La bible de l’investisseur immobilier
Afin d’agrandir et de diversifier leur patrimoine immobilier, de nombreux propriétaires se tournent vers l’étranger.
Et, autant les motivations diffèrent, autant les offres foisonnent. Cela dit, se lancer dans cette aventure peut s’avérer bénéfique, mais tout dépend du pays choisi et du système juridique qui y est mis en place. Il importe donc de bien se préparer avant d’acheter dans l’immobilier étranger.
Se renseigner sur la législation
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Ainsi, il saura si les modalités de vente et de jouissance du droit de propriété lui sont favorables, ou s’il est préférable de choisir une autre destination.
En Espagne par exemple, le contrat de vente immobilière est écrit par l’avocat et enregistré par le notaire, tandis qu’en Angleterre, l’avocat est compétent pour ces deux actions. Au Maroc, seuls les autochtones peuvent acquérir des biens régis par la loi coranique.[/text_block]
Choisir le meilleur mode de financement
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Dans le premier cas, il faut savoir que l’acheteur se sentira peu soutenu, puisque les banques hésiteront à lui accorder le crédit sollicité. Cela dit, elles ne rejetteront pas son dossier, mais réclameront un apport considérable et des garanties en France (placements financiers, hypothèque, etc.).
Les banques du pays d’achat peuvent également vous demander cette somme. Quelle que soit l’option de financement retenue, l’ouverture d’un compte bancaire local convertible en devises sera exigée.
Par ailleurs, l’acquéreur devra procéder à la déclaration dudit compte et du bien immobilier acquis à l’étranger au Trésor Public Français, principalement s’il envisage de l’affecter à la location.[/text_block]
Ne pas oublier la réglementation fiscale
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Ainsi, la Suisse par exemple impose la jouissance du bien, alors que le Portugal ne perçoit qu’un forfait sur les revenus fonciers nets. En outre, le Maroc et la France ont conclu une convention de non-double imposition, selon laquelle les impôts sur les revenus (étrangers ou non) sont dus au lieu de résidence fiscale.
Autre détail : l’acheteur devra également s’acquitter des taxes auxquelles le bien est assujetti dans le pays d’achat.[/text_block]
Face aux difficultés à réunir le prix du bien désiré, et ne voulant pas se tourner vers une banque, il existe la possibilité de s’associer pour concrétiser un achat.
De même, l’envie d’être ensemble autour d’un idéal ou les avantages liés à l’opération sont également d’autres raisons poussant à investir à plusieurs.
Quel que soit l’objectif visé, cette acquisition peut être faite par divers moyens dont il convient d’appréhender les spécificités.
Ce faisant, chaque indivisaire est propriétaire d’une part du bien, non définie et proportionnelle à sa contribution, et l’ensemble possède tout le bien. Pour cela, ils doivent s’entendre pour décider de son affectation : le louer, l’habiter ou le revendre. Le principal avantage de cette acquisition à plusieurs est que, conformément au contrat indiquant la part contributive des co-indivisaires, chacun recevra le montant qui lui revient de droit. Toutefois, la gestion de l’indivision peut être compliquée, puisque les décisions relatives au bien ne sont valables qu’à condition d’avoir été prises unanimement par tous les copropriétaires.
De même, si l’un d’entre eux veut quitter l’indivision, soit le bien sera cédé pour qu’il prenne sa part, soit ses partenaires achèteront sa mise. S’il décède, ses héritiers viennent à sa succession dans l’indivision.[/text_block]
Les textes régissant la société abordent nombre de questions relatives à cet achat en communauté, dont le fonctionnement et le gérant de la SCI, les conditions de prise de décision et la conduite à tenir en cas de décès d’un participant.
Mais, si sortir d’une SCI est très simple (en cédant ses parts aux autres), la dissoudre ne l’est pas. Par ailleurs, sa formation est onéreuse et requiert l’implication d’un notaire ; quant à sa gestion, elle est soumise au respect de nombreuses formalités.[/text_block]
De même, si un désaccord survient, ceux qui partent ne peuvent pas reprendre leurs mises, à moins que l’ensemble accepte de vendre le bien et de partager l’argent reçu.[/text_block]
Que ce soit pour la création ou la délocalisation d’une entreprise, deux possibilités s’offrent à vous: la location ou l’achat de bureaux. Même si la première alternative semble moins onéreuse, la seconde a le mérite de faciliter le réagencement des lieux pour les adapter à l’extension des activités professionnelles.
Toutefois, si le bien immobilier appartient au dirigeant, il est intégré à la propriété privée de celui-ci, qui pourra ensuite le louer à l’entreprise à des prix intéressants. Ainsi, l’immeuble est préservé d’une éventuelle faillite, et les loyers perçus sont assujettis à l’impôt sur les revenus fonciers.
Dans le troisième cas de figure, vous trouvez des associés avec qui créer la SCI. Une fois les bureaux achetés, vos partenaires et vous les louerez à l’entreprise. Toutefois, les revenus imposables des membres de la SCI s’accroitront au rythme de remboursement du crédit immobilier contracté pour l’achat, le cas échéant.[/text_block]
A cet effet, vous feriez mieux de vous tourner vers les périmètres réservés à ce type d’achat (quartiers d’affaires ou ZAC – Zone d’Aménagement Concerté). De même, veillez à vous installer loin de la concurrence, mais dans une zone facile d’accès pour vos collaborateurs et votre clientèle.[/text_block]
Par la suite, vous devez mobiliser les ressources nécessaires à l’achat. Pour ce faire, puisez dans les revenus de l’entreprise, utilisez vos économies ou celles des associés de la SCI. Cependant, si ces fonds ne suffisent pas, il vous reste l’option du prêt bancaire.
En cas de refus, vous pouvez toujours réunir plusieurs crédits auprès de différents établissements, ou profiter des aides financières offertes par des organisations publiques. S’en suivra, la conclusion effective de la vente.[/text_block]
A moins d’être fixé lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier, une éternelle question subsiste : faudrait-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?
Cette indécision est liée au fait que les deux options présentent des intérêts non négligeables, mais aussi des inconvénients plusieurs égards.
Prendre le temps de les étudier avant de se décider est de ce fait essentiel pour faire un bon choix.
Le neuf se fraie un chemin dans l’immobilier
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Ensuite, les charges liées à la facture énergétique et aux grosses réparations seront presqu’inexistantes, le logement étant conçu suivant les normes techniques de sécurité, d’isolation phonique et thermique.
En outre, les frais de notaire sont allégés (3 à 4 % contre 6-8 % dans l’ancien) et l’acheteur bénéficie de la garantie décennale du constructeur. Ainsi, lorsqu’il sera confronté à un quelconque problème l’empêchant de profiter de son bien, il est en droit d’exiger l’intervention du constructeur.
Par ailleurs, s’il s’agit d’un primo-accédant qui souhaite faire de cet achat dans le neuf sa résidence principale, il pourra également prétendre à un Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour financer l’opération. De même, conformément à la loi Pinel, l’investissement dans le locatif neuf permet de bénéficier de réductions d’impôts sur le revenu.
Toutefois, le neuf n’offre pas que des privilèges. Ses principaux inconvénients sont : la rareté des plans dans le centre-ville, le délai entre la signature de la VEFA et sa réalisation (10-18 mois) et l’inconstance des entrepreneurs.[/text_block]
Cela dit, au cas où le bien nécessite des rénovations, leur montant pourra faire l’objet d’une décote sur le prix de vente. A cet effet, si lesdits travaux permettront d’économiser de l’énergie, l’acheteur a la possibilité de souscrire à un prêt éco-PTZ ou à certains emprunts bancaires pour les réaliser. Si vous êtes plutôt tenté par cette option, ne perdez pas de vue que vous achetez dans l’ancien, c’est-à-dire que le bien peut ne pas respecter les récentes normes de construction et d’isolation.
Alors, en portant votre choix sur ce type de logement, prévoyez un budget approprié pour la consommation d’énergie, à défaut d’effectuer les travaux requis.[/text_block]
Acheter un bien immobilier pour le revendre par la suite peut-être un moyen rapide et facile de générer d’importantes plus-values, si vous êtes un bon négociateur. En matière d’investissement immobilier, c’est l’une des options qui s’avèrent souvent les plus lucratives.
Cependant, si vous n’êtes pas un professionnel de l’immobilier, ou si vous n’en maîtrisez pas bien les tenants et aboutissants, vous risquez de déchanter.
Investir dans la rénovation de l’ancien
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En effet, selon le type de bien, et selon sa situation géographique, la valeur d’un bien immobilier peut s’accroître plus ou moins considérablement après des travaux de rénovation. L’idée est, soit de revendre le bien en entier à un même acquéreur, à un prix de revente supérieur au montant investi (achat + coût de la rénovation), soit de le scinder en compartiments, s’il s’agit par exemple d’un immeuble, ou une maison, afin de le revendre à plusieurs acquéreurs différents.
Un ancien bâtiment industriel sera ainsi divisé en lofts, qui seront ensuite vendus séparément. La possibilité de compartimenter votre bien immobilier avant la revente peut vous permettre de réaliser une très bonne affaire.[/text_block]
Prendre des précautions avant de se lancer
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Toutes ces précautions n’auront aucun sens si vous ne pouvez pas estimer de façon fiable, le prix de revente probable du bien, une fois la rénovation achevée. C’est en effet, à partir de ce dernier, que vous pourrez savoir si votre investissement sera rentable ou pas. L’évaluation du coût global d’investissement doit prendre en compte, en plus du prix d’achat, tous les frais liés au transfert de propriété, et l’estimation précise du coût de rénovation, y compris le temps que dureront les travaux de remise en état.
Si vous estimez après une telle évaluation que votre plus-value potentielle n’est pas suffisante pour couvrir la marge d’erreur possible, il vaudrait mieux renoncer à investir.[/text_block]
Aujourd’hui, l’achat d’un bien occupé est de plus en plus en vogue. Et pour cause, en raison de cette importante contrainte imposée à l’acheteur, il bénéficie de certaines faveurs portant notamment sur le prix.
Toutefois, cette transaction immobilière n’est pas sans risques. Cela dit, il faudrait savoir à quoi s’attendre et les mesures à prendre, en tant qu’acquéreur d’un tel bien.
En outre, l’achat d’une maison habitée fait profiter d’une décote de 10 à 20 % sur son prix de vente, étant donné que le nouveau propriétaire ne peut pas immédiatement et librement disposer du bien.
Ce taux est fixe en fonction du bail restant, du régime auquel il est soumis, du montant du loyer, de l’âge du locataire et de l’état du bien. Plus les conditions semblent « défavorables » pour l’acheteur, plus la décote sera considérable.
Un bien occupé est aussi une garantie pour la banque qui vous finance, car elle estimera que les loyers pourront couvrir les mensualités. Par ailleurs, avec cet achat, vous réduirez vos impôts sur le revenu, les charges liées à cette opération étant déduites de vos avoirs.[/text_block]
À cette disposition, la loi Alur de mars 2014 ajoute qu’avant d’expulser ces locataires, le futur propriétaire doit être dans les mêmes conditions qu’eux et leur trouver un autre logement. De même, avant l’achat, vous devez exercer votre droit de visite.
À cet effet, le locataire est tenu d’octroyer 2 heures par jour ouvrable à son propriétaire. N’oubliez pas de demander une copie du contrat de bail en cours, les diagnostics techniques et les procès-verbaux de l’assemblée générale, s’il s’agit d’une copropriété. Cela dit, vous ne pouvez éconduire le locataire que si vous voulez revendre le bien ou l’habiter vous-même ou si c’est un membre de votre famille. Toutefois, vous devez lui adresser un préavis par lettre recommandée avec accusé de réception, 6 mois avant la fin du bail.
En outre, en cas de revente, vérifiez la fiabilité du locataire avant de lui proposer la transaction. Puis, s’il jouit d’un droit de préemption, attendez sa réponse dans un délai de 2 mois.[/text_block]
Dans l’immobilier, en plus des logements, appartements, maisons ou villas, l’offre se compose également de terrains. Ainsi, vous pourrez choisir librement l’emplacement du terrain à bâtir et suivre le chantier de la construction de votre maison.
Cela dit, toute personne qui souhaiterait acheter son terrain doit respecter certaines étapes importantes.
Il doit aussi vérifier le certificat d’urbanisme (si le terrain est constructible) ; dans le cas contraire, une dérogation doit être demandée. Par ailleurs, il ne doit signer cet acte qu’à condition de vouloir aller au terme de la procédure, sinon une promesse unilatérale de vente suffira.
De même, pour les terrains isolés, le compromis de vente ne comporte normalement pas le délai de rétraction de 7 jours, mais cette clause peut y être insérée par concertation des deux parties.
L’acheteur d’un terrain en lotissement contrôle le cahier des charges, le règlement du lotissement et le plan d’occupation des sols. Si les travaux du permis d’aménager sont réalisés, celui-ci signe le compromis et verse une indemnité d’immobilisation. Il peut se rétracter et reprendre la somme dans un délai de 21 jours.[/text_block]
Cette phase prend fin par le paiement du prix de vente (ou son solde) et des frais de notaire par l’acheteur et la remise des diagnostics techniques par le vendeur.[/text_block]
Ensuite, il doit obtenir l’autorisation d’urbanisme se rapportant à son projet (déclaration préalable, permis de construire ou permis d’aménager) et l’afficher sur les lieux. Enfin, dans un délai de 2 ans, il commencera les travaux et fera une déclaration d’ouverture de chantier.
