Vous avez un peu d’argent et vous souhaitez investir dans le secteur immobilier ? Ne vous précipitez pas sur les investissements traditionnels que sont les appartements ! Il existe des placements alternatifs : les caves, les containers, les entrepôts qui s’avèrent être beaucoup plus rentables que l’immobilier d’habitat. Et investir dans un garage se révèle être un autre excellent placement, car les garages sont des biens fort demandés dans les grandes villes et possèdent donc un retour sur investissement très rapide. Dès lors, on peut dire qu’il s’agit d’un investissement locatif peu coûteux.

Un investissement…

Peu coûteux !

Pour devenir propriétaire, c’est relativement aisé vu les prix abordables, en comparaison d’un bien immeuble. On peut donc commencer à investir dans l’immobilier locatif sans se ruiner d’entrée de jeu. C’est un investissement simple et idéal pour débuter dans l’immobilier ! Les prix varient néanmoins fortement suivant sa localisation : de 50.000 € à Paris et dans les grandes villes françaises à « seulement » 25.000 € en province s’il est bien situé. Cette fourchette de prix vous permet surtout d’investir en cash (sur vos économies personnelles) et de ne pas avoir recours à la prise d’un crédit. Cela permet aussi notamment à des personnes qui n’ont pas les moyens d’investir dans un appartement ou une maison, d’accéder à cet investissement par l’achat/revente ou la location de ces garages et places de parking. De manière générale, cependant, l’achat d’un seul garage est peu intéressant et mieux vaut acheter un lot de garages. L’avantage de ce dernier type d’achat est de faire pression et d’avoir une marge de négociation pour faire des économies d’échelle.

Dans le cas où vous devriez avoir recours à un emprunt, il ne vous faudra pas plus de 2.000 à 5.000 € en poche pour pouvoir vous en offrir un. L’apport personnel est donc fortement réduit.

Peu risqué !

De même, comme les sommes en jeu sont peu élevées, vous aurez pléthore de locataires, peu de risques d’impayés, tout en ayant une grande facilité pour expulser un locataire qui ne paie pas. Car une fois acheté, un garage se révèle être un investissement peu risqué. Vous n’aurez aucun mal à trouver un locataire si le garage est bien situé.

Si vous devenez propriétaire d’un (ou plusieurs) emplacement dans un espace partagé, le risque est divisé entre plusieurs locataires, alors que pour un appartement, le risque est soutenu par un seul locataire.

Très rentable !

La rentabilité est très souvent au rendez-vous ! La rentabilité peut atteindre sans problème les 6 à 8 % nets alors qu’on doit se contenter d’une rentabilité maximum de l’ordre de 4 % nets pour les appartements (un peu plus si vous investissez dans un marché très porteur, comme Toulon par exemple). En effet, les charges à payer sont très faibles et n’ont quasiment aucune influence sur le rendement. Et, cerise sur le gâteau, les loyers ne sont pas encadrés contrairement à ceux des appartements ! Libre à vous de fixer le loyer à chaque nouveau bail que vous faites signer.

 Qui nécessite peu d’entretien

Contrairement à un appartement, un garage ne demande pas ou peu d’entretien et il ne faudra pas exécuter de travaux de rénovation à l’achat. De plus, il y a peu de chances que le locataire dégrade le box ou l’emplacement de parking ; seule la porte risque d’être endommagée.

Au niveau de la gestion quotidienne, ce type de bien est également plus facile à gérer qu’un appartement ou une maison. L’état des lieux est minimal ou inexistant (il est recommandé mais pas obligatoire), les visites seront peu nombreuses (ce qui intéresse le locataire, c’est la localisation de la place et l’espace) et vous n’aurez aucun contact avec le locataire puisqu’il n’y a pas de chaudière à remplacer ou de tuyau qui fuit.

Investir dans des garages

Quelle est la rentabilité d’une place de parking ?

