Comme dans tout investissement, le but poursuivit dans l’investissement locatif est la rentabilité. Bien qu’un investissement sûr n’existe pas, il y a des moyens pour vous permettre de maximiser votre investissement. Dans cet article, vous allez découvrir en premier lieu les fondamentaux et en deuxième point quelques astuces pour réussir et mieux maximiser votre investissement locatif.
Investissement locatif : maitrise de la totalité du processus
Bien que la maitrise de la totalité du processus soit fondamentale, la plupart des investisseurs (que cela soit dans le locatif ou ailleurs) commettent l’erreur de l’ignorer. En effet, le premier élément à prendre en compte lorsque vous voulez maximiser vos rendements, c’est d’abord l’investissement en vous en termes d’information. Vous devez vous rappeler que bien que vous ayez à votre disposition un banquier, un agent immobilier, un notaire, etc. chacun d’entre eux va prêcher pour son intérêt. Le premier élément à prendre en compte dans la maitrise du processus est donc vous-même.
La bonne nouvelle est que l’information existe aujourd’hui sur le sujet et est presque gratuite. Lisez des articles comme celui-ci pour connaitre les fondamentaux. La maximisation de votre rentabilité va dépendre de la prise en compte des paramètres et du provisionnement des risques, le développement d’une méthode adéquate d’analyse, l’anticipation du futur, et les orientations sur le long terme. Qui parle de fondamentaux, parle de la situation géographique, de l’estimation des revenus réalistes, l’estimation des coûts et charges, et la connaissance de la fiscalité.
La situation géographique d’un bien immobilier
Le point de départ pour maximiser votre rendement est la position géographique de votre bien locatif. Une fois la ville choisie, le choix du quartier va être stratégique. Parfois, une ville dynamique et débordante de locataires peut posséder en son sein des zones d’ombres. Vous devez à cet effet prendre en compte les réseaux de transports en commun et routier, les centres commerciaux, les espaces de loisirs, les services publics scolaires et universitaires.
Enfin, la question de la position, dépendra de votre cible. La rentabilité de votre investissement locatif va dépendre du taux de solvabilité du client. Un logement pour étudiant n’apportera forcement pas les mêmes sécurités ou des revenus connexes qu’un appartement familial. Par contre, un appartement familial comparé à celui pour étudiant prendra plus de temps à être loué. Vous devez étudier ses différents paramètres avant de vous lancer.
NB : « Au-delà des critères de sélection, le dispositif Pinel impose de respecter certaines règles pour profiter des avantages d’un investissement locatif. Le logement doit bénéficier du label BBC 2015 ou RT 2012, il doit être loué nu, dans 12 mois suivants l’acquisition et à titre de résidence principale pour locataire. Enfin, les investissements sont limités à deux ans par an et plafonnés à 300 000 Euros. »
Investir dans le locatif et l’estimation des revenus réalistes
Il est très important de ne pas être trop optimiste dans l’estimation des revenus. L’idéal est de toujours prendre en compte un scénario à trois bords (une estimation pessimiste, une réaliste et l’autre optimiste). Que vos estimations soient toujours proches de la réalité. Pour avoir un coup d’acquisition réaliste, en plus du prix d’achat, il faut bien estimer les charges de notaire et les coûts de rénovation. L’estimation des revenus doit également aller dans le même ordre d’idées en se rapprochant d’avantage de la réalité.
L’estimation des coûts et charges
L’estimation des coûts et charges prend en compte les coûts de rénovations, c’est toujours mieux de faire du bricolage si vous êtes un débrouillard en ce qui concerne la rénovation. Dans le cas contraire, il faut faire l’effort de minimiser les coûts de rénovation. On peut avoir du beau à moindre coût. Il faut juste avoir du goût. Voilà pourquoi votre connaissance et la maitrise de tout le processus est très importante. Nous allons y revenir dans les astuces pour mieux rentabiliser son investissement locatif.
