La location de logements pour étudiants est un ensemble de charges qui reviennent non seulement au propriétaire, mais également aux locataires. En général, le propriétaire envers ses locataires, dans le cas présent qui sont étudiants, a des obligations qu’il lui faut respecter et s’engager à tenir. De la même manière, le ou les locataires doivent s’engager à également respecter les obligations qui leur incombent. Ces obligations sont souvent énumérées ou signées dès le début de la location par les deux parties qui sont le locataire (étudiant) et le propriétaire (et/ou investisseur). Mais avant tout début de location, les propriétaires ou bailleurs ne peuvent donner en location que des logements décents répondant aux normes basiques de confort.

Le Ministère du Logement avait publié un guide sur la notion de logement décent. Ce guide décrivait point par point les principales caractéristiques d’un logement répondant aux normes de décence en vigueur, mais aussi les démarches et recours en cas de non-conformité. Que vous soyez propriétaire ou locataire, ce guide vous est adressé.

Les obligations du locataire

En tant que locataire, la première des obligations qu’on puisse honorer est de payer les charges nécessaires et le loyer. Mieux, le locataire a l’obligation de le faire conformément à la date retenue dans le contrat de location qu’il a signé. Le locataire doit utiliser le logement en étant un « étudiant modèle », capable d’entretenir le logement et de développer des relations et une ambiance de paix avec les autres locataires.

Le locataire doit respecter le contrat de location, le règlement intérieur (régissant les lois et règles) de l’immeuble dans lequel se situe son logement, ou éventuellement le règlement de copropriété et ne doit pas créer de troubles avec son voisinage. Il n’existe pas à notre connaissance une liste qui recense les troubles de voisinage (enfin, pas encore bien sûr). Néanmoins, les tribunaux ont eu à notifier des agissements comme :

• Les bruits répétés
• Les comportements à caractère violent
• Les animaux loin d’être dociles, mais méchants
• Des odeurs nauséabondes et désagréables.

Le locataire est entièrement responsable des troubles qu’il cause et de ceux causés par les occupants du logement. Ces troubles sont à même d’entraîner une éventuelle résiliation du bail. Si le locataire possède un animal domestique, il doit s’assurer que ces animaux domestiques ne provoquent aucune nuisance à l’endroit de la tranquillité des autres locataires (dans le même temps, il est rare de rencontrer des étudiants vivant chez eux avec un animal domestique).

Dans le but d’assurer et de respecter ses obligations, le locataire a l’obligation envers son propriétaire (celui de son logement) de souscrire une assurance responsabilité pour le logement, qui lui donnera droit à une attestation devant être remise au propriétaire. Cette attestation doit être renouvelée chaque année si le locataire garde le logement pour plus d’un an.

Le locataire doit respecter également la destination des lieux (c’est-à-dire l’usage qu’il a prévu dans le contrat de location, par exemple un usage pour résidence principale ou encore à titre d’habitation et non pas à titre professionnel). Le locataire ne peut tout de même pas sous-louer son logement si le propriétaire ne lui donne pas son accord ou son autorisation.

Les obligations du propriétaire

Le propriétaire doit donner en location un logement se trouvant dans les normes minimales de confort. À la remise des clefs, il doit offrir au locataire un logement décent en bon état d’usage et de réparation, comportant des équipements qui fonctionnent. Le locataire peut même demander sa mise en conformité, quitte à saisir le juge du tribunal d’instance au cas où le bailleur ou propriétaire lui adresse un refus.

La loi relative au Droit au Logement Opposable rend concevable la saisie de la commission départementale de conciliation, à défaut d’accord entre les différentes parties, ou à défaut d’accord du propriétaire d’effectuer tous les travaux de mise aux normes. Cette tenue n’empêche ni l’une ni l’autre des deux parties de saisir le juge du tribunal d’instance (sans pour autant attendre que la commission ait rendu sa décision). Le magistrat pourra ainsi donc faire parvenir au préfet son jugement de justice lui permettant de garantir un suivi opérationnel en rendant le logement indécent.

Le propriétaire doit assurer une utilisation paisible et sans crainte du logement à son locataire et respecter sa vie privée (interdiction par exemple d’entrer dans le logement sans l’accord du locataire).

