L’investissement immobilier constitue depuis toujours l’un des placements les plus sûrs et les plus rentables. En particulier, l’investissement locatif s’avère être la voie idéale si vous voulez étoffer votre patrimoine et vous offrir des revenus supplémentaires durables.

Toutefois, concevoir et réaliser un placement immobilier n’est pas une chose facile.

Si vous êtes un investisseur débutant, réaliser l’achat d’une maison ou d’un terrain à louer constitue un véritable parcours de combattant. La rentabilité de votre acquisition va dépendre des choix que vous aurez à faire.

Les choix à faire

Où investir ? Quelle surface de bien immobilier acquérir ? Quel sera le prix d’achat au mètre carré ? Quel dispositif de défiscalisation choisir pour bénéficier des meilleurs avantages fiscaux ? Ce sont des questions auxquelles vous devez apporter des réponses précises.

Pour espérer un investissement fructueux, vous devez savoir anticiper et planifier dans les moindres détails. Par exemple, le choix du dispositif fiscal qui vous est favorable se fera en fonction de votre profil, de vos objectifs à terme, de votre surface financière et de votre capacité d’épargne.

La sollicitation des services d’un intermédiaire professionnel est fortement recommandée pour vous guider dans votre prise de décision.

Un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) vous aidera, non seulement à évaluer la situation, mais aussi à prendre en main le montage financier de votre projet.

Il garantira en particulier la validité de votre dossier et du sérieux de vos partenaires (promoteur, notaire, etc.). Une aide importante, voire indispensable, si vous voulez réussir votre placement.

Bien s’entourer : une nécessité

Pour mener à terme votre projet, vous gagnerez à vous entourer de véritables professionnels qui jouissent d’une bonne réputation dans leur métier. Ils vous aideront à trouver les réponses adaptées aux diverses questions que vous devez vous poser avant, pendant et après sa réalisation.

Recourir à des intermédiaires professionnels dans leurs métiers respectifs

L’élaboration de la faisabilité financière d’un projet nécessite la participation d’intermédiaires ou de partenaires tels qu’un promoteur, un agent immobilier, un notaire ou un comptable.

Des experts qui sont appelés à vous apporter les éclairages indispensables dans les délicats choix qui conditionneront la rentabilité et la viabilité de votre projet.

Un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) constitue un recours recommandé pour un investisseur néophyte en investissement immobilier.

Il apportera son expertise afin de déterminer le dispositif de défiscalisation qui siéra au projet que l’on mettra en œuvre, tout en assurant sa planification financière. Il veillera aussi à ce que les autres intermédiaires ou partenaires agissent de façon professionnelle dans leur intervention.

Envisager de mettre son bien en gestion

Certes, vous pouvez en tant que particulier propriétaire, comme le stipulent les dispositifs de défiscalisation – loi Pinel, loi Girardin, statut de LMNP (Loueur Professionnel Non Meublé) – assurer vous-même la gestion de vos propriétés.

Cependant, confier son patrimoine à un gestionnaire peut s’avérer avantageux à plusieurs titres. Il peut vous décharger de soucis tels que trouver un locataire, recouvrir les loyers ou gérer le départ d’un locataire (préavis, état des lieux, trouver un nouveau locataire entrant rapidement, etc.).

C’est aussi une solution intéressante lorsque votre demeure se trouve éloignée de l’habitation ou du terrain que vous avez mis en location. Le gestionnaire vous évitera le déplacement quand des cas d’incidents comme les dégâts des eaux surviennent ou des petits travaux sont à effectuer d’urgence.

Bien choisir un conseiller en gestion de patrimoine

Les réformes fiscales régissant l’achat et la vente des biens immobiliers changent continuellement. Elles se succèdent à un rythme très rapide. Seuls les professionnels du métier comme les conseillers en gestion de patrimoine arrivent à suivre les nouvelles dispositions et sont à même d’identifier les bons choix au moment propice.

Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) : un intermédiaire polyvalent

Le CGP est un professionnel qui, grâce à ses connaissances et son savoir-faire juridique, fiscal et financier, dresse à l’endroit de ses clients un bilan patrimonial et leur donne des conseils en matière d’organisation et d’investissement.