La déclaration d’achèvement des travaux annoncera la fin du processus et permettra aux administrations compétentes de contrôler la régularité des ouvrages.[/text_block]
Comment bien négocier son bien à l’achat ?
Trouver la maison qui vous convient le mieux n’est pas toujours une équation simple à résoudre. Pourtant, vous n’êtes généralement pas au bout de vos peines, car l’annonce de son prix peut avoir de quoi dissuader.
Mais heureusement, il vous reste la carte de la négociation pour espérer que le prix diminue et s’aligne sur votre budget. À cet effet, vous devez peaufiner votre stratégie.
En effet, pour un bien mis en vente depuis 2 ans, il existe l’éventualité que son prix soit élevé. De même, s’il intéresse peu de personnes ou si des raisons particulières amènent le propriétaire à vendre, ce dernier sera enclin à accepter votre prix.[/text_block]
Ainsi, par exemple, si vous vous rendez compte que le logement nécessite plusieurs travaux de rénovation et/ou que le quartier est trop bruyant, vous pouvez faire peser ces éléments dans la balance.
Lisez également le diagnostic de performance énergétique afin de vous en servir, si le bien ne répond pas aux critères exigés.[/text_block]
Comment trouver votre futur bien ?
L’acquisition d’un bien immobilier est assimilable à un mariage : c’est souvent pour la vie. Pour cette raison, il est donc conseillé de s’y préparer convenablement pour ne pas regretter sa décision après.
Et ceci, d’autant plus qu’il est plus facile de vouloir acheter un bien intéressant que de réussir à dénicher « la perle rare ». C’est dire que la réalisation de ce projet se confronte à d’importantes étapes à franchir.
Opter pour un mode de recherche efficace
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Vous pouvez également recourir à des professionnels (courtiers ou agents immobiliers) ou à des notaires pour acquérir le bien idéal.[/text_block]
Ce sont, entre autres, le mauvais fonctionnement des appareils de chauffage, des installations électriques et des conduites d’eau, l’état des murs, de la toiture ou des façades et les nuisances sonores pouvant provenir du voisinage.[/text_block]
Vérifier la paperasse et entériner l’intention d’achat
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Lorsque les conditions vous conviendront, il ne vous reste qu’à rédiger votre offre d’achat avec un prix raisonnable, compte tenu des prix de la zone, du moment et du type de bien. Pour finir, signez la promesse de vente avec le vendeur, avant de vous lancer à la recherche d’un prêt.[/text_block]
La visite de votre futur bien : les pièges à éviter
Avant d’acquérir un bien immobilier, il faut le visiter afin de repérer les éventuels défauts qui pourraient hypothéquer sa bonne jouissance. Les intérêts de cette démarche sont multiples, mais se résument en deux principaux points.
D’une part, elle vous épargnera des déceptions plus tard ; d’autre part, elle pourrait vous fournir des arguments valables pour amener le vendeur à diminuer le prix de vente fixé.
C’est dire toute l’importance que revêt la visite du futur bien avant d’en devenir propriétaire. Tout d’abord, choisissez minutieusement l’heure à laquelle vous l’effectuerez en fonction de la publicité qui a été faite : en plein jour, si le logement est lumineux ; ou s’il est dit calme, alors qu’une école ou une rue très passante lui est proche.
Ensuite, prêtez attention à l’agencement des pièces ; puis, ouvrez l’œil pour scruter tout le logement et les parties communes. Si possible, faites-vous accompagner par un professionnel du bâtiment pour avoir une expertise plus approfondie.
Enfin, organisez autant de visites que vous le désirez. Car, une fois le contrat de vente signé, les défauts non remarqués vous seront opposables. Ainsi, par l’intermédiaire d’un notaire, vous pourrez reporter l’achat jusqu’à la fin des réparations ou obtenir une réduction égale au coût desdits travaux.[/text_block]
De même, vous ferez bien de vous rapprocher de vos voisins, afin de nouer quelques contacts et de vous renseigner sur le quartier (niveau de sécurité, atouts, etc.) ou sur votre futur vendeur (sociabilité et disponibilité).[/text_block]
Le meilleur moment pour visiter votre bien
La délicate étape de la visite, en prélude à l’achat d’un bien immobilier, permet de constater les défauts et qualités du logement, mais aussi d’essayer de s’y projeter. C’est dire toute l’importance que revêt cette pratique avant l’acquisition du bien.
Surtout, n’y allez pas pendant les vacances !
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Vous ne vous en rendrez pas compte s’ils sont en voyage. De même, les écoles primaires ou les lycées situés aux alentours du logement seraient vides au cours des vacances. Alors, si rien ne presse, vous feriez mieux de rechercher votre bien en pleine année scolaire.[/text_block]
Choisissez la bonne heure pour visiter
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Par ailleurs, tôt le matin ou en fin de journée, moment les plus animés, votre visite vous permettra de savoir si les bruits de klaxons ne vous dérangeront pas, particulièrement, si une route se trouve à proximité.
Les soirs ou les week-ends, venez rencontrer vos voisins ou jauger l’animation du quartier pour conclure si elle vous correspond ou pas.[/text_block]
Ne vous déplacez pas chaque fois en semaine ou les soirs, mais surprenez le propriétaire ou l’agent immobilier en débarquant à l’improviste. Enfin, basez-vous sur les mérites du bien qui ont été vantés à travers l’annonce.
Puisque c’est ce communiqué qui a suscité en vous l’envie d’acheter ce logement plutôt qu’un autre, vous êtes en droit d’exiger qu’il remplisse tous les critères énoncés. Et la visite est le meilleur moyen de vous en convaincre.[/text_block]
La conclusion d’un achat immobilier est généralement source de satisfaction pour l’acquéreur. Néanmoins, cette joie parfois est de courte durée, notamment lorsqu’il découvre les vices cachés du bien.
La démarche courante dans ce cas est qu’il se rapproche du vendeur pour annuler le contrat. Face au refus de celui-ci, son ultime solution est la justice pour faire valoir sa garantie.
Vices cachés : ce qu’il faut savoir
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Pour s’en assurer, le juge s’appuie sur l’attitude du « bon père de famille », qui ne saurait examiner l’immeuble comme un expert. Ensuite, ce vice doit être antérieur à la vente. Cette condition fait supposer également que l’acheteur n’en savait rien.
Cependant, si le défaut figure dans l’acte de cession ou dans les diagnostics techniques, il ne sera pas pris en compte. Enfin, il doit être grave, à tel point que l’acquéreur ne profiterait pas bien du logement, ne l’aurait pas acheté s’il en avait été informé, ou l’aurait acheté à un plus bas prix.[/text_block]
Quant au second, il est exempté de garantir les vices cachés. Cette dispense est remise en cause, si le vendeur avait connaissance des défauts du bien et les a dissimulés. Toutefois, l’acquéreur devra prouver cette mauvaise foi.[/text_block]
A quoi peut s’attendre l’acquéreur ?
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Quand cette dernière sera restée sans suite, il pourra se tourner vers le tribunal de grande instance compétent dans la zone où se trouve le bien. Ainsi, le nouveau propriétaire pourra obtenir l’annulation de la vente (moyennant restitution de l’immeuble, remboursement du prix d’achat et des frais accessoires) ou la réduction dudit prix.
Dans cette hypothèse, le coût de la réparation du vice sera évalué et déduit du montant de la vente. Quelle que soit la décision du juge, elle pourra être assortie d’un paiement de dommages-intérêts.[/text_block]
Comment bien négocier son bien à la vente ?
Le marché de l’immobilier est marqué des variations plus ou moins importantes des prix. Dans cet environnement, le propriétaire peut toutefois conclure une bonne affaire et vendre à un prix intéressant, sans perdre du temps. Mais avant d’atteindre cet objectif, il lui faudra s’assurer de la qualité de son bien et suivre quelques autres conseils.
De même, dès que ceux-ci visiteront le bien et se rendront compte des travaux réalisés, ils n’exigeront plus une importante réduction.
A cet effet, l’extérieur recevra de nouvelles couches de peinture et les fissures y seront supprimées ; quant aux pièces du bien, elles seront remises au goût du jour selon la technique du home-staging. Aucun détail ne doit être négligé pour pouvoir convaincre tous les acheteurs, même les plus difficiles.[/text_block]
Obtenir une bonne estimation immobilière
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Opter pour une publicité efficace
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Outre ces vues, les annonces renseigneront les potentiels acquéreurs sur d’autres détails : le prix du bien, son année de construction et sa superficie, le nombre de pièces et leur superficie respective, la note du DPE, etc.
Une fois les imprimés réalisés, le propriétaire peut les partager à ses connaissances ou les confier à une agence dans le cadre d’un mandat exclusif. Dans cette seconde hypothèse, il permet à son partenaire, pendant la durée du mandat, de trouver l’acheteur à qui vendre le bien au meilleur prix.[/text_block]
Différence entre compromis et promesse de vente
Dans le cadre d’une cession de biens, la législation immobilière contraint les parties à effectuer un certain nombre de formalités. Parmi celles-ci figurent le compromis et la promesse de vente.
Souvent confondus, ces deux actes ne sont pas identiques. Il est nécessaire pour le vendeur et acquéreur de bien considérer ces différences pour éviter tous risques.
Quant à la promesse de vente, elle n’oblige que le vendeur : il accepte de céder son bien immobilier à cet acheteur, au prix retenu et pour une durée fixée.[/text_block]
Dans le premier cas, cette somme est de 5 à 10 % du prix d’achat du bien, et de 10 % dans la seconde hypothèse. Par ailleurs, les deux actes ont des contenus analogues : le descriptif et le prix du bien, la désignation du propriétaire et le délai de rétractation.
Ce sursis s’étend sur 10 jours et court dès le lendemain de la signature de l’avant-contrat. Facultatif pour la validité du compromis de vente, l’enregistrement est obligatoire dans le cas de la promesse de vente. En effet, l’inscription se fait au service des impôts pendant le délai de rétractation, moyennant 125 €.[/text_block]
La suite de la procédure de vente immobilière
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Mais quand son désistement dépend d’une clause suspensive, la somme peut être récupérée. Quel que soit l’avant-contrat préétabli, la conclusion de la vente peut se faire au Tribunal de Grande Instance, si l’une des parties se rétracte après le délai légal (compromis) ou si le vendeur cède le bien après l’acceptation du cocontractant (promesse).
Dans cette éventualité, comme lorsque la cession a lieu avant la levée d’option, le paiement de dommages-intérêts peut être prononcé.[/text_block]
La préparation de la visite pour mieux vendre
Pendant la visite, l’acquéreur touche du doigt ce pourquoi il s’engage. C’est dire combien cet instant est crucial, puisqu’il influe sur la décision définitive : acheter ou se rétracter. Alors, le propriétaire ou son mandataire doit bien s’armer pour mettre toutes les chances de son côté ; un potentiel acheteur conquis lors de la visite du bien immobilier deviendra un acheteur confirmé.
Les dispositions à prendre avant le rendez-vous
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Par ailleurs, il ne faut pas les abreuver d’informations relatives au bien, dès qu’ils auront franchi le pas de la porte. Il est préférable de les laisser profiter au mieux de la visite, après leur avoir précisé les principes à suivre et leur avoir demandé s’ils souhaitent être guidés ou non.[/text_block]
De même, pour bien valoriser l’immeuble, le propriétaire veillera à en présenter les subtilités intéressantes. Il ne faut négliger aucun détail lors de la visite d’un bien : les goûts des acheteurs n’étant pas tous connus à l’avance, il est utile de tout leur dire.
Tout, absolument tout, y compris les éventuels défauts du logement. Car, même si ces aspects peuvent diminuer leur engouement, cela a le mérite de leur prouver votre sincérité.[/text_block]
Lorsque vous vendez, prenez soin de fournir des dépliants sur le bien aux futurs propriétaires pour qu’après leur départ, ils aient, à disposition, tous les renseignements nécessaires pour décider.
Enfin avant de prendre congé d’eux, vous devez leur parler des formalités à remplir en vue de l’achat immobilier, tout en leur réitérant votre entière disponibilité.[/text_block]
Le DPE : un bon argument de vente
Figurant au nombre des diagnostics immobiliers, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) doit être remis à l’acquéreur ou au locataire avant la signature du contrat. Il renseigne sur l’isolation thermique du bien et les charges liées au chauffage. Même s’il est obligatoire, ce document n’a qu’une valeur informative : les parties ne sont pas tenues au respect de ses recommandations.
A cet effet, la notation se traduit par l’attribution d’étiquettes portant les lettres A à G et relatives à deux aspects importants : l’énergie et le climat. C’est dire que le bien noté « A » est censé être très économe sur le plan énergétique, tandis que celui noté « G » est énergivore.
