La location étudiante attire de plus en plus d’investisseurs. Ceci à cause de son fort rendement. En effet beaucoup d’étudiants des grandes villes vivent dans des studios loués. Investir dans la location étudiante devient alors un bon plan pour tout investisseur. C’est pourquoi nous avons cherché pour vous des informations pour vous montrer comment booster vos rendements de l’investissement locatif

Location étudiante : voici les facteurs qui influencent son fort rendement

La plupart des universités manquent de chambres pour accueillir tous leurs étudiants. Et dans les écoles qui offrent la possibilité d’hébergement, les étudiants préfèrent vivre (en location) hors du campus (pour diverses raisons). Ceci participe grandement à la hausse du rendement locatif des investisseurs. Cela se justifie par plusieurs facteurs que vous devez savoir. Ce sont :

La forte demande

Un problème que vivent presque tous les étudiants des villes universitaires est lié au logement. Vous pouvez avoir un toit cette année et en manquer à la rentrée suivante. Car la demande est très forte chaque année. C’est pourquoi les étudiants qui en trouvent s’engagent souvent dans des baux de longue durée afin de s’assurer un toit jusqu’à la fin de leur cursus universitaire.

Par ailleurs, les jeunes fraîchement lancés dans la vie active sont aussi en quête de logement de même que des professionnels mutés. Voilà donc trois catégories de personnes qui sont toutes à la recherche de toits. Tout cela contribue à un fort rendement locatif.

Insuffisance de local à louer

La forte demande de studio crée une pénurie sur le marché dans les grandes agglomérations et dans les villes universitaires. Il faudra donc chercher longtemps avant de trouver un toit (qui peut ne pas être à votre goût). Les choses deviennent plus corsées dans des pays qui accordent peu d’importance à la construction de studios (c’est le cas de la France). C’est ce qui fait que les studios représentent seulement 8 % des logements mis en bail.

Cet état de choses génère des problèmes dans certains pays. Il n’est pas rare de voir plusieurs personnes partager un studio. Ceux-ci, bien qu’à l’étroit, doivent payer la location à chaque fin de mois. Et même s’ils ne sont pas satisfaits de leurs conditions de vie, ils devront s’y conformer jusqu’à ce qu’ils trouvent un autre logement plus confortable. À l’impossible nul n’est tenu, dit-on.

Le prix abordable d’acquisition

Dans la plupart des cas, le prix varie selon la surface et la condition du ménage. En France, par exemple, le prix du loyer d’un studio indépendant commence à 376 € par mois. Or un investisseur dépense entre 60 000 et 80 000 € pour l’achat d’un studio de vingt mètres carrés.

Si l’investisseur met ce studio en bail pour 376 € le mois, il aura 4512 € en un an. Au bout de deux ans donc, il aura récupéré plus que son capital qu’il peut utiliser pour acquérir un nouveau studio qu’il va aussi mettre en bail pour plus de gain. Quoi de mieux pour augmenter rapidement votre chiffre d’affaires ?

 

Quels sont les types de locations

Un logement peut se louer vide ou meublé. Dans les deux cas, l’investisseur réalise beaucoup de bénéfices.

Location vide

Ce terme fait référence à un studio mis en bail sans équipements mobiliers. Dans ce cas, il revient au preneur de le meubler. Il peut les céder plus tard au bailleur à son départ. C’est le type de location idéal pour la résidence principale du propriétaire.

La signature d’un tel bail ne nécessite pas le recours à un notaire. Vous pouvez le faire en privé avec votre locataire. Vous n’aurez donc pas à dépenser grand-chose. Car vous pouvez prendre le rendez-vous de signature de contrat chez vous, ou chez votre locataire ou simplement dans un lieu public (un café par exemple).

Après la signature, chacune des deux parties garde une copie du bail. Le locataire devra le présenter aux compagnies d’assurance afin d’assurer sa nouvelle résidence. Par ailleurs, il lui sera demandé un dépôt de garantie. Cette somme peut représenter entre 1 et 3 mois de loyers. Tout dépend du bailleur. C’est de cet argent qu’il se sert pour faire face à d’éventuels travaux de réaménagements de la pièce.

