En tant que jeune actif, l’investissement dans n’importe quel domaine est souvent plus difficile. En effet, la tentation d’achats divers, la fourniture de divers aménagements immobiliers ou encore l’excès de dépenses pour les loisirs sont autant d’arguments coûteux. Pourtant, un investissement sur longue durée permet de fructifier le patrimoine personnel. Que ce soit dans l’objectif d’atteindre une indépendance financière ou pour concrétiser un projet, investir est une alternative conséquente. Dans ce cas de figure, l’immobilier est un choix avantageux pour plusieurs raisons.

Les conseils pour les jeunes actifs avant d’investir

Les étapes indispensables

Afin de poser de solides bases au futur investissement, un jeune actif aura tout intérêt à ne pas brûler certaines étapes. Obtenir des assurances en passant par une bonne préparation est indispensable pour prévenir de possibles risques. A ce titre, se renseigner par le biais de formations dédiées, profiter de l’expérience de proches investisseurs ou encore participer à des forums de sites web sont autant d’aides non-négligeables. Les conseils présents sur la page Débuter les investissements locatifs sont également à connaitre.

Cerner son objectif réel est aussi important. En effet, tout investisseur possède un but final (achats immobiliers, réalisation d’un projet quelconque coûteux et inaccessible dans l’immédiat…). Une fois déterminé, ce but sera caractérisé par une parfaite organisation. A ce stade, la motivation s’en verra multipliée, permettant souvent la réalisation du projet.

Enfin, l’intérêt d’un apport en vue d’un projet immobilier présente des avantages non-négligeables. En effet, être en possession d’un budget faible ou conséquent permettra souvent d’obtenir une réponse favorable lors d’une demande de crédit. Ces taux se verront alors allégés et la durée totale réduite. L’épargne la plus courante reste le PEL (plan épargne logement), assurant une rémunération de 1 % (contre 2,5 % en 2014). Le cas d’une épargne conséquente ne sera donc pas une option adressée aux jeunes actifs, mais permettra, après quelques années, de concrétiser un projet avec une certaine sécurité.

Les détails à prendre en compte

Avant de se lancer dans l’investissement à proprement parler, il est intéressant d’adhérer dès que possible à une assurance vie ainsi qu’à un plan d’épargne en actions (PEA). Avec une fiscalité chaque année plus avantageuse, ces deux supports ne présentent aucun risque et permettent de prendre un bon départ avant de se lancer dans l’immobilier.

L’investissement immobilier direct

L’achat d’un bien immobilier neuf

Chaque année, de nombreux actifs français se lancent dans un achat immobilier par le biais d’un crédit à long terme. Suivant sa situation professionnelle (en contrat à durée indéterminé), le futur acheteur analysera les offres adaptées à sa demande pour enfin demander un financement auprès d’une banque ou organisme. La possibilité de n’avoir aucun apport est possible dans certains cas, bien que cela augmente fortement les taux proposés.

La principale motivation de cet investissement est de devenir propriétaire d’un bien immobilier une fois le crédit terminé. A ce niveau, aucun autre loyer ne sera imposé (en dehors des taxes et impôts annuels). Cette indépendance financière permet donc d’importants allégements budgétaires ainsi qu’une possible restructuration du logement (travaux possibles, agrandissement de pièces…), impossible en tant que locataire.

Ces aménagements permettent ainsi une plus-value du bien, importante dans le cas d’une future revente (hausse de la valeur du bien).

L’achat en location-vente

Une des possibilités les plus intéressantes dans le cadre d’un achat direct est la location-vente. Ce contrat permet, dans le cas d’une personne seule ou d’une famille, d’accéder à la propriété sans apport en payant un loyer. A la fin d’un contrat de plusieurs années défini en fonction du bien, le locataire devient propriétaire. Dans le cas où le locataire décide de quitter le logement, la somme des loyers versés sera « perdue ». Ainsi, les mensualités ne seront considérées comme une épargne, qu’une fois le contrat terminé.

Ces avantages permettent donc d’éviter certains risques et constituent, à long terme, l’une des options les plus intéressantes pour les jeunes actifs.

