Première « pierre » dans la construction d’un patrimoine, le locatif est toujours considéré comme un investissement sûr et rentable. C’est non seulement une valeur refuge mais également un support idéal pour générer des revenus passifs. Voici donc quelques conseils pour éviter les erreurs et réussir son investissement.

Le locatif : définir une stratégie immobilière

Bien qu’il soit l’un des placements financiers les plus sécurisés, l’investissement locatif ne s’improvise pas. Il ne suffit certainement pas d’acheter un bien immobilier et de le mettre en location pour réussir. Il faut d’abord fixer ses objectifs et maitriser les notions de base de l’activité immobilière et locative. Ensuite, l’investisseur doit développer sa stratégie immobilière conformément aux objectifs fixés au départ.

Il faut bien savoir que l’investissement locatif est un placement de moyen et long terme. Il est toujours perçu comme une source de revenus passifs et valeur refuge pouvant générer une plus-value à la revente. Certaines personnes choisissent d’investir dans l’immobilier uniquement pour bénéficier des dispositifs de défiscalisation et optimiser leur situation fiscale.

Néanmoins, l’investissement locatif est un placement qui doit s’envisager dans sa globalité. Cela nécessite donc d’adapter une stratégie qui permet de fructifier l’investissement initial et de diversifier les placements immobiliers à long terme. En fonction de sa capacité financière, l’investisseur doit définir ses critères de base pour sélectionner le bien à acheter.

Bien immobilier : bien choisir l’emplacement

Quel que soit l’objectif derrière l’achat d’un bien immobilier, le critère le plus important est l’emplacement. L’investisseur pourra à tout moment améliorer la qualité de son logement locatif par des travaux de rénovation. Cependant, il ne pourra jamais en changer la localisation ni éventuellement l’étage où il se trouve. D’autant plus que ce critère primordial conditionne le rendement locatif et la plus-value potentielle réalisée éventuellement lors de la revente.

L’emplacement du bien immobilier conditionne également les risques liés à l’activité locative. Pour éviter de se trouver face à une pénurie locative et réussir son investissement, il est donc crucial de bien choisir l’emplacement. Idéalement, l’investisseur doit privilégier des zones à forte demande locative. Il ne faut surtout pas se laisser séduire par l’opportunité de gagner quelques mètres carrés supplémentaires en achetant un logement plus excentré. A long terme, ce genre d’investissement s’avère toujours peu rentable.

Les zones économiques sont une cible intéressante car elles accueillent une grande population active. Un logement de 2 à 3 pièces serait un bon investissement. En effet, la plupart des travailleurs actifs sont souvent des jeunes célibataires ou qui viennent de fonder leur famille. En outre, les villes universitaires représentent également une bonne opportunité en matière de demande locative. La proximité des universités et des hautes écoles est un critère à ne pas négliger.

Les étudiants privilégient souvent les quartiers très proches de leurs établissements pour leur facilité d’accès. Cette catégorie de locataires privilégie également les petits logements tels que les studios par exemple. D’ailleurs, il faut savoir que les petites surfaces se distinguent par une bonne rentabilité locative. Cependant, elles ont comme inconvénient majeur le changement fréquent des locataires.

En principe, plus la surface d’un logement est grande, plus le locataire y reste. En outre, l’investisseur est toujours amené à réaliser des travaux de remise en état à la sortie des locataires. Il court également un risque plus élevé d’insolvabilité des locataires et de vacance de son logement. Ces risques peuvent potentiellement affecter la rentabilité de l’investissement locatif.

Il est également possible d’aménager un logement de grande surface pour accueillir des étudiants en colocation. Outre son intérêt pour les étudiants, ce logement peut également intéresser des familles sensibles à la proximité des universités ou des écoles. Dans tous les cas, il est toujours plus avantageux de privilégier les quartiers bien servis par les moyens de transport collectif.

Optimiser le financement de son bien immobilier

Sans aucun doute, l’immobilier est l’investissement préféré des français. Selon une base de données rendue publique par l’OCDE, 38.7% des français possèdent un logement sans charges de remboursement. Selon la même source, 23 % des français sont propriétaires grâce à un prêt immobilier. D’après ces chiffres, on constate donc que le financement d’un logement varie en fonction des moyens de chaque personne.

Avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier à but locatif, il est indispensable de définir sa capacité financière. Par ailleurs, il est toujours conseillé d’emprunter l’argent nécessaire pour l’achat du bien immobilier même si l’on dispose de liquidités suffisantes. S’endetter pour investir dans l’immobilier locatif permet de conserver son pouvoir d’achat et de baisser les impôts.

Que ce soit pour une location vide ou meublée, les intérêts du prêt immobilier sont toujours déductibles des loyers. Ce qui permet d’abaisser la base imposable de l’impôt sur le revenu et d’optimiser par conséquent la fiscalité de l’investisseur. Le crédit est donc la meilleure solution pour financer l’achat de son logement locatif.

Grâce à son effet de levier, il permet de devenir propriétaire même avec des ressources financières limitées. De plus, les intérêts sont le plus souvent inférieurs aux recettes générées par la mise en location du bien immobilier. Ainsi, la rentabilité globale d’un investissement locatif est souvent supérieure au cout global du prêt immobilier.

A cela s’ajoute le fait que l’investissement locatif est l’un des rares placements finançables par un prêt bancaire. Ainsi, les établissements financiers accordent facilement des crédits à des taux d’intérêts très avantageux pour acheter des biens immobiliers. Bien que l’offre en matière de prêts immobiliers soit très diversifiée, il est toujours pratique de choisir une longue durée pour le remboursement.

D’un côté, cela permet d’avoir des mensualités réduites, ce qui permet de mieux maitriser d’éventuelles difficultés financières. D’un autre côté, si l’investisseur dispose d’une bonne capacité de remboursement, il peut investir dans d’autres logements locatifs. En remboursant ses prêts sur une durée plus longue, il peut donc réduire ses mensualités et améliorer sa capacité de financement.

Calculer la rentabilité de son investissement locatif

Pour réussir son investissement immobilier, il faut avoir une bonne rentabilité locative. Avant d’acheter le bien immobilier, il convient donc d’évaluer le taux de rentabilité de l’investissement. Le taux de rentabilité locative est un indicateur qui permet de mesurer la performance de l’investissement immobilier. Il s’exprime sous forme de pourcentage annuel.

Par exemple, une rentabilité locative de 5% indique que pour cent euros investis, le projet rapporte un bénéfice de 5 euros par an. Si elle n’est pas le seul paramètre à prendre en considération, elle reste un indicateur de performance clé dans l’investissement immobilier. C’est pour cela que chaque investisseur doit l’évaluer de manière objective et lucide avant de se lancer dans l’investissement locatif.

Le calcul de la rentabilité locative brute est très simple. Il suffit de multiplier par 12 le montant du loyer, de diviser le résultat par le prix d’acquisition, et de multiplier par cent. Le prix d’acquisition correspond au prix d’achat du bien immobilier auquel on ajoute toutes les charges relatives (frais de notaire, frais administratifs…etc.)

Pour calculer la rentabilité locative nette, il faut déduire le montant global des charges liées au logement du montant annuel du loyer. Ces charges doivent comprendre donc les taxes, les assurances, les travaux d’entretien et de rénovation, les frais de gestion…etc.

Locatif : mettre en œuvre un montage fiscal approprié

En fonction de sa stratégie immobilière, l’investisseur doit bien étudier tous les montages fiscaux possibles afin de sélectionner celui qui lui convient. Le but final est d’optimiser ses ressources financières en payant moins d’impôts de manière entièrement légale.  S’il opte par exemple pour un investissement immobilier en location vide, il doit relever du régime d’imposition des revenus fonciers.

Ce régime rend possible la déduction de certaines charges de la base imposable comme les travaux de rénovation, et les intérêts bancaires. Lorsque les charges liées à l’activité locative sont supérieures aux recettes générées, le déficit foncier s’impute sur le revenu global. Ce qui permet de réduire également la base imposable et finalement l’impôt sur le revenu. Par ailleurs, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation pour les logements neufs. Ces dispositifs sont très avantageux et permettent de bénéficier d’une réduction significative des impôts.

Si l’investisseur opte pour une location meublée, alors il doit relever de la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime fiscal permet en effet de mieux amortir son investissement et de bénéficier de réduction d’impôts sur le revenu locatif. L’investisseur peut choisir entre le statut LMP (loueur en meublé professionnel) ou le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).

