Devenir propriétaire est sans doute le désir le plus cher des français, 90% des moins de 30 ans veulent accéder à la propriété. C’est donc avec ambitions que les jeunes pensent à leur projet immobilier, même si l’épargne peut être longue et les crédits bancaires parfois compliqués à obtenir, de nombreux prêts aidés par l’État permettent d’investir dans la pierre plus facilement tel que le prêt social location accession (PSLA).
Location Accession : Définition du PSLA
Le prêt social location accession, instauré en 2004 par les pouvoirs publics, est un prêt conventionné qui vise l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes. Il s’adresse aux foyers qui souhaitent acheter un logement neuf situé dans une zone agréée par l’État, le prêt obtenu sera délivré par un établissement bancaire.
A travers ce dispositif le gouvernement a souhaité mettre en place un crédit bancaire encadré par des directives nationales qui permettront aux personnes ayant de faibles revenus et très peu d’apports personnels de pouvoir obtenir un emprunt nécessaire à un investissement immobilier. La démocratisation de l’accession à la propriété est ici le principe majeur visé par le gouvernement.
Le PSLA entre dans le dispositif des prêts sociaux tel que le prêt à taux zéro renforcé, le prêt action logement ou encore le prêt à l’accession sociale. Ces prêts bénéficient d’aides financières et d’avantages fiscaux permettant un cumul avec d’autres prêts sociaux ou un autre emprunt bancaire afin de faciliter l’achat d’un logement.
La spécificité du PSLA est comme son nom l’indique la « location-accession », c’est-à-dire que le bénéficiaire du prêt sera d’abord locataire du logement avant d’être propriétaire.
Dans un premier temps le locataire payera son loyer mensuel auquel seront ajoutées les charges et une indemnité d’occupation, c’est ce qu’on appelle la phase location. Cette période de location peut durer de 1 à 4 ans. Dans un second temps, la phase d’accession, le locataire ne payera plus de loyers mais remboursera son prêt. Les loyers versés pendant la location du logement correspondent à des apports personnels qui seront déduits du prix d’achat final du bien.
Durant cette période d’accession, le foyer bénéficiera des avantages fiscaux du PSLA nettement plus intéressant qu’en accession direct.
Les avantages du prêt social location accession sont les suivants :
- Une TVA réduite à 5,5% au lieu de 20%
- Une exonération de taxe foncière pendant au moins 15 ans
- Des frais de notaire réduits
- Un cumul possible avec d’autres prêts
- L’accédant peut toucher les APL
- L’accédant sera relogé s’il est incapable d’accéder à la propriété
- En phase d’accession, l’accédant pourra profiter d’une minoration de 1% par année de location
Grâce à ce prêt vous pourrez donc projetez votre accession en toute tranquillité et sans avoir d’apport personnel. Ses nombreux avantages vous faciliteront l’épargne immobilière et la demande d’un crédit auprès d’une banque même si vous avez une faible capacité d’emprunt. Destiné aux ménages les plus modestes, le PSLA fait l’objet d’un plafond de ressources à ne pas dépasser.
Conditions d’attribution du PSLA
Comme tous les prêts aidés par le gouvernement pour faciliter l’accession à la propriété, le prêt social location-accession (PSLA) est destiné aux foyers ayant des revenus modestes. Les avantages du prêt tel que la TVA réduite à 5,5%, l’exonération de taxe foncière pendant 15 ans ou encore les frais de notaire réduits, sont bien entendus attribués sous certaines conditions. Tout d’abord il faut bien comprendre les termes du prêt, c’est-à-dire que l’accédant à la propriété passera par une première phase de location de son logement pendant laquelle il accumulera un apport personnel à travers ses loyers versés mensuellement et au bout d’une à quatre années, il entamera une phase d’accession durant laquelle il remboursera son prêt grâce à l’épargne de ses loyers précédents.
