Le monde de l’investissement est un domaine difficile d’accès pour le néophyte qui souhaite en avoir pour son argent sans connaître à fond le milieu. L’investissement immobilier est pourtant très intéressant et peut s’avérer rentable avec une bonne planification. Avant de se lancer dans l’acquisition de biens immobiliers, il faut d’abord vérifier comment, dans le secteur de l’investissement immobilier, on doit faire ses calculs de rentabilité.

Bien planifier son investissement immobilier

Des calculs de rentabilité pour éviter les illusions

Les annonces immobilières font souvent allusion à une rentabilité élevée dans le cas des immeubles à revenus. Il est facile de manipuler les chiffres en jouant avec les variables, mais au bout du compte, c’est le résultat qui doit importer. Il est nécessaire de savoir, avant de se lancer dans un investissement dans le domaine immobilier, si des profits suffisants seront dégagés. Le calcul de rentabilité doit donc être effectué avec soin afin d’éviter le désastre.

Le principe de l’investissement immobilier

Le principe de l’investissement immobilier est le même que celui qui prévaut pour n’importe quel investissement auprès d’une institution financière. Il s’agit de placer son argent dans une propriété en souhaitant faire un profit à partir des revenus de location. La seule différence est que, dans le cas de l’acquéreur du bien immobilier, c’est à lui de calculer le taux de rentabilité qu’il obtiendra et non à une institution financière.

Différents types de calcul de rentabilité

Connaître la valeur de l’investissement immobilier grâce au calcul de rentabilité

Le calcul de rentabilité est essentiel afin de déterminer s’il est opportun ou non de procéder à un investissement immobilier et de prévoir la valeur d’un placement. Quand ce placement est un bien immobilier, on parle de rentabilité locative. Il peut s’agir d’un immeuble, d’un studio, d’un appartement ou d’un bureau. La location du bien immobilier produit les intérêts du bien qui a fait l’objet d’un placement. Ce calcul montre combien rapporte la location du bien immobilier en fonction du prix qu’il a coûté à l’achat et des frais que ce bien implique. Les rendements peuvent différer selon la zone géographique en plus des autres facteurs.

La mise de départ dans l’investissement immobilier

L’investissement immobilier est semblable à tout autre investissement. Il comporte une mise de fonds initiale et l’enregistrement de revenus et de dépenses. Des profits ou des pertes en résultent. Parfois, l’acquisition du bien immobilier est faite dans le but de le revendre plus tard lorsque sa valeur aura été maximisée et sa rentabilité démontrée.

Dans un investissement immobilier, la mise de départ comporte les futurs flux d’encaisse. Le calcul de ces flux est basé sur l’évaluation de l’entreprise impliquée dans l’investissement immobilier. L’investisseur doit aussi fournir une mise de fonds sur la balance hypothécaire. Les montants consacrés à l’achat et aux rénovations sont aussi considérés comme faisant partie du coût d’achat. L’investissement immobilier implique également les dépenses courantes comme l’électricité, les assurances et l’entretien. Toutes sont déductibles d’impôt et auront un effet sur la rentabilité du bien immobilier.

Le calcul de rentabilité brute et l’investissement immobilier

Il est généralement reconnu que l’acquéreur d’un bien immobilier dispose de quatre manières de calculer sa rentabilité. Il peut entre autres calculer la rentabilité brute (ou rendement brut) des biens immobiliers à partir du prix de revient de ces biens et ne tenir compte dans son calcul que du montant annuel des loyers perçus, sans inclure les charges. Par prix de revient, on entend l’ensemble des coûts attribués au bien jusqu’à ce qu’il soit mis à la disposition du locataire. Le prix de revient comprend donc le prix d’achat, auquel on ajoute des frais divers comme les frais bancaires, de notaire, d’agence ainsi que le coût des travaux.