Ainsi, grâce à cette information précisée sur les annonces immobilières, l’acheteur ou le locataire se fera une idée des factures d’énergie qu’il paiera, une fois qu’il occupera le logement. Par ailleurs, valable pour 10 ans, le DPE doit être réalisé par un professionnel certifié.[/text_block]
Lorsque le bien convoité est énergétiquement performant, il est plus apprécié et son prix, élevé. En effet, les plus chanceux du marché immobilier sont les propriétaires ayant des biens performants ou récemment rénovés.
Quant aux autres biens, c’est-à-dire ceux dont la note est mauvaise, ils sont moins côtés, puisqu’ils favorisent la hausse de la consommation énergétique. Sur la base de ce critère, les locataires ou les acheteurs de tels biens pourront facilement négocier une diminution du prix de vente ou du loyer.[/text_block]
Que faire après la réalisation du DPE ?
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Ainsi, s’il tient à mettre un immeuble écologique sur le marché, le vendeur ou le bailleur doit veiller au respect scrupuleux de ces conseils avisés. Cela dit, le propriétaire peut demander des prêts adaptés à la réalisation de ces travaux, tels que l’éco-PTZ, la prime de 1.350 € ou le crédit d’impôt développement durable.[/text_block]
Le home-staging : la technique pour mieux vendre
Lorsqu’un bien immobilier ne se vend pas, le propriétaire doit en vérifier l’état. A cet effet, il veillera à ce que cette propriété soit attrayante pour retenir facilement l’attention de plusieurs acquéreurs.
Ainsi, afin de repositionner son immeuble sur le marché de la vente, le propriétaire dispose d’une multitude de possibilités, parmi lesquelles le homestaging figure en bonne place.
Faire du home-staging, ce n’est pas rénover !
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Cela dit, une précision est de rigueur : la finalité du home-staging n’est pas de transformer entièrement l’immeuble. Il faudrait plutôt miser sur les volumes, l’espace et la luminosité pour faire ressortir la beauté du bien.
Concrètement, faire du home-staging revient à dépersonnaliser la décoration, à aménager les pièces, à appliquer un style unique à l’ensemble du logement et à effectuer les réparations nécessaires.
Grâce à ces éléments, le bien pourra séduire les visiteurs et leur permettre de s’y projeter. Selon les sondages, l’acheteur prend sa décision dans un délai de 90 secondes ; c’est dire que le propriétaire doit jouer sur le visuel pour atteindre son objectif dans ce timing.[/text_block]
Toutefois, en recourant à un home-stager, il peut se faire former au home-staging (environ 100 €), obtenir un diagnostic et des recommandations (100 à 500 €) ou bénéficier d’une prestation complète (entre 0,5 à 2 % du prix de vente de l’immeuble).[/text_block]
Le home-staging seul ne suffit pas
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Alors, outre cette modernisation, une bonne estimation du prix du bien lui permettra d’attirer les acheteurs. Même s’ils ont un coup de cœur, en pensant qu’ils devront se ruiner avant de se faire plaisir, ils rebrousseront chemin. Le tandem gagnant est donc constitué du homestaging et du juste prix.[/text_block]
De la promesse ou du compromis de vente à l’acte définitif de vente, de nombreuses formalités jalonnent le processus de transaction immobilière. Ainsi, si le premier acte peut être signé dès que les parties le désirent et que le vendeur aura réuni les diagnostics immobiliers, le second est soumis à des contraintes temporelles. En effet, vendeur et acheteur sont tenus au respect de quelques délais.
Mais, lors de la conclusion de l’avant-contrat, le dossier des diagnostics techniques et les documents exigés par la loi Alur (cas d’une vente de bien en copropriété) doivent avoir été mis à la disposition de l’acheteur. Dans le cas contraire, le décompte commence au jour de la remise des dites pièces.[/text_block]
Dans la première hypothèse, le notaire chargé de la vente doit envoyer une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) à ladite collectivité (état, département ou commune). Une réponse lui sera accordée dans un délai de deux à trois mois. La seconde situation se décline en trois éventualités. D’abord, l’occupant d’un des lots d’un bien récemment alloti et soumis à une première vente a 2 mois pour préempter.
Ensuite, le locataire d’un immeuble en copropriété a 4 mois pour agir ; la mairie sera également informée pour l’aider à garder son habitation. Enfin, le locataire d’un logement vide sera averti de l’intention du propriétaire, 6 mois avant la fin du bail. Il disposera de 2 mois pour répondre et de 2 autres mois pour signer le contrat de vente (4 mois s’il recourt à un prêt).[/text_block]
Par ailleurs, la clause suspensive octroie 1 à 2 mois au futur acquéreur pour obtenir un prêt. Dans ce délai, la banque répond à sa demande et lui envoie une offre, à laquelle la loi Scrivener l’oblige à donner suite en 10 jours.[/text_block]
Rafraîchir son bien pour accélérer la vente
Une maison moderne et fonctionnelle est un petit havre de paix pour ses occupants et leurs hôtes. De même, des travaux récemment effectués lui apportent une certaine valeur ajoutée, qui n’échappe pas à l’attention des acquéreurs. C’est dire toute l’importance d’un rafraîchissement du bien préalablement à une vente. Il ne faut pas lésiner sur les moyens, car le jeu en vaut la chandelle.
Faire de l’extérieur le parfait reflet du reste du bien.
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Pour cette raison, le propriétaire qui souhaite vendre son immeuble doit s’assurer du bel aspect de la façade et du portail. Si, par contre, ces éléments ne sont pas attrayants, il lui faudra recourir à un professionnel du bâtiment dans les plus brefs délais pour réparer la façade abîmée, repeindre ou rénover le portail.
Par ailleurs, les espaces extérieurs doivent retrouver une nouvelle jeunesse. Ainsi, le vendeur pensera à faire tailler les plantes, tondre la pelouse et réaménager la terrasse par un jardinier ou un paysagiste.[/text_block]
L’intérieur : le clou du spectacle
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Rafraîchir un bien pour pouvoir vite le céder, c’est aussi en accroître la performance énergétique. Un vendeur qui fournit un bon diagnostic de performance énergétique optimise son logement lors de la vente, car c’est le gage d’un cadre de vie écologique et de factures d’énergie amoindries.
S’il veut plutôt en agrandir la superficie habitable, le propriétaire doit se référer au plan local d’urbanisme et, pour plus de 40 m² supplémentaires, demander un permis de construire.
Par ailleurs, une piscine enterrée valorise considérablement un bien. Il suffit d’obtenir un permis de construire avant de commencer les travaux.
De même, un studio d’au moins 20 m² bien équipé et installé à l’extrémité du jardin constitue une plus-value pour le vendeur. L’acheteur pourra en disposer à sa guise plus tard.[/text_block]
Lorsque vous décidez de vendre votre bien immobilier, deux solutions s’offrent à vous : recourir aux services d’une agence immobilière, ou vendre vous-même (de particulier à particulier).
Chacune de ces options a bien évidemment ses avantages et ses inconvénients, et le choix de l’une ou l’autre dépendra de votre disponibilité en termes de temps, votre flair commercial, vos capacités de négociation, et du coût que vous êtes prêt à supporter en faisant appel à un professionnel.
La vente de particulier à particulier : une option très répandue
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Cette dernière perçoit en moyenne entre 5 % et 10 % de commission sur le prix de vente du bien, cette somme étant déduite de vos gains potentiels. De plus, le recours à une agence immobilière pourrait rendre votre bien immobilier moins attractif, et moins compétitif, par rapport aux appartements, immeubles ou logements de même catégorie, ayant fait l’objet d’une transaction de particulier à particulier.
En effet, du fait de la commission de l’agence, et du chiffre d’affaires minimum espéré par le vendeur, le prix de vente proposé pourrait être un peu plus important que dans le cas d’une vente sans agence.[/text_block]
Les limites d’une vente entre particuliers
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Une aptitude à la négociation et des capacités commerciales vous seront donc d’une grande utilité. Il vous faudra également de la disponibilité pour gérer d’une part les annonces, et d’autre part, les appels, les courriers, les mails et les demandes de visite d’éventuels acquéreurs.[/text_block]
La nécessité de recourir à une agence immobilière
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Une agence immobilière maîtrise généralement le marché, les techniques de vente des biens et le juste prix de votre produit immobilier, en fonction de sa situation géographique et de ses caractéristiques particulières.[/text_block]
Vendre un bien immobilier aux enchères
Même si cette démarche n’est pas très commune, vous pouvez décider volontairement de vendre votre bien immobilier aux enchères. C’est une technique de vente comme toute autre qui, bien exploitée, peut vous permettre de réaliser une bonne affaire. Il faudra pour cela connaître le processus de mise aux enchères, et solliciter les services d’un notaire.
Obtenir un meilleur prix de vente
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Vendre rapidement et définitivement son bien
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En effet, contrairement à ce que vous pouvez avoir lors d’une vente classique, l’acquéreur par adjudication ne dispose pas de délai de rétractation, ni de délai de réflexion de 7 jours, ni de condition suspensive d’obtention d’un crédit.[/text_block]
Comment mettre son bien immobilier aux enchères ?
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Tout comme dans le cadre d’une vente de particulier à particulier ou d’une vente par une agence, le notaire vous aidera à accomplir les formalités d’usage, et vous suivra tout au long du processus de vente, afin de s’assurer de la validité de ce dernier. Pour une mise aux enchères, le notaire procèdera également à l’expertise de votre bien, afin d’estimer sa valeur, et fixer sa mise à prix.
Vous pouvez bien entendu avoir recours à un autre expert pour la valorisation. Le notaire rédige ensuite un cahier des charges, s’occupe de la publicité, organise les visites des acquéreurs potentiels, et répond aux demandes de renseignements de ces derniers.
Au cours et après la séance d’adjudication, le notaire s’occupe de différentes tâches destinées à rendre valide le transfert de propriété.[/text_block]
Pour des raisons qu’il est le seul à connaître, un propriétaire peut vendre son bien immobilier. Mais il arrive parfois qu’un locataire occupe les locaux au moment où il prend cette décision.
Il s’agit d’une opération particulière, dans laquelle des obligations sont mises à la charge du vendeur, et certaines précautions suggérées à l’acquéreur. Quant au locataire, il n’est pas laissé-pour-compte et jouit d’un droit de préemption.
En raison de cette occupation, le prix de vente subit une décote, en fonction de la nature du bail, du temps restant, du loyer fixé et de l’âge de l’occupant. Ainsi, si celui-ci a plus de 65 ans et des revenus modestes, l’acquéreur ne peut l’expulser qu’à condition d’être dans la même situation que lui.
De même, ce taux peut varier entre 5-10 % (biens de petites superficies) et 40- 50 % (locations suivant la loi de 1948).[/text_block]
Les formalités relatives au contrat
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A cet effet, le propriétaire a droit à 2 heures par jour ouvrable, pendant lesquelles le locataire peut être présent ou non. Toutefois, il existe une exception à cette pratique : la vente à la découpe.
Elle accorde un droit de préemption au locataire, en cas de vente d’un bien nouvellement mis en copropriété. Cette prérogative doit être exercée dans un délai de 2 mois, sous peine de nullité. S’il refuse l’achat, le propriétaire devra également soumettre le bien à la mairie. Confronté au silence de l’autorité communale, le vendeur peut contracter avec un tiers.[/text_block]
Les conséquences de la transaction
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Par ailleurs, l’assurance contre les loyers impayés souscrite par le locataire ne lui revient pas. Il peut tout de même continuer l’application du contrat avec ce dernier ou lui donner congé.[/text_block]
Comment choisir le bon locataire ?
Une fois le contrat de location conclu, il devient très difficile de le résilier, ou même de mettre en œuvre une procédure d’expulsion du locataire pour impayés, ou pour toute autre raison. Il est donc primordial de bien choisir vos locataires, pour être sûr de tenir vos engagements vis-à-vis de votre banquier, en cas de crédit immobilier, et de rentabiliser votre investissement dans les délais prévus. Quelques critères vous aideront à faire le choix du bon locataire, et surtout à ne pas tomber sous le coup de la loi.
S’assurer de la majorité du candidat
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La liste des documents à demander aux candidats à la location est clairement définie par la loi. Il s’agit de la carte d’identité, de la carte de résident, de la carte de séjour, ou du passeport. La réclamation de tout autre document en dehors de ces derniers peut vous conduire à être poursuivi pour discrimination.[/text_block]
Vérifier sa situation financière
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Généralement, le locataire est considéré comme solvable, s’il dispose d’un revenu régulier sur la période de location, et représentant au moins le triple du loyer demandé. Les documents susceptibles d’être réclamés pour cette vérification sont également définis par la loi. Ainsi, vous réclamerez les trois derniers bulletins de paie, et une attestation de l’employeur si le candidat à la location est un salarié.
Pour les professionnels libéraux, les commerçants, les artisans et autres travailleurs indépendants, la vérification des ressources se fait à travers les derniers avis d’impôt ou les déclarations de revenus. Les personnes bénéficiant d’aides sociales (allocation-logement, allocation familiale, etc.) ou de cautions doivent également être prises en compte dans la sélection de vos futurs locataires. La solvabilité d’une personne se portant caution doit pour cela être vérifiée.[/text_block]
Le syndic est un acteur incontournable de la gestion de votre bien immobilier mis en location. Il est chargé d’administrer celui-ci, en exécutant des tâches courantes, allant des travaux d’entretien au recouvrement des charges locatives.
