Comment débuter avec un investissement en location saisonnière ?

Vous être propriétaire d’un logement ou vous êtes à la recherche d’un projet dans lequel vous voulez investir, alors vous pouvez vous lancer dans la location immobilière saisonnière. L’investissement en location saisonnière est devenu une alternative très appréciée partout dans le monde. Dans cet article, vous verrez en détail tout ce qu’il faut savoir sur ce business.

Le principe de la location saisonnière

Toutes personnes, pour avoir entendu de manière vague ou par le vécu, connaît, à quoi renvoie le principe de la location saisonnière. Qui parmi vous n’a jamais eu à louer un logement en pleine montagne ou alors, un adorable appartement meublé au bord de la mer afin d’y passer quelques jours de vacances en couple, en famille ou entre amis ?

De manière, une location saisonnière peut être appréhendée comme étant une location de courte durée dans un local meublé de tourisme. Ledit local n’est pas destiné à être habité de manière définitive par les locataires. Ici, l’expression courte durée, peut s’étaler sur une nuit voir plusieurs mois. En général, l’hébergement en question est situé à la montagne ou au bord de la mer, zones habituellement choisies pour passer les vacances.

L’on assiste de nos jours, de plus en plus à un développement accru de la location saisonnière. Elle ne se limite plus aux habituelles stations de ski et stations balnéaires. Le fulgurant succès d’Airbnb a mis un coup géant de projecteur sur ces locations saisonnières positionnées en zones urbaines, plus précisément dans et autour des grandes métropoles. Elles ont le mérite d’attirer un nombre important de touristes qui ont tous en, commun le désir de trouver un hébergement sans pour autant devoir à sacrifier un coût très élevé pour les hôtels. L’expression « appart hôtel » s’est rapidement imposée dans ce milieu.

L’un des principaux avantages de l’immobilier saisonnier, est qu’il vous permet de profiter de votre appartement une fois qu’il n’est pas occupé par des locataires. Il peut donc vous servir de résidence secondaire. Ce principe trouve encore plus son importance, lorsque l’appartement est situé près des pistes de ski ou d’une plage.

Ce genre d’investissement permet de joindre l’utile à l’agréable en quoi faisant ? Simplement en achetant un bien pour profiter des vacances, le louer durant la saison, pour vous permettre de récupérer progressivement l’argent qui vous permettra de rembourser votre crédit, et enfin, de jouir de ce bien durant les périodes creuses.

Tout parait beau, simple et facile, mais il convient d’analyser tous les contours du problème. L’investissement locatif saisonnier est-il vraiment la solution idéale ? Il ne faut pas oublier que la rentabilité de votre bien dépend totalement de deux facteurs précis : la qualité de la période durant laquelle vous comptez louer votre appartement (elle peut être ou pas assez réduite), et la zone géographique dans laquelle il se situe. Ces deux critères déterminent non seulement la célérité à laquelle vous trouvez de nouveaux locataires, mais font de la location saisonnière, un excellent choix d’investissement immobilier pour arrondir vos fins de mois.

Quels sont les avantages de l’immobilier saisonnier ?

investissement en location saisonnière - immobilier

Des démarches simples

Les procédures pour se lancer dans ce business sont relativement simples et moins contraignantes. Il vous suffira d’obtenir auprès de la mairie, une autorisation administrative. Pour avoir des clients, il existe une panoplie de méthodes que vous pourrez utiliser, entre autres, les plateformes en ligne. Vous avez aussi à votre disposition des sites, des forums et des blogs qui peuvent vous guider. Enfin, vous êtes totalement libre de fixer le montant du loyer selon votre bon vouloir et même de proposer des services supplémentaires à votre clientèle.

Un investissement rentable

Il suffit que votre appartement soit idéalement situé (zone géographique populaire) et que vous gériez votre location de manière dynamique, en optimisant vos moyens de visibilité (sites payants et gratuits, agences, réseaux de propriétaires, blogs, et bouche à oreille), afin d’avoir de grandes chances de rentabiliser votre investissement.

Il est bien vrai qu’à certaines périodes de l’année (saison hivernale pour ceux qui sont situés dans les stations de ski et saison estivale pour ceux, situés aux côtes de la mer), le taux d’occupation est réduit.