Les limites du calcul de rentabilité brute

Ce calcul, utilisé par la plupart des agences immobilières, présente certaines limites puisqu’il ne prend pas en compte certains frais annexes. En effet, on se contente de multiplier le montant des douze mois de loyer par cent et de diviser la somme obtenue par le prix de revient. Le calcul de la rentabilité brute donne donc une idée approximative des profits à anticiper. Comme il aboutit souvent à un montant élevé en raison des facteurs dont il ne tient pas compte, les agences immobilières s’en servent comme argument commercial. Des informations supplémentaires sont nécessaires pour l’investisseur qui utilise ce type de calcul.

Le calcul de rentabilité nette : un indicateur plus précis de la valeur du bien immobilier

La rentabilité nette (ou rendement net) est une autre forme de calcul de rentabilité utilisée pour chercher à déterminer dans quelle mesure l’investissement immobilier sera rentable. Elle donne une meilleure idée des profits réels. Le rendement net détermine le produit du placement déduction faite d’impôts.

Des éléments à déduire dans l’investissement immobilier

Avant de procéder au calcul, beaucoup d’éléments sont à déduire, comme la taxe foncière, les différentes assurances, les frais imposés par l’agence impliquée dans l’acquisition du bien immobilier, les frais de gestion et de crédit ainsi que les frais d’entretien. Les vacances locatives peuvent aussi être prises en compte pour obtenir un portrait plus précis. Par vacances locatives, on entend une période où le logement ne sera pas loué. On estime qu’en moyenne un bien immobilier peut être inoccupé un mois tous les trois ans. Pour les plus petites surfaces, ce serait plutôt un mois par an puisque le roulement est plus important dans ce cas.

Un calcul de rentabilité qui tient compte de plus de facteurs

Ce calcul tient donc compte d’un plus grand nombre d’éléments. Au montant de la multiplication par cent des douze mois de loyer, on soustrait le total des charges. La somme obtenue est divisée par le prix de revient du bien. Cette méthode de calcul trace un meilleur portrait de la possibilité de faire des profits suffisants. Le résultat ne doit pas être trop proche de zéro pour que l’on puisse anticiper un gain suffisant, puisqu’il faut ensuite tenir compte de l’impôt prélevé sur le montant des locations.

Le calcul de rentabilité nette nette : un portrait encore plus fidèle de l’investissement immobilier

Quant à elle, la rentabilité nette nette est la méthode utilisée généralement par l’acquéreur pour déterminer la viabilité de son investissement. Le calcul est plus complexe, car il s’agit de la rentabilité nette après impôt. Il faut donc effectuer le calcul d’après la situation fiscale de l’acquéreur. Il s’agit de calculer l’impôt relié à l’investissement immobilier et de le soustraire du montant de la rentabilité nette. Le calcul exige plus d’éléments mais il déterminera précisément si l’acquéreur gagnera de l’argent ou en perdra. Le calcul de la rentabilité nette nette est donc équivalent au calcul de la rentabilité nette et on soustrait en plus dans les premiers termes de l’équation le montant de l’impôt.

Tenir compte du régime d’imposition pour le calcul de rentabilité nette nette

Dans le cas de la rentabilité nette nette, le régime d’imposition adopté pour la déclaration de revenus de l’acquéreur influencera le résultat. Le régime réel est généralement le régime à privilégier pour ses nombreux éléments déductibles d’impôt. Comme chaque investisseur a un profil fiscal différent, un même placement peut produire des résultats différents pour chacun. Différents impôts sont liés à l’investissement immobilier, comme les revenus fonciers et les prélèvements sociaux. L’investisseur attentif saura aussi obtenir des crédits d’impôt selon le type de bien acquis et selon la forme de son investissement. Il existe aussi des produits de défiscalisation.

Le taux de rendement interne : un calcul de rentabilité plus complexe

Le taux de rendement interne (TRI) est, quant à lui, encore plus précis, mais d’une plus grande complexité. Pour ce taux, la valeur actualisée des profits nets résultant de l’investissement immobilier est égale à la valeur actualisée des décaissements qui ont été nécessaires à la réalisation de cet investissement. Les flux de trésorerie de l’investissement immobilier, qui ont un impact important sur le résultat final, sont pris en compte dans le calcul.