Ce dépôt de garantie sera remboursé au locataire à sa sortie du local. C’est pourquoi il doit avertir son propriétaire au moins trois mois avant de mettre fin au contrat.

Location meublée

Cette location se définit comme un bail qui fournit l’équipement nécessaire à la vie courante du locataire. Elle contiendra donc des meubles (divans, lit, appareils électroménagers, etc.). Chaque pièce du logement devra être équipée de meubles de sorte que le locataire n’y apporte que ses effets personnels ainsi que son linge (serviettes, draps, etc.). Dans le cas où ce logement constitue en même temps la résidence principale du bailleur, les modalités du contrat sont fixées par la loi. Il faudra donc l’intervention d’un notaire ou d’un greffier pour la signature du contrat.

Selon les décrets gouvernementaux de location, un logement meublé doit avoir une surface totale d’au moins 9 mètres carrés pour une hauteur d’au moins 2,2 mètres sous plafond. Ceci permettra une bonne aération de la pièce. Veillez-y donc en construisant un logement meublé à mettre en location.

Le prix d’une location meublée dépend de sa situation géographique. Ce prix peut varier d’un locataire à l’autre si le propriétaire a effectué d’importants travaux de réparations au départ d’un locataire.

La durée du contrat est d’un an renouvelable autant de fois que le locataire le désire. Mais avant de prendre possession du logement, le locataire doit laisser un dépôt de garantie allant à deux mois de loyers. Il peut mettre fin au contrat à tout moment après avoir avisé le propriétaire au moins un mois avant. Ceci lui permet de récupérer son dépôt de garantie.

Location vide et location meublée : laquelle offre le plus de rendement ?

La question s’est toujours posée de savoir quel type de location offre plus de rendement aux bailleurs. Lorsqu’on compare les deux locations, on constate que celle meublée est plus rentable que celle vide. Par ailleurs elle jouit d’une fiscalité plus abordable. Cependant ce rendement n’offre aucune garantie comme dans le cas d’une location vide. Ceci du fait de la fréquence de changements de locataires. C’est d’ailleurs la location idéale pour passer des vacances d’un mois ou plus. Et au départ des occupants, ces logements demeurent très souvent inhabités pour longtemps. Or la réhabilitation de logement vide nécessite souvent beaucoup de moyens.

Malgré ces légères déconvenues, la location meublée demeure un bons plan pour les investisseurs. Ceci parce que le loyer en location meublée est beaucoup plus important. Cela ne devrait pas vous étonner, car au-delà du logement lui-même, tout l’équipement est loué et génère donc des revenus.

Un studio en location meublée à Paris peut vous donner jusqu’à 7 % de bénéfice annuel sur votre investissement initial.

En matière de fiscalité, la location meublée est avantageuse pour les bailleurs. Mais il faut savoir faire le choix du régime. En régime forfaitaire par exemple, la fiscalité s’applique soit à la moitié de vos recettes, soit à ce qui reste après que vous ayez déduit les charges. Il peut s’agit par exemple des travaux réalisés ou des intérêts d’emprunt. Avec cette souplesse de fiscalité, vous pouvez avoir par an jusqu’à plus de 5 % de bénéfice hors fiscalité.

En ce qui concerne la location vide, retenez qu’elle offre un rendement appréciable aux investisseurs. Pour une location vide placée dans un régime microfoncier, le fisc tient compte de 70 % de vos revenus pour déterminer la charge imposable. Vous bénéficiez ainsi d’un abattement de 30 %.

Pour une location vide placée dans un régime réel, la fiscalité est seulement appliquée sur votre bénéfice après déduction des charges.

Cette analyse montre clairement que les deux types de locations ont chacune leurs avantages. Il vous reviendra donc de chercher à investir dans un type de location. Retenez que vous pouvez investir tant dans la location vide, que meublée. Mais avant de commencer, sachez qu’il y a des pièges à éviter pour optimiser vos bénéfices.