Les charges vont prendre en compte essentiellement la taxe foncière, la copropriété dans le cas où vous vous intéressez à un certain nombre d’appartenant dans une maison. Un élément que beaucoup sous-estime dans l’estimation des charges est le pourcentage de vacance locative. La vacance locative n’est rien d’autre que le temps que cela va vous prendre avant de trouver un autre locataire. Pendant cette période votre bien ne vous rapporte pas de l’argent. Il est important de le prendre en compte pour mieux gérer le risque. On peut l’estimer entre – 5 à – 10 %.
En guise d’exemple, supposons un instant que le revenu annuel de mon bien immobilier est de 5 200 Euros. Nous estimons alors le taux de vacance locative à -10 pour cent, bien que cela puisse être en dessous. Le but ici est d’éviter les mauvaises surprises. Le montant du taux de vacance locative sera donc de 520 Euros. Ce montant est ajouté à la charge. Retenons que ce taux prend en compte également le temps qu’il faut pour rénover la maison une fois qu’elle est délaissée par un locataire.
La prise en compte de ces différents paramètres vous permet de faire la part entre le revenu brut et le revenu net. Votre revenu net sera donc calculé en soustrayant le total des charges du revenu brut. La plupart du temps, lorsque vous ne prenez pas en compte certaines charges comme le taux de vacance locative, la différence entre votre taux de rentabilité brute et celui du nette est d’ordre de 1 à 2 %, alors que cela peut aller au-delà de 2 % lorsque vous prenez en compte ce taux négligé par la plupart des investisseurs dans leur estimation.
Le Calcul du taux de rentabilité prend en compte l’estimation complète du coup total, l’estimation du revenu annuel brut et net. Retenez que l’objectif de ce travail est de faire le nécessaire pour ne négliger aucun aspect, afin de se rapprocher de la réalité. Plus vous êtes proches de la réalité dans vos estimations, moins vous courez de risques de pertes dans votre investissement et vous anticipez sur tous les déconvenues probables.
La connaissance de la fiscalité
Bien que vous ayez à votre disposition un notaire, la connaissance de la fiscalité est très importante pour vous-même en tant qu’investisseur. Le monde des affaires est un jeu. Mais vous ne pourrez pas bien jouer à ce jeu si vous ne connaissez pas les règles du jeu. Cela revient toujours à notre premier élément qui est d’investir sur vous-même. Car le premier capital dont vous disposer est « vos compétences ». Comme le dit Albert Einstein « Vous devez apprendre les règles du jeu, et ainsi vous le jouerez mieux que quiconque ».
L’un des atouts de l’investissement locatif est de payer moins d’impôts. Ceci vous permet de préparer ainsi votre retraite ou votre avenir et surtout de devenir libre financièrement. La connaissance de la loi vous permet d’éviter un redressement fiscal par exemple, qui pourra compromettre vos chances de maximiser votre rentabilité. Il vous faut maîtriser les fondamentaux du calcul de la réduction d’impôts etc. La loi Pinel vous permet de faire jusqu’à 63 000 Euros d’économies d’impôts. Il est toujours essentiel de faire des simulations personnalisées avant de vous lancer.
Egalement, à ce niveau le choix de la localité est tout aussi important que celui du logement. Chaque ville possède ses forces et faiblesses. Il est donc très important de les connaitre afin d’éviter des erreurs et de maximiser son rendement. Les conditions pour le dispositif Pinel à Paris sont les plus intéressantes pour l’investisseur par exemple, mais avec des plafonds de ressources et de loyer plus élevées pour le locataire. En somme, bien qu’il soit indispensable de travailler avec les spécialistes, les notaires, l’expert-comptable et bien d’autres, il est très important de prendre en compte tous ces facteurs.
Une fois le fondamental pris en compte : paramètres et provisionnement des risques, le développement d’une méthode d’analyse adéquate, l’anticipation du futur, une estimation proche de la réalité des coûts, charges, revenus, et rentabilités sans oublier la fiscalité ; il va falloir passer à la deuxième étape. Celle-ci consiste à développer de petites astuces qui vous sortent de l’ordinaire et vous permettent de rentabiliser vos investissements par rapport à d’autres. Il va être question de stratégies de gestion et de marketing.
