Acquérir une propriété et l’aménager pour en faire un logement à louer peut constituer un investissement très rentable. Une part de risque est à considérer, mais de plus en plus de propriétaires profitent d’une tendance favorable et d’incitations fiscales pour louer des appartements. Le marché de l’immobilier demeurant malgré tout instable, il y a lieu de se demander si le fait de louer des appartements représente un investissement locatif très prisé.

La bonne période pour louer des appartements

Louer des logements pour atteindre une sécurité financière

Depuis toujours, des personnes cherchant un revenu stable et une sécurité financière décident d’acheter des biens immobiliers pour en faire la location, espérant qu’à long terme les profits obtenus justifieront l’importante mise de fonds que cela constitue. Des incitations fiscales ont été mises en œuvre pour inciter les propriétaires à se lancer dans l’investissement locatif à grande échelle. Il existe également plusieurs conditions favorables qui ont fait en sorte que la location d’appartements devienne un investissement locatif très prisé.

Une période incertaine pour l’investissement locatif

D’autres investisseurs, par contre, estiment que la situation de l’immobilier locatif n’est pas si bonne et hésitent encore à se lancer dans l’investissement locatif. La fiscalité dans l’immobilier a été révisée à la hausse au cours de la dernière année et la rentabilité locative doit être de très haut niveau pour que les propriétaires de biens immobiliers cherchent à louer des logements. Le propriétaire qui place son bien veut maximiser son rendement et doit donc effectuer le calcul de rentabilité le plus précis possible. Les agences immobilières, qui évaluent seulement la rentabilité brute, ont tendance à présenter des chiffres optimistes qui ne traduisent pas nécessairement la réalité.

Prévoir un cycle à la baisse au moment de louer des logements

Lorsque le prix des loyers augmente, la location d’appartements est plus prisée que jamais. Le bien locatif continue alors de prendre de la valeur et le propriétaire reçoit plus d’argent provenant de la location d’appartements. Il sera gagnant s’il vend sa propriété après avoir touché des revenus fonciers intéressants. La tendance qui se dessine actuellement semble justement démontrer que certains investisseurs décident de vendre avant l’amorce d’un cycle à la baisse. On parle même du retour à la notion de moins-value pour les investisseurs, ce qui annonce un moins grand enthousiasme pour l’investissement locatif.

Un investissement locatif très prisé lorsque le rendement est élevé

L’investissement locatif est un peu différent des autres types d’investissement. L’investisseur place son argent dans une propriété en souhaitant qu’elle devienne rentable grâce aux revenus de location. Comme pour tout investissement, l’investissement locatif comporte une mise de fonds initiale et l’enregistrement de revenus et de dépenses. Seulement, le capital n’est pas garanti.

La valeur du bien immobilier peut diminuer si le marché n’est pas favorable. Avec un investissement traditionnel, différent de l’investissement locatif,  c’est le rendement supérieur qui permet de compenser pour une baisse de valeur du bien qui a fait l’objet de l’investissement. Cependant, dans le cas de l’investissement locatif, c’est sur les épaules du propriétaire que repose le rendement capable de couvrir les pertes de capital. Une période comme celle que nous vivons comporte la possibilité de revendre à perte, ce qui refroidit les éventuels investisseurs.

L’investissement à long terme très prisé pour s’assurer des bénéfices

Malgré ces quelques bémols, l’investissement locatif demeure très prisé et les risques anticipés de baisse des loyers peuvent être compensés par de l’investissement à long terme. En effet, les nombreux adeptes de l’investissement locatif placent souvent leur argent pour une période de 15 ans. C’est souvent le temps qu’il faut à un bien pour reprendre de la valeur et être revendu avec des gains.

Louer des logements en effectuant le calcul de rendement brut

Comme les prix des biens immobiliers sont actuellement élevés, les propriétaires investissant dans des logements à louer doivent sélectionner des biens dont le calcul de rentabilité indiquera un rendement très élevé. Le rendement brut, qui est calculé à partir du prix de revient du bien en ne tenant compte que du montant annuel des loyers perçus, doit être d’au moins 6% pour justifier un investissement.  Une fois payés les frais divers et les impôts fonciers, le propriétaire qui a pu profiter de ce taux obtiendra une rentabilité plus grande que celle qu’il aurait obtenue avec un autre type d’investissement.

