Pour une raison ou une autre, peut-être avez-vous décidé d’investir dans l’immobilier grâce à un crédit immobilier. Vous êtes peut-être déjà propriétaire d’une résidence principale et souhaitez investir dans un logement locatif dans le but de préparer votre retraite ; ou bien un investisseur dont le patrimoine immobilier n’est constitué que de locatif, et qui une fois de plus essaie d’obtenir un crédit immobilier. Vous devez savoir que ce qui importe avant tout aux yeux de la banque, c’est votre taux d’endettement.

Comment les banques voient le prêt pour investissement immobilier ?

Que la destination du bâtiment que vous souhaitez acquérir grâce au prêt soit une résidence principale, secondaire ou locative, pour la banque, ceci reste une opération d’emprunt immobilier classique. L’étude du dossier se fera donc de la même manière.

Cependant, le calcul du risque bancaire ne sera pas le même selon que vous envisagez d’acheter votre résidence principale, secondaire ou un logement locatif. La détermination du taux d’endettement ne sera donc pas faite de la même manière selon la nature de l’immeuble.

Une banque n’acceptera de vous prêter les fonds nécessaires à votre investissement que si votre taux d’endettement futur est de 33 % au plus. Deux méthodes sont généralement utilisées pour le calcul : la compensation des revenus et la non-compensation des revenus.

Calcul du taux d’endettement

La formule générale pour calculer le taux d’endettement est la suivante :

Mensualité de prêt * 100 / Revenus professionnels nets

Calcul du taux d’endettement pour un crédit immobilier locatif

Il y a plusieurs étapes dans ce calcul.

1^ère étape : prise en compte des revenus locatifs nets.

La banque ne considère que 60 à 70 % des revenus que vous comptez recevoir de la location du bâtiment. Ce pourcentage correspond à vos revenus locatif nets, puisqu’il faudra tenir compte des charges de propriété (impôts fonciers, taxes, etc.).

Par exemple, si vous pensez recevoir un loyer mensuel de 500 €, la banque partira du fait qu’il ne vous restera que 350 € (500 € * 70 %) après déduction des charges. A ce niveau, il faut savoir que la banque est au courant du prix des loyers pour le type de logement envisagé. Il est donc dans votre intérêt de calculer la rentabilité de votre investissement en tenant compte du loyer actuel moyen.

2^e étape : calcul du taux d’endettement

Dans le cas où votre banque se sert de la compensation des revenus, le calcul se fera de la manière suivante :

• Mensualités actuelles + (mensualités du prêt locatif – revenus locatifs nets) / revenus imposables

Au cas où votre banque se sert de la non-compensation des revenus, le calcul sera le suivant :

• (mensualités actuelles + mensualités du financement locatif) / (revenus locatifs nets + revenus imposables)

Exemple de calcul de prêt pour investissement locatif

Pour illustrer le calcul du taux d’endettement pour un crédit immobilier locatif, prenons un exemple où nous calculerons le taux d’endettement en utilisant la méthode de la compensation et celle de la non-compensation des revenus.

Un ménage perçoit 6 500 € de revenus annuels, et paie actuellement des mensualités de 1500 € sur sa résidence principale. Ce ménage compte acheter un studio qu’il mettra en location pour 400 €. Les mensualités du prêt immobilier nécessaire seront de 600 €.

• Pour une banque pratiquant la compensation des revenus, leur taux d’endettement sera de 28 % : 1500 € + (600 € – 280 €) / 6500 € = 0.28, soit 28 %. C’est largement suffisant, le ménage pourra obtenir le crédit.
• Pour une banque pratiquant la non-compensation des revenus, leur taux d’endettement sera de 31 % : (1500 € + 600 €) / (280 € + 6500 €) = 0.309, soit 31 %. Le taux d’endettement ici est bien plus important. Le ménage pourrait avoir du mal à obtenir le prêt si son revenu était un peu plus bas.

On le voit bien, vous aurez plus de facilité à obtenir un crédit pour un logement locatif en vous adressant à une banque qui pratique la compensation des revenus. Si vous ne savez pas vraiment où commencer, rapprochez-vous d’un courtier en prêt immobilier.

