L’immobilier locatif reste sur le long terme un investissement sûr est durable. C’est un support rentable à tous les niveaux : il affiche un bon rendement, il est liquide, et il comporte moins de risques. Les options d’investissement locatif sont multiples, et chacun trouvera certainement le support adapté à sa capacité financière et ses besoins. Dans quoi devez-vous investir ? Voici donc un tour d’horizon sur les options les plus pratiques.

Investir dans une petite ou grande surface ?

La rentabilité des investissements locatifs dépend en grande partie de la surface du logement mis en location et de son emplacement. D’une manière générale, les petits logements se louent plus chers que les grands et offrent donc une meilleure rentabilité. Surtout que dans les grandes villes caractérisées par un niveau de vie élevé, il est plus facile d’investir dans des logements locatifs à petite surface comme les studios, par exemple. Les prix sont moins chers que pour les grands logements, et donc même les petits investisseurs ont une opportunité d’investir.

D’autant plus qu’en période de récession du marché de l’immobilier, les petits logements locatifs se vendent plus facilement que les grands et conservent donc une meilleure valeur de revente. Les locataires dans un logement de petite surface changent plus fréquemment que dans les grands logements. D’un côté, c’est un inconvénient, car cela risque de causer des périodes creuses en attendant le nouveau locataire.

D’un autre côté, c’est un avantage, car un taux de rotation élevé est synonyme d’une réévaluation plus rapide du loyer. En revanche, les grandes surfaces permettent de générer des recettes plus importantes même si leur rentabilité est inférieure aux petites. De plus, ce segment est plus stable et donc moins touché par les « loyers impayés » grâce notamment à la fréquence moins élevée du changement des locataires.

Immobilier locatif, neuf ou ancien ?

Même si l’investissement dans l’immobilier est relativement facile et accessible, il faut bien prendre en considération plusieurs facteurs avant de se lancer. Au niveau fiscal, il est plus avantageux d’opter pour un immobilier neuf. Certains dispositifs de défiscalisation immobilière offrent des réductions d’impôts à hauteur de 21 % (dispositif Pinel métropole) et de 32 % (Pinel outre-mer) étalées sur plusieurs années.

Le statut LMNP permet également – sous certaines conditions – de percevoir des loyers nets d’impôts pour une durée d’au moins 20 ans. Un logement neuf est construit en respectant les nouvelles normes de construction notamment les normes énergétiques, incendies et handicap. Il est donc plus confortable à vivre qu’un logement ancien et offre plus de garanties en matière de sécurité. D’autant plus que les nouvelles techniques de construction assurent une meilleure isolation thermique et contribuent donc à la réduction de la facture énergétique.

L’investisseur en immobilier neuf dispose aussi d’une vision plus claire, et peut donc prévoir avec plus de précision les travaux de rénovation à effectuer (ravalement de façade, réfection de toit, etc.). D’un autre côté, les charges liées à l’acquisition du bien immobilier neuf, comme les frais de notaire, sont inférieures à celles relatives à l’achat d’un immobilier ancien. En somme, investir dans l’immobilier neuf est plus avantageux, toutefois, vous devez toujours suivre les tendances des marchés et être attentif aux changements réguliers des dispositifs de défiscalisation et de la législation à propos de l’immobilier.

Investissement locatif dans l’immobilier meublé, est-ce rentable ?

La location immobilière en meublé offre de bonnes opportunités. Que ce soit pour une clientèle composée de touristes, d’étudiants, ou d’hommes d’affaires, les résidences services se développent fortement en France. De plus, cette forme d’investissement locatif est rentable et permet de générer des revenus passifs tout en bénéficiant de plusieurs avantages fiscaux.

Investir dans les résidences pour étudiants

D’un point de vue global, la demande en logements locatifs pour étudiants est nettement plus grande que l’offre. Par exemple, lors de la rentrée 2015-2016, plus de 2.5 millions d’étudiants se sont inscrits dans les différents établissements d’enseignement supérieur en France. 85 % de l’ensemble de ces étudiants n’avaient pas trouvé leur logement au sein des établissements publics. Donc, les solutions proposées par le secteur public (résidences universitaires) restent insuffisantes, parfois inadaptées aux besoins réels des étudiants, et ne couvrent qu’une petite partie des besoins en logement.

Quant au secteur privé, le concept de logement d’hébergement pour étudiants continue de se développer, toutefois le nombre d’unités résidentielles reste insuffisant pour couvrir la totalité des besoins. Par ailleurs, la colocation ou l’hébergement chez un proche sont des solutions utilisées par beaucoup d’étudiants, mais elles sont en deçà des attentes des parents et des étudiants. En d’autres termes, la quasi-totalité des villes universitaires souffre d’un déficit énorme en matière de logement pour étudiants, ce qui représente une grande opportunité d’investissement.

