Il existe en France comme partout ailleurs, des plans de logements sociaux destinés à permettre à des catégories de personnes moins nanties d’accéder à un locatif social sous certaines conditions. En outre, le ministère du Logement dans sa volonté de répondre à la demande sociale met au profit des investisseurs, un environnement attractif visant à les inciter à investir davantage dans l’immobilier locatif social moyennant certains avantages fiscaux.

Qu’est-ce que le locatif social ?

Le locatif social ou logement social est un dispositif qui repose sur une convention signée avec l’Etat, notamment le ministère du Logement et qui donne accès au locataire à l’APL (aide personnalisée au logement). Le plus souvent, le locatif social est loué sous la forme d’une résidence principale pour une période qui s’étale sur au moins huit mois sur une année. Selon le type de prêt sollicité pour construire le logement (PLS, PLAI, PLUS) et la zone d’implantation du logement locatif social en question, le montant du loyer ne sera pas le même.

De plus, le locatif social est une forme de logement mis à la disposition des ménages qui en France, possèdent des revenus modestes et dont le plafonnement, est arrêté en tenant compte de la faiblesse de leurs revenus, de la composition de la famille et de la nature du financement sollicité tel qu’évoqué ci-dessus (PLS, PLAI, PLUS). En générale, le locatif social est financé grâce aux fonds apportés par l’Etat et ses démembrements que sont les collectivités locales (région, département, commune ou intercommunalité). Le locatif social bénéficie aussi de prêts privilégiés émanant des banques. Il donne droit à des avantages fiscaux et peut être construit par un bailleur social (les communes, un OPH, SEM ou encore ESH).

En d’autres termes, on retiendra qu’un locatif social est un logement mis au service des personnes dont les revenus demeurent faibles et qui en outre, peut rencontrer des difficultés à trouver un logement décent sur un marché libre comme c’est le cas en France. Le principe pour accéder à ce type de logement conventionné est simple. Les personnes concernées doivent signer un bail social qui va leur permettre d’accéder à l’un des logements sociaux. En pratique, la durée inscrite sur le bail social importe peu. Le bail ne prend fin qu’en cas de démolition du logement ou du bâtiment, d’où le contraste avec le bail privé qui lui, s’étend souvent sur période déterminée.

Il faut aussi préciser qu’il existe des logements sociaux publics et des logements sociaux privés. Les logements sociaux publics sont ceux qui sont construits, réhabilités ou perfectionnés avec le concours des fonds de l’Etat. Ils sont par ailleurs bâtis et gérés par des organismes HLM (Habitation à loyers modérés). Quant-aux locatifs sociaux privés, il s’agit de ceux construits par des investisseurs privés qui ont la possibilité de bénéficier d’un financement PLS, PLUS, PL, etc.

Les différents types de logement locatif social

En France, il existe plusieurs types de logement locatif social. Pour les personnes du troisième âge et les handicapés on parlera de logement foyer. Les étudiants eux ont droit aux logements pour étudiants, les familles bénéficient elles, d’un logement familial dit ordinaire. Dans le cas d’un logement pérenne, il relèvera d’un bail de droit commun dont la durée minimale sera de trois ans. Ce contrat est le plus répandu en France.

Une autre catégorie est le logement en résidence qui est construit pour répondre à des besoins spécifiques liés à des acteurs bien identifiés. Ainsi, le plus souvent il sera question de logement temporaire, aménagé avec des structures qui disposent de pièces de service et de pièces collectives. Ce type de logement se loue selon un régime de redevance mensuelle qui s’articule autour de prestations, du loyer et des charges. Enfin, il y a le cas des résidences sociales qui sont destinées à des travailleurs migrants, des jeunes travailleurs et des ménages qui sont vraiment en situation de difficulté.

Les catégories de Prêt de logement locatif social

En fonction des catégories de logements sociaux, divers types de prêts et/ou subventions seront accordés aux organismes et aux autres investisseurs pour les accompagner dans la construction des logements locatifs sociaux. A cet effet, on distingue :

• Les PLUS qui sont des prêts locatifs à usage social destinés aux organismes qui construisent des HLM traditionnels ;
• Les PLAI ou prêt locatif aidé d’intégration mis à la disposition des personnes qui sont en situation de précarité élevée ;
• Les PLS ou prêts locatifs sociaux et les PLI ou prêts locatifs intermédiaires. Ces deux types de prêts sont accordés aux familles pour lesquelles, les revenus sont trop importants pour bénéficier des locations HLM ordinaires, mais d’un autre côté insuffisants pour espérer trouver un logement dans le secteur privé.