Les questions à se poser avant d’emprunter

Un prêt in fine ou amortissable ?

Vous pouvez financer un logement locatif grâce à un crédit in fine ou un crédit amortissable. L’avantage du prêt in fine, est que les mensualités sont faibles, souvent compensées par le loyer. Il se pourrait que votre effort en tant qu’investisseur soit nul. L’inconvénient est que les intérêts du prêt in fine sont élevés, et qu’il faut disposer d’un apport important.

Par contre si vous n’avez aucun impératif de stratégie patrimoniale, vous préférerez sans doute la solution du prêt amortissable. Il vous reviendra moins cher sur toute la durée, et les loyers compenseront au minimum la moitié des mensualités. Il faut savoir que si un investissement locatif est adossé à un dispositif de défiscalisation, votre effet financier ne portera que sur le montant du capital emprunté à terme.

Taux fixe ou taux variable ?

Lorsqu’un prêt immobilier est soumis à un taux fixe, cela veut dire que le taux ne sera pas modifié sur toute la durée du prêt (sauf en cas de remboursement par anticipation où vous devrez généralement payer des indemnités contractuellement prévues dans les clauses de l’acte de prêt). C’est un choix de sécurité qui vous met à l’abri d’une hausse éventuelle des taux d’intérêt. Cette option est recommandée pour les résidences principales.

Par contre, le prêt à taux variable convient mieux au logement locatif. Aussi, les remboursements d’un prêt à taux variable commencent-il tout le temps par un taux très en dessous de la moyenne du marché (taux d’appel). Plus la période de révision est longue, et plus l’investisseur profitera de faibles mensualités.

Certaines banques peuvent vous permettre d’emprunter avec une formule de taux mixte, c’est-à-dire dotée d’une première partie fixe et d’une seconde partie variable. Si vous consentez à ce que la partie variable puisse évoluer de 1%, vous pourrez être en mesure de négocier la levée des pénalités de remboursement anticipé. Il vous suffira de revendre votre investissement immobilier une fois que vous serez dans la partie variable du contrat, pour protéger votre plus-value des indemnités de remboursement anticipé.

Avec ou sans apport ?

La plupart du temps il est difficile d’investir dans l’immobilier sans apport, même si avez un bon profil, et même si le rendement locatif est élevé. Généralement, la banque ne voudra s’engager que sur la valeur marchande du bien immobilier, dans le but de minimiser les risques.

Si vous avez un capital, mais que votre situation vous permet d’obtenir un prêt sans apport, vous devriez vous poser les questions suivantes :

• Quel pourrait-être le rendement de ce capital s’il est laissé dans un placement bancaire ?
• Quel sera son rendement s’il est placé dans l’immobilier ?

Le rendement de l’immobilier locatif étant plus élevé que celui d’une assurance-vie par exemple, il est parfois préférable de se servir de son épargne pour investir dans la pierre. Mais à ce niveau-là encore les avis divergent.

Remboursement : faut-il renégocier ou regrouper son crédit ?

La baisse inédite des taux d’intérêt a fait fortement bouger le secteur immobilier ces dernières années. Aujourd’hui encore, ce taux continue à diminuer avec le temps. Du coup, les crédits qui datent d’il y a quelques années, se retrouvent maintenant dans des opérations de renégociation de prêt ou de regroupement de crédit. Les deux opérations sont différentes, mais dans les deux cas, l’objectif est d’avoir un nouveau débat sur les échéances.

De nos jours, les affaires de surendettement touchent énormément de personnes, notamment en France. Cette situation se manifeste surtout par des prêts ou facture impayés. Le phénomène touche aussi bien les retraités que les salariés. C’est la raison pour laquelle, il est préférable de faire un rachat de crédit plutôt que sombrer.

Revaloriser son budget

Bien entendu, tout le monde recherche un moyen de sortir son budget du rouge. C’est dans cet ordre d’idée que le rachat de crédit entre dans l’actualité du moment, comme une méthode offrant la possibilité de vivre autrement. Cette formule donne lieu à une mensualité de prêt plus supportable, en contrepartie d’un endettement plus long et d’un taux plus élevé.