Le syndic se charge également de la mise en œuvre des décisions collectives prises dans l’intérêt du bien, et celui de ses occupants. Avec une grande concurrence entre les différents syndics professionnels, il n’est pas toujours aisé de se faire une idée claire entre le bon et le moins bon. Pour être sûr de faire un choix avisé, vous devez connaître les différents critères sur lesquels se baser pour comparer les offres concurrentes, afin de retenir le meilleur syndic.
Un devis établi à distance témoignerait d’un manque de professionnalisme, et ne devrait pas être pris en compte. Le choix des entités à cibler pour la demande de devis se fait en fonction de l’expérience du professionnel, ou des échos favorables recueillis auprès de copropriétés, ou d’immeubles voisins.
Si vous ne disposez pas d’assez d’éléments pour décider, vous pouvez recourir aux services d’un courtier en syndic. Ce dernier connaît mieux le marché, et peut vous trouver les bonnes informations qui vous aideront à faire les bons choix.[/text_block]
S’en tenir aux dispositions légales
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La liste des prestations particulières pouvant être facturées en plus du forfait a donc été restreinte, et définie dans le décret en question (suivi de travaux, tenue d’une assemblée générale extraordinaire, etc.). Un contrat ne respectant pas ces dispositions légales ne devrait logiquement pas être retenu.
À la fin du mandat de votre syndic, ce dernier peut être reconduit, ou remplacé, si ses prestations ne sont pas satisfaisantes, cette décision devant être prise en assemblée générale par la majorité absolue, conformément aux dispositions des textes réglementaires.[/text_block]
Dans le processus de mise en location d’un bien immobilier, l’étape de la fixation du loyer est très délicate. En effet, ce n’est pas chose aisée de fixer un loyer qui vous rapportera de bons revenus tout en ne faisant pas fuir les potentiels locataires.
La fixation du loyer encadrée par la loi
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Ainsi, si votre bien se situe à Paris par exemple, selon la législation en vigueur, le loyer se fixe sur la base d’au moins un euro par mètre carré de surface habitable en fonction de la catégorie de logement et du secteur géographique au sein de la ville. Dans le cas où votre bien immobilier ne se situe pas dans ce type de zone, la fixation du loyer se fait selon votre bon vouloir.[/text_block]
Les critères à prendre en compte pour la fixation du loyer
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- La situation géographique de votre bien : il va de soi que les loyers soient plus élevés dans les grandes villes ou dans les coins chics. Ce critère doit alors être déterminant dans la fixation de votre loyer.
- Les dimensions de la surface habitable : du sol aux murs en passant par les escaliers, et même les embrasures des portes, tout doit être pris en compte pour l’estimation du loyer. La logique est la suivante : plus la surface habitable est grande plus le loyer est élevé.
- La qualité et l’âge du logement : le confort offert par votre logement compte beaucoup pour fixer le loyer. S’il s’agit d’un appartement neuf ou remis à neuf, le loyer doit être logiquement un peu plus élevé que s’il s’agit d’un vieil appartement.
- Les prestations disponibles : les autres prestations, telles que la présence d’un gardien, d’un ascenseur, de caméras de surveillance dans les couloirs ou d’un concierge, influeront forcément sur le montant du loyer.
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Comment gérer les retards de loyers ?
Lorsqu’un propriétaire met son bien en location, il espère obtenir des ressources financières. Ayant mis son bien à la disposition du locataire, le loyer est sa contrepartie.
Malheureusement, parfois, tout ne se passe pas comme on le voudrait et vous pouvez être confronté à des retards de paiement. Mais en prenant quelques mesures, vous pouvez sortir de cette impasse.
Cela dit, la lettre peut être recommandée, simple ou sous forme de mail. La lettre de mise en demeure intervient lorsque la première est restée sans suite. 50 jours après l’échéance de paiement du loyer, le propriétaire l’adresse au locataire, lui accordant 8 jours pour réagir.[/text_block]
Ainsi, le retard ou le non-paiement du loyer peut être considéré comme tel, car c’est un manquement grave aux obligations découlant du bail. Par ailleurs, si ce contrat comporte une clause résolutoire, le propriétaire enverra au locataire, par l’intermédiaire de son huissier, un commandement de payer.
Concrètement, il aura 2 mois pour s’exécuter ou requérir une prolongation. S’il ne s’acquitte pas de ses dettes, le juge des référés sera saisi pour constater la résiliation du bail et ordonner son expulsion. En cas d’absence de clause résolutoire, le propriétaire recourt directement au tribunal d’instance pour les mêmes fins. Après avoir évalué la faute du locataire, le juge statue en fonction de ses capacités financières.
Si elles sont bonnes, des délais de paiement lui seront consentis ; sinon, le bail sera résilié, et lui, expulsé. Il aura alors 2 mois pour obéir au commandement de quitter les lieux transmis par l’huissier de son propriétaire.[/text_block]
Comment gérer les troubles de voisinage ?
Une chose est de louer un bien et une autre est d’en jouir paisiblement. Même si cette dernière prérogative doit généralement être assurée par le propriétaire du bien loué, il arrive que la jouissance paisible soit perturbée du fait de personnes autres que le propriétaire. Tel est le cas lorsque des agissements du voisinage en viennent à troubler le quotidien.
Pour mettre fin à ces désagréments, le choix de la démarche idéale peut poser problème. C’est pour cela que nous vous recommandons de toujours procéder en premier lieu par une démarche de règlement pacifique. Cette dernière peut être appliquée à travers les trois phases suivantes : Informer le voisin du trouble : tant que le voisin n’est pas mis au courant par vous même du désagrément que son attitude cause, il peut ne même pas en être conscient.
Ainsi, en l’informant, vous lui demanderez par la même occasion, et de façon diplomatique, de faire cesser le trouble qu’il vous cause. Communiquer par voie écrite si nécessaire : dans le cas où vous ne parviendrez pas à rencontrer directement le voisin, vous pouvez lui faire connaitre le trouble en lui laissant un mot sous sa porte ou via un e-mail.
Tachez de garder la même courtoisie dans le message. Solliciter l’aide d’autres voisins : il peut arriver que le voisin informé ne prenne pas votre reproche en compte. Dans ce cas alors, avec le concours d’autres voisins, vous pouvez lui réitérer la demande afin de cesser le trouble qu’il cause.
Une plainte adressée de façon collective fera certainement plus effet qu’une plainte individuelle.[/text_block]
Dans le cas où le propriétaire mettrait du temps à agir, vous pouvez toujours décider de saisir la police ou les autorités responsables de ce genre de litige. Avec une plainte adressée par votre avocat ou une convocation du tribunal d’instance, votre voisin se montrera sûrement plus conciliant à votre demande en cessation.[/text_block]
L’état des lieux : attention à ne rien oublier !
Avant la remise des clés du bien immobilier à votre futur locataire, il vous faut forcément passer une étape : l’état des lieux. Cette étape souvent exigée par le locataire est d’une importance capitale pour le bailleur.
Vous avez tout intérêt à louer votre bien dans le meilleur état, afin qu’en cas de litige quant à l’état de votre bien, le locataire ne puisse pas se soustraire à ses responsabilités.
Les principales choses à faire avant l’état des lieux
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- L’alimentation en électricité, gaz et eau : assurez-vous toujours de louer votre bien avec un système d’alimentation impeccable, car c’est le premier détail qui attire l’attention des locataires. Ainsi, il vous faut contrôler le bon fonctionnement du compteur électrique et des diverses installations en eau et gaz.
- L’état des sols, murs et plafonds : que votre bien ait été précédemment en location ou non, il vous faut nécessairement avant de le remettre en location, garantir le bon état de vos sols et murs en remplaçant la peinture si elle s’effrite, faisant venir un expert si vous constatez que les sols ou les murs ont des fissures, en enlevant les clous, les vis et les chevilles et en rebouchant les trous dans le mur avec de l’enduit.
- L’état des sanitaires : les endroits sensibles tels que les douches et les toilettes attirent toujours l’attention des locataires. Avant l’état des lieux, enlevez les différentes traces de calcaire sur les robinetteries, les faïences et les autres accessoires, nettoyez les joints des lavabos, douche et baignoire, changez le rideau de douche au besoin, nettoyez la grille d’aération dans la salle de bains, nettoyez et détartrez les WC.
- L’état des vitres et châssis des fenêtres : ce sont des éléments qui comptent beaucoup pour le bon état de votre bien. Un lavage radical de toutes les vitres sera nécessaire ainsi que le remplacement de celles qui sont cassées.
- L’état de la cuisine : si votre futur locataire est un couple, ramenez ce point en première position, car il est prioritaire. Assurez-vous alors de la propreté et du bon état de la table de cuisine, de l’intérieur et de l’extérieur des armoires, des bacs à couverts, des plaques de cuisson, du four et des grilles.
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L’augmentation du loyer : comment respecter la loi ?
Pendant la conclusion du bail, le locataire convient du montant du loyer et des provisions de charges à verser pour l’habitation du logement. En intégrant le bien, il paie les sommes dues pour un mois. Cela dit, le contrat ne se poursuit pas comme un long fleuve tranquille. Ainsi, le bailleur augmente le loyer, en respectant une procédure prévue par les lois du 6 juillet 1989 et Alur du 24 mars 2014.
Dans la seconde hypothèse, le bailleur prouve au locataire que les loyers perçus pour les logements du même type sont plus élevés. Puis, il lui notifie son intention de revoir le prix du loyer, 6 mois avant la fin du bail en cours, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier.
Si, dans un délai de 2 mois, le locataire ne répond pas ou refuse, le bailleur recourt à la commission départementale de conciliation. Par ailleurs, lorsqu’il a effectué des travaux d’amélioration sur le bien, le bailleur peut s’en prévaloir pour hausser le loyer. Pour ce faire, il obtiendra l’accord préalable du locataire, avant de signer avec ce dernier, un avenant au contrat initial.[/text_block]
Quant à Paris, un arrêté préfectoral datant du 22 juin 2016 y fixe la référence de loyer en euros par m² pour les contrats signés ou renouvelés depuis le 1 er août 2015 dans 14 zones. La majoration desdits loyers est limitée à 20 %.[/text_block]
La colocation : avantages et inconvénients
La colocation est la location commune avec d’autres locataires dans le même immeuble. Elle est généralement sollicitée par les jeunes actifs, notamment les étudiants. Pour la signature du bail, chaque colocataire s’assurera que son nom y figure. Ainsi, chacun pourra prétendre aux mêmes droits que ses compagnons, principalement aux aides au logement.
La colocation est donc économique et confortable, mais bien au-delà de ces aspects, elle crée une atmosphère de convivialité et permet d’étendre le cercle relationnel. De plus, la colocation réduit les tâches liées aux activités dans l’habitation, car à tour de rôle, chaque colocataire peut s’occuper des courses, de la vaisselle, des poubelles, allégeant ainsi la part de travail de chacun.[/text_block]
Les inconvénients de la colocation
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L’expérience alors partie pour devenir intéressante peut devenir pesante ou ennuyeuse à la longue. Le manque d’intimité, alimenté par des amis envahissants peut être aussi facteur de problèmes et se révéler insupportable.
Par ailleurs, des désaccords peuvent surgir sur des points essentiels comme le loyer et les tâches ménagères. Bien que les obligations de chacun soient clairement définies et bien connues de tous, il se peut que l’un des colocataires manque de remplir sa partie du contrat. Un climat de tension est susceptible de régner dans ce cas, une incommodité au confort et à la convivialité qu’offre normalement la colocation. Il est alors recommandé de bien choisir ses colocataires, même si cela ne garantit pas forcément « un risque zéro » et faire l’effort de s’adapter à la vie en communauté pour garantir une bonne entente.[/text_block]
La location saisonnière, bonne ou mauvaise idée ?
Lorsque vous choisissez d’investir dans un bien meublé, vous avez la possibilité d’opter pour une location saisonnière. En effet, les textes réglementaires régissant les activités de location immobilière donnent la possibilité aux propriétaires et aux locataires d’un bien meublé de définir conjointement la durée de leur bail, sauf lorsqu’il s’agit d’une location à titre de résidence principale, pour laquelle la durée minimale du bail est fixée à 1 an. Une location saisonnière à ses avantages, mais comporte également des inconvénients.
Les avantages d’une location saisonnière
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La rentabilité qu’offre une location saisonnière peut parfois être 2 à 3 fois plus élevée qu’une location ordinaire, le montant du loyer facturé au locataire étant généralement plus important. Cela permet bien entendu d’avoir des revenus plus importants, mais également de réduire les risques de pertes liés à une vacance locative, et de faire face au coût d’entretien quasi-permanent de votre bien immobilier. En termes de fiscalité, vous êtes soumis au régime BIC (réel, ou micro BIC), avec ses avantages.
De plus, en dessous d’un certain seuil de revenus locatifs touristiques (pouvant varier selon la loi fiscale), vous pouvez être considéré comme loueur nonprofessionnel, et bénéficier de 50 % à 72 % d’abattement forfaitaire sur le montant de l’impôt à payer.[/text_block]
Les inconvénients de la location saisonnière
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Lorsque vos logements sont éloignés des sites touristiques, vous aurez forcément moins de clients, en cas de location saisonnière, et le risque de vacance locative sera dans ce cas plus élevé.