L’investissement locatif très prisé pour ses avantages fiscaux

Louer des logements en profitant des mesures spéciales

Malgré l’incertitude liée au domaine de l’investissement locatif, beaucoup d’investisseurs continuent de choisir cette option pour ses avantages fiscaux. La défiscalisation Pinel permet d’obtenir une diminution d’impôt considérable. Ce régime ne s’applique cependant pas partout et l’investisseur doit aussi savoir que durant la période de défiscalisation, le prix des loyers devra être modéré.

La fiscalité est un domaine complexe et l’investisseur doit consulter des experts pour connaître le meilleur régime fiscal qui correspond au type de bien qu’il loue et à sa situation géographique. Beaucoup d’incitations fiscales ont fait de la location de logements un investissement locatif prisé. Certains types de loyers, comme ceux des immeubles anciens classés à rénover, sont l’objet de mesures spéciales. Le régime fiscal réel est généralement celui qui convient le mieux à ce type d’investissement, puisque le loyer constitue un revenu foncier imposable.

L’investissement locatif et l’impôt

Chaque investisseur ayant un profil fiscal différent, un même placement peut produire des résultats différents. Divers impôts sont liés à l’investissement immobilier, comme les revenus fonciers et les prélèvements sociaux. L’investisseur saura aussi obtenir des crédits d’impôt selon le type de bien acquis et selon la forme de son investissement, un avantage qui fait aussi que cette option est prisée. Il existe aussi des produits de défiscalisation. La réduction d’impôt ne doit pas être le seul but de l’investissement. La qualité du bien immobilier doit être privilégiée puisque le fisc surveille de près les investissements locatifs qui jouissent d’avantages fiscaux solides.

Obtenir un prêt pour un investissement locatif

Un prêt pour louer des logements : une option très prisée

La facilité à obtenir un prêt pour un investissement locatif fait aussi de ce type d’investissement une option très prisée. Il est possible d’obtenir un prêt pour un investissement locatif dans les mêmes conditions que s’il s’agissait d’un prêt pour un simple logement, ce logement étant alors considéré comme résidence principale, celle du locataire. Le risque que le bien soit inoccupé pendant quelques mois peut rendre parfois difficile le remboursement des mensualités pour le prêt. L’investisseur prévoyant peut souscrire une assurance loyers impayés et ainsi éviter de se retrouver en difficulté financière grâce à cette assurance spéciale.

Plusieurs formules pour louer des logements

Il existe plusieurs formules qui permettent à l’investisseur d’emprunter pour son capital de départ. Contrairement à la croyance, de nombreux propriétaires à revenus modestes n’hésitent pas à contracter un emprunt et obtiennent la collaboration des institutions bancaires. L’apport personnel peut être minime. Différentes méthodes de calcul sont utilisées selon la situation de l’emprunteur, que ce soit in fine, à taux variable ou fixe.

Le taux d’endettement et l’investissement locatif

Le prêt étant considéré comme un prêt classique, c’est le taux d’endettement qui constituera l’élément qui le distingue en tant qu’investissement locatif. Si un taux de 33 % et moins est respecté, la banque acceptera de financer le projet. Son calcul sera basé sur deux méthodes, soit la compensation et la non-compensation des revenus. La banque tient d’abord compte des revenus locatifs nets, soit environ 70 % du loyer à percevoir.

Investissement locatif et taux de vacance

L’investisseur tient aussi compte du taux de vacance au moment d’acquérir le bien, autre éventualité que l’assurance aide à résoudre. Par taux de vacance on entend une période où le logement ne sera pas loué. En moyenne un bien locatif peut être inoccupé un mois tous les trois ans, alors que pour les petites surfaces, qui ont un taux de roulement plus élevé, on parle d’un mois par année. Si le propriétaire tient compte des charges et des frais d’entretien, il aura une meilleure idée du capital à investir et du temps qu’il faudra pour que le logement atteigne un rendement satisfaisant.

