Un bon rendement locatif des investissements immobiliers est l’objectif principal d’une bonne construction du patrimoine. En suivant une règle qui paraît logique, les néophytes peuvent penser que plus le loyer est élevé, plus le rendement est conséquent (incitant l’achat d’habitations à grandes superficies ou dans les beaux quartiers). Cette règle est-elle réellement applicable ? Vous découvrirez dans cet article tous les aspects qui concernent le rendement des beaux quartiers, en comparaison d’autres types de bien.

Expliquer le rendement

Rapide définition

Le rendement regroupe les revenus du capital investi. Lorsqu’il s’agit d’un rendement de bien immobilier locatif, celui-ci comprend le total des loyers bruts ou nets de charges. Pour en calculer le taux, il suffit de diviser le montant des loyers par le prix d’acquisition du bien.

Exemple : lorsque les loyers nets annuels de charges sont de 4 000 euros et le prix d’acquisition du bien de 100 000 euros, le taux de rendement correspond à 4 000 / 100 000 soit 4 % annuels.

La différence entre le rendement et la rentabilité

A la différence du rendement, la rentabilité d’un bien locatif comprend les revenus du capital investi ainsi que sa variation. Pour pouvoir le calculer, il suffit d’ajouter au total des loyers bruts ou nets de charges la plus-value.

Exemple : pour des loyers annuels nets de charges à hauteur de 4 000 euros, un prix d’acquisition de 100 000 euros et une moins-value de 10 000 euros sur l’année. Le calcul sera de (4 000 – 10 000) / 100 000 soit -6 % annuels (dont -10 % latents lorsque le bien n’est pas encore vendu).

Le rendement net après impôt

La fiscalité s’applique bien sûr également sur le rendement d’un investissement immobilier locatif. Avant de placer de l’argent, il est indispensable de prendre en compte le dispositif fiscal appliqué (qui peut s’avérer lourd dans certains cas). La majorité des dépenses à la charge du propriétaire peuvent éventuellement être comptabilisées lors de l’avis d’impôt, permettant une diminution du montant total dû. Cette estimation sera ensuite ajoutée au revenu imposable (avec une application du taux marginal d’imposition TMI) avec les prélèvements sociaux de 11 %. Ce calcul est important à prendre en compte pour permettre l’aboutissement d’un projet.

Les particularités du rendement d’un bien de beaux quartiers

Avec des biens rares d’une valeur en achat souvent très élevée, les beaux quartiers présentent à première vue un avantage sur le loyer adapté. Pourtant, un loyer élevé est parfois assigné à des difficultés de paiement. Dans ce cadre, la sélection du locataire sera très importante pour prévenir tout risque de non-paiement. Vient alors une question importante : comment bien sélectionner son locataire ?

La sélection du locataire

La première définition du bon locataire serait de dire qu’il est solvable. Afin d’éviter des problèmes liés à la régularisation des loyers, qui engendrent parfois des procédures judiciaires longues, pour réclamer le dû ou expulser le résident, il est intéressant d’utiliser les outils légaux pour vérifier la solvabilité. A ce titre, il est possible de demander au demandeur son contrat de travail, ses trois dernières fiches de paie, le dernier avis d’impôt, les quittances de loyer du dernier logement ainsi qu’une pièce d’identité.

Les revenus affichés sur la fiche de paie doivent être équivalents à trois fois le loyer proposé. Dans le cas d’un bien de beaux quartiers, un loyer élevé donnera naturellement une certaine présélection (multiplié par trois). Or, ce principe n’est pas obligatoire mais hautement recommandé pour ce type de biens.

Le comportement et la tenue du demandeur pendant la visite pré locative est aussi à prendre en compte. Bien que les quittances de loyer permettent de prouver une bonne solvabilité, il est également possible de faire quelques recherches sur internet pour éviter les fraudeurs « professionnels ». Enfin, la sélection ne devra aucunement se réaliser en fonction de la religion du demandeur ni de son origine (des poursuites pénales sont possibles).

Bref, le choix du locataire est sans doute l’élément le plus important dans le cas d’un bien de beaux quartiers. Prendre le temps nécessaire et ne pas se jeter sur le premier venu peut provoquer une perte de loyers sur quelques mois, mais cela peut prévenir bien des problèmes.