Mais pour compenser ce taux très variable, les loyers saisonniers qui sont appliqués sont assez élevés, en moyenne environ de 500 euros la semaine pour un appartement de taille modeste (studio ou un appartement entre 15 et 35 m2). Par exemple, pour louer un appartement de 30 m2 aux Arcs 2000 (station de ski réputée en Savoie), il faut apprêter environ 750 euros la semaine. Le gain semble bien plus important que celui d’une location classique, même sur une période de temps plus longue.

Durant la négociation de votre crédit immobilier pour obtenir votre bien immobilier saisonnier, fournir un dossier qui donne des simulations de rentabilité favorable, à votre organisme de prêt ou à votre banquier vous sera d’un grand apport. Il peut arriver que vous ne disposiez pas d’apport personnel. Aucune crainte, une bonne rentabilité pourrait largement le convaincre de vous octroyer, le crédit, puisque même pendant une période réduite (trois à quatre mois), vous serez à même de rentrer dans vos frais sans difficultés.

Des risques d’impayés de loyer réduits à zéro, ou presque

Quand vous investissez dans l’immobilier locatif traditionnel, principalement dans les grandes métropoles, la même crainte refait toujours surface. Vous vous demandez si vous allez tomber sur un locataire bon payeur.

Même si on vous apporte toutes les garanties possibles, cela ne changera rien au fait que votre locataire peut bien justifier ses revenus en ayant par exemple un garant multimillionnaire. Il suffit qu’il décide de ne pas vous payer, et hop !!! Vous êtes partis pour une longue procédure, qui est d’ailleurs assez coûteuse. Une situation qui peut s’éterniser sur des mois, voire même des années.

Tranquillisez-vous, vous n’aurez pas à vous poser cette question dans le cas d’une location saisonnière. Dans la plupart des cas, le locataire verse au préalable le loyer avant d’intégrer l’appartement. Ceci est valable dans le cas où vous vous occupiez vous-même de la location ou que vous l’avez confié à une agence.

Voici un exemple pratique. Les appartements situés dans les zones populaires sont très demandés: pour les avoir, les locataires doivent non seulement régler un acompte (dont le montant, est en général égal à 25 % de la totalité du coût de la réservation), mais aussi doivent procéder suffisamment tôt (parfois jusqu’à 7 ou 8 mois) afin de ne pas rater l’occasion. Cette avance en cash constitue un gage de sécurité et de sérénité. Puis, le locataire règle le reste du solde le jour de son installation dans l’appartement.

Une fiscalité intéressante

Parlant de fiscalité, la location saisonnière est soumise à une réglementation particulière qui est celle de la location meublée. Vous devez déclarer les loyers que vous percevez, afin qu’ils soient soumis à l’impôt sur le revenu, et qu’ils vous permettent de bénéficier de quelques avantages fiscaux. La location meublée, sans pour autant être professionnelle, est catégorisée comme étant une activité commerciale. De ce fait, les profits qui en émanent sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Voici listés, les cas de figure les plus fréquents:

  • La location meublée peut porter juste sur une partie de votre habitation principale. Dans ce cas, vous serez exonérés d’impôts (à la seule condition que vous respectiez un plafond de loyer) ;
  • Le régime de la micro-entreprise : il est valable si et seulement si vous n’allez pas au-delà du seuil de 32 600 euros HT annuels. Pour avoir le résultat imposable, il faut diminuer de 50% (ce qui constitue en fait un abattement forfaitaire), les recettes annuelles. Cet abattement est appliqué par l’administration, en ce qui vous concerne, vous devez juste remplir la case des revenus complémentaires sur la déclaration de revenus ;
  • Le régime réel ou simplifié : si vos recettes annuelles varient de 32 600 euros à 234 000 euros HT. Vous bénéficierez d’un allègement des obligations comptables et déclaratives, mais ce n’est pas la déclaration de revenus classique que vous devez remplir. Il y a une déclaration spéciale, prévue à cet effet. Ce régime donne la possibilité de déduire les charges des recettes locatives, et de profiter de nombreux amortissements ;
  • Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) qui est réservé à ceux qui sont inscrits au registre de commerce et dont la rentabilité de la location est supérieure à celle des autres activités et au seuil 23 000 euros bruts annuel. Ou encore le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui permet de reporter votre déficit sur les 10 années suivantes, ce qui peut se révéler être très intéressant pour échapper à l’imposition des revenus sur une longue période.