Dans cette deuxième partie, nous allons voir quelques clés simples sous forme d’astuces, qui vont vous permettre de faire la différence afin de maximiser la rentabilité de votre investissement locatif.
Acheter et rénover
L’une des clés du succès dans l’investissement locatif est d’acheter moins cher et de revendre plus cher. Et pour trouver des locaux bon marché, il vous faut acheter pour rénover bien qu’il faut éviter d’acheter trop brouillon. La maximisation de votre rentabilité va se faire en amont. Et cette étape est cruciale. Vous devez prêter attention à toutes les étapes de la rénovation. Comme nous l’avons vu plus haut, vous pouvez acheter des équipements de qualité et attrayant à moindre coût. A ce niveau deux possibilités s’offrent à vous. Soit vous le faites vous-même ou vous le confiez à une tierce personne.
Mais vous pouvez également apprendre à faire du bricolage, surtout lorsque vous êtes au début et que vous n’avez pas beaucoup de locaux à gérer. Quelle que soit votre formation de base, il vous suffit d’avoir la volonté pour apprendre les bases d’une rénovation ; vous pouvez, par exemple, apprendre sur des chaines YouTube ou autres ressources.
Investissement locatif : l’aspect décoratif
Ne négligez jamais le rôle que peut jouer la décoration dans le haussement de vos prix. Un joli tableau accroché au mur change tout : il peut attirer davantage la clientèle et peut vous permettre de mettre un prix qui vous convient pour votre local. Ne l’oubliez pas, les appartements sont des lieux d’habitation et ce qui est recherché par le client est d’abord la propreté bien avant le confort et d’autres. Ayez donc du gout et, exigez si ce n’est pas vous-même qui faites le choix des mobiliers, de toujours vous envoyer des images avant tout achat.
Marketing immobilier
Un aspect que plusieurs négligent est la communication autour de leur service. Plus vous avez une communication attrayante mieux vous allez gagner en temps et en argent. A cet effet, vous ne devez négliger aucun aspect allant de la prise des photos à la visite. Une photo impeccable va vous attirer un client plus vite qu’une photo moche. Ainsi, vous attirez donc de bons dossiers et des personnes intéressantes en termes de moyen. Un appartement moche même s’il est mieux situé aura du mal à être libéré.
Lorsque vous avez une belle image de votre local, vous attirez plus de preneurs potentiels. La bonne nouvelle ici est qu’au lieu de mettre un studio à 340 Euros, le fait que cela soit attrayant peut vous permettre de le mettre à 360 Euros par exemple et tout ceci vous permet de maximiser votre investissement. Un investissement locatif pour la plupart du temps se paye en 20 ans ou en 25 ans. Si vous avez des travaux qui se finissent en deux ans, cela devient un atout. C’est d’ailleurs l’intérêt à se faire financer à courte durée.
Heureusement, de nos jours la communication est accessible à la majorité. Une simple page professionnelle Facebook avec une liaison Instagram et le tour est joué. Vous pouvez faire voir votre local à des milliers de personnes avec un ciblage de type client préféré.
Un dernier élément à prendre en compte, vous devez faire l’effort d’éviter l’élévation du taux de vacance de votre investissement locatif. Car plus ce taux est élevé, plus cela aura des répercussions sur la rentabilité de votre investissement. L’autre possibilité que vous avez à ce niveau est de recourir à l’assurance impayée par exemple.
Voilà ce que cela coûte pour maximiser la rentabilité de son investissement locatif. Seulement la connaissance de certains fondamentaux et ceci bien qu’on soit bien entouré des prestataires de services expérimentés. L’application de certaines astuces du point de vue gestion et marketing vous permettront également de vous en sortir et de gagner votre liberté financière.