Dans ce contexte, le concept de résidence services pour étudiants s’est développé notamment dans cette perspective d’opportunité d’investissement locatif. Une résidence pour étudiants est un ensemble immobilier collectif situé en principe à proximité d’un établissement d’enseignement supérieur. Elle est composée de 80 à 120 logements dont la majorité représente des studios et des T2 (deux pièces). Ces logements sont tous meublés et adaptés pour les besoins spécifiques des étudiants (bureau, Internet, transport, etc.).

Acquérir un logement neuf dans une résidence pour étudiants est un investissement rentable qui offre d’ailleurs plusieurs avantages fiscaux. Pour bénéficier de ces avantages, l’investisseur (fiscalement domicilié en France) doit acheter un logement meublé dans une résidence pour étudiants, et s’engager à le mettre en location pour une durée minimum de 9 ans. Il peut donc récupérer la TVA sur son achat et bénéficier d’une réduction importante d’impôts. Les zones à privilégier pour ce genre d’investissement sont bien évidemment les grands pôles dynamiques comme les régions Ile-de-France, Rhône-Alpes, ou Aquitaine.

Des villes comme Paris, Toulouse, Bordeaux, Lyon, Marseille et Lille souffrent également d’une grande pénurie en matière de logements universitaires, et ce sont d’ailleurs les territoires les plus ciblés par le ministère de l’enseignement supérieur. Viser un emplacement à forte population d’étudiants est donc stratégique pour réussir dans cet investissement. De plus, il faut veiller à choisir un professionnel confirmé pour la gestion de son immobilier locatif.

Résidences touristiques

La France est le pays le plus visité dans le monde, il est donc tout à fait intéressant d’investir dans les structures touristiques. Selon la définition de l’INSEE, une résidence de tourisme est un établissement d’hébergement qui est exploité d’une manière permanente ou saisonnière. Elle est composée d’un ensemble d’appartements ou de chambres meublés mis en location pour une durée limitée qui est définie en jours, semaines, ou mois.

Conçu dans les années 1970 afin de relancer l’investissement en immobilier locatif, ce concept combine les avantages de l’hôtel et de l’immobilier meublé, et s’adresse à une clientèle touristique composée essentiellement de familles. Le but principal du lancement des résidences de tourisme était de développer les stations de sports d’hiver, mais ce type d’immobilier locatif s’est vite répandu dans le littoral ainsi que dans les campagnes.

D’ailleurs, c’est un type d’hébergement qui peut être soumis à une classification de 1 à 5 étoiles selon les normes « Atout France » et qui jouit donc d’une bonne réputation. L’investissement en résidences de tourisme est en forte croissance, et offre un ensemble satisfaisant d’équipements de base et de services. De plus, investir dans une résidence de tourisme en acquérant un logement locatif donne droit à plusieurs avantages fiscaux.

Si l’investisseur opte pour le dispositif de loueur en meublé professionnel (LMP), il peut bénéficier d’un amortissement allant jusqu’à 85% de la valeur total du logement locatif réparti sur vingt ans. Le dispositif de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui est le plus utilisé par les investisseurs indépendants, permet de générer des revenus locatifs exonérés d’impôts pendant 20 à 30 ans. Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, le propriétaire doit s’engager à mettre en location le logement pendant 9 ans au minimum, et confier sa gestion locative au professionnel chargé de l’exploitation de la résidence.

Résidences d’affaires

La France est un pays ouvert à l’économie mondiale et représente l’une des plateformes importantes pour le commerce international. La France est également la 4^e destination mondiale d’accueil de congrès internationaux, et se positionne fortement comme pays attractif pour les investissements étrangers. Paris, Marseille, Nice, Bordeaux, Lyon, et Toulouse font partie des 100 villes les plus prisées au monde pour les contrats internationaux.

D’autant plus que les hommes d’affaires et les professionnels ont un pouvoir d’achat élevé, et dépensent en moyenne 3 fois plus qu’un touriste classique. D’ailleurs, plus de 3 millions de voyages d’affaires ont été organisés en 2014 à destination de la France, ce qui montre le grand intérêt que portent les hommes d’affaires internationaux au pays. Le marché intérieur se caractérise également par une forte dynamique et activité entrepreneuriale. Beaucoup de grandes sociétés ainsi que des PME organisent des événements tout au long de l’année, et doivent accueillir leurs invités venus d’autres pays ou bien d’autres villes.

