La défiscalisation dans l’immobilier ancien est souvent bien moins connue que celle dans le neuf. Pourtant, de nombreux dispositifs applicables à l’existant permettent également de bénéficier d’avantages fiscaux non-négligeables tels que le Pinel réhabilité, la loi Borloo ancien, le déficit foncier ou le dispositif Malraux. Grâce à ces dispositifs, investir dans l’ancien tout en réduisant ses impôts est tout à fait possible. Qui sait, vous pourrez peut-être aussi, à travers cette action, faire une bonne affaire.

Défiscaliser dans l’ancien avec le mécanisme de déficit foncier

Si vous achetez un bien immobilier ancien en vue de le louer, les revenus générés sont soumis au système d’imposition des revenus fonciers. Contrairement à la location meublée où des amortissements sont possibles, les revenus locatifs seront taxés à votre taux marginal d’imposition à moins que vous ne créiez un déficit foncier.

Le déficit foncier, c’est quoi ?

On dit qu’un propriétaire de bien immobilier ancien mis en location est en situation de déficit foncier lorsque les revenus locatifs qu’il encaisse sont inférieurs à ses charges de propriété (travaux, charges d’entretien, etc.). Grâce à ce mécanisme, la loi l’autorise à imputer ce déficit sur son revenu global imposable, ce qui génère une diminution du montant de la base imposable et donc une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 60,5 %.

Le déficit foncier : comment ça fonctionne ?

Contrairement aux dispositifs Malraux ou Pinel qui entrent dans le cadre des niches fiscales, le déficit foncier est un mécanisme relevant de la fiscalité immobilière de droit commun. Il permet à tout propriétaire d’un bien ancien mis en location de déduire l’intégralité des charges induites par la rénovation de celui-ci de ses revenus fonciers, et éventuellement de son revenu global imposable dans la limite de 10 700 €.

Pour illustrer la défiscalisation avec le déficit foncier, prenons l’exemple d’un investisseur dont le taux marginal d’imposition est de 30 % et qui perçoit des revenus fonciers de 8 000 €. S’il ne réalise pas de travaux, il devrait normalement payer 2 400€ d’impôt sur les revenus fonciers (30 %) et 1 240€ de prélèvements sociaux CSG-CRDS (15,5 %).

Toutefois, à cause de l’état vieillissant de son investissement locatif, il décide de réaliser des travaux de rénovation. Le coût des travaux s’élève à 16 000€. Ce qui revient à dire qu’il a un déficit foncier de 8 000 € (16 000 € – 8 000 €). Supposons que ses salaires après abattement s’élèvent à 80 000 €. Son revenu net imposable sera donc 72 000 € (80 000 € – 8 000 €). Après calcul, il devra donc payer 10 779 € d’impôts sur les revenus contre 15 180 € en situation normale sans déficit foncier. Ce qui lui fait 5 641 € d’économie fiscale.

Plus le taux marginal d’imposition est élevé, plus l’avantage fiscal est meilleur. Le mécanisme de déficit est surtout intéressant pour ceux qui ont un taux marginal d’imposition de 40-45 %.

Ce qui est encore plus intéressant avec ce mécanisme est qu’il ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000€. Il peut donc être cumulé avec d’autres incitations fiscales comme le dispositif Pinel.

Quels sont les avantages de la défiscalisation dans l’ancien avec le déficit foncier ?

Le système de déficit foncier permet d’imputer jusqu’à 10 700 € sur le revenu global annuel. Si le déficit est supérieur à 10 700 €, l’excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Attention, pour bénéficier de ces avantages, vous devez être soumis au régime réel d’imposition si vos revenus fonciers excèdent les 15 000 € par an. Vous devez aussi vous engager à mettre en location le bien dès la fin des travaux ou au plus tard le 31 décembre de la 3^e année qui suit l’imputation du déficit foncier.

Quelles sont les charges imputables sur les revenus fonciers ?

Ce ne sont pas toutes les charges qui sont prises en compte par le mécanisme de déficit foncier. Parmi les charges déductibles, on cite celles qui sont liées à la gestion quotidienne du bien (primes d’assurance, charges de copropriété…), les dépenses occasionnées par l’entretien et la réparation du logement, les dépenses d’amélioration ainsi que les charges relatives au financement du bien (intérêts d’emprunt…).

