Les entreprises qui souhaitent investir dans l’immobilier y voient un moyen de défiscaliser leur impôt sur les sociétés. L’immobilier peut être neuf et être affecté à la location. Cette défiscalisation a pour objectif d’orienter les capitaux particuliers vers la participation active dans l’effort des autorités à trouver des solutions pour les problèmes de logements sociaux. Les entreprises doivent savoir qu’il existe plusieurs manières d’investir dans l’immobilier en tant qu’entreprise.
Immobilier : A propos des sociétés
L’impôt sur les sociétés est la fiscalité sur les personnes morales réalisant des bénéfices (sociétés) sur les capitaux ou sur l’exercice libéral d’une activité générant un chiffre d’affaires. La défiscalisation des entreprises pour qu’elles payent moins d’impôts est possible sur conseils défiscalisation.
Quelles sociétés peuvent défiscaliser ?
Il existe certains types de sociétés en France auxquelles s’applique l’impôt sur les sociétés.
Il y a les sociétés de type société anonyme, dont le nom n’indique pas les noms des actionnaires ou les sociétés de capitaux.
Il y a les sociétés par actions simplifiés (SAS), qui ont une construction proche de la SA, mais avec alternative de l’anonymat par acte d’actionnaires.
Il y a les entreprises unipersonnelles à responsabilités limitées (EURL), les sociétés d’exercice libéral (SEL) et les sociétés d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL).
En sus, certaines sociétés civiles (dans le secteur industriel ou commercial) et les associations qui ont des rentrées financières sont soumises à cet impôt.
Comment les sociétés peuvent défiscaliser : Loi Girardin
Actuellement, la législation offre moins d’opportunités pour la défiscalisation aux sociétés par rapport aux contribuables particuliers. En période de crise, le gouvernement resserre la vis pour continuer à avoir des rentrées. Un conseil pour les entreprises qui cherchent à défiscaliser (et donc à payer moins d’impôt), est de défiscaliser en investissant dans l’immobilier ou dans les départements et territoires d’outremer.
L’immobilier est un secteur d’investissement qui permet à une entreprise de défiscaliser ses avoirs de manière conséquente : la défiscalisation par déduction de la totalité du capital investi dans les départements d’outremer. Une loi, dite loi Girardin IS, régit spécifiquement ce type de défiscalisation ! Elle permet de défiscaliser à hauteur de la totalité du montant investi pour l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier.
Comment les sociétés peuvent défiscaliser : dispositif Scellier
Autre type d’avantage, le dispositif Scellier. Celui-ci donne droit au contribuable français qui a acheté ou construit dans la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 un logement neuf, ou qui l’ont mis en location pour 9 ans (minimum). Evidemment, pour le lecteur averti, il ne s’agit pas d’un mode de défiscalisation neuf… Auparavant, il s’appellait Robien, ou encore Besson…
A cette défiscalisation est liée une condition, celle de maintenir le prix du loyer 20 % moins cher que ceux du marché, dans le but de favoriser les catégories de population moins aisées. Par ailleurs, le profil des locataires des biens immobiliers défiscalisés sont eux aussi déterminés pour n’en faire bénéficier que ceux ayant des bas revenus ou des revenus moyens.
Comment les sociétés peuvent défiscaliser : dispositif Duflot
En date du 1er janvier 2013, date de la fin du dispositif de défiscalisation Scellier, un nouveau plan similaire a été mis en place. Il s’agit de la défiscalisation Duflot ! La réduction d’impôt accordée sur le revenu est de 18 % sur la durée de défiscalisation prévue pour 9 ans n France métropolitaine et de 29% en outre-mer.
Cette loi Duflot concerne les biens acquis ou achevés entre 2013 et 2016 et doivent être entièrement dédiés à la location. Ici aussi, certaines caractéristiques sont requises pour pouvoir bénéficier du dispositif : le bien immobilier doit se situer dans l’une des zones A, A bis, B1 et B2 et répondre aux exigences bâtiments basses consommation d’énergie (BBC) !
La défiscalisation Outre-Mer
Plusieurs dispositifs permettent de défiscaliser valablement en Outre-Mer (en opposition à la France métropolitaine). Grâce à une défiscalisation dans les DOM-TOM, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt très attractive tout en participant au développement économique et immobilier des territoires d’Outre-Mer, qui restent des zones à fort taux de chômage et de pauvreté.
