Ceux qui aspirent à devenir propriétaires d’un bien immobilier savent bien qu’ils peuvent aujourd’hui compter sur un certain nombre d’aides financières pour réaliser leur rêve. Parmi elles figure le Prêt à Taux Zéro ou PTZ. Souvent assimilé à l’achat dans le neuf, le PTZ permet aussi depuis l’année 2015 d’accéder à la propriété d’un logement ancien sous certaines conditions. Découvrez dans ce guide comment réaliser des économies considérables dans l’achat d’un immobilier ancien en obtenant un crédit 0 %.
Qu’est-ce que le Prêt à Taux Zéro ?
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt règlementé mis en place par l’Etat afin de faciliter l’acquisition d’un logement neuf ou ancien sous condition de ressources. Comme son nom l’indique, c’est un prêt où aucun intérêt n’est dû puisque celui-ci est à la charge de l’Etat. Dans l’ancien, le PTZ permet de financer l’acquisition d’un bien existant avec d’importants travaux à réaliser. Ceux-ci doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Le montant est calculé en fonction de la situation géographique du bien, de la composition et des ressources du foyer.
Chaque année, le PTZ bénéficie de quelques changements afin de favoriser l’accès à la propriété des ménages aux revenus modestes. De nouveaux changements ont donc été opérés en 2016 dont l’élargissement de l’accessibilité au prêt à l’ensemble du territoire lors de l’achat d’un bien ancien. En 2015, il a seulement été ouvert à l’achat de logements anciens dans quelque 6 000 communes rurales.
Quels sont les logements anciens concernés par le Prêt à Taux Zéro ?
Un logement ancien, peu importe sa localisation
Le Prêt à Taux 0 % dans l’ancien permet aujourd’hui d’acheter un logement situé sur l’ensemble du territoire français. Il y a encore deux ans, ce crédit baptisé « PTZ rural » n’était accessible qu’à quelques 5 920 communes rurales en France. Cet élargissement géographique fait partie des évolutions du PTZ en 2016.
Un logement ancien qui fait l’objet de travaux de rénovation lourde
Le PTZ dans l’ancien est ouvert à l’acquisition d’un logement ancien qui fait l’objet d’un programme de travaux d’amélioration lourde dont le montant représente au moins 25% du coût total de l’investissement. Le but est de rendre le logement neuf au sens de la règlementation fiscale.
Ces travaux concernent globalement l’agrandissement du logement à travers la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation du logement, l’assainissement ou l’aménagement, et bien sûr les travaux permettant la réalisation d’économies d’énergie.
Ainsi, pour qu’un logement ancien soit éligible au PTZ, il faut que les travaux s’appliquent au gros œuvre (murs porteurs, façades, fondations…) ou au moins aux deux-tiers de l’installation sanitaire, de l’installation électrique, des menuiseries extérieures, de la plomberie, des planchers non porteurs, du chauffage ou des cloisons intérieures. Ces travaux doivent être réalisés dans un délai de 3 ans après émission du prêt.
Bien évidemment, pour bénéficier du PTZ, vous devez apporter à l’établissement de crédit les justificatifs nécessaires dont une attestation sur l’honneur de réalisation des travaux et les devis permettant de justifier le montant prévisionnel des travaux. Dans un délai de 3 ans, vous devrez être en mesure de justifier la réalisation des travaux en envoyant à la banque les factures correspondantes. Si ce n’est pas le cas, vous serez obligé de rembourser le prêt obtenu.
Attention, les travaux ne devront pas débuter avant l’émission du PTZ.
Un local transformé en lieu d’habitation
Sachez que vous pouvez aussi prétendre au Prêt à Taux Zéro dans l’ancien si vous faites l’acquisition d’un local non destiné initialement à l’habitation, et que vous le transformez en logement. C’est le cas d’un hangar, d’un atelier, d’un local commercial ou d’un bureau. A la fin des travaux, le bien sera assimilé fiscalement à un logement neuf.
Un logement social vendu par un organisme HLM ou une SEM, avec ou sans travaux
L’octroi d’un Prêt à Taux Zéro dans l’ancien peut aussi concerner l’achat de logements sociaux sous certaines conditions. Il faut que le logement soit vendu exclusivement par un organisme HLM ou une Société d’Economie Mixte (SEM). Il faut aussi que vous en soyez l’occupant ou le gardien de l’immeuble. Par ailleurs, le prix de vente doit être inférieur au prix estimé par le service des domaines. Enfin, le logement doit devenir votre résidence principale après l’achat ou à la fin des travaux prévus.