Investissement locatif : quelques conseils pour bien commencer

Vous venez de découvrir la rentabilité de l’investissement locatif et vous avez hâte de commencer. Nous louons votre promptitude de prise de décision. Mais sachez qu’il y a bien des choses que vous devez encore savoir pour un investissement beaucoup plus rentable. Il serait bien que vous suiviez les conseils suivants. Avant de vous lancer dans l’investissement locatif, il faut :

Privilégier la visibilité de l’emplacement de votre logement

Investir dans le locatif oui, mais pas n’importe où. Pour cela, il faut d’abord chercher à savoir le niveau de demande de location dans la zone où vous comptez implanter vos logements. Si vos logements sont mal situés, vous allez certainement manquer de locataire. Plusieurs autres facteurs sont à considérer. Veillez à ce que vos logements soient implantés près d’une université, d’un hôpital, d’un stade ou encore près d’une gare. Ceci vous donne une forte chance pour un flux régulier de demande de location. Par ailleurs, la sécurité du quartier doit occuper une place de choix dans vos critères. Car même si votre logement est à un prix abordable, aucun parent ne voudra laisser son enfant s’y installer s’il est situé dans un quartier insécurisé.

Examiner les statistiques

Une erreur fatale à ne pas commettre dans l’investissement locatif est la négligence des statistiques. Vous devez avoir constamment à l’esprit que les logements en location sont de petites surfaces. Il s’agit souvent de petits studios avec une ou deux pièces. Vérifiez donc si le quartier que vous ciblez est approprié pour un bon flux de demande de logement. La présence de jeunes couples ou de beaucoup de jeunes célibataires serait un bon indice.

Si le quartier remplit cette condition, passez à la mairie de la ville pour avoir une idée claire du plan d’occupation des sols. Ce plan devrait vous permettre de savoir si des immeubles pourraient s’implanter aux alentours de vos appartements dans les années à venir. Si oui, sachez que cela peut réduire le rendement de votre investissement. Sinon, vous pouvez avancer dans votre plan étant convaincu de vos idées.

Éviter de se faire des idées

Vos logements se situent dans un quartier bien animé. C’est bien. Mais est-ce vraiment une garantie d’une bonne affaire ? N’y a-t-il plus rien à faire ? Une erreur à éviter dans votre investissement locatif est de négliger l’entretien de vos appartements. Ils demeurent pour vous après tout. Les locataires ne sont que des passagers. Négliger votre devoir d’entretien en comptant sur les locataires est donc un mauvais calcul.

Beaucoup d’investisseurs locatifs pensent qu’avoir un emplacement visible est un gage de succès surtout pour la location meublée. Illusion ! Si vous avez, par exemple, une location meublée acquise à 50 000 € et louée à 175 € le mois près d’une université, vous avez normalement un rendement annuel de 4,2 %. Mais ce rendement chute à 3,5 % en été lorsque les étudiants retournent chez les parents pour les vacances.

L’emplacement d’un appartement ne garantit donc pas forcément un bon rendement. Ce n’est pas une martingale !

Toujours exiger une caution parentale

Beaucoup de bailleurs de locations étudiantes font face aux problèmes d’impayés. C’est leur hantise quotidienne. Des cas où des occupants ne sont plus en mesure de payer leurs loyers sont fréquents. Que faire dans ce cas ? Les chasser ? Ce n’est pas souvent facile de le faire. Comment éviter donc d’en arriver là ?

Deux solutions s’offrent à vous. Vous pouvez soit souscrire une garantie des risques locatifs (GRL). Cela vous coûtera 2,7 % de vos revenus annuels. Énorme pensez-vous, mais le jeu en vaut la chandelle. Car cette garantie peut couvrir les frais liés à une éventuelle dégradation de logement jusqu’à 70 000 €.

Si vous ne voulez pas des GRL, exigez un engagement parental de la part des parents ou tuteurs de vos locataires étudiants. Cette caution devra vous permettre de percevoir d’eux ce que le locataire n’a pas pu payer.

Pour résumer

Nous avons découvert par cet article que l’investissement locatif des locations étudiantes offre un fort rendement aux investisseurs. Qu’il s’agisse de location vide ou de location meublée, vous avez de fortes chances de réussir. Il vous revient juste d’appliquer les orientations fournies dans cet article pour optimiser vos bénéfices…