La gestion d’une location saisonnière est également très chronophage. Vous allez y passer la majeure partie de votre temps. De la gestion des réservations aux tâches d’entretien, en passant par les sollicitations particulières de clients potentiels, vous devez être disponible en permanence pour parer au plus pressé.[/text_block]
Dans certaines situations, les parties au contrat de bail se retrouvent à un procès. Dans ce cadre, elles peuvent être invitées à fournir des preuves, notamment sur l’aspect financier. La quittance de loyer reste pour cela la meilleure pièce justificative. C’est en effet le document écrit délivré par le propriétaire au locataire qui s’acquitte de l’intégralité du loyer. Cela dit, elle présente des subtilités que bailleur et locataire doivent appréhender.
La quittance de loyer : contenu et utilité
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Ce dernier ayant le droit de réclamer des loyers impayés sur une période de 5 ans, la quittance est un précieux élément de preuve pour le locataire. Il pourra les exhiber en cas de litige afin d’être disculpé.
Toutefois, s’il effectue les paiements par virement bancaire ou par chèque, le locataire peut utiliser son relevé de compte en lieu et place de la quittance de loyer. De même, cette pièce sert de justificatif de domicile, lors d’une demande de prêt immobilier par exemple.[/text_block]
La demande et l’envoi de la quittance de loyer
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Par ailleurs, l’article 21 oblige le bailleur à fournir la quittance du mois payé au locataire, à chaque fois que ce dernier en fait la demande. Dans ce cadre, le locataire adresse à son cocontractant une lettre recommandée avec accusé de réception, en spécifiant la période qui l’intéresse.
Face au silence du propriétaire ou de son mandataire, il peut requérir une injonction de faire auprès de la justice. Le propriétaire doit envoyer la quittance au locataire dès que le paiement est effectué ou dans un délai raisonnable.
La transmission peut être faite par courrier postal ou par fax. Le bailleur peut également procéder par mail, seulement si le locataire le permet. Quant aux frais d’envoi, ils sont habituellement mis à la charge du propriétaire. Cependant, il est possible que les parties s’accordent tacitement pour que ces coûts soient plutôt payés par le locataire.[/text_block]
La gestion d’un bien immobilier dépend de sa nature. Alors que le propriétaire est le seul à décider dans le cas d’un immeuble individuel, la vie de la copropriété est plutôt confiée à l’assemblée générale.
Elle rassemble l’ensemble des copropriétaires, au moins une fois par an et toutes les fois où c’est nécessaire. Cela dit, il existe quelques conditions à remplir pour conduire les activités de l’assemblée générale.
21 jours avant la réunion de l’assemblée, cette formalité sera faite en vue de renseigner le destinataire sur plusieurs paramètres. Il s’agit de l’heure, du jour et du lieu où se tiendra l’assemblée, puis de l’ordre du jour et de la documentation dont il aura besoin.
Par ailleurs, s’il revient au syndic uniquement d’y procéder, son initiative peut ne pas émaner de lui. Ainsi, le Conseil syndical, un copropriétaire ou au moins le ¼ du groupe a également le droit de susciter cette convocation, s’il veut discuter de certaines questions importantes.[/text_block]
Chaque copropriétaire dispose d’une voix, correspondant à la portion du bien qu’il détient. Ainsi, les absents peuvent mandater la personne de leur choix, qui votera en leur lieu et place.
Au cas où le lot appartient à plusieurs copropriétaires (indivision ou usufruit), ils trouveront en leur sein un mandataire qui les remplacera à l’assemblée. Si ce sont deux mariés, ils accorderont ce privilège à l’un d’entre eux (régime de communauté) ou à l’époux copropriétaire (régime de séparation).
Outre les points à l’ordre du jour, d’autres préoccupations peuvent être soulevées à l’assemblée générale, sans occasionner un vote. Quant aux décisions, elles sont prises à la majorité simple ou absolue, à la double majorité ou à l’unanimité.[/text_block]
Celui-ci dispose également de 2 mois pour interpeller la justice au Tribunal de Grande Instance territorialement compétent, avec l’aide d’un avocat.[/text_block]
Le bail commercial est un contrat de location d’un bien immobilier conclu entre un bailleur (propriétaire) et un commerçant, un artisan ou un industriel, indépendamment de la nationalité de ce dernier.
Il y a bail commercial lorsque les locaux mis en location sont destinés à être utilisés comme fonds de commerce, artisanal ou industriel.
Le locataire a la possibilité de renoncer au contrat, au bout de 3 ans d’exploitation, à condition que le bail couvre la durée minimum. Pour les baux de plus de 9 ans, les locations de locaux de stockage, de bâtiments nonpolyvalents, ou à usage unique, une clause dans le contrat peut interdire l’exercice de cette prérogative par le locataire.
Les baux de locaux utilisés comme résidence de tourisme ne peuvent également pas être résiliés avant le terme du contrat.[/text_block]
Le droit d’entrée peut prendre la forme de supplément de loyer, ou d’indemnité, sa nature devra donc être précisée dans le contrat de bail. Même si cela n’est pas exigé par la loi, un contrat de bail commercial peut prévoir le versement par le locataire d’un dépôt de garantie (non soumis à la TVA).
Selon que le loyer est payé en avance ou à terme échu, le montant de la garantie représente généralement 1 ou 2 trimestres de loyer. Par ailleurs, le bailleur doit payer des intérêts (au même taux que la banque) au locataire, si le montant de la garantie est supérieur à 1 terme de loyer (paiement en avance), ou 2 termes de loyer (terme échu).[/text_block]
Le bailleur ne peut pas unilatéralement décider de la révision du loyer pour un bail en cours, ou au moment du renouvellement du contrat de location, toute augmentation étant encadrée par la loi. Le propriétaire ne peut également pas s’opposer au renouvellement du contrat de bail commercial, le locataire bénéficiant d’un droit au renouvellement acquis.[/text_block]
Lors de la signature du contrat de location, le propriétaire peut exiger du locataire le versement d’une somme d’argent qu’il conservera pendant toute la durée de location. Ce versement appelé dépôt de garantie ou communément « caution », constitue une réserve dans laquelle le propriétaire a le droit de se servir pour régler les éventuels dus du locataire à la fin de son bail.
En résumé, le dépôt de garantie sert à assurer l’exécution des obligations locatives qui pèsent sur le locataire. Ainsi, il ne peut y avoir de retenue sur le dépôt de garantie dans le cas où le locataire aurait entièrement rempli les obligations durant sa location. Ceci explique également l’importance de l’état des lieux signé par le propriétaire et le locataire, ou établi par un huissier de justice.
Cette démarche est nécessaire avant de procéder à une quelconque retenue sur le dépôt de garantie.[/text_block]
Quelques précisions importantes sur le dépôt de garantie
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Le versement du dépôt de garantie s’effectue à l’occasion de la signature du contrat de bail. Il peut être versé soit directement par le locataire, soit par l’intermédiaire d’un tiers. A l’achèvement du contrat de bail, lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximum d’un mois.
Dans le cas où il y aurait des réparations à faire, le reliquat du dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai de deux mois au plus. Dans le cas où le propriétaire tarderait à restituer le dépôt de garantie au locataire, il peut se voir dans l’obligation de payer à ce dernier des intérêts de retard.[/text_block]
Le relogement du locataire lors de travaux
Dans le contrat de location, le propriétaire doit délivrer au locataire, un bien respectant les critères convenus. L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 l’oblige également à garantir un logement « décent ». Ainsi, lorsque l’immeuble ne l’est pas, son propriétaire devra le récupérer pour y effectuer les travaux requis. A cet effet, le locataire ne doit pas s’opposer à cette intention, mais sera relogé.
Toutefois, lesdits travaux sont à la charge du bailleur, à condition que les défaillances ne soient pas liées à une mauvaise utilisation. Dans ce cas, c’est plutôt le locataire qui paiera les factures des interventions.[/text_block]
Cela dit, deux principales dérogations sont faites à cette règle : les aménagements en rapport avec la performance énergétique d’une part, et d’autre part, ceux relatifs aux biens en copropriété. La première restriction découle de la loi Grenelle II de juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement et concède au bailleur d’améliorer l’isolation thermique et phonique du logement.
Quant à la seconde, elle soumet le locataire aux besoins en travaux de la communauté sur les parties communes et/ou privatives du bien.[/text_block]
Le locataire peut profiter d’une réduction du loyer, en fonction des jours supplémentaires et de la partie du bien affecté par les travaux. Si ces réparations l’empêchent d’occuper les locaux, il peut obtenir la résiliation du contrat de location.
Seul le logement devenu insalubre ouvre droit au relogement. De même, l’obligation est tempérée lorsque l’interdiction d’habiter l’immeuble est temporaire, et ferme quand l’interdiction est définitive. Dans ce dernier cas, le bailleur réinstalle le locataire dans de bonnes conditions et lui paie 3 mois de loyer.
Par ailleurs, quelle que soit la nature de l’obligation, le maire supplée le propriétaire défaillant, avant de se faire rembourser.[/text_block]
Dans les situations d’immobilier en copropriété, la prise des décisions se fait au sein d’une assemblée générale et la gestion est assurée par un syndic de copropriété. Celuici est mandaté par l’organe d’administration de la copropriété et constitue plus précisément son membre exécutif. Il opère donc au nom des copropriétaires, signe des contrats, reçoit les charges et recrute les prestataires.
Le syndic peut être un professionnel dont les prestations seront rémunérées ou tout simplement un copropriétaire. Bien qu’il agisse pour le compte des copropriétaires, il n’est pas en tant que tel employé, puisqu’il les représente de manière indépendante et obtient en retour une rémunération. En conséquence, le syndic doit rendre des comptes sur sa gestion au conseil syndical, étant l’interlocuteur privilégié pour le contrôle.
Le syndic est-il vraiment utile ?
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Néanmoins, il est possible de se passer d’un syndic professionnel en assumant soit même la gestion de son immeuble. Les honoraires fixés par les professionnels sont parfois exorbitants et les facturations de prestations particulières qui s’ensuivent n’arrangent pas pour autant les choses.
Cette manière de procéder par soi-même présente bien des avantages et ne constitue pas une entorse à la loi. En effet, elle permet de réaliser des économies importantes sur les charges de copropriété tout en bénéficiant d’une certaine autonomie dans la gestion.
Toutefois, même s’il existe la possibilité de passer par un syndic bénévole (une option intéressante notamment en raison de l’aspect financier), elle n’est pas toujours appropriée. Le bénévolat est surtout destiné aux copropriétés menues, allant de deux à vingt lots. D’ailleurs, il est très probable d’essuyer le refus des syndics professionnels pour la gestion des petites copropriétés pour défaut de rentabilité.
Mais, au-dessus d’une vingtaine de propriétaires, la tâche est difficilement conciliable avec une activité professionnelle et il est recommandé de faire appel à un expert pour une gestion optimale. Aussi, il est conseillé de ne pas forcément se porter candidat dans le cas où la copropriété croule sous les dettes.
L’idéal serait d’avoir des copropriétaires bons payeurs. Somme toute, que l’on soit bénévole ou professionnel, il est important d’avoir un syndic pour la gestion d’une propriété commune. Celui-ci à travers les diverses missions qui lui sont assignées, rend prospère et viable la copropriété.[/text_block]
Les documents nécessaires pour louer votre bien
Pour la location de votre propriété, il vous faut exiger de tous candidats un certain nombre de documents qui pourront justifier de leur identité et de leur réelle capacité à louer votre bien. Si la constitution de la liste des pièces justificatives à fournir pour une location était laissée au libre-arbitre des propriétaires bailleurs, elle ne l’est plus depuis 2015 avec l’adoption de la Loi Alur. Cette dernière prévoit désormais les documents nécessaires à la location de votre propriété.
Une liste exhaustive des documents exigibles d’un candidat locataire
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- Un document justificatif d’identité : il doit être en cours de validité et doit obligatoirement présenter la photographie et la signature du titulaire. Cela peut être une carte d’identité nationale ou étrangère, un passeport national ou étranger, un permis de conduire ou toute autre pièce qui justifie de l’identité et du droit au séjour d’un candidat étranger.
- Un document justificatif du domicile : le domicile peut être justifié par des quittances de loyer à une date récente, l’attestation d’un précédent bailleur (loueur) ou encore une attestation sur l’honneur d’un hébergeant précisant que le candidat réside à son domicile.
- Un ou plusieurs documents justificatifs d’activité : le candidat à la location de votre bien doit forcément pouvoir justifier de son activité professionnelle à travers la fourniture : d’un contrat de travail, de stage ou à défaut, d’une attestation d’employeur précisant l’activité et la rémunération ; d’une carte professionnelle pour une profession libérale ; d’une carte d’étudiant ou du certificat de scolarité pour un étudiant ; ou de toute autre pièce attestant d’une activité professionnelle.
- Un ou plusieurs documents justificatifs de ressources : le candidat doit fournir des pièces permettant de justifier ses ressources : les trois derniers bulletins de salaire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition, un justificatif de versement d’indemnités, de retraite, de pensions, de prestations sociales et familiales ou encore un justificatif de revenus fonciers.