La rentabilité d’un parking est bien supérieure à celle de n’importe quel autre bien immobilier. La rentabilité peut atteindre entre 6 et 12 % par an avant le paiement de l’impôt sur le revenu, les charges et la taxe foncière (qui sont indexés). Un rendement inégalé que vous ne pourrez jamais atteindre avec un appartement. Mais depuis quelques années, la rentabilité diminue. La raison liée à cette érosion est essentiellement due à la multiplication des parkings publics et au développement des réseaux de transports en commun dans les grandes villes. Car aujourd’hui, de moins en moins de personnes optent pour la voiture pour les déplacements courants, mais plutôt le vélo, la marche ou la location occasionnelle d’un véhicule.

Mais avec la forte demande et la pression en ville, le prix du stationnement en rue continue d’augmenter d’année en année (de 3,60 € à 4 € à Paris), et la plage horaire payante s’étend de plus en plus. La pression est liée à la diminution du nombre de places et à la concurrence des Vélib et Autolib qui prennent des places de parking.

En conséquence, en optant pour un investissement dans une grande ville, il vaut mieux vérifier la gestion du tissu urbain et des déplacements dans ladite ville, où vous comptez investir.

Quel est le juste prix d’une place ?

Le prix varie fortement entre les villes, les communes, et même les quartiers, notamment, suivant les difficultés de stationnement qui y sont rencontrées. Les zones les plus chères sont les IVe, Ve, VIe, VIIe, VIIIe, XVIe, XVIIe arrondissements à Paris, les Hauts-de-Seine et les Yvelines. Ils occupent le haut du pavé avec des prix atteignant parfois 50.000 € et ne descendant jamais sous les 15.000 €. En province, les prix sont beaucoup plus démocratiques, avec une fourchette de prix se situant entre 6.000 € et 15.000 €. A ce tarif-là, seuls la négociation et l’achat en lot peuvent vous aider à faire descendre le prix final.

En retour, les loyers varient également énormément, de 45 € pour les moins chers à 500 €, parfois, pour les plus onéreux. Ces prix traduisent la demande (souvent poussée par les difficultés de stationnement).

Où acheter son garage ?

Comme nous l’avons dit plus haut, c’est le quartier qui fixera principalement le prix. Une place en centre-ville, dans un quartier où le manque de stationnement est réel, vaudra plus cher qu’une autre.

De même, la position de l’emplacement à l’intérieur même du parking peut faire monter ou descendre le prix. Ainsi, un emplacement au premier sous-sol, proche de la sortie est plus prisé. Tout comme le sont les boxes fermés qui valent plus chers que les places à l’air libre ou dans un parking commun.

En conséquence, une place de parking fermée et sécurisée se louera plus facilement et plus cher. De plus, détail qui a toute son importance, la taille et la hauteur sous plafond sont cruciales. Même s’ils vivent en ville, les gens aiment (c’est la mode) se déplacer en 4×4 ou en SUV.

La fiscalité liée aux garages

Les loyers

Les loyers sont imposables, car ils entrent dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu’ils ne s’accompagnent d’aucun service ou d’aucune prestation (le gardiennage n’entre pas en compte dans les prestations). Si les revenus restent sous la barre des 15.000 € par an, vous pouvez bénéficier du régime d’imposition simplifié dit « micro-foncier ». Dans le cas contraire, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique !

En ce qui concerne la taxe habitation, les garages sont imposables s’ils constituent une dépendance de l’habitation ! Si les garages se trouvent à une adresse différente, ils ne sont pas imposables à condition, toutefois, qu’ils se trouvent à plus d’un kilomètre de l’habitation.

Les frais de notaire

Lorsqu’on parle d’achat, les frais de notaire sont toujours une épine, car ils sont souvent très lourds. Paradoxalement, les frais de notaire sont plus élevés pour les petits prix que pour des sommes élevées. A titre d’exemple, l’achat d’un parking à 9.000 € peut occasionner des frais de notaire de 1.818 €. 20 % du prix du bien !! Acheter un lot de garage vous fera gagner, ou économiser, des frais d’échelle.

Les charges

En tant que propriétaire, vous êtes tenu d’assister aux assemblées générales et de payer vos charges solidairement.