Les prêts les plus prisés pour l’investissement locatif

Le propriétaire qui présente son calcul de rentabilité à une institution bancaire dans le but d’obtenir un prêt doit effectuer son calcul à partir du prix moyen du loyer au moment où il présente sa demande. Si l’institution bancaire fonctionne selon la compensation des revenus, elle établira le montant du prêt selon les mensualités actuelles de l’appartement auxquels elle ajoutera les mensualités du prêt locatif moins les revenus locatifs nets. Elle divisera le tout par le montant des revenus imposables.

Dans le cas du système de non-compensation de revenus, elle additionnera les mensualités actuelles et les mensualités du financement locatif qu’elle divisera par la somme des revenus locatifs nets et des revenus imposables.

Plusieurs formes de prêts très prisées pour un investissement locatif réussi

Le prêt peut être accordé sous plusieurs formes et l’investisseur est souvent avantagé. Il a le choix entre un prêt in fine et un prêt amortissable. Les mensualités sont plus petites dans le cas du prêt in fine et il n’est pas nécessaire d’investir beaucoup de capital au départ. Le problème avec ce type de prêt est qu’il est souvent consenti à un taux d’intérêt élevé. Quant à lui, le prêt amortissable est moins coûteux au bout du processus. Le revenu locatif mensuel compense généralement la moitié des mensualités.

Louer des logements sous différents taux

L’investisseur a aussi le choix entre le taux fixe et le taux variable. Ce dernier, rarement considéré lorsqu’il s’agit d’un emprunt pour la résidence principale, est très prisé dans le cas de l’investissement locatif. Même si les mensualités varient, le revenu locatif mensuel compense même si le taux est à la hausse. L’avantage avec le taux variable est que le remboursement initial et les suivants se situent sous  la moyenne du marché.

Louer des logements : un moyen très prisé pour assurer sa stabilité financière à long terme

Un investissement locatif fiable pour les familles et les couples

Au vu de toutes les modalités permettant de planifier un investissement locatif souple, louer des appartements constitue un investissement locatif très prisé. Sa régularité incite les familles et les couples à choisir cette option. Les valeurs refuges de cet ordre sont toujours appréciées. Comme il s’agit d’un investissement à long terme, le capital des familles qui ont investi dans le bien locatif s’accroît et l’insécurité touchant l’économie et les autres placements n’a pas d’effet sur la valeur du bien.

Louer des logements en choisissant les bons paramètres

En effet, une fois certaines précautions prises, une sécurité financière intéressante peut être atteinte. Il faut bien entendu éviter d’investir de manière aveugle et prendre des précautions quant à la zone géographique du bien locatif et à la qualité du bâtiment. Une fois la résidence principale acquise, il est possible d’envisager l’acquisition d’un bien locatif et c’est ce que de plus en plus d’investisseurs choisissent de faire.

Beaucoup de choix très prisés pour un investissement locatif

Beaucoup de choix s’offrent à l’investisseur : location meublée, location vide, que ce soit de courte ou de longue durée, en plus de la location saisonnière et même de la location d’un espace commercial. Les conséquences sont différentes selon que l’investissement locatif touche la location vide ou la location meublée. Une fiscalité différente s’applique à chacune. Les revenus provenant de la location vide sont des revenus fonciers alors que ceux de la location meublée sont plutôt des revenus d’activités considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Conclusion

Les propriétaires de biens immobiliers ont beaucoup de choix quand vient le moment de décider d’investir dans un secteur qui assurera une certaine stabilité financière à long terme hors des incertitudes du marché. C’est pourquoi plusieurs d’entre eux n’hésitent pas à investir dans un bien locatif, qu’ils disposent ou non d’un capital de départ élevé. Même si les prévisions à court terme laissent croire à un ralentissement de l’activité du marché immobilier, louer des appartements demeure un investissement locatif très prisé à notre époque.