Défiscalisation Girardin industrielle : le principe
Le dispositif de défiscalisation Girardin industrielle consiste à aider les entreprises implantées dans les départements d’Outre-Mer. Entre autres, les difficultés liées à l’éloignement : la distance entre la métropole et ces départements représente un surcoût pour le transport. Pour pallier à ce désavantage, les entreprises qui se lancent dans ce type de placement bénéficie d’un avantage fiscal appelé le « One-shot ».
Pour en bénéficier, une entreprise doit souscrire au capital d’une société (SNC ou SAS) prévue pour le financement d’un projet industriel qui entre dans le cadre de ce dispositif. Dans le principe, la société sélectionnée par les investisseurs intéressés par la défiscalisation Dom Tom se charge d’acquérir un matériel éligible à la réduction d’impôts. Ensuite, ce matériel est exploité pendant cinq ans sur le territoire. A terme, l’opération permet à l’investisseur de recevoir une réduction d’impôt importante sur l’impôt dû au titre de l’année en cours.
Défiscalisation Girardin Libre et Girardin Intermédiaire
Les lois Girardin libre et Girardin intermédiaire sont 2 régimes distincts dans la défiscalisation d’impôt par investissement immobilier. La principale différence entre ces 2 défiscalisations Outre-Mer est que les loyers n’ont pas de limite pour la première, tandis que la seconde a droit à des loyers plafonnés, mais un taux de réduction d’impôt plus élevé.
Dans tous les cas, ces défiscalisations s’appliquent essentiellement dans les DOM-TOM.
Loi Pinel Outre-Mer : le principe
A côté de la loi Girardin, il existe encore d’autres types de défiscalisation qui concerne les DOM TOM. Telle la loi Pinel Outre-Mer. Cette loi permet une réduction d’impôts de 32 % qui remplace la loi Duflot Outre-Mer qui n’est que de 29 %.
L’avantage fiscal dépend du montant investi et de la durée de l’investissement. Ainsi, sur 6 ans, le taux de réduction est de 23 %, puis de 29 % pour 9 ans et 32 % sur une période de 12 ans. Le pourcentage de réduction est calculé sur le prix du bien immobilier (en ce compris, les frais de notaire). Attention, l’enveloppe est limitée à 300.000 €.
Défiscalisation Girardin, Défiscalisation d’Outre-mer
Le dispositif Girardin est souvent surnommé dispositif de défiscalisation d’Outre-Mer. Car, il représente une aubaine pour les investisseurs désireux d’obtenir une baisse d’impôts pouvant atteindre 48 % !! Comment les investisseurs et les entreprises peuvent-ils obtenir une réduction aussi attractive ?
Le cadre de la défiscalisation Girardin
La défiscalisation Girardin ne touche uniquement que la surface de la propriété. Pour calculer le montant de la baisse d’impôt, l’investisseur doit multiplier la surface en mètres carré du bien immobilier visé par 2.645 € TTC (montant fixe). Montant valable pour la réduction d’impôts en Martinique, à la Réunion et en Guadeloupe.
Pour les territoires qui ne sont pas soumis à la TVA, le montant de la défiscalisation s’élève à 2.438 €. Par territoire non soumis à la TVA, on pense notamment à la Guyane, Tahiti ou encore Saint-Martin.
Cette loi de défiscalisation s’adresse également aux personnes physiques qui ont leur domicile fiscal en France métropolitaine ou dans les DOM et qui ont acquis un logement neuf ou en phase d’achèvement jusqu’au 31 décembre 2015.
Comment obtenir la défiscalisation
Si vous désirez en profiter, vous et votre entreprise, vous devez posséder un permis de construire obtenu avant 2013. La réduction est accordée à partir du moment où, le logement est mis en location pendant une durée minimale de 5 ans. Pour le Girardin intermédiaire, la durée est de 6 ans.
Pour 2017, il faudra vous presser, car la loi actuelle ne vous permet d’acquérir un appartement ou une maison outremer que jusqu’à la fin de l’année. Et, le logement devra répondre aux prescriptions de l’article L 111-9 du Code de la construction et de l’habitation, concernant la performance énergétique.
Les chiffres du dispositif Girardin
Etant un incitant fiscal, le dispositif est possible dès 2.500 € d’impôts. L’ensemble des dispositifs encadrés par la loi Girardin permet de jouir d’une réduction de l’impôt sur le revenu. Réduction pouvant aller jusqu’à 40.909 € (44,12 % de l’investissement) pour l’industriel. Ou, pour les logements, une défiscalisation entre 52.941 € et 60.000 €.