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Une sanction prévue en cas de non-respect de la liste
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Ainsi, l’exigence d’une ou plusieurs pièces non-prévues par la loi est sanctionnée par une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une personne morale.[/text_block]
Les documents que vous n’avez pas le droit de demander
Certes, la législation permet au bailleur d’exiger du locataire un certain nombre de documents pour connaître sa situation privée, professionnelle et financière. Cela dit, afin d’éviter qu’il ne tombe dans l’excès, il lui est également interdit de demander quelques autres pièces. Voilà pourquoi, il importe que tout futur locataire s’informe sur ces éléments pour ne pas se faire piéger naïvement.
Ensuite, il ne saurait non plus inviter le locataire à produire : sa carte d’assuré social, une attestation d’inexistence de crédit en cours, son contrat de mariage, son certificat de concubinage ou son jugement de divorce, etc.
Les copies de relevé de compte bancaire, l’attestation de bonne tenue de compte, l’extrait de casier judiciaire et l’attestation de l’ancien bailleur prouvant la solvabilité du locataire sont autant de pièces à ne pas requérir. De même, si son cocontractant lui apporte ses trois derniers bulletins de paie, le bailleur n’est plus en droit de lui exiger une attestation provenant de son employeur.
Par ailleurs, à moins qu’il n’ait besoin d’un logement adapté à son état, le locataire n’est pas tenu de communiquer son dossier médical. Enfin, le chèque de réservation du logement, l’autorisation de prélèvement automatique ou le versement de biens de diverses natures sur un compte bloqué sont d’autres habitudes proscrites.
En outre, lorsque le locataire est un travailleur indépendant, il ne doit pas présenter plus de deux bilans d’activités. C’est dire que tout propriétaire qui demanderait un de ces documents précisés, agirait illégalement.[/text_block]
L’application du concept sur le marché de l’immobilier locatif
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Toutefois, les plus déterminés peuvent s’opposer à la production de ces documents, et faire appel à la justice pour discrimination, si cela leur coûte la signature du bail. Il faut également souligner que ces interdictions ne s’appliquent en cas de location meublée. De même, la caution doit fournir ces pièces au propriétaire qui les demande.[/text_block]
Les revenus que vous tirez de votre activité de location immobilière sont imposables, et doivent être déclarés à l’administration fiscale. Ainsi, connaître le système d’imposition de votre location est essentiel pour ne pas commettre des erreurs de déclaration, et avoir le fisc sur votre dos.
Le régime d’imposition n’est pas le même, selon qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée. Dans le premier cas, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu foncier, et dans le second cas, au régime des bénéfices industriels et commerciaux.
Dans ce dernier cas, votre choix est irrévocable pendant une durée de trois ans. Il sera, par exemple, plus intéressant d’opter pour le régime réel, si la gestion de votre immeuble génère d’importantes charges, ou lorsque des travaux sont engagés sur une période plus ou moins longue. Cela permettra de réduire le montant de l’impôt à payer, en déduisant de votre revenu foncier, le total des charges engagées.[/text_block]
Les réparations : qui doit faire quoi ?
Il arrive qu’au début, à la fin ou au cours de l’exécution d’un contrat de bail, une certaine ambiguïté apparaisse pour la responsabilité de certaines réparations. Les réparations dans un bail immobilier seront prises en charge concurremment par le propriétaire et le locataire. Cependant, il importe de distinguer avec précisions quelles sont les réparations qui leur reviennent respectivement.
Les réparations incombant au propriétaire
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Outre ces réparations à faire avant de mettre le local en location, le propriétaire prend également en charge tous les travaux susceptibles de compromettre l’habitabilité du logement. Ainsi, c’est le propriétaire qui est saisi dans le cas où les murs ou la toiture du logement sont atteints, lorsque le chauffage est défectueux ou encore quand le bien est inondé suite à un fait non-imputable au locataire.[/text_block]
Les réparations incombant au locataire
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Aussi, toutes les réparations de dommages intervenus (vitrage ou carrelage cassé, ampoule grillée, tuyauterie cassée) pendant l’utilisation du local par le locataire, sont entièrement à sa charge.
Cependant, en cas d’usure normale des équipements et revêtements, de dommages liés à des événements imprévisibles ou des cas de force majeure, les réparations seront à la charge du propriétaire.[/text_block]
La réputation de mauvais locataires associée aux étudiants incite de nombreux propriétaires à hésiter lors de la sélection des candidats dans le cadre d’une location. Pourtant, les choses ont bien changé.
Les étudiants constituent aujourd’hui une véritable niche de rentabilisation pour un investissement locatif. Ils sont de plus en plus nombreux, et vous avez pas mal d’avantages à leur louer vos logements.
Possibilité de location saisonnière
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En effet, dans le but de faciliter l’accès au logement des étudiants, l’État met à leur disposition des aides publiques au logement (APL, ALS, Loca-Pass, etc.). En dehors de ces aides publiques, les étudiants bénéficient également de garanties, soit de la part de leurs parents, soit de la part d’organismes publics.[/text_block]
Loyers impayés : comment les gérer ?
Les relations entre locataire et bailleur ne se déroulent pas toujours dans de bonnes conditions. En effet, lorsque des retards de loyers sont enregistrés, la poursuite du contrat est mise à mal. Avec le temps, cette situation peut s’améliorer (les dettes sont épurées) ou empirer. Dans le second cas, s’il n’avait pas souscrit à une assurance loyers impayés, le propriétaire ignore à quel saint se vouer.
Alors le bailleur peut diminuer le loyer, le temps que le locataire retrouve sa santé financière ou lui permettre de payer les impayés plus tard. S’il accepte, le propriétaire peut également le conseiller dans ses dépenses ou l’orienter vers des systèmes, tels que l’Aide Personnalisée au Logement (APL).[/text_block]
Parallèlement, la caution doit être prévenue de l’irrégularité dans laquelle se trouve le locataire. Ainsi, en cas d’insatisfaction, le bailleur pourra à nouveau se tourner vers la caution, en lui demandant le paiement des loyers impayés du locataire.[/text_block]
Par la suite, le bailleur peut recourir au juge pour la transformer en saisie de vente. Pour les dettes de plus de 10 000 €, le tribunal de grande instance est compétent, tandis qu’au cas contraire, c’est le tribunal d’instance qui l’est.[/text_block]
De même, le locataire a le droit d’obtenir de la justice, dans le même délai, l’échelonnement de ses dettes. Ces deux possibilités sont envisageables, que le bail ait prévu une clause résolutoire ou non.[/text_block]
Vos obligations en tant que loueur
En tant que loueur, un certain nombre d’obligations pèsent sur vous une fois le bail conclu avec un locataire. Ainsi bien que ce dernier ait l’obligation de vous verser le loyer de façon régulière, des obligations s’imposent à vous dans le but de lui garantir une pleine jouissance du bien que vous proposez.
Les obligations à la signature du contrat de location
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Ainsi, il ne doit laisser apparaitre aucun risque susceptible de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire. Aussi, le logement doit comporter une surface habitable et des équipements le rendant conforme à un usage d’habitation.
Fixer un loyer conforme à la réglementation en vigueur : même si, pendant longtemps, il vous était laissé à votre seule volonté, le montant du prix du loyer n’est plus décidé uniquement par le propriétaire. En effet, de nos jours, il existe différentes dispositions qui organisent la fixation du loyer en fonction de la localisation de votre bien.
Ainsi, vous avez l’obligation de fixer un loyer imposable en tenant compte de la législation en vigueur. Fournir au locataire les pièces annexées au contrat : en plus du contrat de bail, vous devez fournir à votre futur locataire certaines pièces parmi lesquelles doivent figurer les documents justifiant de l’état des lieux ou de l’inventaire s’il s’agit d’un logement meublé; une copie des extraits du règlement de copropriété s’il s’agit d’un bien en copropriété et d’autres documents à la demande du locataire.[/text_block]
Les obligations en cours d’exécution du contrat de location
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- Entretenir les lieux : vous devez faire tous les travaux de réparations qui s’imposent afin que le bien puisse être utilisé conformément à la destination pour laquelle il a été loué. A ces travaux s’ajoutent les travaux d’entretien nécessaires au maintien en état normal du local loué.
- Assurer la jouissance paisible des lieux : vous vous devez de mettre tout en œuvre pour garantir une jouissance tranquille du logement loué par le locataire. Ainsi, tout ce qui pourrait entraver cette jouissance doit être évité.
- Transmettre une quittance de loyer : à chaque fois que votre locataire se sera acquitté du loyer, vous serez dans l’obligation de lui délivrer gratuitement une quittance du loyer payé.
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Bien constituer son dossier pour un prêt immobilier
Une fois le bien choisi, la phase suivante est le financement du projet. Toutefois, si l’intéressé ne dispose pas, partiellement ou totalement, des moyens pour réaliser l’investissement, il peut recourir à une banque pour obtenir un prêt immobilier.
A cet effet, certaines informations lui seront demandées pour la constitution de son dossier. En les fournissant, il doit être sincère afin d’établir un lien de confiance avec l’institution.
Les éléments relatifs à la personne du demandeur
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En outre, vous devrez indiquer votre domicile (quittances de loyers, d’EDF ou de gaz de moins de 3 mois). A cela, s’ajouteront les statuts et le K-bis (pour une SCI), les copies du bail en cours et de celui des 2 dernières années (pour un primo-accédant) et l’attestation d’hébergement (pour une personne hébergée gratuitement). Pour connaître votre santé financière, votre futur cocontractant réclamera vos 2 derniers avis d’impôt, vos 3 dernières fiches de paie et vos 3 derniers relevés de compte.
De même, vous devrez prouver votre apport ou votre patrimoine (titres de propriété, justificatifs d’intéressement d’entreprise), les emprunts en cours (contrats de prêt et tableaux d’amortissement) et les placements constitués.[/text_block]
Les documents liés au projet immobilier
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Mais si l’ancien immeuble doit être rénové, un devis estimatif et un descriptif des réparations, un plan ou une présentation des surfaces habitables et annexes seront demandés, avant et après toute intervention.
Le financement d’un logement en VEFA impose la remise du contrat de réservation, des plans et d’une notice descriptive. Dans le cas d’une construction, il faudra réunir le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), les plans, les conditions générales et particulières, la notice descriptive et la preuve du dépôt de la demande de permis de construire délivrée par la Mairie.
De plus, le primo-accédant voulant profiter du droit de prêt à taux zéro apportera une attestation de performance énergétique (logement ancien) ou le dossier des diagnostics techniques (bien neuf). Dans l’hypothèse d’un crédit-relais, seront également requis, le titre de propriété du bâtiment, l’acte de prêt qui sous-tend cet achat et son tableau d’amortissement.[/text_block]
Comment financer son bien immobilier ?
Lorsque vous avez trouvé le logement qui vous convient, il vous faut par la suite mobiliser des fonds pour l’acquérir. Si vous avez pu constituer une économie suffisante, alors vous pourrez concrétiser votre projet facilement. Cela dit, s’il vous faut plutôt recourir à un financement extérieur, il y a lieu de bien peaufiner votre plan.
Par ricochet, cela met la banque en confiance par rapport à votre santé financière : elle est sûre que vous pouvez rembourser votre crédit, vu que vous avez pu constituer une épargne. C’est aussi la preuve que vous avez mûri le projet pendant longtemps et que vous êtes suffisamment crédible.[/text_block]
Pensez à l’assurance et à la garantie
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Cela dit, vous pouvez préférer un autre contrat à celui suggéré par l’institution, mais en veillant à ce que les dispositions s’équivalent. Votre banque vous présentera également plusieurs garanties. Il vous revient de les examiner pour retenir celle qui vous semble la plus avantageuse.[/text_block]
Votée le 20 février 2014 et promulguée en mars de la même année, la loi Alur, loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, a été mise en place par Cécile DUFLOT, alors ministre de l’Egalité des territoires et du Logement.
Elle a pour but principal la régulation du marché de l’immobilier urbain et vise de façon concrète à encadrer les pratiques abusives qu’on observe souvent dans le secteur. La loi Alur est également destinée à développer l’innovation, la transparence, et favoriser l’accès au logement des ménages.
L’encadrement des pratiques : les loyers
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Dans le cas contraire, vous êtes soumis à la loi Alur, qui prévoit un loyer médian de référence, et la possibilité d’un complément de loyer, selon le confort et l’emplacement de votre bien.
Par ailleurs, la loi Alur réduit également les frais d’accession à la location, pour les locataires, et renforce d’un autre côté, les garanties pour les bailleurs.[/text_block]
Développement de l’innovation et de la transparence
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- Dans le but d’inciter les investisseurs immobiliers à construire de nouveaux logements, pour faire baisser les prix d’achat du neuf, la loi Alur fixe un certain nombre de mesures : Suppression des coefficients d’occupation des sols, et taille minimale des terrains constructibles ;
- Élaboration de plans locaux d’urbanisme ;
- Création de statuts de sociétés ;
- Construction sur d’anciennes friches industrielles ; Au niveau des copropriétés, un certain nombre de mesures ont également été prises pour favoriser la transparence dans leur gestion. La mesure principale est l’obligation d’avoir des comptes bancaires séparés, pour les copropriétés de plus de 15 lots.
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- Le développement de l’offre de logement.