Ces locataires ciblés

Bien que ce type de bien corresponde à un certain profil de locataire, il n’est généralement pas difficile de trouver les demandeurs. Face à une rareté perpétuelle, la sélection peut s’en retrouver facilitée, permettant de trouver LE bon locataire.

L’expulsion : le cauchemar du rendement

Pour pouvoir assurer un bon rendement, le choix du locataire est primordial. En cas de non-paiement, certains cas peuvent conduire à l’expulsion. Cette démarche est relativement longue et coûteuse.

Dans un premier temps, il est impératif de s’adresser à la personne s’étant porté caution. Dans le meilleur des cas, celle-ci pourra régulariser les dettes des loyers non payés. A la suite de cela, une résiliation du bail est prononcée automatiquement (en cas de clause résolutoire) ou après une décision de la justice.

Dans les cas plus difficiles, une expulsion peut être avisée par les autorités compétentes. Il est en revanche strictement interdit à un bailleur de procéder à une expulsion de lui-même (il est alors passible de 3 ans de prison et de 30 000 euros d’amende). Après une décision de la justice pour un avis d’expulsion, un huissier passera avertir le locataire indélicat pour préciser le délai maximal de départ.

Ce schéma nécessite de nombreuses démarches administratives et juridiques, parfois coûteuses lorsqu’un avocat représente le bailleur. Des frais supplémentaires pour l’huissier sont aussi à prévoir. Enfin dans la plupart des cas, la totalité des loyers en retard ne sont pas « récupérés », même si les indemnités de préjudice couvrent une partie des frais engendrés.

Pendant ce temps, aucune autre nouvelle location n’est possible. Le taux de rendement s’en voit très affaibli (provoquant directement des difficultés sur le crédit immobilier).

L’avantage du marché immobilier

En comparaison avec d’autres types de logements, les beaux quartiers ne subissent pas (ou peu) d’impact de la part du marché immobilier. Ainsi, un logement dans un quartier populaire peut perdre une partie de sa valeur lors d’une baisse du marché. Les beaux quartiers, en revanche, subissent toujours cette rareté des biens ; le prix du mètre carré ne baisse donc pas et les loyers suivent.

Les éco quartiers

Après avoir analysé les avantages des beaux quartiers, il est intéressant d’analyser les nouveaux emplacements nommés éco quartiers.

Bref rappel

Un éco quartier comprend plusieurs habitations construites avec des matériaux novateurs permettant, dans le souci du respect de l’environnement, de faibles charges et dépenses énergétiques. Souvent de superficies moyennes, ces logements gagnent progressivement en popularité et apparaissent plus nombreux chaque année.

Subissant également une rareté (car nouveaux sur le marché immobilier), les prix à l’achat s’en voient également élevés.

Quels avantages face aux beaux quartiers ?

En comparaison avec les beaux quartiers, les éco quartiers présentent des avantages indéniables amenant un taux de rendement très intéressant.

La constance constatée des loyers payés en temps et en heure s’explique par l’argument de l’écologie. En effet, un locataire heureux de son logement est un locataire « sérieux ». Et dans un contexte écologique, un locataire soucieux de l’environnement qui réside dans un logement à la pointe des techniques écologiques se donnera tous les moyens pour rester locataire. Cet argument se vérifie depuis la mise en place de ces quartiers. Les risques de non-paiement y sont donc moindres.

L’autre avantage est celui de la fiscalité. En effet, dans le but de pousser les investisseurs à placer leur argent dans ce type d’emplacements, un dispositif d’abattement fiscal est mis en place. Celui-ci consiste à réduire l’impôt de 12 à 21 % du prix d’achat du bien, selon la durée de mise en location. Une possible exonération de la taxe foncière est prévue (en fonction de la commune) et ce, pendant une période de 5 ans.

En termes de rendement et de rentabilité, ces dispositifs séduisants ont permis à de nombreux investisseurs de découvrir les éco quartiers. En fin 2016, le constat des investissements se révèle prometteur et fructueux.

Les quartiers populaires

Quels avantages face aux beaux quartiers ?