Défiscaliser avec le Pinel ancien réhabilité

Remplaçant l’ancienne loi Duflot, la loi Pinel est surtout connue dans l’investissement dans le neuf. Elle a été instaurée en 2014 afin de promouvoir les ventes de biens immobiliers neufs. Beaucoup ne le savent peut-être pas encore, mais ce dispositif s’applique aussi sous certaines conditions au logement ancien. A cet effet, il a été rebaptisé Pinel ancien réhabilité.

Principe du Pinel ancien réhabilité

Entrée en vigueur le 1^er septembre 2014, la loi Pinel ancien réhabilité permet d’investir dans l’immobilier locatif ancien tout en obtenant le même avantage fiscal qu’avec le neuf. Elle permet entre autres de bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. En achetant un logement ancien non-décent et en vous engageant à le mettre en location pendant au moins 9 ans ou 12 ans, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % ou 21 % du montant investi, dans la limite de 300 000 €, grâce au Pinel ancien réhabilité.

Les conditions d’application du Pinel ancien

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel réhabilité, l’investisseur doit acheter un lot déjà affecté à l’habitation, mais qui ne répond pas aux caractéristiques de décence prévues par la loi. Le logement ne doit pas satisfaire au moins à 4 des 15 caractéristiques de décence stipulées par l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il doit réaliser des travaux de réhabilitation afin d’offrir au logement des performances semblables à celles d’un logement neuf.

Le dispositif Pinel réhabilité concerne aussi la réhabilitation d’un local (hangar, local commercial, entrepôt) afin de le rendre habitable.

Avant et après les travaux de réhabilitation, un expert doit remplir un modèle d’attestation de l’état descriptif du logement fourni par le service des impôts. Après travaux, le logement doit posséder au moins l’un des labels suivants : HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009.

Par ailleurs, les mêmes conditions que celles qui s’appliquent au Pinel neuf s’appliquent aussi au Pinel ancien. Le bien doit être situé dans les zones A, A bis, B1 et B2. Un plafond de loyer doit aussi être respecté. Celui-ci oscille entre 8,69 € et 16,72 €.

Le propriétaire doit en outre entamer les travaux de réhabilitation avant le 31 décembre qui suit la deuxième année d’acquisition du bien. Il doit s’engager à le mettre en location pendant au moins 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Les avantages fiscaux du Pinel ancien

Le dispositif Pinel ancien réhabilité permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de l’ordre de 12 %, 18 % ou 21 % sur le montant de l’investissement selon la durée de location. La réduction d’impôts est calculée sur le prix de revient global du logement, c’est-à-dire le prix d’achat du bien augmenté du coût des travaux, le tout limité à 300 000 €.

Comme le dispositif Pinel entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales, la réduction d’impôts ne doit pas excéder les 10 000 € par an.

Défiscaliser avec la loi Borloo ancien

Parfois, les dispositifs de défiscalisation s’accumulent et certains finissent par être jetés aux oubliettes même s’ils restent toujours applicables. C’est le cas de la loi Borloo ancien. Initié en 2006 en remplacement du dispositif Besson, ce mécanisme de défiscalisation continue à être en vigueur et offre aux investisseurs des avantages fiscaux non-négligeables.

Le Borloo ancien, c’est quoi ?

Le dispositif de défiscalisation Borloo ancien permet à un investisseur de bénéficier d’un abattement de 30 %, 60 %, voire 70 % sur les revenus fonciers dès lors qu’il s’engage à mettre en location son bien à des loyers maîtrisés. La loi Borloo ancien est attachée au conventionnement ANAH, autrement dit le logement doit être conventionné avec l’Agence Nationale de l’Habitat pour pouvoir bénéficier de cet avantage.

Les conditions d’application du Borloo ancien

Le dispositif Borloo ancien concerne tous les logements anciens faisant l’objet d’une convention avec l’Anah, peu importe la date d’acquisition. Dans le cadre de ce conventionnement, le propriétaire doit remplir certaines conditions comme la décence du logement et la durée du bail. Pour bénéficier de l’avantage fiscal offert par le dispositif Borloo ancien, vous devez vous engager à louer vide le logement et que celui-ci serve de résidence principale du locataire pendant au moins 6 ans s’il s’agit d’une convention Anah sans demande de subvention ou 9 ans avec subvention.