Les conditions pour obtenir un PTZ dans l’ancien
Le Crédit à 0% est une aide qui permet aux primo-accédants de devenir propriétaires d’un logement ancien sous certaines conditions. Pour bénéficier de ce prêt, voici les conditions à respecter :
La qualité du demandeur
Pour prétendre au PTZ dans l’ancien, vous devez impérativement être une personne physique et un primo-accédant. Cela signifie que vous ne devez pas être propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années qui précèdent la demande de prêt. Vous pouvez échapper à cette condition si vous êtes titulaire d’une carte d’invalidité et êtes dans l’incapacité de travailler, si vous percevez l’AAH (Allocation aux Adultes Handicapés) ou l’AEEH (Allocation d’Education de l’Enfant Handicapé) ou encore si votre logement est devenu inhabitable à la suite d’une catastrophe naturelle.
Une autre condition requise pour bénéficier d’un PTZ est que vous achetez votre future résidence principale, et ce sous certaines conditions. Si vous achetez un logement social, vous devez être un occupant ou le gardien de l’immeuble.
Si vous projetez d’acheter un logement ancien classique, celui-ci doit faire l’objet de travaux d’amélioration lourde à hauteur de 25% du coût de l’opération. Vous pouvez aussi acheter un local non destiné à l’habitation et le transformer en logement.
Conditions de ressources
Tout le monde ne peut pas prétendre au PTZ. Des conditions de ressources ont été instaurées en fonction de la composition du foyer et de la zone d’implantation du logement.
Si vous habitez en Zone A (agglomération de Paris, Île-de-France, Côte d’Azur et zone frontalière avec Genève), le plafond de ressources est fixé à 37 000 € pour une personne seule, 51 800 € pour un couple et 62 900 € pour un couple avec un enfant.
Si vous habitez en Zone B1 (grande couronne parisienne, villes de plus de 250 000 habitants comme Annecy, Saint-Malo, La Rochelle, Bayonne, Corse, DOM), vos ressources ne doivent pas excéder les 30 000 € si vous êtes seul, 42 000 € si vous êtes en couple et 51 000 € si vous êtes un couple avec un enfant.
Si vous habitez en Zone B2 (villes de plus de 50 000 habitants et aux alentours de la zone B1), les revenus doivent être limités à 27 000 € pour une personne seule, 37 800 € pour un couple et 45 900 € pour un couple avec un enfant.
Si vous habitez en Zone C (le reste du territoire), vous ne devez pas percevoir plus de 24 000 € par an si vous êtes seul, 33 600 € si vous êtes un couple et 40 800 € si vous êtes un couple avec un enfant.
Le montant des ressources pris en compte est celui du revenu fiscal de référence, c’est-à-dire celui de l’année N-2.
Comment est calculé le montant du PTZ dans l’ancien ?
Que ce soit le montant obtenu ou les modalités de remboursement, les conditions appliquées au PTZ ancien sont les mêmes que celles appliquées dans le neuf.
Le calcul du montant du PTZ tient compte de la composition du ménage, de la zone d’implantation du logement et de la nature de l’opération (neuf, ancien avec travaux, HLM). En fonction de ces critères, un pourcentage est appliqué au coût total de l’opération (coût de l’achat + travaux). A noter que les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus.
Plafonds du coût de l’opération
Des plafonds du coût de l’opération sont fixés selon le type d’opération.
En zone A, le coût de l’opération est plafonné à 150 000 € pour une personne seule contre 255 000 € pour un couple avec un enfant.
En zone B1, le plafond du coût de l’opération s’élève à 135 000 € pour une personne seule contre 230 000 € pour un couple avec un enfant.
En zone B2, le coût de l’opération est limité à 110 000 € pour une personne seule contre 187 000 € pour un couple avec un enfant.
En zone C, ces limites sont fixées respectivement à 100 000 € pour une personne seule et 170 000 € pour un couple avec un enfant.
Montant maximal du PTZ dans l’ancien avec travaux
A partir de ces plafonds, on peut donc calculer le montant maximal du PTZ pouvant être octroyé. Il faut appliquer le taux de plafonnement de 40 %.
En zone A, le montant limite est de 60 000 € pour une personne seule (150 000 € x 40 %) et 102 000 € pour un couple avec un enfant (255 000 x 40 %).