Le rendement des quartiers populaires est généralement supérieur à celui des beaux quartiers. En effet, l’achat est souvent moins difficile (financièrement)  et permet donc de proposer un loyer moindre. Ce même loyer sera assuré plus « facilement » (même si le risque de mauvais payeurs est omniprésent). En cas de non-paiement ou de changement professionnels, le locataire pourra également profiter d’aides sociales. Celles-ci sont très intéressantes, car elles assurent une partie du loyer mensuel (pour plus de sécurité, le paiement peut se faire directement au propriétaire sans passer par le compte du résident).

Ainsi, de nombreux acheteurs de biens immobiliers n’hésitent pas à sélectionner les personnes bénéficiant du RSA (revenu de solidarité active). En effet, ces demandeurs peuvent, suivant le loyer appliqué, jouir du paiement mensuel presque total par le biais des aides sociales. Les aides représentent donc une énorme sécurité pour le bailleur.

Acheter neuf ou préparer les travaux ?

Le rendement est également impacté par l’état général de l’habitation. En effet, acheter moins cher un bien et entreprendre des travaux par la suite peut s’avérer coûteux. Cette option permet souvent d’avoir, au final, une habitation à plus faible coût. Acheter un bien neuf permet par contre d’éviter certaines démarches et surtout de loger immédiatement un locataire. Cet avantage est important pour pouvoir assurer les mensualités d’un crédit immobilier.

Après l’achat, une vieille habitation peut présenter quelques mois plus tard des vices de construction. Des frais supplémentaires peuvent avoir lieu. En début de crédit, il est justement plus difficile d’assurer des frais parfois élevés.

L’achat d’un logement neuf nécessitera donc un budget plus important, mais le loyer fixé pourra être adapté. L’argument du neuf est déterminant pour les locataires. Ce type de logements nécessitera moins de coûts en travaux (les premières années), assurant, par la même occasion, un taux de rentabilité plus élevé.

Le problème des beaux quartiers

Les beaux quartiers sont souvent constitués de logements à cachet, présentant une trace historique dans la région. Peu de nouvelles constructions y sont entreprises, orientant les acheteurs vers des bâtiments plus anciens. Ces mêmes bâtiments nécessitent un entretien plus pointu et des frais parfois élevés. Un impact sur le rendement à prendre en considération donc avant d’investir.

Niveau travaux, quel type de quartier est le plus intéressant ?

D’un point de vue objectif, les éco quartiers sont, pour beaucoup, les quartiers les plus intéressants parmi les autres. Les techniques de fabrication employées, ainsi que les matériaux utilisés, mettent en œuvre de nombreuses dispenses de possibles réparations ou d’entretien. Cet autre aspect séduit autant les propriétaires que les locataires. Or ceci ne sera vérifiable que dans quelques années (ces logements étant neufs).

Quelle conclusion en tirer ?

En comparaison avec les autres types de quartiers, les beaux quartiers sont prédisposés, en général, à un rendement plus faible. Avec des loyers élevés, le rendement peut être perturbé par des difficultés de paiements des loyers (bien sûr probable avec des loyers plus faibles, mais moins importants). Les dispositifs en fiscalité récents, mis en place par le gouvernement, ne concernent que les autres types d’habitat. Ainsi, l’Etat français apporte une motivation supplémentaire pour investir dans d’autres emplacements.

Même si ces arguments peuvent freiner de nombreux placements d’argent, la construction d’un patrimoine important avec un rendement et une rentabilité intéressante reste possible. Bien sûr, le cas de difficultés de jouissance des loyers n’est pas à appliquer à chaque famille fiscale. Le facteur « chance » aura bien évidemment sa place. Bien qu’un sens des affaires ainsi qu’une parfaite information du bien et des alentours sont également indispensables pour réussir son placement.

Divers spécialistes ainsi que des stages peuvent vous apporter des connaissances primordiales avant de vous lancer dans votre projet. Connaître les risques et savoir évaluer les conséquences sera le premier point à se soucier. Même si l’investissement immobilier présente moins de risques qu’un actionnaire pourrait rencontrer, ceux-ci doivent être pris en compte.