La première condition à remplir pour obtenir ce prêt est que le logement désiré doit être sa résidence principale au moins huit mois par an et se situer sous un plafond de ressources définis par l’état. Ce plafond de ressource, revu au 1er janvier 2017, dépend du nombre d’occupants du logement mais aussi de la zone où se situe le logement. Le territoire français a été découpé en trois zones : A, B et C
| Plafond PSLA 2017 | ||
| Nombre de personnes qui occupent le logement | Zone A | Zone B et C |
| 1 | 31501 | 23878 |
| 2 | 44100 | 31841 |
| 3 | 50401 | 36831 |
| 4 | 57331 | 40812 |
| 5 et plus | 65396 | 44782 |
Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, grandes agglomérations de province.
Zone B1 : Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d’Azur, quelques agglomérations où les prix de l’immobilier sont hauts, Outre-mer, Corse et Îles.
Zone B2 : Agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, pourtour de l’Île-de-France.
Zone C : Reste du territoire français.
Ces plafonds seront vérifiés à la signature du contrat de prêt en fournissant des justificatifs de ressources.
Il vous sera demandé votre avis d’imposition ou d’une personne occupant le logement, de l’année N-2. Le revenu fiscal sera comparé avec 1/10ème du prix du logement.
Si vous n’êtes pas certain de remplir ces conditions de nombreux simulateurs en ligne existent pour faire une estimation car les plafonds changent chaque année au 1er janvier.
Le prix d’achat du logement est lui aussi soumis à des plafonds à respecter. Les accédants sont bien entendu orientés vers les bailleurs HLM afin de respecter au mieux les plafonds d’investissement. De plus le remboursement du crédit immobilier aura de plus forte chance d’être remboursé si l’investissement et l’emprunt sont moindres. Les plafonds sont eux aussi découpés selon les secteurs géographiques vus auparavant et estimés au mètre carré hors taxes.
| Zone géographique | M2/HT |
| A1bis | 4538 |
| A | 3439 |
| B1 | 2755 |
| B2 | 2404 |
| C | 2103 |
Les conditions à remplir sont relativement strictes pour obtenir l’obtention de ce prêt social. Que ce soit le plafond de ressource, la zone géographique ou le prix d’achat, les critères à ne pas dépasser ne sont pas à prendre à la légère car ils vous permettront peut-être de vous voir octroyer le prêt et ainsi d’accéder à la propriété plus rapidement que possible.
Location accession : spécificités du prêt
Comme chaque crédit bancaire le prêt social location accession (PSLA) est soumis à des conditions. Un accord est convenu entre le futur accédant et l’organisme de prêt pour mettre en place les conditions de durée du remboursement de prêt ainsi que le montant nécessaire, sachant que les demandeurs n’ont pas ou que très peu d’apport personnel.
Concernant le montant du PSLA , il peut couvrir jusqu’à 100% de l’investissement sur une durée maximale de 30 ans comme un emprunt bancaire classique. Le financement conventionné est effectué par un organisme bancaire
Les modalités de financement du PSLA ont été révisées et rendues publique le 7 août 2017 par le ministère du logement. Il « peut être accordé soit sur ressources libres par un établissement de crédit habilité à délivrer des prêts conventionnés, soit sur des ressources adossées au livret A. Dans le premier cas, le taux est celui du marché (dans la limite des taux plafonds des prêts conventionnés). Dans le deuxième cas, le taux est révisable, indexé sur celui du livret A et les prêts sont accordés par les banques distributrices, qui ont signé une convention avec la CDC sous l’égide de l’État. »
Une spécificité du PSLA est la sécurisation HLM. En effet, l’opérateur de prêt se doit au moment du passage de la location à la phase d’accession de garantir une assurance revente des biens immobiliers dus aux aléas de la vie. Cette sécurisation doit obligatoirement figuré sur le contrat de prêt signé.
Les aléas qui sont pris en compte pour une revente du bien immobilier sont les suivants :
- Décès de l’accédant ou d’un proche
- Invalidité permanente et totale de l’accédant
- La mobilité professionnelle de l’accédant de plus de 70km
- La perte d’emploi de l’accédant
- Le divorce ou la dissolution d’un PACS
- Chômage de plus d’un an de l’accédant
Une garantie de rachat est aussi mise en place lors de l’accord avec l’organisme HLM dans les mêmes cas vu précédemment. Elle consiste dans l’engagement du rachat du bien immobilier à la demande du primo accédant.