Quelques raisons supplémentaires d’investir dans un garage

Un investissement souple

La location d’un parking ou d’un garage est régie par le Code Civil, contrairement à la location d’un logement qui obéit à la loi du 6 juillet 1989. Le Code Civil est plus souple que cette loi, et plus favorable aux propriétaires qu’aux locataires. Ce système possède plusieurs avantages…

La procédure d’expulsion d’un locataire qui ne paie pas son loyer est très simplifiée en comparaison d’un locataire d’appartement. En effet, le locataire ne vit pas dans votre garage ou sur votre emplacement. En cas d’expulsion, c’est donc uniquement son véhicule qui se retrouvera à la rue… C’est une des raisons principales pour lesquelles les règles d’expulsion d’un logement ne s’appliquent pas dans ce cas-ci.

Autre point qui montre plus de souplesse : l’immobilisation de son patrimoine. En effet, l’épargne est moins gelée dans un garage que dans certains produits d’investissement ou dans un bien immobilier classique. En cas de coup dur, vous pourrez donc plus facilement vous séparer du bien pour récupérer des liquidités !

Dernier point, de par sa souplesse, cet investissement vous permettra d’acquérir de l’expérience en matière d’investissement locatif. De surcroît, le ticket d’entrée pour ce type de bien étant bon marché, vous aurez rapidement la possibilité d’investir dans d’autres places de parking ou garages, voire dans d’autres types de biens immobiliers.

Diversifier son investissement

La meilleure manière de faire fructifier son patrimoine est de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Un emplacement ou un box étant un petit investissement, il sera très vite possible d’en acquérir plusieurs autres. Ces achats répétés vous permettront de vous constituer un revenu complémentaire correct. Comme expliqué plus haut, le positionnement du bien est crucial dans le montant du loyer, et donc de votre revenu. Avec une dizaine de places, vous pouvez déjà vous créer un revenu régulier aux alentours des 500 €, en ayant pris un minimum de risques. Et en cas d’impayés ou d’inoccupation prolongée, vous ne perdez pas la totalité de ce revenu complémentaire. A l’opposé, un appartement représentant un gros investissement, vous n’aurez pas l’occasion d’en acheter un grand nombre ; et dans le même cas de figure, vous perdrez la quasi-totalité de vos revenus annexes.

Peu d’intervention matérielle

Lorsqu’on achète un garage, cet achat nécessite peu d’implication personnelle, que ce soit au niveau de l’entretien ou de la gestion. Ce sera la même chose à chaque fois que le locataire changera. Les travaux sont très rares, sauf en cas d’accident du type dégât des eaux. Mais dans ce cas, l’assurance couvre les frais et prend le relai. Le bien n’étant pas meublé, le locataire aura du mal à abîmer les meubles et ne vous appellera pas pour un problème de chauffage. Le seul point faible du box réside dans la porte qui risque d’être abîmée ou de s’user après des années de bons et loyaux services.

Peu d’implication personnelle

Même constat en ce qui concerne la gestion locative ! Elle est beaucoup plus simple que celle d’un appartement ou d’une maison. L’état des lieux est vite réalisé, vu que les points à contrôler sont peu nombreux. En effet, sauf demande exceptionnelle de votre futur locataire, vous n’aurez pas à lui faire visiter le bien. Il pourra aller voir son emplacement par lui-même pour une place de parking. La seule visite éventuelle à faire sera si vous choisissez de faire un état des lieux d’entrée et de sortie.

Investir dans une ou plusieurs places de parking est l’un des meilleurs investissements que vous puissiez faire. Qui que l’on soit, jeunes, débutants avec petit ou gros budget, et que l’on veut se lancer dans l’investissement immobilier, les garages sont parfaits pour commencer. Les risques sont minimes, l’investissement est faible et permet la multiplication des investissements pour se constituer un revenu complémentaire. Ce qui réduit encore plus les risques et rend votre investissement fiable, durable et lucratif. En conclusion, cet investissement ne présente que des avantages !