En gros, la banque va rembourser l’intégralité des prêts quee l’individu concerné doit à divers établissements. Ensuite, cette banque va mettre en place un nouveau crédit unique. A savoir que ce plan d’action est personnalisé. Mais toutefois, il faudra changer ses habitudes de consommation, par exemple, faire attention aux dépenses en électricité et autres.

Quel rachat de crédit peut s’avérer intéressant ?

Un rachat de crédit peut en effet, avoir des avantages à condition que la durée qui reste sur le crédit soit supérieure à la durée écoulée. Parce que, généralement, le début du crédit est la période où on paye énormément d’intérêts. Ces derniers baissent avec le temps. Or, il faut autant que l’opération soit conséquente, c’est-à-dire que le capital qui reste doit au moins dépasser les 50 000 €. Rien ne sert de renégocier un crédit dont le montant n’est pas très important. En outre, le différentiel entre le taux de l’ancien crédit et celui du nouveau doit être de 1 % minimum.

Le rachat de prêt immobilier

C’est une réalité, les taux bancaires n’ont jamais été aussi bas. L’effet se fait ressentir au niveau de l’immobilier où le rachat de crédit immobilier connaît un franc succès.

L’immobilier est avant tout un investissement sur la pierre qui s’avère durable, et c’est à juste titre qu’il est encouragé par l’Etat. Les divers bénéfices fiscaux sur les biens neufs et les prix des biens attirent encore plus les particuliers. Par conséquent, la majorité de ces acteurs veut réaliser une économie sur le coût total de son crédit immobilier.

Deux solutions apparaissent ainsi : la première consiste à renégocier le prêt auprès son propre créancier et la seconde est le rachat du crédit, une opération externe à la banque.

Regroupement de crédit : avantage et limite

Le regroupement de crédit est une formule bancaire qui s’adresse aux personnes disposant de plusieurs crédits et souhaitant rendre moins compliqué leur remboursement.

Fréquemment baptisé rachat de crédit, cette opération permet au particulier de se retrouver avec une seule mensualité. Elle englobe et reprend toutes parties des crédits précédents, par exemple, crédit immobilier et crédit à la consommation en un nouveau crédit.

Bien entendu, les dossiers du client seront soumis à une étude qui portera en particulier sur sa situation financière et sa capacité de remboursement.

Les enjeux dans le regroupement de crédit

Sachez qu’il n’est pas question d’une solution miracle. Bien que la démarche donne lieu à une baisse de mensualité, elle ne restreint pas pour autant l’endettement. Or, comme elle prend l’aspect d’un nouveau crédit, il faut parfois souscrire à une nouvelle assurance. De ce fait, les risques de ne pas retrouver les mêmes conditions d’assurance sont probables.

En outre, il faut prendre en considération les intérêts additionnels à payer. Les mensualités moins elevées sont généralement génératrices de coût global d’intérêt important, surtout quand le nouveau crédit étend le remboursement dans le temps. Par ailleurs, il faudra éventuellement payer des dédommagements sur les prêts rassemblés, probablement des frais de dossiers ou garanties.

Quels avantages pour regroupement de crédit d’aujourd’hui ?

Vous vous devez de comparer les offres des banques avant de vous engager dans un endettement sur le long terme. Les comparateurs ou simulateurs de rachat de crédit sont les outils les plus adéquats pour faire cette comparaison. Ils permettent de comparer sa situation avant et après regroupement. Une simulation consiste à calculer le taux d’endettement, le capital restant dû, en incluant aussi les frais de notaire. En somme, elle permet de déterminer une stratégie adéquate pour rééquilibrer son budget.

Dans quelle situation le rachat de crédit est déconseillé?

Le rachat de crédit est une technique de restructuration. Elle n’est cependant pas recommandée pour certains cas, en l’occurrence le surendettement. Cette situation se traduit par une incapacité à faire face à ses dettes, qu’elles soient sous forme de crédit ou d’impayés (impôt, loyer et facture).

Dans ce cas-là, il paraît plus judicieux de ne pas recourir au rachat de crédit, mais de se retourner plutôt vers la commission de surendettement de votre département.

En outre, cette technique n’avantage en rien dans les cas où on a déjà remboursé environ 70 % des prêts.