Leur compétence peut aller au-delà des conseils en placements en proposant un régime matrimonial ou une disposition testamentaire.

Le métier de CGP repose sur l’instauration d’une relation de confiance durable avec son client. Ce qui l’amène à connaître l’environnement familial de ce dernier, son patrimoine et ses objectifs à long terme, afin de l’aider efficacement dans ses choix d’investissements immobiliers.

Pourquoi travailler avec un bon CGP.

Tout d’abord, un bon CGP doit être un conseiller en investissements financiers (CIF) agréé par l’AMF, (Autorité des marchés financiers). L’idéal est qu’il soit membre d’un organisme professionnel.

Dès votre première rencontre, il est tenu de vous présenter le « Document d’entrée en relation » où sont écrits ses statuts, sa responsabilité professionnelle, ses autorités hiérarchiques de contrôle, ainsi que les modalités de paiement de ses prestations.

La rémunération d’un CGP

Les conseillers en gestion de patrimoine perçoivent en grande partie leur rémunération sur les commissions que leurs accordent les promoteurs des produits qu’ils vous vendent (environ 5 % sur l’immobilier). Une pratique qui pourrait changer en honoraires selon le projet de directive européenne dite « MIF 2 ».

7 points à vérifier pour bien choisir son CGP

Quelques critères peuvent vous aider à évaluer les compétences du conseil auquel vous vous adressez. Il ne faut pas oublier que le CGP aura comme objectif prioritaire de développer votre patrimoine en faisant fructifier vos épargnes, à court, à moyen et à long terme.

1 – Il doit être agréé par le gouvernement et les organismes professionnels

Le professionnel doit obligatoirement adhérer à une des quatre associations professionnelles agréées par l’AMF.

En particulier, il faut éviter de solliciter les conseillers qui ne sont pas immatriculés à l’Orias, le registre unique des intermédiaires en Assurance, Banque et Finance, qui recense tous ceux qui respectent les conditions d’exercice.

2 – Il doit être multi cartes

La diversité des placements accessibles détermine la qualité de la gestion : actions, obligations, produits dérivés, fonds communs de placement et Sicav, assurances vie, contrats Madelin, de capitalisation, Perp, immobilier, etc. A chaque classe d’actifs correspond un agrément ou carte professionnelle.

3 – Méfiez-vous de ceux qui ne vous parlent que de performances futures.

Le professionnel devra faire un bilan de votre patrimoine. Afin de pouvoir vous apporter son aide efficacement, il lui faudra tout connaître de vous. En plus de votre perspective de placements et ce que vous pouvez épargner, la connaissance votre âge, de vos projets professionnels et familiaux, de vos placements actuels et passés lui sont utiles dans l’objectif de vous proposer les solutions qui vous sont le plus adaptées.

Plus le CGP vous pose des questions, plus il fait montre de son professionnalisme. Qui plus est, il est tenu à un devoir de confidentialité, mais se doit de signaler à Tracfin (la cellule de Bercy qui traque l’argent sale) tout soupçon de blanchiment d’argent ou d’évasion fiscale.

A l’issue de ces consultations, à domicile ou dans ses bureaux, le conseiller vous remettra un DER (Document d’Entrée en Relation) mentionnant tous ses caractères d’identité et légaux (agréments, assurances, etc.).

4 – Vérifiez que la lettre de mission correspond bien à ce que vous demandez

Pendant ces prises de renseignements, les conseillers consultés vous indiqueront aussi avec combien d’intermédiaires financiers ils travaillent, à quel coût, etc.

Outre le DER, il vous sera remis ou envoyé une Lettre de Mission, résumant le niveau de risque que vous acceptez. Ce document indiquera les recommandations et les propositions tirées de l’étude de votre situation patrimoniale et personnelle, et la rémunération à lui verser par rapport à ses futures prestations.

5 – Demandez un rapport écrit de toutes ses recommandations

Vous devriez exiger au CGP le plus d’indications précises possible sur ce qu’il compte faire de votre argent. Il aura à faire la répartition de vos avoirs entre différentes classes d’actifs, leurs horizons de placement et les produits financiers correspondants.

6 – Méfiez-vous des commissions excessives

Si les frais d’entrée sont négociables, certains professionnels sont payés au forfait. Attention tout de même à ces conseillers qui réclament des forfaits très élevés et non justifiés.

