Chaque année, nombreux sont ceux à se promettre de ne plus payer autant d’impôt l’année suivante. Envie d’investir dans un bien ancien tout en défiscalisant ? Découvrez à travers ce guide comment investir en loi Malraux.

Principe de la loi Malraux

Initiée par le ministre d’Etat des affaires culturelles de l’époque, André Malraux, la loi Malraux est un dispositif créé afin de préserver le patrimoine français tout en offrant des avantages fiscaux au propriétaire d’un bien immobilier ancien à rénover qui se trouve en zone protégée. Le dispositif Malraux est aujourd’hui la plus ancienne des mesures de défiscalisation immobilière adoptées en France.

Mais plus concrètement, c’est quoi ? La loi Malraux a été instaurée en 1962. Si elle est aujourd’hui peu connue du grand public, c’est qu’à une certaine époque, elle était réservée aux investisseurs aisés qui pouvaient se permettre d’acheter des biens anciens d’exception et d’entreprendre des travaux de rénovation ou de restauration onéreux. Mais, ce temps est aujourd’hui révolu. En effet, les logements en loi Malraux se déclinent désormais pour tous les budgets. Ils sont donc de plus en plus accessibles au grand public.

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui s’applique aux logements anciens situés soit en secteur sauvegardé, soit dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP), à condition que le propriétaire s’engage à y entreprendre des travaux de rénovation ou de restauration. La loi Malraux lui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22% en ZPPAUP et de 30% en secteur sauvegardé sur le coût total des travaux.

Le dispositif Malraux est aussi appelé loi d’aménagement, car derrière les avantages fiscaux qu’il offre, il vise notamment à conserver le patrimoine historique et architectural français. Après plus de 50 ans d’existence et de nombreuses modifications opérées au fil des années, le dispositif est aujourd’hui devenu davantage un outil de défiscalisation. C’est un moyen efficace pour faire baisser le montant des impôts à payer. En ce sens, de nombreuses conditions doivent être remplies pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Inspirée et souvent confondue avec la loi Monuments Historiques, la loi Malraux est codifiée par l’article 199 du Code Général des Impôts. Un de ses plus grands atouts est la possibilité d’imputer sur une seule année la totalité des travaux.

Comment cela fonctionne ?

L’investissement en loi Malraux est un placement immobilier défiscalisé grâce auquel un contribuable domicilié en France peut bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat d’un logement ancien à caractère historique ou architectural situé dans un secteur protégé et qui fera l’objet de travaux de restauration ou de rénovation.

Remodelé de nombreuses fois, le dispositif est passé du régime de déduction d’impôt à celui de réduction d’impôt sur le revenu à partir de 2009. Les économies d’impôt réalisées sont calculées sur le montant des travaux effectués. Comme pour la plupart des dispositifs de défiscalisation, dont la loi Pinel, le coût des travaux est soumis à un plafonnement. Ces derniers ne doivent pas coûter plus de 100 000€ par an, soit 400 000€ sur une période de 4 ans.

La réduction d’impôt Malraux dépend de la localisation du bien. S’il est situé dans une ZPPAUP, le taux de la réduction d’impôt est de 22%, c’est-à-dire pas plus de 22 000€ par an. Si le logement est localisé dans un secteur sauvegardé, l’abattement s’élève à 30% du montant des travaux, soit à hauteur de 30 000€ par an.

A qui s’adresse ce dispositif ?

Envie d’enrichir votre patrimoine immobilier tout en réduisant vos impôts à payer ? La loi Malraux a de quoi séduire. Ce dispositif, dont l’ambition première a été de révéler et conserver le patrimoine architectural des centres historiques des villes françaises, constitue une solution privilégiée pour ceux qui recherchent à alléger leur assiette fiscale.

Cependant, la loi Malraux n’est pas accessible à tout contribuable. D’une part, il s’agit d’acheter un logement de caractère situé dans un secteur protégé. Donc, c’est un investissement immobilier plus onéreux que n’importe quel investissement locatif. D’autre part, il est aussi question de rénovation du bien acheté pour bénéficier de l’avantage fiscal promis. Là encore, il faut un budget conséquent pour y accéder.