La loi Borloo ancien est aussi soumise à des plafonds de loyers et de ressources. Ces plafonds varient selon le type de conventionnement que vous avez choisi (intermédiaire, social ou très social) et selon la situation géographique du logement. Si vous avez choisi le régime « intermédiaire », les plafonds de loyer vont de 8,75 € en zone C à 12,50 € en zone A. Dans le cas d’un conventionnement « social » ou « très social », les plafonds de loyer s’élèvent ву 5,21 € en zone C à 9,92 € en zones A et Abis.

En ce qui concerne les plafonds de ressources, outre le type de conventionnement, la composition du ménage et la situation géographique du logement sont aussi pris en compte. Ici, on fait le calcul à partir du revenu fiscal de l’année N-2. Les plafonds de ressources sont fixés à 36 993 € en zone A bis pour une personne seule contre 55 287 € pour un couple.

Les avantages fiscaux du dispositif Borloo ancien

Grâce au dispositif Borloo ancien, le propriétaire peut bénéficier d’une déduction forfaitaire de 30 % sur ses revenus fonciers s’il choisit le niveau de loyers intermédiaire. En secteur social ou très social, l’abattement forfaitaire est de l’ordre de 60 %, voire 70 %. Outre les avantages fiscaux apportés par la loi Borloo ancien, vous pouvez également profiter de la réduction d’impôts induite par le système de déficit foncier dans la limite de 10 700€ si vous réalisez des travaux dans le logement.

Quels sont vos engagements ?

Pour pouvoir profiter des avantages du Borloo ancien, vous devez en premier lieu louer votre logement nu pendant 6 ans ou 9 ans avec un conventionnement Anah. Il faut aussi que le bien soit utilisé comme résidence principale pour le locataire. Enfin, vous devez le louer à une personne autre qu’un membre de votre foyer fiscal.

La loi Malraux

L’achat d’un logement ancien dans des secteurs préservés ou sauvegardés permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants si vous choisissez d’appliquer le régime Malraux.

Principe et conditions de la défiscalisation Malraux

Grâce à la loi Malraux, l’acquisition d’un bien situé en zone de protection architecturale, urbaine ou paysagère permet de bénéficier d’un bonus fiscal de l’ordre de 22 % s’il s’agit d’un bien situé dans un site Patrimoine Remarquable avec PVAP ou de 30 % pour un logement situé dans un Site patrimonial remarquable avec PSVM. Hormis cette condition de localisation, vous devez aussi vous engager à louer le logement et réaliser des travaux de rénovation complète pour bénéficier de cet avantage fiscal. Selon les secteurs, l’abattement peut s’élever entre 27 000 € et 36 000 € par an.

D’autres conditions sont également en lice comme l’obligation de réaliser les travaux sous l’autorité de l’Architecte des Bâtiments de France ou de louer le bien pendant au moins 9 ans. Si le montant à déduire de vos revenus excède les 27 000 € ou 36 000 €, sachez que l’excédent ne pourra pas être reporté sur les années suivantes. Il sera perdu.

Qui peut bénéficier de la défiscalisation Malraux ?

Tous les contribuables résidant en France qui sont sur le point d’acheter ou sont déjà propriétaires d’un bien immobilier situé dans un périmètre sauvegardé peuvent bénéficier de cette niche fiscale à condition qu’ils réalisent des travaux de restauration complète. Les dépenses déductibles concernent entre autres les frais d’adhésion à des associations foncières, les travaux de démolition imposés par les autorités et les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles. Les travaux de restauration, d’agrandissement ou de reconstruction relèvent aussi du régime Malraux.

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Malraux ?

 

La défiscalisation Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 30 % sur les travaux de restauration plafonnés à 400 000 € pour une durée de location de 4 ans. Le taux de réduction d’impôt dépend de la localisation du bien : 22 % pour les logements localisés dans un site patrimonial remarquable avec PVAP et 30 % pour les biens situés dans un site patrimonial remarquable aveс PSVM.