Chacun des deux statuts a des avantages et des inconvénients qu’il convient de bien étudier avant d’investir. A noter que pour être éligible à exercer en tant que LMP, il faut être inscrit au registre de commerce. En plus, les recettes annuelles générées par l’activité locatives doivent dépasser 23.000 € sur l’année civile (plafond 2017).

Bien choisir les locataires

De manière générale, il est difficile de trouver un locataire parfait. Il est encore plus difficile d’en trouver dans les zones à faible demande locative. En effet, avec un mauvais locataire, l’investisseur rencontre plusieurs problèmes tels que le loyer impayé ou la dégradation du logement. Trouver un bon locataire exige d’être sélectif, et de privilégier le sérieux et la stabilité financière comme critères majeurs de sélection.

Une fois le locataire trouvé, l’investisseur doit s’assurer de sa solvabilité. Tout manquement au versement des loyers peut affecter sérieusement le plan de financement de l’investisseur. Il faut donc s’assurer que le locataire dispose des ressources financières nécessaires pour être en mesure de payer le loyer de manière régulière. Idéalement, il doit occuper un emploi stable et bien rémunéré. Son revenu mensuel doit représenter au moins trois fois le montant du loyer.

D’ailleurs, la loi accorde au propriétaire le droit d’exiger certains documents du locataire pour vérifier son identité et son activité professionnelle. Cela dit, la liste de ces documents est de plus en plus limitée. Ainsi, le propriétaire peut toujours refuser de présenter une copie de son relevé de compte ou bien de son dossier médical au bailleur.

Par ailleurs, même si le locataire est choisi avec soin, le propriétaire ne peut jamais prévenir les changements de sa situation. Les risques sont toujours présents : licenciement, maladie grave, divorce…etc. Il est donc plus sage d’anticiper ces changements et de se protéger contre un éventuel manquement au paiement des loyers.

Pour ce faire, le propriétaire peut exiger la caution d’un tiers pour garantir la perception du loyer. Il s’agit d’une autre personne qui s’engage à payer le loyer à la place du locataire si celui-ci devient incapable de le faire. Si le logement est occupé par un couple, il serait judicieux de demander aux deux personnes de signer le bail. De ce fait, elles seront toutes deux responsables du versement du loyer. Une autre solution pour se protéger des impayés du loyer consiste à souscrire à une assurance.

Diversifier ses investissements locatifs

A l’image de tous les autres placements financiers, il convient toujours de diversifier ses investissements immobiliers. En effet, ne pas mettre tous ses œufs dans un seul panier est une règle stratégique dans l’investissement locatif. L’idéal serait de développer progressivement son activité locative en investissant petit à petit. Ainsi, l’investisseur peut continuer d’affiner sa stratégie immobilière tout en réduisant les risques inévitables liés à l’investissement immobilier.

Lorsque l’investisseur dispose d’une bonne capacité financière, il peut commencer à diversifier ses placements de manière intelligente et lucide. La diversification doit porter aussi bien sur la zone géographique que sur le type de support d’investissement immobilier. Par exemple, au lieu de se contenter d’un seul logement locatif, il est possible d’investir dans plusieurs résidences de services.

Le principe de cet investissement consiste tout simplement à acheter un logement dans une résidence dédiée à une clientèle bien ciblée. Dans ce type d’investissement, la gestion locative est assurée par un établissement professionnel. En général, on compte 5 types de résidences de services : les résidences pour touristes, séniors, étudiants, hommes d’affaires, et personnes âgées.

Investir dans l’une de ces résidences de services permet donc de diversifier ses placements et de bénéficier de certains avantages fiscaux. En outre, en assurant une bonne veille immobilière, l’investisseur peut toujours dénicher de bonnes affaires que ce soit dans le neuf ou l’ancien.

Le locatif : conclusion

L’investissement locatif est l’un des investissements les plus sûrs. C’est également une valeur de refuge et une manière efficace de se construire un patrimoine. Avant d’acheter un bien immobilier pour le mettre en location, il faut d’abord élaborer une stratégie immobilière. En fonction de cette stratégie, l’investisseur doit définir le montage financier approprié pour optimiser la fiscalité de son investissement.