Investir dans le locatif social en France avec un PLS

Le PLS est un crédit bancaire qui représente entre 50 et 100 % de la somme totale de l’investissement qui a pour but de générer des revenus locatifs. Ce crédit ou PLS servira à subventionner l’acquisition d’un logement locatif social dans l’ancien ou d’un logement neuf dont la mise en location se fera sur la base d’un plafond de loyers et sous conditions de ressources du locataire. Ici, l’investisseur pourra bénéficier d’importants avantages fiscaux et financiers en contrepartie de certaines contraintes sociales comme c’est le cas avec la loi Duflot en France.

Dans le cadre d’un PLS, l’investisseur bailleur du locatif social pourra être une personne physique ou une personne morale à travers une SCI. Ce faisant, l’investisseur doit souscrire à une convention avec l’Etat qui s’étend sur une période minimale de 15 années. Par cette convention, il s’engage à mettre son locatif social en respectant un plafond de loyers, défini par les autorités, au profit de locataires sous conditions de ressources et servant de résidence principale.

Il est important de souligner que le PLS concerne toute personne ou particulier souhaitant investir dans l’immobilier en France. Ce type d’investissement immobilier locatif est notamment financé grâce à la collecte du livret A. En contrepartie de ce prêt, l’investisseur doit s’engager à mettre le logement locatif social neuf en location sur une période bien déterminée. Il doit aussi veiller à sélectionner les différents locataires de son logement neuf suivant leurs capacités financières et tenir compte du plafond de loyers. En retour, il pourra bénéficier d’une TVA réduite à seulement 5,5 % du prix du logement acquis.

Une information importante à savoir est que le montant minimum du PLS  est égal à 50 % du prix de revient total de l’opération, d’autres sources de financements pourront être également mobilisées par l’investisseur.

Que faut-il pour obtenir un PLS ?

Pour obtenir un Prêt locatif social il suffit juste que l’investisseur-emprunteur passe un contrat avec l’Etat, notamment le ministère du Logement. Ce contrat se présente sous la forme d’une convention dans laquelle se trouve précisée, la durée de la mise en location souvent comprise entre 15 et 30 années. Ensuite, la convention doit être enregistrée au livre foncier ou publiée au bureau des hypothèques pour permettre aux locataires éventuels de profiter d’une APL (Aide personnalisée au logement).

Selon sa volonté, l’investisseur pourra mettre lui-même son logement locatif social en location, ou alors faire appel à un organisme de gestion agréé par le ministère du Logement. Ce gestionnaire pourra choisir les locataires à la place du propriétaire et se chargera de toutes les démarches liées à la récupération des loyers. L’investisseur doit s’assurer que toutes les ressources financières cumulées de l’ensemble de ses locataires ne doivent en aucune manière être au-dessus du plafond de revenus du PLS.

Une TVA avantageuse et un environnement fiscal fortement attractif

Pour un investisseur, financer l’acquisition d’un logement locatif social grâce à un PLS, lui permettra une économie de pratiquement 15 points de TVA depuis le mois de janvier 2014. Il bénéficiera alors d’une TVA à taux réduit de 5,5 %. Par exemple, si l’investisseur acquiert un locatif neuf d’un montant de 250 000 euros en 2014, la part de TVA à payer sera de 50 000 euros sans un PLS (soit 20 %). A contrario, avec un investissement sous l’égide du PLS, cette TVA sera seulement de 13 750 euros. Ceci vous permet par conséquent de réaliser un bénéfice supplémentaire de 36 250 euros. En tant qu’investisseur, vous serez en outre exonéré d’une taxe foncière sur l’ensemble de vos propriétés construites pendant 15 à 30 années.

En tant qu’investisseur jouissant du statut de bailleur privé, vous obtiendrez avec un PLS, un abattement ou allègement fiscal de pas moins de 30 % sur tous vos loyers perçus. De plus, l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TSPB) dont vous serez gratifié pourra s’appliquer sur une durée de 25 années et qui peut même aller jusqu’à 30 années si vous avez respecté lors de vos constructions, l’essentiel des normes environnementales.

Les personnes bénéficiaires d’un locatif social financé par un PLS en France

Dans le cadre de la construction des logements locatifs sociaux financés en partie par un PLS, les personnes qui peuvent en être bénéficiaires doivent répondre à des critères de sélection précis. Ces personnes sont issues de ménages ayant des capacités financières trop élevées pour obtenir un locatif social subventionné par un Prêt locatif à usage social (PLUS), mais qui cependant, ne parviennent pas à trouver un logement standard sur le marché libre.