Enfin, sur le même principe d’engagement de l’organisme HLM, le PSLA offre une garantie relogement sur les mêmes aléas prévus ci-dessus. Cette garantie assure à l’accédant trois propositions de relogement en fonction de ses besoins et possibilités. Le demande doit être envoyée dans un délais de 6 mois pour faire valoir ses droits et la dernière proposition de relogement devra être confirmée dans une période d’un mois suite auquel la garantie sera caduque.
Le prêt social location accession offre donc des garanties sociales qui permettent à l’accédant de s’engager financièrement en toute sécurité et tranquillité. L’accession sociale se déroulant en plusieurs phases, elle permet à l’investisseur de stabiliser sa situation financière ou de pouvoir épargner afin de réguler en souplesse son prêt immobilier.
Contrats et déroulement du PSLA
Comme vu précédemment, le prêt social locataire-accédant (PSLA) se déroule en plusieurs étapes afin d’assurer aux primo accédants une souplesse et une sécurité d’investissement. Les contrats sont conclus entre le futur propriétaire, un bailleur social et un organisme bancaire prêteur, ils se divisent en quatre contrats distincts qui se substituent durant toute l’évolution du projet immobilier.
Le déroulement du dispositif se divise en 4 phases ou contrats :
- Phase préliminaire de réservation. Avant tout « passage à l’action », le PSLA requiert la préparation et la validation du dossier financier du primo accédant par un organisme bancaire. Une fois le dossier validé le contrat peut être signé entre les différents acteurs pour réserver un logement et verser un dépôt de garantie.
- Phase locative. Comme l’indique son nom, le prêt social locataire-accédant, comporte une première étape de location du logement neuf. Le propriétaire reste l’opérateur qui perçoit les mensualités qui comprennent les charges, une indemnité de location et une part d’épargne qui seront déduits du prix d’achat du logement durant la phase d’accession. L’avantage pour le bénéficiaire est que si sa situation financière n’est pas favorable à l’accession il peut se rétracter et rester locataire (avec accord de l’opérateur). Cette phase locative peut durer de 1 à 4 ans au cours de laquelle, arrivée à échéance l’occupant devra passer dans un contrat d’accession à la propriété.
- Phase de transfert de propriété. Tous les ans à la date d’entrée dans le logement, l’accédant peut demander à en devenir propriétaire. Il devra faire une demande de crédit immobilier auprès d’une banque et grâce aux redevances payées durant la phase locative une décote de 1% par année locative sera déduite du prix de vente du bien (1,5% pour les contrats conclus avant le 7 avril 2009). L’établissement de crédit pourra demander des preuves de solvabilité pour s’assurer de votre capacité financière à rembourser le crédit.
- Phase d’accession. Cette phase ultime, qu’on appelle également la levée d’option, valide le succès financier de l’étape locative pour entrer dans une réelle phase d’investissement immobilier suite à la phase du transfert de propriété. Les avantages financiers du PSLA prennent ici effet tel que la TVA réduite à 5,5%, l’exonération de taxe foncière, les frais de notaire réduits… L’accédant commencera alors le remboursement de son crédit financier selon les termes convenus, durée et mensualités à versées.
Les 4 phases du PSLA peuvent être perçues comme des garanties financières pour le bailleur comme pour l’organisme bancaire, qui s’assureront de votre réelle volonté à devenir propriétaire et de votre capacité à investir dans votre bien immobilier. C’est aussi une sécurité pour le primo accédant qui pourra se rétracter si sa situation financière ne lui permet plus d’envisager l’accession à la propriété.
Les prêts conventionnés par l’État comme le prêt sociale location-accession vu ici ou encore le prêt à taux zéro renforcé ou le prêt d’accession sociale mettent en évidence les nouvelles possibilités offertes par le gouvernement pour répondre à l’envi de tous les français d’accéder à la propriété et de réduire les inégalités. Ces aides personnalisées au logement offrent une réelle démocratisation de la propriété.