Le propriétaire ne peut s’opposer aux aménagements que désire faire le locataire s’ils ne constituent pas une transformation majeure.

En rapport à la caution, le propriétaire qui aurait souscrit une assurance loyers impayés ne peut plus demander une telle caution à son locataire s’il ne s’agit pas d’un étudiant. Mais dans le cas présent, le propriétaire se trouve dans ses droits de réclamer cette caution au locataire (étudiants).
Par ailleurs, le propriétaire est soumis à une obligation d’information auprès de son locataire concernant les points suivants :

• L’obligation d’informer le locataire si l’immeuble a subi une catastrophe naturelle (sécheresse, inondation, tempête, coulée de boue, etc.) ou une catastrophe technologique (fuite toxique, explosion d’usine chimique, etc.) ayant entraîné le versement d’une indemnité relative à l’article L125-5 du Code de l’environnement.
• L’obligation d’informer le locataire que le bien loué est situé dans un plan de prévention des risques naturels ou dans une zone de sismicité.
• Si le bien se situe à proximité d’un aéroport, informer le locataire du plan d’exposition au bruit engendré par les bolides volants (les avions, etc.).
• Depuis le 1er juillet 2007, le propriétaire a l’obligation d’informer le locataire sur la consommation énergétique du logement en lui remettant le diagnostic de performance énergétique (Le DPE).
• Depuis le 1er mai 2007, le propriétaire a l’obligation d’informer le locataire sur toutes les modalités relatives à la réception des services de télévision.
• Enfin, depuis le 12 août 2008, un diagnostic plomb pour les logements construits bien avant le 1er janvier 1949 doit être établi par le propriétaire et soumis au locataire.

Tout autour de l‘absence de travaux en location étudiante

Les fêtes nocturnes, les nuisances sonores, les dégradations du logement… La mauvaise réputation de la location aux étudiants a fait son temps. Si certains bailleurs hésitaient encore à attribuer des logements à ce type de locataires, la tendance change, maintenant. En réalité, à condition que le bien soit adapté et situé dans une zone universitaire, l’alternative est pertinente pour le loueur afin qu’elle présente plusieurs avantages aussi bien en termes d’économies que de capacité locative. Avec un nombre d’étudiants en quête de logement grandissant, les propriétaires trouvent facilement des preneurs et limitent ainsi les risques de vacances locatives.

Pour mettre tous les atouts de leur côté, il est conseillé aux propriétaires de louer un appartement meublé, très intéressant pour les étudiants qui s’installent dans une ville de manière transitoire. Mais aussi parce que la location meublée permet d’établir des baux très courts, d’une période d’un an, voire de neuf mois, c’est-à-dire le temps d’une année universitaire. En contrepartie, la durée du préavis n’est alors que d’un mois : un délai limite pour trouver un remplaçant au locataire actuel surtout si son départ s’effectue en plein milieu d’une année universitaire.

Par rapport au type de logement le plus adapté, ce sont les studios et les appartements une pièce qui sont les mieux recherchés. Toutefois, il n’est pas question d’exclure les grands appartements, bien au contraire. À condition que leur agencement s’y prête, ils peuvent être loués en colocation à plusieurs étudiants. Ceci représente des avantages pour le bailleur dans la possibilité de majorer le prix du loyer, vu que les frais sont partagés, et profiter d’une garantie imparable contre les loyers impayés. Dans le cas spécifique des colocations, la loi a prévu une clause de solidarité qui engage chacun des locataires sur la somme du logement due en cas de défaut de règlement.

Le propriétaire a l’obligation de délivrer un logement en bon et décent état. Les travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives sont exclusivement à la charge du propriétaire. Il doit les faire réaliser sous réserve d’en informer le locataire. Une réduction de loyer peut être prévue si les travaux dépassent une limite préétablie.

 

Le bailleur a l’obligation d’entretenir le logement qu’il loue hormis tout ce qui touche aux réparations locatives telles que les menues réparations et entretien du courant qui sont à la charge du locataire. Le propriétaire a habituellement la charge :

• des réparations urgentes comme les pannes de chauffe-eau pendant l’hiver.
• des travaux nécessaires au maintien en bon état et à l’entretien du logement comme les volets défectueux, la vétusté de la robinetterie, etc.
• des travaux d’amélioration des parties communes ou privatives du même immeuble comme la réfection de la cage d’escalier (s’il y en a), le ravalement de la façade, etc.
• des travaux qui permettent de remplir tous les critères d’un logement normalement décent.
• des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement à savoir la chaudière performante, l’isolation, etc.