C’est certainement à cause de cet investissement conséquent demandé au propriétaire que les avantages offerts par la loi Malraux sont si attractifs. Outre un taux de réduction d’impôt relativement élevé, ce programme n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Cette règle limite le montant des réductions d’impôt dont peut bénéficier un contribuable à 10 000€ par an. Le dispositif Malraux permet donc au contribuable d’obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 000€ par an pendant une période de 4 ans.

Sinon, toute personne fiscalement domiciliée en France, réalisant un investissement locatif en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI ou SCPI peut accéder au dispositif Malraux. Les contribuables fortement fiscalisés restent toutefois privilégiés, c’est-à-dire ceux qui se trouvent dans la tranche des 40% et plus.

Les conditions d’obtention de la réduction d’impôt Malraux

Bien que les différentes réformes adoptées visent à assouplir les conditions d’accès à la loi Malraux, ces dernières restent relativement strictes.

Ainsi, seuls les logements situés dans des zones précises (cf. paragraphe suivant) sont éligibles à ce programme. Les autres types de biens sont exclus.

Une autre condition pour profiter de l’avantage fiscal stipulé par la loi Malraux est l’engagement du propriétaire à restaurer ou rénover le bien. La rénovation doit être complète, et non partielle. Elle doit toucher à la fois l’intérieur et l’extérieur du bâti.

Par ailleurs, une fois que les travaux de rénovation sont terminés, plus précisément dans les 12 mois qui suivent, le propriétaire doit mettre en location nue le bien pour une durée d’au moins égale à 9 ans. Le logement en question doit servir d’habitation principale même si sa destination d’origine avant les travaux ne l’a pas été. C’est l’une des nouveautés apportées par la loi Malraux 2017. Tous les types de locaux peuvent être concernés par la loi Malraux à condition qu’ils deviennent tout simplement des locaux d’habitation après les travaux.

Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire et ne doit pas être ni son ascendant, ni son descendant. En ce qui concerne le loyer, aucun plafond de loyer ou de ressources n’est imposé par la loi Malraux.

Il est aussi à préciser que les travaux sont contrôlés et validées par les architectes des bâtiments de France. Avant leur démarrage, le propriétaire doit obtenir une autorisation spéciale de travaux qui est délivrée par la Préfecture.

Enfin, la durée de réalisation des travaux ne doit pas être supérieure à 3 ans.

Les zones éligibles à la loi Malraux

Il est bon de rappeler que depuis sa création, la loi Malraux se décline en plusieurs régimes. Il y a d’abord eu le régime Malraux ancien qui est relatif aux programmes Malraux datant d’avant 2009. Il s’appliquait aux biens situés dans les secteurs sauvegardés, les quartiers anciens dégradés et les ZPPAUP.

En 2010 sont apparues les Aires de valorisation de l’architecture et du patrimoine (AVAP) qui sont venues remplacer les anciennes ZPPAUP. Elles ont les mêmes principes fondamentaux que ces dernières.

Enfin, la dernière mise à jour du zonage date de 2016. On a parlé à partir de ce moment là de Sites patrimoniaux remarquables (SPR) qui comprennent les ZPPAUP, les anciens secteurs sauvegardés et les AVAP. C’est le régime retenu actuellement. Ainsi, on distingue :

• Les SPR qui font l’objet d’un Plan de valorisation de l’architecture (PVA) ou d’un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)
• Les quartiers anciens dégradés
• Les quartiers dégradés dans lesquels on retrouve de nombreux bâtiments anciens et dégradés et qui font partie du Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU)

Les avantages de la loi Malraux

Le principal avantage du dispositif Malraux est d’ordre fiscal. Le propriétaire qui décide d’investir dans un bien ancien situé en zone historique ou architecturale protégée et qui s’engage à y apporter des travaux de rénovation peut bénéficier d’une réduction d’impôt. Cette dernière est calculée sur le montant des travaux réalisés. Elle s’élève à 30% des frais de travaux dans le cas d’un PSMV, des quartiers anciens dégradés et des quartiers NPNRU. Elle est, par contre, fixée à 22% pour les biens situés dans un secteur faisant l’objet d’un PVAV.