L’achat d’un bien difficilement habitable ou d’un terrain

D’autres acheteurs se lancent également dans des projets moins coûteux, mais nécessitant un investissement important. En effet, l’achat d’un terrain ou encore d’une habitation en mauvais état à faible coût permet, pour les plus courageux, d’entreprendre des travaux difficiles mais intéressants d’un point de vue financier. Dans ce cadre, de nombreux jeunes actifs profitent de cette expérience pour apprendre et maîtriser des techniques des métiers du bâtiment. La « fierté » d’avoir bâti seul son patrimoine immobilier est aussi un des arguments les plus cités de ces jeunes actifs.

Une fois le crédit terminé

Au terme de l’échéancier, certains décident de rapidement entreprendre un nouvel achat immobilier, tout en louant le premier bien. De ce fait, le loyer apporté couvre en partie ou totalement la mensualité du crédit. Sur le long terme, de nombreux Français sont devenu gérants de société SCI (société civile immobilière) en tant que propriétaires de plusieurs habitations.

Cette finalité requiert de nombreuses années d’investissements. Bien que ce plan d’élargissement du patrimoine soit long dans un premier temps, l’addition future des biens une fois les premiers crédits achevés deviendra fructueuse (même si l’on considère les taxes annuelles ainsi que les coûts occasionnels de différents travaux visant à rafraîchir ou entretenir les biens).

La pierre papier

La pierre papier : qu’est-ce que c’est ?

En plus de la « pierre physique » (achat immobilier comme résidence principale ou secondaire dans le but de se loger tout en se construisant un patrimoine), l’investissement pierre papier permet d’acheter des parts ou actions directement à des sociétés immobilières. L’épargne est donc possible sans apports conséquents obligatoires. Différents organismes et sociétés sont disposés à ce type d’investissement. L’épargnant perçoit alors un revenu tout en bénéficiant d’une diversification immobilière des actifs, sans conserver les problèmes présentés par la gestion d’un investissement pierre physique.

De ce fait, un jeune actif pourra placer son argent par le biais d’un organisme en évitant certains risques grâce à des apports accessibles.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

Comprendre les SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier permettent d’investir dans l’immobilier (souvent, d’entreprise). Bien qu’une garantie du capital soit impossible, l’argent investit reste, dans la plupart des cas, disponible sous un délai d’un mois. Un engagement minimal des titres de neuf ans (pour les sociétés PINEL) est néanmoins obligatoire pour pouvoir récupérer le patrimoine.

Avantages financiers et fiscalité

Les intérêts perçus dans ces investissements sont de 5 % pour les SCPI de bureaux, entrepôts et murs de magasins et 3 % pour les SCPI de logements. Pour la fiscalité et hors plus-value, celle-ci sera définie en fonction des revenus (les revenus financiers en fonction des placements de trésorerie de la SCPI subissent un impôt sur le revenu selon un barème).

En ce qui concerne les revenus fonciers, ceux-ci sont taxés à l’impôt sur le revenu. En cas de dépassement de 15 000 euros par année ou de propriété en direct d’un bien donné en location nue, le micro foncier peut s’appliquer. Lorsqu’un investisseur est propriétaire d’un bien placé sous un régime d’amortissement du prix d’acquisition ou des travaux, le micro foncier ne pourra pas être appliqué. Sous ce régime, les loyers peuvent être imposés sur 70 % du montant au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux à une hauteur de 15,5 %. Le régime de frais réels, quant à lui, permet la déduction du total de ces derniers en complément du même taux des prélèvements sociaux.

Les autres avantages d’une SCPI

En plus de la rémunération et d’un régime fiscal dédié, le choix d’investir dans une SCPI permet, depuis peu, une digitalisation totale des démarches. En effet, plusieurs sociétés ont « informatisé » leur fonctionnement. Traditionnellement proposées par des banques ou compagnies d’assurance, ces sites internet permettent d’avoir accès aux SCPI de maison (LF Europimmo, LF Opportunité Immo, Multimmobilier 2, Epargne Foncière, Epargne Foncière 2, Pierre Privilège et enfin Pierval Santé).

La digitalisation permet également de toucher des revenus dès le premier mois et ce, sans délais de jouissance (normalement estimé à 6 mois).

