Le 30 décembre 2015, le décret modifiant les modalités et les conditions du prêt à taux zéro a été publié. Par ce décret, le gouvernement souhaitait étendre la distribution du PTZ aux primo-accédant d’un logement neuf ou ancien sous condition de travaux. Qui peut prétendre à un prêt à taux zéro en France ? Ce dossier vous dit tout ce que vous devez savoir pour obtenir une aide financière avec le PTZ en France.
Prêt à taux zéro : qu’en saviez-vous ?
Le prêt à taux zéro vise à apporter une aide financière en vue de stimuler le marché de l’immobilier et accompagner les ménages les plus modestes à acquérir un logement et devenir propriétaire pour la première fois. Depuis le 1er janvier 2016, tous les bénéficiaires de ce prêt peuvent bénéficier des critères et des conditions d’accessibilité plus assouplis. Ainsi, au nombre des innovations, on note une amélioration des plafonds de revenus, un allongement du différé d’amortissement. Dans l’ancien, la possibilité d’accéder à un prêt à taux zéro a été élargie à toutes les villes de France.
Le PTZ est accordé sans aucun intérêt de remboursement afin de compléter un crédit immobilier classique en vue de facilité l’acquisition d’un logement. Le PTZ est souscrit auprès d’une banque et non de façon directe auprès d’une institution publique ou de l’Etat. Il concourt au financement de l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien. S’agissant du logement ancien, les propriétaires futurs ont le devoir de prévoir de travaux effectués, dont le coût est estimé à 25% du montant du coût total de l’opération.
L’Etat prend en charge les intérêts dans le cadre du PTZ. Ce coût annuel est estimé à 800 millions d’euros. L’aide est accordée sous conditions de ressources à toutes les familles éligibles souhaitant acheter une résidence principale pour la première fois. Le PTZ est avantageux et peut aller jusqu’à couvrir 40% de l’emprunt, en plus de ne pouvoir être remboursé qu’à partir de 15 ans après l’acquisition du logement. Ceci va permettre aux familles ayant des revenus modestes ou intermédiaires de pouvoir boucler leur financement.
Les primo-accédant à la propriété dépendent du PTZ pour acheter leur logement depuis que les prix du foncier ont fortement augmenté. L’inflation a été telle que même le taux de crédit historiquement très bas pendant des mois, n’ont pas suffi à compenser cette donne.
Le principe qui régit le PTZ
Dans la perspective d’acquisition d’un bien immobilier, le prêt à taux zéro qui est un outil d’aide aux ménages, permet à une personne bénéficiaire de pouvoir obtenir un crédit sur une durée précise et sans aucun intérêt. Les établissements bancaires ont l’habitude de considérer cet argent comme une sorte d’apport plutôt qu’un emprunt classique. L’avantage étant que cette situation va faciliter le déblocage de certains dossiers de financement.
Le PTZ de ce point de vue est assimilé à une avance remboursable. En effet, toutes les banques qui ont signé une convention avec l’Etat proposent des PTZ, dont les modalités de fonctionnement sont définies par les articles L31-10-1 à L31-10-14 du Code de la construction et de l’habitation. Ce prêt est aussi régi par les articles 244 quater V et 199 ter T du Code général des impôts.
Les personnes à qui s’adresse le PTZ
Vous vous demandez surement si vous êtes éligible pour obtenir un prêt à taux zéro en France. Le prêt à taux zéro est ouvert à tous les ménages primo-accédant autrement dit, il s’adresse à tous les ménages qui souhaitent acquérir un logement pour la toute première fois, sauf quelques exceptions. D’un point de vue technique, on peut dire que la loi est moins restrictive sur ce point dans la mesure où, il suffit juste parfois pour obtenir le prêt, de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Quoi qu’il en soit, le logement que l’on souhaite acquérir doit faire office de résidence principale.
Le PTZ n’est donc pas destiné à financer l’achat ou l’acquisition d’une résidence secondaire, quand bien même il s’agirait du tout premier bien immobilier d’un ménage par exemple. Tant que le prêt n’a pas été remboursé, il sera impossible pour le propriétaire de mettre son bien immobilier en location.