En ce qui concerne le plafond des dépenses, celui-ci est désormais égal à 400 000€, étalés sur 4 ans. Cela signifie que la réduction d’impôt accordée ne doit pas être supérieure à 120 000€ pendant cette période, soit 30 000€ par an.

Depuis 2017, un report est possible. C’est-à-dire qu’il est possible de reporter la fraction de la réduction qui n’a pas pu être imputée la première année sur les trois années restantes si les travaux sont achevés dès la première année.

Mis à part les avantages fiscaux, investir en loi Malraux offre également d’autres types d’avantages. De nombreuses charges peuvent, par exemple, être déduites des revenus fonciers, telles que le déficit foncier, les intérêts d’emprunt, les frais d’adhésion à une association de restauration ou les travaux de démolition quand ceux-ci sont imposés par l’Etat.

Si les travaux de rénovation vous permettent déjà de bénéficier d’une économie d’impôt, vous pouvez aussi profiter des plus-values immobilières une fois que vous revendez votre bien.

Par ailleurs, la loi Malraux peut être cumulée avec d’autres outils de défiscalisation comme les loi Pinel, loi Bouvard, etc. Il n’est toutefois pas possible de cumuler plusieurs programmes Malraux sur un même logement.

Comment choisir son investissement Malraux ?

Pour optimiser votre investissement Malraux, vous devez bien choisir le bien à acheter. Plusieurs critères de sélection doivent être considérés, comme l’emplacement géographique, la qualité du bien immobilier, le prix, le potentiel locatif, les charges de copropriété et bien sûr la qualité des professionnels qui vont intervenir pour les travaux de rénovation.

Si le choix d’un logement pour un investissement en loi Malraux est une tâche trop complexe pour vous, même si vous êtes un amateur de belles pierres, il vous reste la possibilité d’engager un spécialiste du conseil en gestion du patrimoine pour vous guider.

Loi Malraux : investir en direct ou en passant par une SCPI ?

Vous avez deux possibilités d’investir en loi malraux : soit en le faisant vous-même en direct, soit en passant par une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier.

Investir en direct avec la loi Malraux offre tous les avantages sus-cités : réduction d’impôt, plus-value en cas de revente, etc. Si vous décidez de passer par une SCPI, vous gardez les mêmes avantages à quelques exceptions près.

Tout d’abord, une société civile de placement immobilier est une société qui propose des solutions d’investissement immobilier à plusieurs. Plusieurs sociétaires capitalisent pour acquérir un bien immobilier. Chacun reçoit ensuite une quote-part proportionnelle à son capital investi.

L’intérêt de passer par une SCPI est de minimiser les risques en investissant à plusieurs, mais aussi d’être affranchi des contraintes en termes de gestion du patrimoine. En effet, c’est la SCPI qui s’occupe de tout : vérification si le bien est éligible au programme Malraux ou non, gestion de patrimoine, procédure d’achat, suivi des travaux, etc. Par ailleurs, si l’investissement en direct est surtout destiné aux gros investisseurs, les acquéreurs moyens ou petits trouveront leur bonheur au sein d’une SCPI en payant quelques milliers d’euros.

Sachez qu’il est possible de bénéficier des avantages de la loi Malraux avec une SCPI. Vous bénéficierez de la même réduction d’impôt. Vous êtes soumis aux mêmes conditions d’éligibilité et au plafonnement des dépenses.

Le dispositif Malraux peut être un outil de diversification intéressant pour se créer un patrimoine et payer moins d’impôts à la fois. Investisseur débutant ou aguerri ? Vous avez pu découvrir les différents avantages de la loi Malraux ainsi que les conditions essentielles pour en profiter dans ce guide. Maintenant, il ne vous reste plus qu’à vous lancer tranquillement !