Investir en Europe, la nouvelle tendance

Investir dans une SCPI dans des projets immobiliers d’autres pays d’Europe présente des avantages propres. Avec un marché plus vaste, les prix d’acquisition sont plus faibles et permettent directement un meilleur rendement. La fiscalité appliquée se voit également allégée tout en assurant la diversification du patrimoine. Pour ne pas être imposé 2 fois, l’investisseur perçoit un crédit d’impôt à hauteur de ses charges fiscales françaises.

La SCPI via l’assurance-vie, un duo gagnant

Certaines assurances-vie proposent directement l’investissement par le biais d’une société civile de placement immobilier. En plus de présenter des avantages fiscaux propres au dispositif, la liquidité sans soucis en cas de revente est possible. En effet, l’assureur assure le processus (car unité de compte).

D’un point de vue fiscal, le contournement de l’imposition par soustraction des revenus locatifs est possible (ce qui n’est pas le cas lorsqu’un investisseur passe directement par une SCPI).

A contrario, avec des frais de souscriptions réduits voir nuls lors d’achats, les dividendes sont souvent moins élevés par unité de compte. L’impact des frais de gestion sur les dividendes engendre également une baisse du rendement perçu par l’épargnant (passant de 3,22 % à 2,92 %).

Enfin, l’inconvénient le plus important pour ce duo est l’impossibilité de profiter d’un crédit de financement.

Malgré cela, de nombreux investisseurs profitent chaque année de ce duo pour découvrir les principes d’une société civile de placement immobilier. Beaucoup décident, en complément de l’assurance-vie, de participer à ces financements de manière distincte en se rapprochant d’une SCPI. Ce dispositif est donc souvent un tremplin vers une méthode de placement encore peu médiatisée à l’échelle nationale.

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI)

L’OPCI  est un organisme de placement collectif agréé par l’AMF (autorité des marchés financiers). A la différence d’une SCPI, l’investisseur y jouit d’une meilleure liquidité et souplesse fiscale. Néanmoins, l’offre n’est, à l’heure actuelle, pas aussi importante que les sociétés civiles de placement immobilier. Avec un capital constitué de 60 % au moins d’actifs immobiliers et de 10 % de liquidités, l’assurance d’une revente rapide est l’un des aspects séduisants. Le reste est alors investi en valeurs mobilières (OPCVM, actions, obligations) impactant le rendement.

Le fonctionnement est quasi identique à celui d’une SCPI, apportant un rendement de 5 % bruts (non garanti). En contrepartie, des frais de souscription (de 2 à 7 %), de gestion (2 % à 6 % par an environ) ainsi que des frais de rachat (5 % environ) sont imposés.

Une autre différence avec les SCPI concerne la possibilité d’investir en immeubles, mais aussi en actifs immobiliers dits « indirects » (parts de sociétés à prépondérance immobilière). La possibilité d’effet de levier de crédit, de profiter d’opportunités de valorisation d’immeubles ou encore de détenir d’autres instruments financiers sont d’autres atouts majeurs.

La valorisation des parts calculée sur l’actif net réévalué (équivalente à la valeur de réalisation des SCPI) est une autre particularité des OPCI.

Quelle conclusion ?

Bien que le patrimoine d’un jeune actif soit limité voire nul, différentes options restent possibles. Dans le cas d’un achat direct, de nombreuses banques proposent aujourd’hui l’achat sans apport. Mais la pierre papier reste sans doute l’option la plus attractive pour ce profil d’investisseur. Avec des risques limités et des taux intéressants, le placement d’argent dans le domaine immobilier est devenu accessible et bâtit le patrimoine de nombreux Français.

Il est important aussi de rappeler que le marché de l’immobilier n’est jamais constant, provoquant ainsi les possibles montées des actifs, mais aussi la baisse de leur valeur. Cet argument mérite amplement de rappeler qu’une prise de risque est faite lorsque vous participerez aux achats d’une pierre papier.

Mais avant de se lancer dans ce projet, il est encore important de rappeler qu’une parfaite analyse de celui-ci est indispensable. Savoir pourquoi l’investissement est souhaité, avec quelle hauteur d’achat ? Ou encore si la construction progressive d’un apport conséquent ne paraît pas plus juste vis-à-vis du projet ? Ne brûlez jamais les étapes et passez par une bonne préparation pour permettre l’aboutissement d’un projet.

Faites-vous aider par des proches ou des spécialistes du domaine.