Défiscalisation Pinel
Ce dispositif d’investissement porte le nom de la Secrétaire d’Etat qui était en charge du Logement à l’époque de sa promulgation. Il permet la réduction des impôts sur le revenu au titre de l’achat, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, d’un logement neuf ou réhabilité dans les zones où la demande dépasse l’offre de logements. Tout en était énergétiquement performant.
Pour bénéficier de l’avantage, le propriétaire doit louer le bien pendant au moins 6 ans à un prix inférieur de 20 % à celui du marché. C’est, en quelque sorte, la version ultérieure et assouplie du dispositif Duflot.
Les zones concernées
Comme exprimé plus haut, le bien doit être situé dans une zone où l’immobilier est en pénurie. La carte de la France a été découpée en 5 zones A, B et C.
Zone de la loi Pinel
Pour être éligible au dispositif d’investissement locatif Pinel, le logement doit se trouver dans une zone de tension immobilière, c’est-à-dire une zone où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Il doit donc se situer en zones A (zone A bis comprise) et B1. Cette terminologie est celle du zonage A/B/C, qui découpe le territoire français en 5 zones.
Les principales régions sont l’Ile-de-France (zone A bis). Paris, la région PACA et certaines grandes agglomérations (zone A). La zone B comprend d’autres grandes agglomérations, la grande couronne parisienne qui ne sont pas déjà en zone A bis et A et les DOM. Tout investissement dans ces régions donne accès à la loi Pinel.
Il existe en outre, une série de villes qui entrent dans les cas particuliers et dont la liste est disponible ici.
Le loyer en loi Pinel
Les propriétaires doivent respecter des plafonds de loyer mensuel définis en fonction du zonage et révisés chaque année au 1er janvier. Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. Pour obtenir le loyer maximal applicable, il convient donc de multiplier le plafond de loyer par ce coefficient multiplicateur…
Défiscalisation en loi Pinel
La loi Pinel permet de déduire fiscalement une partie du prix d’achat d’un logement répartie sur la durée du bail de location, à savoir 6, 9 ou 12 ans avec une tranche déductible augmentant avec la durée.
Il permet de déduire au maximum deux logements par an pour une valeur de 300.000 euros. Mais, le montant est plafonné à maximum 10.000 euros dans le cadre du plafonnement global à 10 000 euros des niches fiscales.
Conseils pour les entreprises qui souhaitent investir dans l’immobilier
Défiscalisation Pinel
Pour chaque bien immobilier acquis et qui est destiné à la location avec un bail de 6, 9 ou 12 ans, on peut avoir droit à cette défiscalisation. Selon la durée, on peut obtenir une déduction de 12 à 21 %. C’est le dispositif idéal pour les entreprises qui disposent d’un petit capital (sous 300.000 €), qui vont se limiter à deux investissements et qui ont des impôts annuels de 5.000 euros maximum.
Défiscalisation Duflot
La remise est de 11 % du prix de vente hors-taxe pour tout achat de bien immobilier meublé. Le logement doit être loué pendant 9 ans à usage locatif. Ce second cas est important pour les investissements supérieurs à 100 000 euros, avec un impôt de plus de 1000 euros par an. Ce dispositif attire de plus en plus les investisseurs ! Et permettra d’économiser jusqu’à 10.000 euros par an.
Pour obtenir plus de 10.000 euros, l’outremer
Pour payer moins d’impôt, l’investissement immobilier dans les départements d’outre-mer est idéal. Pour le mécanisme Pinel, la déduction passe à 29 % pour un bail de 9 ans et à 32 % pour 12 ans, mais ne vise que deux investissements maximum.
Pour le mécanisme Duflot, il s’agit également d’une déduction de 29 % du prix de vente pour une location de 9 ans. Le logement doit être une résidence principale et les locataires ne peuvent pas être un membre de la famille, ni même des ascendants ou des descendants. D’ailleurs, le montant de l’investissement doit être inférieur à 300 000 euros, et pas plus de deux immobiliers.
Défiscalisation Malraux
Si vous visez l’acquisition d’une maison ancienne (et notamment la rénovation), mieux vaut se tourner vers le dispositif Malraux. Celui-ci va jouer sur les biens immobiliers en zone protégée ou classée et peut atteindre une déduction de 30 % du montant des travaux. Evidemment, comme pour les dispositifs précédents, le bien doit être affecté à la location à titre de résidence principale à des personnes extérieures à la famille.