Traditionnellement, les hôtels sont la première solution offerte à cette clientèle spécifique, mais elle s’avère limitée pour les longs séjours et onéreuse (en terme de rapport qualité/prix) par rapport aux résidences d’affaires. Qu’ils soient cadres, consultants, ou salariés en déplacement, les clients des résidences d’affaires peuvent bénéficier d’un cadre bien adapté à leurs besoins à des coûts plus bas (pour des prestations équivalentes) que les hôtels.

En d’autres termes, la taille du marché de la location meublée pour ce genre de clientèle est énorme et offre l’une des meilleures rentabilités dans le secteur de l’immobilier. Le taux de rendement dans ce segment à forte valeur ajoutée est de 4 à 5 %. D’autant plus qu’il est possible d’adapter une résidence d’affaires pour accueillir également les touristes classiques.

Résidences médicalisées

Les résidences médicalisées ou « établissements d’hébergement pour personnes âgées et dépendantes » (EHPAD) accueillent des personnes âgées et dépendantes à temps complet ou partiel. Ces établissements assurent donc une mission à la fois économique et citoyenne en proposant une solution d’hébergement et de prise en charge totale aux personnes âgées et dépendantes (de plus de 60 ans). Chacun des résidents dans ce genre de structures locatives dispose de sa propre chambre individuelle, et peut accéder à tous les services hôteliers de base (télévision, Internet, téléphonie, chauffage, etc.).

Les EHPAD offrent également aux locataires des soins indispensables ainsi que des activités d’animation à l’intérieur et à l’extérieur des résidences. En investissant dans un EHPAD, vous avez donc une bonne opportunité pour générer des revenus passifs tout en fructifiant votre capital. D’autant plus que selon un rapport de l’INSEE intitulé « La dépendance des personnes âgées : une projection en 2040 », le nombre de personnes âgées souffrant d’une dépendance partielle ou totale va probablement s’élever à 1.2 million en 2040.

Compte tenu de l’augmentation de l’espérance de vie et du rythme de la progression de la population des personnes âgées, le besoin en structures d’accueil va certainement augmenter dans les prochaines années. Donc, la demande sera toujours plus forte que l’offre, ce qui garantit un taux d’occupation de 100%, et des revenus de location stables et durables.

Autrement dit, l’investissement locatif en EHPAD est maîtrisé et ne comporte aucun risque de surprise. Le nombre de la population à loger dans ces établissements est simulé – plusieurs années à l’avance – par l’INSEE, ce qui offre une grande visibilité pour les investisseurs. Grâce notamment au taux d’occupation de 100 %, le secteur de la location en résidences médicalisées offre une rentabilité nette d’impôts de l’ordre de 5%.

Location non meublée, quels avantages ?

La location non meublée se rapporte à un logement mis en location sans équipements et sans mobilier. Elle est moins soumise aux contraintes réglementaires que la location meublée. La durée du contrat de bail est de 3 ans au minimum dans la location vide tandis qu’elle est de 1 an dans la location meublée. Au niveau fiscal, les loyers perçus de la location d’un logement vide sont considérés comme des revenus fonciers, tandis que ceux générés par la location meublée entrent dans la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).

La rentabilité de la location vide est différente selon les régions et les quartiers, mais en général, elle est inférieure à celle de la location meublée. En revanche, dans la location meublée, le propriétaire doit investir dans le mobilier et l’équipement, ce qui représente des dépenses énormes par rapport à la location vide. D’autant plus que pour conserver l’attractivité du logement meublé, le propriétaire doit fréquemment changer de mobilier et d’équipement. En somme, la location vide s’adresse à un type de clientèle différent de celui de la location meublée, donc il y a rarement concurrence entre les deux modes d’investissement locatif.

Certes, la location meublée nécessite un investissement plus lourd, mais le propriétaire peut rapidement récupérer ses dépenses grâce aux recettes de location plus élevées que dans la location vide. Toutefois, la location vide permet d’investir paisiblement sans avoir à gérer les particularités liées à l’ameublement et à l’équipement, tout en dépensant moins qu’en location meublée.

Conclusion

L’investissement locatif est une solution pratique pour générer des revenus passifs et fructifier vos ressources financières. Il est préférable d’investir dans les petites surfaces plutôt que dans les grandes si l’on cherche la meilleure rentabilité. Les résidences de services offrent également une meilleure rentabilité, surtout les résidences d’affaires, étudiantes, et les EHPAD. La location vide est aussi une bonne alternative pour les investisseurs qui ne souhaitent pas gérer les aspects relatifs à l’ameublement et à l’équipement du logement locatif.