- un équilibre dans les relations entre propriétaires, locataires, et professionnels de l’immobilier. Dans le premier cas, il s’agit de mobiliser les gisements fonciers, et de moderniser les outils de planification, afin de permettre la densification urbaine. Pour obtenir l’équilibre, la loi Alur renforce les dispositifs de prévention des expulsions locatives, et facilite les passerelles entre hébergement et logement. Cette loi vise à terme à réguler tous les aspects d’un investissement immobilier, allant du contenu des contrats au statut des copropriétés.
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Lorsque vous mettez votre bien immobilier en vente, vous pouvez faire face à différents types d’acquéreurs potentiels, particuliers ou personnes morales. Dans certains cas, il peut s’agir de tontiniers.
Inventée au XVIIe siècle par l’italien Lorenzo TONTI, la tontine est un principe par lequel deux ou plusieurs personnes mettent leurs moyens en commun pour acquérir un même bien immobilier.
En pratique, il s’agit d’une clause ou un pacte inséré dans un contrat de vente immobilière, également appelée clause d’accroissement, qui permet à un groupe d’acquéreurs (les tontiniers) de jouir en commun du bien, du moment qu’ils sont en vie.
Suivant cette clause, le dernier survivant du groupe de tontiniers devient le seul et unique propriétaire, et cette propriété est considérée comme prenant effet dès la conclusion du contrat de vente.
Ainsi, le véritable propriétaire du bien ne sera connu que lorsqu’il ne restera qu’un unique survivant parmi les signataires de la clause d’accroissement. Pour qu’une tontine soit valable, il faut qu’il y ait équilibre entre tontiniers, et que le caractère aléatoire soit respecté. En d’autres termes, les tontiniers doivent être d’âge relativement proche, et de santé comparable.[/text_block]
Les héritiers du défunt ne peuvent donc prétendre à un quelconque héritage, et ce dernier lui-même ne peut transmettre le bien via son testament. Cette forme d’acquisition est particulièrement efficace pour garantir l’avenir d’un co-tontinier, ou un conjoint, notamment dans le cas d’un couple vivant en concubinage.[/text_block]
Cependant, lorsque le bien concerné est la résidence principale des membres mariés ou ayant conclu un PACS, ou lorsque sa valeur est au moins égale à 76 000 euros au jour du décès, cette taxation n’est pas valable.[/text_block]
La vente de votre bien immobilier doit tenir compte des textes réglementaires en vigueur, et notamment du droit de préemption urbain (DPU). C’est un droit permettant à une commune, ou par délégation à une personne publique (état, collectivité territoriale, établissements publics de coopération intercommunale) d’acquérir de façon prioritaire, un bien immobilier mis en vente par des particuliers ou des entreprises, et située sur une zone définie comme étant de préemption urbaine.
Un droit qui ne vous laisse pas le choix
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La commune ou l’entité publique à laquelle elle délègue sa prérogative doit se prononcer sur sa volonté d’acquérir ou non ce bien, avant toute transaction avec un autre acquéreur. Une fois qu’elle décide d’exercer son droit, vous n’avez d’autres choix que de négocier un prix de vente convenable, et lui céder le bien.
Le droit de préemption urbain peut se décliner en un droit simple ou renforcé. Ainsi, le périmètre dans lequel se situe votre bien peut être qualifié de zone de préemption simple ou renforcée.
Des dispositions particulières et des exceptions existent dans l’un ou l’autre des cas, et sont prises en compte par la commune, ou le titulaire du DPU, au moment de son exercice.[/text_block]
Les opérations concernées par le DPU
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Même dans le cas où seulement une partie de votre bien est située dans une telle zone, la commune a le droit d’exercer sa prérogative d’acquéreur prioritaire. Vous pouvez dans ce cas exiger que ce droit s’applique à la totalité du bien, et donc que la personne publique achète la totalité et non une partie de votre bien.
Les héritages, les ventes entre co-indivisaires, les biens immobiliers faisant l’objet d’une mise en demeure d’acquérir, ainsi que les donations ne sont pas concernés par le DPU. Pour savoir si votre bien immobilier se situe dans un périmètre couvert par le DPU, vous pouvez vous renseigner auprès des services d’urbanisme de votre commune, ou confier cette tâche à votre notaire.[/text_block]
Avec un taux de rémunération de 1 % (hors prime) depuis le 1 er août 2016, le Plan d’Epargne Logement (PEL) pourrait susciter beaucoup moins d’engouement que d’antan. Pourtant, il aide à constituer une importante économie destinée à l’immobilier et offre quelques avantages non négligeables. C’est dire que chaque épargnant gagnerait toujours à souscrire à ce plan.
Même s’il court sur au moins 4 ans, le plan peut s’étendre jusqu’à 10-15 ans, les versements s’estompant à la dixième année. Seuls les intérêts seront générés sur les 5 dernières années. Par ailleurs, le PEL est soumis à un taux fixe sur sa durée ; après les 15 ans, il devient un livret d’épargne classique, à un taux arrêté par la banque.[/text_block]
Pour les plans constitués entre le 1 er mars 2011 et le 31 janvier 2015, un maximum de 1.525 € est versé aux épargnants dont l’achat respecte les normes de développement durable. Les autres perçoivent au plus 1.000 €. Mais, pour les PEL ouverts à partir du 1 er février 2015, cette prime est de la moitié des intérêts obtenus à la fin des plans.[/text_block]
Quid de la disponibilité de l’épargne ?
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Entre 2 et 3 ans, le taux de rémunération du PEL lui est appliqué, mais ses droits restent supprimés. Entre 3 et 4 ans, il bénéficie du taux du PEL et ses droits sont atténués.[/text_block]
Son utilité n’est plus à prouver, car il fait gagner du temps au cours des transactions immobilières. En effet, si la vente d’un ancien bien n’a pas encore abouti et que dans le même temps une intéressante opportunité d’achat immobilier se présente, le prêt relais est d’un important secours. Il permet au souscripteur de ne pas manquer l’aubaine que constitue ce nouveau bien immobilier, même s’il n’a pas encore vendu l’ancien.
Il en existe deux principales formes : le prêt relais « sec » et le prêt relais associé ou jumelé. Le premier est unique et ne sert qu’à couvrir le reste du budget, mais est soumis à un taux plus élevé.
Quant au second, il peut être cumulé à d’autres prêts et son remboursement se fait sur le long terme. Le montant de ce prêt varie entre 60 et 80 % du prix de vente de l’ancien logement, ce qui permet à la banque de prendre ses précautions, en cas de modification dudit prix.
Cela dit, les établissements bancaires demandent généralement une nouvelle expertise, afin de s’assurer de la valeur réelle de l’immeuble mis en vente.[/text_block]
Si cette alternative ne lui convient pas, il peut opter pour le différé total : ici, il ne s’acquitte que de l’assurance à chaque fin de mois, le capital et les intérêts liés au prêt relais seront versés une fois l’ancien bien vendu.[/text_block]
Que faire en cas de difficultés à vendre l’ancien bien ?
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Pour ne pas se retrouver dans cette situation, le souscripteur doit proposer le bien au prix estimé et l’adapter aux demandes du marché. En outre, il prendra soin d’informer la banque de l’évolution du processus de vente, afin que les mesures adéquates soient prises : la prolongation du prêt ou sa transformation en crédit à long terme.[/text_block]
La fiscalité appliquée à l’investissement locatif dépend du bien loué. Ainsi, selon qu’il propose un logement vide ou meublé, le bailleur paye différents impôts. Par ailleurs, son dû est déterminé en fonction de la catégorie à laquelle appartiennent les revenus locatifs du propriétaire. Il faut donc retenir que les régimes fiscaux tiennent compte des baux.
Dans la première hypothèse, le régime est simplifié et le bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 %. Toutefois, le micro-foncier ne lui sera pas profitable, s’il a réalisé d’importants travaux sur le logement.
La seconde éventualité ne s’applique qu’aux revenus nets. C’est dire qu’ici, les dépenses effectuées par le bailleur sont déduites des loyers. Ainsi, sont appelées charges déductibles, les travaux d’entretien ou de réparation, les provisions de charges, les primes d’assurance, les intérêts et les frais d’emprunt, etc.[/text_block]
Le régime réel normal se rapporte aux bailleurs dont les revenus excèdent 763 000 €. Le régime spécial super simplifié et le régime micro-BIC s’intéressent aux propriétaires qui perçoivent moins de 76 300 €. Quant aux loueurs de chambres d’hôte générant ≤ 760 € par an ou de pièces louées au sein de leur habitation principale, ils sont exonérés d’impôts.
Ces régimes permettent la déduction des charges des loyers, à l’exception de la formule micro-BIC qui accorde un abattement forfaitaire de 71 % sur les revenus locatifs bruts.[/text_block]
Par ailleurs, le locataire est redevable de la taxe d’habitation, quelle que soit la nature du logement, tandis que la taxe foncière est due par le bailleur. La TVA est laissée au choix des parties au bail d’un bien vide, et recueillie pour les locations meublées assorties de prestations hôtelières ou assimilées.
Les bailleurs de logements vides sont exemptés de la taxe professionnelle, alors que ceux qui louent leurs habitations personnelles la versent.[/text_block]
Les lois à connaitre pour bien investir
Tout comme les autres secteurs d’activité, celui de l’immobilier fait l’objet d’une régulation stricte. Le législateur a ainsi mis en place un dispositif légal permettant une meilleure visibilité, une traçabilité, et la protection des intérêts de toutes les parties prenantes d’une transaction immobilière.
Avant de vous lancer dans tout investissement immobilier, il est indispensable de connaître les lois et textes réglementaires régissant ses différents aspects.
La loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, régulant les rapports entre bailleurs et locataires en matière de travaux.[/text_block]
Le Code de la construction et de l’habitat.
La « loi-cadre » n° 57-908 du 7 août 1957, portant sur les constructions et logements collectifs.
La loi n° 93-24 du 8 janvier 1993 portant sur l’environnement et la construction. La loi Gayssot ou loi SRU portant sur l’urbanisme et le logement La loi de modernisation sociale, portant sur la construction, l’habitat et la discrimination.[/text_block]
La loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 dite loi Lagarde, et la loi Hamon du 17 mars 2014 relative au prêt immobilier.[/text_block]
Les dispositions législatives relatives à la copropriété, contenues dans la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dite loi Carrez.
La loi portant sur l’investissement locatif et l’accession à la propriété, loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dite loi Quillot.
La loi n° 62-903 du 4 août 1962 portant sur la protection du patrimoine historique.[/text_block]
La loi n° 90-449 du 31 mai 1990 dite loi Besson, relative à la location et au droit au logement.
La loi Demessine portant sur les investissements locatifs.
Le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, portant sur les baux commerciaux.[/text_block]
Les lois portant sur la défiscalisation (loi Robien, dispositif Borloo, dispositif Scellier).[/text_block]
La loi Pinel, et la loi Malraux portant sur la régulation de l’investissement immobilier.[/text_block]
Où et comment immatriculer sa copropriété ?
Depuis la promulgation de la loi Alur, les syndics professionnels, les coopératives, et toute autre personne chargée de la gestion de copropriétés ont désormais l’obligation de faire immatriculer les biens immobiliers sous leur gestion, au registre national d’immatriculation.
La déclaration des informations relatives à la copropriété, et à sa gestion doit se faire dans des délais variant en fonction de la taille de la copropriété.
Déclaration au sein du registre national d’immatriculation
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Un autre objectif de la création du registre national d’immatriculation est de permettre aux particuliers, ainsi qu’aux institutionnels d’accéder à un annuaire des copropriétés, et aux données statistiques concernant ces dernières.[/text_block]
Entre 50 et 200 lots, la date limite d’immatriculation est fixée au 31 décembre 2017. Pour les copropriétés comportant un nombre de lots inférieur ou égal à 50, vous avez jusqu’au 31 décembre 2018 pour déclarer votre bien au registre national d’immatriculation.[/text_block]
Les personnes chargées de l’immatriculation
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En l’absence de syndic, un administrateur provisoire, désigné par le tribunal de grande instance, ou un mandataire en cas de difficulté fait office de télé déclarant. Le notaire est chargé de cette démarche lors de la mise en copropriété d’un immeuble, ou lors de la vente d’un lot.[/text_block]
Il peut également passer par ce même compte pour mettre à jour les données relatives à un bien précédemment déclaré. Lors de sa déclaration, le télé déclarant fournit un certain nombre d’informations.
Il s’agit notamment d’informations d’identification du syndicat de copropriétaires (nom, adresse…), de données financières, d’informations sur le bâti, et sur d’éventuelles difficultés au sein de la copropriété. Ces informations doivent être mises à jour annuellement en cas d’événements spécifiques. Des sanctions sont prévues par la loi, en cas de non-déclaration, ou d’absence de mise à jour.[/text_block]
Le terme « agent immobilier », couramment utilisé pour désigner l’ensemble des professionnels intervenants dans le secteur de l’immobilier, n’est pas tout à fait convenable. Il ne s’agit en effet que d’un statut parmi d’autres.
Agent commercial ou mandataire, négociateur immobilier salarié, sont également des statuts que vous pouvez adopter si vous souhaitez faire vos premiers pas dans l’immobilier. D’un statut à un autre, les services que vous pouvez proposer et vos obligations légales diffèrent.