Investir dans une location saisonnière présente donc de nombreux avantages. Et encore, ce n’est que les avantages purement financiers qui vous ont été présentés. D’un autre côté, le fait de recevoir des locataires vacanciers, pleins de bonne humeur et d’énergie, déjà détendus à l’idée de pouvoir jouir de la plage, d’une belle région et des balades en montagne, c’est un côté positif qui n’a point de prix.

Où investir dans une location saisonnière ?

Une fois les avantages connus, il est important de vous demander quelles sont les zones dans lesquelles il est plus intéressant et rentable d’investir dans ce business.

Mer ou montagne ?

investissement en location saisonnière - louer

Choisir d’investir dans un logement saisonnier qui se trouve en montagne a l’avantage, si vous êtes un passionné de ski, de vous permettre de vivre votre passion. En haute saison, il vous suffira de trouver un peu de temps pour profiter de votre logement, sans pour autant perdre beaucoup trop d’argent de vos revenus locatifs. Pareil pour l’investissement dans une station balnéaire : en période creuse d’absence touristes, vous pourrez jouir votre logement pour votre propre bien-être.

Mais, mer et montagne, dans un cas comme dans l’autre, quelques précautions sont de rigueur :

  • Investissez dans un bien de qualité ;
  • Privilégiez la position géographique du logement, si possible dans une station balnéaire/de ski ayant bonne réputation, où les locations sont bouclées durant la saison ;
  • Assurez-vous de l’état du marché avant de vous lancer, afin de ne pas vous tromper ni de logement, ni de lieu.

Si vous voulez investir à tout prix à la montagne, il vaudrait mieux choisir une station qui est située au minimum à 1 800 mètres d’altitude, afin de bénéficier d’une meilleure popularité et d’un bon enneigement. Vous pouvez aussi couper la poire en deux, et opter pour un logement qui se trouve dans un village pas trop éloigné d’une station de ski, et des pistes non plus. Il n’y a pas que les skieurs qui prennent des vacances à la montagne. Le tourisme d’été est très développé dans les Pyrénées ou dans les Alpes.

Si par contre vous aimeriez opter pour la mer, eh bien vous devez savoir que la location peut se négocier à des tarifs très élevés, et que les périodes pendant lesquelles il y a de l’affluence sont moins réduites qu’à la montagne. Il serait bien aussi que vous fassiez un calendrier des événements professionnels ou culturels qui auront lieu dans les villes côtières.

Qu’en est-il de la location en ville

Quand on parle de vacances, on ne voit pas toujours automatiquement la mer ou la montagne. Il y a bien entendu des voyageurs qui préfèrent rester en ville, et profiter des activités sportives, des points de restauration et des lieux culturels. Il peut être intéressant d’investir dans un appartement saisonnier situé en zone urbaine, car là aussi, les loyers sont plus élevés que ceux d’une location traditionnelle.

Par exemple en 2014 à Paris, les hôtels du Grand Paris ont enregistré le modeste nombre de 22,4 millions arrivées. Ce baromètre, ne prend même pas dans le décompte les autres catégories de location, et principalement le fait que Paris est devenu, en 2015, la ville du monde qui propose le plus de logements sur AirBnb : 50 000 au total.

Quelles sont les différences entre une location saisonnière et une location classique à l’année?

La location nue et la location saisonnière sont complètement différentes. La dernière a beaucoup plus d’intérêts :

  • le risque de loyers impayés est quasiment nul étant donné que le locataire règle entièrement tous les frais avant d’intégrer le local ;
  • Les loyers sont aux 2/3 supérieurs ceux pratiqués dans la location classique ;
  • Vos logements souffrent de très peu de dégradation. En effet, vos locataires ne viennent que pour le travail ou pour les vacances. Ils ne sont presque jamais là en journée ;
  • les échanges et contacts avec vos locataires sont très amicaux. Ils n’ont rien à voir avec la relation propriétaire/locataire classique qui est très souvent conflictuelle.

Conclusion

En bref, l’investissement en location saisonnière est un business très fleurissant et qui présente beaucoup d’avantages. L’idéal quand vous vous lancez, est de prendre le temps qu’il faut pour faire une bonne étude de marché afin de rentabiliser votre investissement.