En zone B1, le montant maximal du PTZ pouvant être octroyé pour une personne seule est de 54 000 € et 92 000 € pour un couple avec un enfant.
En zone B2, le montant maximal du PTZ pouvant être octroyé est de 44 000 € pour une personne seule et 74 800 € pour un couple avec un enfant.
En zone C, le montant maximal du PTZ est de 40 000 € pour une personne seule et 68 000 € pour un couple avec un enfant.
Montant maximal du PTZ dans l’ancien HLM
Sachez que le pourcentage de plafonnement appliqué au logement ancien HLM n’est pas le même que celui applicable au neuf et à l’ancien avec travaux. Celui-ci est de 10 % des plafonds du coût de l’opération.
En zone A, le montant maximal du PTZ pour une personne seule est de 15 000 € et 25 500 € pour un couple avec un enfant.
En zone B1, le montant du PTZ est plafonné à 13 500 € pour une personne seule et 23 000 € pour un couple avec un enfant.
En zone B2, les plafonds du PTZ sont fixés à 11 000 € pour une personne seule et 18 700 € pour un couple avec un enfant.
En zone C, ils s’élèvent à 10 000 € pour une personne seule et 17 000 € pour un couple avec un enfant.
Les modalités de remboursement du Prêt à Taux Zéro
Plusieurs critères sont pris en compte par la banque pour fixer les conditions de remboursement du Prêt à Taux Zéro dont les revenus du ménage ou le coût de l’opération, la composition du ménage, la localisation du logement et la nature de l’opération. Si le 1/9 du coût de l’opération est supérieur au revenu fiscal de référence, ce sera cet élément qui sera retenu pour déterminer les modalités de remboursement. Il faut ensuite le diviser par un coefficient familial afin de connaître la tranche de remboursement du ménage.
| Composition du ménage | Coefficient familial |
| 1 personne | 1,0 |
| 2 personnes | 1,4 |
| 3 personnes | 1,7 |
| 4 personnes | 2,0 |
| 5 personnes | 2,3 |
| 6 personnes | 2,6 |
| 7 personnes | 2,9 |
| 9 personnes et plus | 3,2 |
Si votre numéro de tranche de remboursement est de 1, vous pouvez prétendre à un PTZ dont la durée de remboursement est de 25 ans avec des mensualités hors assurance de 75,76 €.
Si votre numéro de tranche de remboursement est de 2, la durée de remboursement est de 22 ans et les mensualités hors assurance sont de 69,44 €.
Enfin, si vous appartenez à la tranche de remboursement 3, vous pourrez rembourser votre PTZ en 20 ans avec des mensualités de 55,56 €.
Durée de remboursement
La durée de remboursement du PTZ s’étend sur 20 à 25 ans. Elle s’effectue en deux périodes :
- la période de différé : période pendant laquelle vous ne remboursez pas encore le prêt
- la période de remboursement : qui intervient à la fin du différé et qui s’étend sur 10 à 15 ans.
PTZ : une baisse du coût d’acquisition d’un logement ancien
Même si le PTZ dans l’ancien ne fonctionne pas aussi bien que celui dans le neuf, il faut dire que ce prêt allège de manière significative le coût d’acquisition d’un logement ancien. C’est un coup de pouce non négligeable qui vous permet d’économiser gros sur votre projet de devenir propriétaire d’un bien ancien. L’absence d’intérêts a pour conséquence de baisser le coût du crédit et de libérer du pouvoir d’achat.
PTZ dans l’ancien : un succès inattendu
Considéré comme une mesure réductrice lors de l’annonce de son existence, le PTZ dans l’ancien rencontre finalement un franc succès. Les professionnels ne s’y attendaient pas. Beaucoup de primo-accédants y recourent afin de concrétiser leur rêve de devenir propriétaires.
En 2016, lorsque le dispositif a été élargi à tout le territoire à condition de réaliser des travaux d’un coût égal à 25 % du coût de l’acquisition, les spécialistes ont jugé cette mesure « bloquante », estimant que les primo-accédants ne pourront pas financer de tels travaux. Pourtant, cela ne les a pas empêchés de faire appel au PTZ. Entre janvier et mai 2016, le PTZ dans l’ancien a représenté 20 % des PTZ distribués contre 2 à 5 % en 2015. Le PTZ dans l’ancien pourrait donc devenir un véritable levier pour la création de logements économes en énergie et confortables.