Cette carte permet à l’agent immobilier d’intervenir en tant qu’intermédiaire légal, pour les transactions immobilières. Il peut exercer comme agent immobilier indépendant, travaillant pour son propre compte, ou intégrer le réseau de franchise d’une agence immobilière de renommée.
Dans le premier cas, il bénéficie d’une liberté totale sur le plan organisationnel, même s’il est plus ou moins difficile de se faire sa propre renommée. Un agent franchisé bénéficiera quant à lui, du réseau relationnel de son franchiseur, un bon moyen de développer son activité. Il sera cependant soumis aux contraintes organisationnelles et financières de ce dernier.[/text_block]
Le statut d’agent commercial ou mandataire
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Il ne dispose pas d’une carte professionnelle, et ses prestations sont limitées et encadrées par le Code du commerce. L’un des avantages d’exercer en tant qu’agent commercial est la possibilité de se mettre sous le statut d’auto-entrepreneur.
Il s’agit d’un régime juridique simplifié, mis en place pour aider les petites structures à se développer. Cependant, le chiffre d’affaires que vous pouvez réaliser en tant qu’auto-entrepreneur est plafonné par la loi.[/text_block]
Le statut de négociateur commercial salarié
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Le négociateur commercial perçoit une rémunération fixe, ainsi qu’une commission sur les transactions réalisées. Ce métier a pour avantage de faire l’objet d’un encadrement par la convention collective nationale de l’immobilier, et le négociateur bénéficie d’un contrat de travail, et donc d’avantages sociaux.[/text_block]
Quelles sont les charges récupérables sur le locataire ?
Qu’il soit en copropriété, en mono-propriété ou dans une maison individuelle, le locataire n’est pas redevable du loyer uniquement. En effet, le propriétaire effectuait certaines dépenses relatives au bien. En le louant, il peut se faire rembourser ces frais par le locataire, puisque c’est ce dernier qui profite désormais du logement. Ainsi, le bailleur perçoit les « charges récupérables », dont la liste est dans le décret n°87-713 du 26 août 1987.
Par ailleurs, les espaces extérieurs, les taxes et les redevances ne sont pas occultées dans la constitution des charges récupérables. Encore appelées « charges locatives », elles regroupent les menues réparations, les charges liées à l’entretien et les services fournis au locataire.
Concrètement, celui-ci devra payer, entre autres, des dépenses : d’électricité et de nettoyage des ascenseurs, de réparation des fuites sur les joints, d’exploitation des compteurs généraux et individuels, d’entretien des épurateurs de fumée, etc. Les frais du personnel d’entretien, l’acquisition de leur matériel de travail, de même que les dépenses d’exploitation des aires de stationnement ou de jeux pour les enfants et les espaces verts lui sont facturés.
Les charges récupérables comprennent également : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et la redevance relative à l’assainissement.[/text_block]
Le paiement et la régularisation
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Le paiement peut se dérouler de deux manières : le locataire fait des provisions mensuelles ou trimestrielles ou paye des factures en fonction des prestations réalisées. Les preuves des dites dépenses seront mises à sa disposition, pendant un délai d’1 mois après la remise du décompte des charges.
Par ailleurs, les charges locatives doivent être régularisées tous les ans, sur comparaison de l’ensemble des provisions versées sur la période avec toutes les dépenses réelles. Lorsque ces provisions excèdent les sommes dues, le propriétaire retournera le surplus au locataire.
Par contre, quand la situation contraire se produit, il lui réclamera le reste. Cela dit, si le locataire peut obtenir des délais de paiement, le propriétaire ne saurait lui exiger des arriérés de charges récupérables de plus de 5 ans.[/text_block]
Avant de vous lancer dans un investissement immobilier, la première et indispensable chose à faire est de définir vos objectifs à court, moyen et long terme, en matière de propriété, mais surtout en termes de gains.
Motivé par l’objectif de constituer un patrimoine afin d’obtenir une rente (mensuelle ou à long terme), d’obtenir une plusvalue dans le but d’augmenter votre capital, ou de réduire vos impôts, votre stratégie ne sera pas la même.
Obtenir une rente à court ou long terme
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Dans ce cas, le délai d’amortissement du prêt sera plus court, et la rente obtenue à terme plus importante. Un investissement dans un bien immobilier ancien (sur tout type de surface) permettra de vite atteindre vos objectifs.
Par contre, si votre but est de tirer une rente mensuelle de votre investissement immobilier, vous viserez toujours l’ancien, mais sur de petites surfaces. Le coût de l’investissement sera alors moindre, et vous obtiendrez plus vite votre rente mensuelle. De plus, les petites surfaces sont réputées plus rentables que les moyennes ou grandes.
Pour le financement de votre bien immobilier, appuyez-vous davantage sur votre apport personnel, et réduisez le mieux possible la part du crédit dans votre budget d’investissement.[/text_block]
Dans ce cas, vous optez de préférence pour un bien ancien, mais avec une surface moyenne (appartement, boutique, bureaux…), les surfaces trop grandes et les studios étant réputés difficiles à revendre. Un financement par emprunt vous permettra de réaliser un meilleur rendement.[/text_block]
Parfois, pour des raisons personnelles ou lucratives, il arrive que le propriétaire choisisse de diviser son bien. Dans ce cadre, si plusieurs possibilités s’offrent à lui en fonction du type de bien, il est contraint à respecter quelques règles. Cela dit, l’initiateur de la division ne peut pas agir seul ; des accompagnements juridiques et techniques lui seront nécessaires pour réussir l’opération.
Hypothèse n°1 : le bien est une unité foncière ou un immeuble
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Toutefois, si l’unité foncière n’a pas été divisée en plus de 2 parties depuis 10 ans, une déclaration préalable de division sera également faite. Dans le cas d’un immeuble (construction), la démarche menée auprès du service du cadastre s’impose aussi. Par ailleurs, il faut indiquer que ce bien peut être divisé suivant deux différentes méthodes : la mise en copropriété et la division en volume.
La première, encore appelée division en élévation, est effectuée à des fins locatives ou en cas d’acquisition collective. De même, les pièces administratives qui formalisent la copropriété sont le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
Quant à la division en volume, elle permet de gérer les situations de propriétés enchevêtrées ou de cohabitation entre les domaines publics et privés. Ici, des espaces à usage commun sont créés et confiés à une association autorisée par les parties intéressées.[/text_block]
Hypothèse n°2 : il s’agit plutôt d’un lot de copropriété
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De même, son plan de construction doit prévoir des logements d’au moins 14 m² pour 33 mᶟ et viabilisés (système d’évacuation disponible, adduction d’eau potable, installation du circuit électrique, etc.). Les divers diagnostics immobiliers y seront également effectués pour rassurer les éventuels cocontractants du bon état du bien.
Par ailleurs, le propriétaire devra requérir le vote favorable de l’Assemblée Générale sur le nouveau partage des charges engendré, et l’autorisation préalable de ladite Assemblée, si certains travaux affecteront l’extérieur ou les parties communes du bien.[/text_block]
Lorsque vous optez pour un investissement dans l’immobilier, vous avez le choix entre une mise en location vide de votre bien, ou une location meublée. Ces deux options ont chacune certains avantages et inconvénients. Le marché du meublé est assez dynamique, la clientèle est constituée en majorité d’étudiants et touristes, qui par nature sont mobiles.
Cela étant dit, investir dans un bien meublé offre des possibilités intéressantes en termes de rentabilité, de fiscalité et d’options de location. Les principaux inconvénients de ce type d’investissement sont un coût d’entretien relativement élevé, et le risque de vacance locative.
Selon que votre bien se situe dans une petite cité, une ville moyenne ou une grande ville, ou encore selon l’option de location du client (saisonnière, mensuelle, hebdomadaire ou journalière), la rentabilité qu’offre un meublé peut être environ de 10 %, à 300% plus élevée qu’une location vide.
Cela est d’autant plus intéressant qu’il permet de minimiser les risques de pertes liés à une éventuelle vacance locative, et de faire face au coût d’entretien du bien, tout en ayant un bon bénéfice.[/text_block]
La possibilité de location saisonnière
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Si votre clientèle est constituée en grande partie d’étudiants, une location saisonnière sera toujours possible, avec moins de risques de vacance locative.[/text_block]
En cas de conflit, les textes réglementaires vous permettent également de récupérer votre bien après un délai de préavis de 3 mois, contre 6 mois dans le cas d’une location vide. Une location meublée peut toutefois s’avérer moins avantageuse si votre bien est géographiquement mal situé.[/text_block]
Comme vous le savez, investir dans un bien meublé peut s’avérer plus rentable. Cela devient encore plus intéressant lorsqu’il s’agit d’un immeuble. Si vous décidez d’investir dans plusieurs appartements à la fois, l’immeuble est l’option idéale.
En dehors de l’économie d’espace qu’il vous permet de réaliser, investir dans un immeuble vous offre plusieurs autres avantages. Vous devez cependant être prudent sur ce type de location.
Une économie d’échelle sur le coût d’investissement
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En plus du coût d’achat, les frais d’acquisition d’un immeuble sont généralement moindres lorsqu’il s’agit d’un appartement. Vous aurez par exemple à dépenser moins d’argent pour les services d’un notaire, ou pour constituer votre dossier bancaire.[/text_block]
Le bénéfice net tiré d’un tel investissement sera d’autant plus important que vous gagnez plus en dépensant moins. De plus, contrairement à un simple appartement, vous pouvez décider de revendre à terme, et à un prix plus élevé, une partie de votre immeuble.
Cela permettra d’accroitre de façon substantielle votre retour sur investissement, et baisser le délai de récupération.[/text_block]
La maîtrise des coûts de gestion
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Même s’il est généralement plus intéressant d’investir dans un immeuble, votre choix devrait se baser sur le calcul du rendement net de l’investissement. Plusieurs paramètres entrent alors en jeu : l’emplacement de l’immeuble (centre-ville, périphérique, ou campagne), le loyer potentiel ou actuel, l’évolution du loyer à court, moyen et long terme, le niveau global des charges et leur évolution dans le futur.
Dans tous les cas, si le rendement net de votre investissement n’est pas meilleur que celui d’une épargne sans risque, il vaut mieux s’abstenir d’investir.[/text_block]
Régi par les articles 1968 à 1974 du Code civil, le viager immobilier est un mode d’acquisition très hasardeux. En effet, les chances d’y gagner ou d’y perdre sont les mêmes, puisque tout dépend de la vitalité du vendeur. Cela dit, il s’agit généralement d’un retraité qui, voulant se garantir une heureuse fin de vie, contracte avec un futur propriétaire dans des conditions plutôt particulières.
En signant cet acte, le débirentier doit être conscient du risque qu’il prend, car il peut verser un montant supérieur à la valeur réelle du bien ou, au contraire, débourser une somme insignifiante. Toutefois, si le vendeur décède 20 jours après la vente, cette dernière peut être dissoute. De même, au regard de la situation, aucune banque ne pourra l’accompagner dans cette périlleuse aventure.[/text_block]
C’est dire que le retraité occupe l’immeuble et peut aussi le louer, mais seul le débirentier a le pouvoir de le revendre, s’il le souhaite. De ce fait, l’acheteur profite d’une décote correspondant au loyer du bien. Conséquence : cela désavantage le vendeur, car sa rente mensuelle sera réduite. Quant à l’acquéreur, il paie sans jouir du bien.[/text_block]
Si d’une part le retraité est ravi de recevoir une rente mensuelle plus élevée, le nouveau propriétaire se réjouit d’avoir un bien, sans avoir opté pour un prêt immobilier. La perte de tout droit sur le bien et son prix de revient exorbitant découragent respectivement le crédirentier et le débirentier lors de la signature du viager libre.[/text_block]
Les différents produits immobiliers
Pour rappel, l’immobilier est un terme qui définit et englobe toute activité commerciale ou privée ayant trait aux biens immobiliers. Plusieurs types d’activités sont présents sur le marché. Il est donc nécessaire, avant tout investissement, de connaître les différents produits composant l’offre immobilière et leurs spécificités.
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
Choisir d’investir son patrimoine dans l’immobilier peut être un excellent moyen pour bénéficier d’un rendement certain, en prenant un minimum de risques. Comparé aux titres les plus sûrs du marché financier, à un compte épargne, ou même à une assurance-vie, un investissement dans l’immobilier offre un ratio risque/rendement avantageux.
Profiter de coûts d’investissement relativement bas
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Obtenir un crédit à moins de 3 % est forcément une bonne affaire, surtout lorsque vous choisissez d’investir dans un logement destiné à la location par exemple, qui offre pratiquement le double, voire plus, en terme de rentabilité.
La plupart du temps, les loyers obtenus couvrent la totalité, ou une bonne partie des périodicités de remboursement, permettant un amortissement sûr et rapide de l’emprunt. Par ailleurs, l’envolée des prix de l’immobilier observée il y a quelques années n’est plus qu’un lointain souvenir.
La tendance est à une baisse généralisée, et les prix des logements ne sont pas prêts de remonter notablement de sitôt. C’est une aubaine qu’il faut saisir, les loyers étant restés globalement quasi-stables.[/text_block]
Des taux d’imposition préférentiels
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