A titre d’illustration, pour un couple ayant deux enfants et qui désire vivre en région parisienne, le plafonnement de ses revenus doit être au plus de 70 000 euros dans la ville de Paris, de 51 000 euros hors IDF. Avec un simple calcul, on détermine que ce couple devra gagner moins de 5833 euros à Paris et moins de 4 250 euros de revenus par mois hors IDF pour être éligible. Pour une personne seule, résidant dans la même ville de Paris, il est établi que son plafond de revenu sur une année N-2 doit être en-dessous de 29 925 euros dans ladite ville. Hors de cette ville de Paris, ce plafond doit être de 26 017 euros.

Les avantages liés au remboursement du PLS

Un crédit de PLS s’étend sur la même période que celle de la convention reliant un investisseur-emprunteur avec l’Etat. Concrètement, la durée de remboursement du prêt s’étalera sur une période comprise entre 15 et 30 années, avec un taux d’indexation sur celui du livret A. Ce taux pourra être révisé. Tout dépendra des variations liées au taux de rendement de ce placement financier immobilier. La somme totale du PLS peut servir à subventionner 100 % du coût total de la construction du locatif social. Cette somme totale ne doit pas en outre être en-dessous de 50 % du coût total de l’opération de construction ou d’achat du logement.

Cependant, les établissements bancaires et autres sociétés d’octroi de crédit en France reconnues pour accorder des PLS ont la liberté de définir le montant de la garantie qu’il faut, la nature de l’hypothèque ainsi que la caution nécessaire.

S’agissant des investissements immobiliers que vous pouvez effectuer avec un PLS, vous pourrez acheter un locatif ancien ou neuf, souscrire à des VEFA, etc. Vous ne pourrez pas vous-même occuper ces logements locatifs sociaux, et encore moins vos proches. Seuls les locataires habiletés pourront y vivra à titre de résidence principale jusqu’à expiration du délai minimal de 15 ans.

Où obtenir un PLS ?

Plusieurs organismes de crédit offrent des PLS ne France. Parmi ceux-ci, on compte les établissements de crédit qui sont liés par une convention avec la Caisse des Dépôts et Consignations (OPHLM, SEM ou encore SAHLM). On peut également citer les banques comme le Crédit Agricole, le Crédit Foncier de France, la Caisse d’Epargne, la Société Générale ou encore le Crédit Coopératif.

Les avantages que procurent un PLI pour les investisseurs en France

Tout à côté du PLS, on peut aussi évoquer le PLI (Prêt locatif intermédiaire) qui est une sorte de prêt accordé par l’Etat. Il a pour but d’accompagner tous les locataires dont les revenus sont dits intermédiaires. C’est un prêt qui est accordé à tout investisseur (personne physique et/ou morale, organisme, etc.) qui acquiert un logement ou locatif social intermédiaire dans le but de le mettre en location à un prix avantageux pour le locataire.

L’avantage majeur du PLI pour un investisseur est qu’il peut financer jusqu’à 100 % du montant total qu’il faut pour acquérir le bien locatif pour un taux qui reste fixe pendant toute la période du prêt, soit entre 9 et 30 ans. Vous pourrez aussi l’y associer un plan d’épargne logement, un prêt 1 % logement ou encore une assistance financière de l’ANAH. Vous bénéficierez par la même occasion de tous les allègements fiscaux qui accompagnent les investissements locatifs, qui sont mis à la disposition des investisseurs en locatif intermédiaire en France. Avec un PLI, vous pourrez bâtir des logements locatifs sociaux neuf avec piscine, garage, jardin ou tout autre équipement, acquérir des logements neufs déjà construits, ou bien encore réhabilités ceux que vous possédez déjà.

Banques qui financent le PLI en France

Vous pouvez obtenir un Prêt locatif intermédiaire pour financer votre locatif social auprès de nombreux acteurs. Il s’agira de la Caisse de Dépôts et Consignations pour le financement des SEM, OPAC, SAHLM, OPHLM. Pour tous les autres types d’investisseurs, ils pourront recourir au prêt auprès du Crédit Foncier de France, de la Caisse d’Epargne, du Crédit Coopératif et du Crédit Agricole. Les investisseurs peuvent aussi bénéficier de l’accompagnement financier des collectivités territoriales décentralisées, des subventions de l’Etat, des crédits bancaires, des Fonds d’actions logement et des subventions de l’Agence nationale de l’Habitat (ANAH) sous certaines conditions.

 

Conclusion

Au final, on retient que le locatif social s’inscrit dans une perspective visant à permettre aux personnes ou ménages dont les revenus sont faibles, d’accéder à un logement social décent à des prix avantageux. En ce qui concerne les investisseurs, il existe pour eux plusieurs mesures incitatives pour les encourager à investir dans le locatif social. Nous avons ainsi passé en revue les différents prêts accordés et leurs avantages fiscaux.