Les conditions d’octroi du PTZ en France
Tout le monde ne peut accéder au prêt à taux zéro. Il est réservé aux ménages qui accèdent à la propriété pour la première fois à savoir les primo-accédant. Mais aussi, les emprunteurs qui jusqu’ici n’étaient pas propriétaires de leur résidence principale durant les deux dernières années, ont également la possibilité de bénéficier du PTZ sous réserve de remplir certaines autres conditions d’obtention du prêt. Ceci suppose que les ménages ayant déjà eu à obtenir un PTZ dans le passé, peuvent éventuellement en demander un nouveau.
Il faut noter cependant que les conditions de primo-accession ne sont toutefois pas opposables aux personnes titulaires d’une carte d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, aux victimes d’une catastrophe ayant rendu inhabitable de manière définitive la résidence principale d’un propriétaire, et enfin aux bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé.
Bon à savoir : il faut souligner qu’au terme d’un divorce, l’ex-conjoint qui quitte la maison achetée par le couple, n’a pas la possibilité d’obtenir un PTZ immédiatement. Il existe un délai de deux ans pendant lequel celui-ci ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale s’il souhaite obtenir un prêt à taux zéro.
Qu’en est-il des plafonds du montant du PTZ ?
L’éligibilité au PTZ est rattachée à des conditions de ressources. En effet, les revenus des ménages qui souhaitent en bénéficier, ne doivent pas être supérieurs à certains plafonds de ressources. Ces plafonds vont varier en fonction du nombre de personnes qui vont occuper le bien immobilier, sans toutefois oublier la ville où le bien immobilier en question est situé. C’est l’une des raisons pour lesquelles les grandes villes françaises sont classées en zones A, B1, B2 et C. Ici, les revenus du ménage doivent être constitués de la somme des revenus fiscaux de référence de toutes les personnes qui vont occuper le logement, même si celles-ci ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l’acheteur.
Les revenus devant être pris en considération, sont ceux qui ont été perçus l’avant dernière année qui précède l’offre de prêt. Que le bien immobilier soit neuf ou ancien, le PTZ finance 40% du montant total de l’opération. Le montant du PTZ ne doit cependant pas dépasser celui du crédit immobilier obtenu en parallèle pour l’achat du bien. Ci-dessous, voici le plafond du montant de l’achat retenu pour calculer le PTZ :
| Plafonds de montants pour le calcul du PTZ | ||||
| Nombre de personnes dans le foyer | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| 1 | 150.000 euros | 135.000 euros | 110.000 euros | 100.000 euros |
| 2 | 210.000 euros | 189.000 euros | 154.000 euros | 140.000 euros |
| 3 | 255.000 euros | 230.000 euros | 187.000 euros | 170.000 euros |
| 4 | 300.000 euros | 270.000 euros | 220.000 euros | 200.000 euros |
| 5 et plus | 345.000 euros | 311.000 euros | 253.000 euros | 230.000 euros |
| Source : Code de la construction et de l’habitation – Article R31-10-10 | ||||
Pour illustrer, on peut prendre le cas d’un couple n’ayant pas d’enfant. Ce couple acquiert un logement neuf dans une ville située dans une zone A à 200 000 euros, frais d’acquisition compris. En appliquant le taux de 40%, le montant de son prêt à taux zéro sera estimé à 80 000 euros. Si ce couple a plutôt pour le financement d’un logement ancien avec travaux pour un montant total de 250 000 euros, la somme qui sera retenue pour le calcul du PTZ sera de 210 000 euros. Par conséquent, le prêt à taux zéro de ce couple sera de 84 000 euros.
Le calcul du montant du PTZ
Comme vous le savez, le montant du prêt à taux zéro se situe entre 10% et 40% du montant total de l’opération. Il s’agit en réalité d’une quotité qui dépend de la zone géographique du bien. Depuis le 1er janvier 2016, ce pourcentage est passé à 40% pour l’acquisition d’un logement neuf quel que soit la situation géographique du bien immobilier. Avant le 1er janvier 2016, le pourcentage ou quotité accordé pour un logement neuf se présentait comme suit :
- 26% pour les zones A et B ;
- 21% pour la zone B2 ;
- Et 18% pour la zone C.