Exécution et non-exécution des travaux

Avant le début des travaux, le propriétaire est tenu de donner au locataire une notification de travaux par une lettre qu’il lui remet en mains propres ou par courrier recommandé avec un avis de réception. Elle précise la nature des travaux à effectuer et les modalités d’exécution de ces travaux.

Afin de procéder à la préparation et à la réalisation desdits travaux, le locataire devra permettre l’accès à son logement :

• toute la semaine exceptée les jours du weekend (les samedis et les dimanches) et les jours fériés (sauf si ce dernier donne son accord).
• Moyennant une réduction de loyer au cas où les travaux excèdent une durée de 21 jours.

Si les travaux rendent dangereuse ou impossible l’utilisation du logement, ou si les travaux ne respectent pas les conditions préalablement définies dans la notification de travaux, ou encore si les travaux revêtent un caractère abusif, le tribunal d’instance peut, sur la demande du locataire, ordonner l’interruption ou tout simplement l’interdiction des travaux débutés. Le locataire peut aussi demander la résiliation du contrat de bail si les travaux rendent inhabitable le logement. Dans une seconde mesure, si le locataire remarque un dommage dans le logement, il est tenu d’en informer le propriétaire. Si ce dernier ne fait pas ce qu’il faut, le locataire devra le mettre en demeure de procéder à l’exécution de ses obligations.

En l’absence d’un accord des deux parties ou si le propriétaire ne donne pas de réponse après un délai passé de deux mois, le locataire peut approcher le greffe du tribunal d’instance ou une commission départementale de conciliation.

Si le juge détermine que les travaux à effectuer relèvent d’une des obligations du propriétaire, il peut :

• autoriser le locataire à réaliser lui-même les travaux, à charge pour le propriétaire de le rembourser.
• accorder au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
• contraindre le bailleur à les exécuter.

Le locataire a le droit de librement aménager son logement (changer sa moquette, repasser une couche de peinture, etc.). Toutefois, il ne peut y faire de gros travaux de transformation sans l’accord du propriétaire. À défaut, le propriétaire peut, lors du départ du locataire, décider de conserver le bénéfice de modifications apportées par le locataire sans indemnisation. De la même manière, il peut aussi exiger la remise en l’état des lieux aux frais du locataire. Si les transformations mettent en danger la sécurité du logement, le propriétaire peut exiger aussi une remise immédiate des lieux en l’état, également aux frais du locataire.

Si le locataire est handicapé ou en situation de perte d’autonomie, il peut réaliser, à ses propres frais, des travaux d’adaptation du logement afin de mieux se sentir. Ces travaux peuvent s’agir de :

• l’installation ou de la modification des systèmes d’ouverture et de fermeture des portes, des fenêtres, ou des volets) et des systèmes d’alerte ;
• la création, la suppression ou la modification des cloisons du logement ;
• l’installation ou l’adaptation des systèmes de commande (d’eau, de gaz et de chauffage, de signalisation, d’interrupteurs, d’interphone, etc.) ;
• l’installation d’élévateurs ou d’appareils permettant le déplacement des personnes à mobilité réduite ;
• la modification de l’aménagement ou de l’équipement des pièces d’eau (les toilettes, la salle d’eau, la cuisine, etc.) ;
• la création ou la modification des prises électriques et des points d’éclairage.

Avant tout travaux, le locataire doit envoyer au propriétaire une demande par lettre recommandée avec avis de réception. Cette lettre devra contenir :

• la description précise des transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront effectués ;
• l’indication de l’entreprise qui sera chargée d’exécuter lesdits travaux.

Passé un délai de mois, l’absence de suite de la part du propriétaire sera traduite comme un accord de sa part. Dans un délai de deux mois après l’achèvement des travaux, le locataire attestera auprès du propriétaire la fin des travaux qui ont été réalisés par l’entreprise choisie et qui correspondent réellement aux travaux de transformation autorisés par le propriétaire.