L’importance du calcul de rentabilité lors de la mise de fonds

Calculer le pourcentage du montant de l’investissement immobilier

Des calculs doivent donc être effectués pour éviter les mauvaises surprises et les pertes d’argent. Il vaut mieux faire appel aux institutions bancaires et obtenir un prêt pour éviter d’engager trop de capital dans une opération qui comporte sa part de risque. Quel que soit le type de calcul, il doit être effectué sur une année afin de prévoir le gain annuel, ce qui permet de savoir si l’investissement est en voie de générer des profits intéressants. Le résultat apparaît en pourcentage du montant de l’investissement immobilier. Plus le pourcentage est élevé, plus il révèle que l’investissement est profitable.

Un investissement immobilier comme levier de crédit

L’investissement immobilier peut être fait même si l’on dispose de peu de capital de départ. Si le calcul de rentabilité démontre la possibilité de gains, il est facile de contracter un emprunt. Le principe d’effet de levier du crédit joue en faveur de l’investisseur qui doit chercher les villes où les rendements sont les meilleurs.

Le calcul de rentabilité et les dépenses en capital

Les dépenses en capital faites pour l’acquisition d’un bien et pour son amélioration durable sont considérées comme faisant partie de l’investissement et ne sont pas déductibles d’impôt puisqu’elles sont destinées à augmenter la valeur du bien immobilier. Il ne s’agit donc pas de dépenses d’opération et de maintien du revenu. Les dépenses en capital servent tout de même indirectement à payer moins d’impôts puisqu’elles sont incluses dans la charge d’amortissement à long terme. Si le bien immobilier est revendu, les impôts s’appliqueront aux réclamations d’amortissement et au gain en capital.

Les taux hypothécaires représentent aussi un facteur important pour l’atteinte de la rentabilité et l’investissement est soumis aux variations des taux. Bien entendu, plus le taux est bas, meilleur sera le remboursement de capital.

L’investissement immobilier : différents facteurs à considérer pour le calcul de rentabilité

Un environnement favorable à l’investissement immobilier

L’investisseur doit aussi porter son attention sur d’autres facteurs qui auront un effet sur la valeur du bien immobilier. La situation géographique de ce bien jouera aussi un rôle sur sa rentabilité, tout comme l’état général des lieux. Il faut aussi faire preuve de flair et surveiller les éventuels projets urbains qui peuvent amener une hausse de la valeur du bien immobilier, tout comme l’arrivée d’un centre commercial ou même d’une université de grande taille. Il n’est pas nécessaire de consulter une agence immobilière pour procéder au calcul de rentabilité.

Des simulateurs pour faciliter le calcul de rentabilité

Plusieurs sites internet offrent des simulateurs de rentabilité faciles à utiliser. Certains sont cependant plus performants que d’autres et l’investisseur doit se montrer vigilant au moment d’effectuer son choix. Comme les applications des règles d’impôt sont assez ressemblantes quel que soit le lieu à l’exception des taux d’impôts et des types d’amortissement sur les biens immobiliers, le calculateur dresse un portrait réaliste de l’investissement. Il tient compte des deux types d’amortissement immobilier en lien avec le bien immobilier et ses coûts, laissant de côté le terrain et les coûts qui s’y rattachent.

Le calcul de rentabilité après quelques années

Quelques années après l’acquisition du bien immobilier, il est possible de calculer sa rentabilité en mettant en lumière les profits obtenus depuis le moment de l’investissement initial. Le taux de rendement est calculé à partir du nombre d’années depuis l’acquisition du bien par rapport au profit cumulé. Le retour sur investissement ainsi produit permet au propriétaire du bien de se positionner par rapport au marché s’il tient à revendre son bien.

Conclusion

Le domaine de l’investissement peut sembler complexe à première vue et réservé aux individus fortunés. L’investissement immobilier représente pourtant un secteur plein d’avenir qui peut générer des revenus intéressants si l’on est sérieux et que l’on s’applique à placer son capital après avoir bien analysé les chiffres qui permettent de savoir si des profits suffisants seront générés. Si le propriétaire sait comment faire ses calculs de rentabilité, son investissement immobilier devrait rapporter une jolie somme.