Le montant intégral de l’opération inclut l’achat du logement et/ou du foncier, les frais d’agence, le montant des travaux, les coûts d’aménagement du terrain, la taxe d’aménagement et les frais d’assurance. A contrario, les droits d’enregistrement et les frais d’acte notarié ne sont pas intégrés aux éléments qui sont pris en compte pour le calcul. Le montant total de l’opération est plafonné suivant en tenant compte du nombre de personnes sensées occuper le bien immobilier, et de la situation géographique dudit bien.
La durée de remboursement du PTZ
Une fois que vous avez pu obtenir un prêt à taux zéro, vient la question du remboursement. Pour cela, il faut prendre en compte la durée de l’emprunt, le différé du remboursement et le remboursement à la revente du bien. S’agissant de la durée de l’emprunt, de manière générale les PTZ s’étendent sur une période comprise entre 20 et 25 années. Il y a des emprunteurs qui engagent le remboursement de leur PTZ dès le départ, tandis que d’autres emprunteurs peuvent bénéficier de l’octroi de délais supplémentaires.
En ce qui concerne le différé de remboursement, tout dépendra des revenus des emprunteurs. En effet, en fonction de leurs revenus certaines personnes pourront profiter d’un différé de remboursement en France. Dans les faits ceci veut dire qu’elles ne s’acquittent pas des règlements mensuels de remboursement de leur PTZ une fois le déblocage du prêt qui leur est accordé, effectué. Cet acquittement a lieu plusieurs années plus tard. Pour déterminer les personnes pouvant bénéficier du différé de remboursement, les ressources qui ont été retenues pour la mise en disponibilité du prêt (coût de l’opération divisé par 9 ou RFR 2015) vont être divisées par un coefficient familial qui varie en fonction du nombre de personnes dans une famille.
| Coefficient familial pris en compte pour le différé de remboursement | ||||||||
| Nombre de personnes | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 et plus |
| Coefficient familial | 1 | 1,4 | 1,7 | 2 | 2,3 | 2,6 | 2,9 | 3,2 |
A titre d’illustration, on a un couple ayant deux enfants qui obtient un PTZ pour acquérir un logement dans la ville de Lille (zone A). Leur coefficient familial sera de 2 par conséquent. Leurs ressources seront estimées à 40 000 euros, sur lesquels, un montant de 20 000 euros sera déduit pour déterminer le différé de remboursement, soit 40 000/2.
Ainsi, le couple comme on peut le constater, a droit à un différé de remboursement maximal étant entendu que ses revenus sont en dessous de 22 000 euros une fois le coefficient familial appliqué. Ceci leur donne l’opportunité de contracter un prêt à taux zéro sur une période de 25 ans qu’ils devront commencer à rembourser 15 années après son obtention. S’il le veut, ce couple pourra toutefois moduler cet avantage et réduire le différé de remboursement suivant les termes qu’il lui convient (4 années au minimum).
Enfin, il y a aussi le remboursement à la revente du bien immobilier. Ce qu’il faut savoir c’est que la vente d’un bien immobilier acquis grâce au PTZ a pour conséquence le remboursement total du PTZ. Cependant, une exception existe pour tous les emprunteurs qui mettent en vente leur bien immobilier plus de 6 ans après l’acquisition initiale du bien.
Pour ce faire ils pourront transférer leur prêt sur une éventuelle opération d’achat ou de construction d’une résidence principale sans conditions de localisation ou de travaux, ou encore de vente du parc social à ses occupants. La banque pourra toutefois refuser de transférer si la démarche est susceptible de mettre en cause le niveau de garantie dont elle dispose.
Conclusion
Le prêt à taux zéro depuis son entrée en vigueur en France est d’un grand apport pour les familles aux revenus modestes ou intermédiaires. Comme indiquées ci-dessus, les conditions d’acquisition du prêt sont connues et les profils des personnes pouvant en bénéficier aussi. Si vous faites partie des catégories sociales pouvant accéder au PTZ, vous avez là, la possibilité de devenir propriétaire de votre propre logement.