A l’opposé, certains sites de professionnels vous proposent des tarifs défiant toute concurrence. Méfiez-vous de ces prix très bas : ils sont associés à des informations et conseils réduits au strict minimum la plupart du temps.

Pour prévenir toute mauvaise surprise, vous gagnerez à demander à tous les conseillers consultés d’indiquer leur montant et la ventilation des frais. Enfin, vous devez bien lire toutes les clauses des contrats que l’on vous propose.

7 – Les voies de recours en cas de contentieux

Votre conseiller peut prendre de mauvais choix amputant votre patrimoine. Dans ce cas, des recours et des garanties financières sont prévus dans le but de vous dédommager.

Le CGP est couvert avec deux lignes d’assurance : la sienne et celle de son association. Les préjudices sont plafonnés à 4 millions d’euros par sinistre et par client et 2,5 millions d’euros en deuxième ligne.

L’agent immobilier

Mandataire rémunéré, l’agent immobilier effectue des transactions de vente, d’achat, d’échange, de location ou sous-location de biens (appartements, maisons, garages, immeubles de bureaux, locaux industriels ou artisanaux, terrains agricoles ou à bâtir…) ou de fonds de commerce.

Nature de son travail

À partir des données recueillies (superficie des surfaces, coût des charges et des impôts, travaux budgétés ou à prévoir…), il scelle un accord avec son client sous la forme d’un mandat de vente ou de location (dans lequel est précisé le prix souhaité).

Guider et informer

Après visite du bien, et en cas d’affaire conclue, l’agent immobilier assiste les acquéreurs dans leurs démarches financières et administratives.

Il les informe sur les formules de crédit, suit de près les délais d’obtention de leur prêt, renseigne le propriétaire vendeur sur les certificats obligatoires, informe les futurs locataires des justificatifs à produire…

 

Courtier en crédit immobilier

Le courtier a comme principale mission de vous obtenir le meilleur taux de prêt pour votre projet.

Principe du courtage en crédit immobilier

Le courtage consiste à interroger les banques à votre place afin de rechercher le meilleur crédit d’achat de terrain ou d’habitation en fonction de votre projet personnel.

Le courtier se renseigne auprès de plusieurs dizaines de banques pour identifier le meilleur taux de prêt et les conditions d’emprunt les plus favorables.

Une pratique pas toujours conforme au principe.

Dans la réalité, les résultats obtenus sont quelquefois loin de répondre aux attentes. Les courtiers limitent leur champ de recherche à quelques banques partenaires avec lesquelles ils entretiennent de bonnes relations et leur versent des commissions conséquentes…

Le recours à un agent de courtage a donc toujours un coût. Ce coût supplémentaire n’est que le paiement du temps de recherche que cet agent vous a fait gagner.

Vous devez vous poser la question de savoir si le gain attendu de votre investissement justifie le recours à un démarcheur externe.

En tout cas, le service d’un courtier est de plus en plus sollicité en France actuellement. Cet intérêt croissant envers les courtiers résulte sans doute de leur slogan marketing : « Un courtier vous obtiendra le meilleur taux pour votre prêt » ; mais dans la réalité, il ne garantit en rien l’obtention du meilleur prêt possible.

N’hésitez pas à consulter plusieurs courtiers et plusieurs banquiers et à les mettre en concurrence entre eux si vous voulez obtenir les meilleures conditions.

Conclusion

Un achat immobilier vous engage sur des sommes d’argent importantes sur une longue durée. C’est donc un acte qui ne doit pas être pris à la légère. Vous pouvez facilement gagner ou perdre plusieurs milliers d’euros en fonction de la manière dont vous gérez votre projet d’achat.

Le recours à un intermédiaire professionnel vous permettra d’analyser, puis d’optimiser le placement de votre épargne pour développer votre patrimoine et constituer en plus un gage de sécurité.

En outre, les professionnels ayant intérêt à vendre rapidement les biens qu’ils commercialisent, ces derniers sont souvent évalués au juste prix.

Réactif et toujours à l’écoute, il saura vous prévenir si une opportunité se présente. Attention toutefois, comme dans tout métier, la qualité du conseil varie d’un professionnel à l’autre…