de parfait achèvement s’étend sur l’année suivant la réception de la maison.

Elle couvre tous les désordres – quel que soit leur nature – qui sont constatés par les habitants durant cette période d’un an. La garantie biennale s’étend sur les deux années suivant la réception de la maison et couvre tous les dysfonctionnements des éléments d’équipement. Quant à la garantie décennale, elle est valable dix années après la réception de la maison. Elle impose au constructeur de réparer tout vice ou dommage pouvant affecter la solidité de la maison ou la rendre impropre à l’usage.

De plus, les dispositifs de défiscalisation permettent à l’investisseur, qui s’engage à louer sa maison pour une certaine durée fixée par l’Etat, de bénéficier d‘allégements fiscaux sous forme de réduction d’impôts.  Donc, la construction ou l’acquisition d’une maison neuve est avantageuse à plusieurs niveaux. Consommation énergétique réduite, optimisation fiscale, garantie de construction, et valeur de revente conservée, sont des arguments bien fondés pour inciter un investisseur à opter pour la maison locative.

D’autant plus que les solutions de financement sont également encourageantes, et permettent à l’investisseur de financer en grande partie son investissement grâce à des emprunts à taux très compétitifs. Les promoteurs proposent des solutions de construction très diversifiées. En plus de l’auto-construction qui est la solution classique, un investisseur dispose d’autres choix comme la maison « prête à finir » ou bien la maison « en kit ».

Une maison neuve est aussi prisée par les locataires qui bénéficient par la suite d’un logement en bon état avec de nouveaux équipements, et qui est surtout conforme aux normes énergétiques en vigueur pour réduire la facture énergétique. Sauf si une maison ancienne est très bien positionnée, et que son prix est intéressant, il faut toujours opter pour le neuf.

Rentabilité locative d’une maison individuelle

En termes d’investissement locatif, les mêmes principes de base s’appliquent à la location des maisons individuelles. En règle générale, le potentiel de rentabilité évolue proportionnellement au risque, et la rentabilité évolue en fonction de l’emplacement de la maison. Pour expliquer ce concept, un investisseur qui construit, ou fait l’acquisition d’une maison locative dans une zone périphérique, en attendant la relance de l’activité économique, court un risque. Cependant, dès lors que l’activité économique est relancée dans la région, les prix grimperont d’une manière plus forte et la rentabilité de l’investissement sera plus élevée.

D’une manière générale, la demande locative dans le segment des maisons individuelles est très élevée partout en France. C’est un facteur qui contribue à réduire les risques d’investissement et qui assure donc une rentabilité certes variable d’une région à l’autre mais durable. Comparée à l’investissement dans l’habitat collectif, la maison locative se caractérise par un taux de rendement moins élevé, et donc par une rentabilité plus faible à court terme. En revanche, le taux d’occupation élevé dans la maison locative permet de stabiliser les recettes en limitant le risque de vacance et les coûts de rénovation.

En moyenne, un mois de vacance d’un immobilier locatif peut réduire la rentabilité de l’investissement locatif d’environ 0.3 %. De plus, l’investisseur bénéficie d’un allégement au niveau des charges d’exploitation et ne paie pas de charges de copropriété comme c’est le cas dans les logements collectifs. Il peut même – sous certaines conditions –  percevoir d’autres revenus additionnels par la location de la toiture à des sociétés spécialisées dans l’installation de panneaux photovoltaïques.

Ces sociétés revendent à leur tour l’énergie solaire générée par les panneaux photovoltaïques à EDF. Cette option n’est pas possible dans un logement collectif, et peut contribuer d’une certaine manière à augmenter la rentabilité de l’investissement dans une maison locative.

Conclusion

La maison locative est un investissement rentable et durable qui permet de générer des recettes tout en construisant un patrimoine. Ce marché est peu concurrencé, et se caractérise par une forte demande locative. Il est possible d’aménager une maison locative en fonction des besoins spécifiques du segment de locataires ciblé par l’investisseur. Ces locataires vivent généralement en famille, et restent plus longtemps dans la maison mise en location. Du coup, les dépenses de rénovation et les charges de relocation sont réduites. Il est plus intéressant d’investir dans une maison neuve afin de bénéficier des aides au financement, et des dispositifs de défiscalisation. D’une manière générale, la rentabilité de la maison locative est relativement inférieure à la location d’un logement collectif. Toutefois, la stabilité des locataires, et la réduction des coûts de gestion permettent de rentabiliser davantage l’investissement à long terme.