Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), sont des organisations d’investissement et de placement collectif, qui acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier. Les revenus de ce parc immobilier sont par la suite redistribués entre les associés. Mais comment fonctionne un investissement en SCPI et quel est sa rentabilité ?

Investissement en SCPI : les préalables

Avant de vous engager dans tout investissement, il est toujours nécessaire de bien comprendre le fonctionnement de ses actifs afin de tirer le meilleur profit de son investissement. Dans le secteur de l’immobilier où, le placement de son argent n’est pas toujours évident pour ceux qui n’y connaissent pas grand-chose en matière d’économie, bien comprendre le principe et le fonctionnement d’une structure comme la SCPI, s’avère important pour un placement sécurisé.

Investir dans l’immobilier en confiant les charges de la gestion quotidienne de son investissement à une structure habilitée comme la SCPI est une sage décision. Ces sociétés civiles de placement immobilier permettent à des particuliers de faire des placements conformes et de percevoir des revenus réguliers.

Le principal secteur d’activité dans lequel les SCPI se retrouvent est le secteur de l’immobilier d’entreprise (bureaux, galeries commerciales, murs de magasins, entrepôts, hôtels, hôpitaux, etc.). Toutefois, certaines SCPI axent leurs activités sur un marché spécifique et dans une zone bien précise ou alors peuvent choisir la diversification.

Principe et fonctionnement d’une SCPI

Le principe

Le principe des sociétés civiles de placement immobilier repose sur l’acquisition et la gestion d’un patrimoine professionnel. En effet, la SCPI se charge de collecter des fonds provenant des particuliers. C’est fonds vont servir à trouver et acheter des biens dont l’investissement est avantageux. Une fois cela fait, il est possible d’obtenir d’éventuels avantages fiscaux et les loyers issus de ces biens sont partagés entre tous ceux qui auront pris des parts grâce à ces biens immobiliers.

Lorsque le but majeur d’une SCPI est centré sur le versement de revenus constants aux associés, on parle d’une SCPI de rendement. Lorsqu’il s’agit de SCPI qui recherche en priorité la valorisation des parts, il s’agit là d’une SCPI de plus-value. Ce type de placement rencontre depuis 2010, un réel succès auprès des Français au regard des intérêts avantageux qu’il génère, contrairement aux taux d’emprunt dans une banque classique. Il est important de préciser que tout particulier peut souscrire à un crédit s’il souhaite faire un placement dans une SCPI selon les différentes possibilités d’investissement qui lui sont proposées.

Possibilités d’investissement dans une SCPI

Lorsque vous souhaitez investir dans une SCPI, trois possibilités s’offrent à vous. La première possibilité est celle dite en pleine propriété. C’est l’option d’investissement la plus courante car ici, chaque particulier dispose de ses parts et encaisse lui-même les loyers.

La seconde possibilité qui est la nue-propriété, voudrait que le particulier pendant une période bien déterminée, abandonne le loyer qu’il devrait percevoir sur ses parts et bénéficie d’une réduction allant de 20 à 35 % sur le montant d’une part qu’il achète à la fin de la période d’abandon, il reprend ses parts ainsi que les revenus des biens sans fiscalités sociales.

La dernière possibilité est l’usufruit. Ici, une réduction est accordée au particulier par le nu-propriétaire qui reçoit les revenus pendant le placement. A la fin du placement, celui-ci perd ses parts achetées. Cette possibilité permet uniquement d’épargner pendant la durée du démembrement mais ne permet pas d’avoir un bien. Comment fonctionne la SCPI ?

Fonctionnement d’une SCPI

Placée sous le contrôle d’un conseil de surveillance et dirigée par une entreprise de gestion de patrimoine, une SCPI tient chaque année, une assemblée générale des associés. Les gestionnaires de patrimoine et les commissaires aux comptes peuvent aussi prendre part aux différents contrôles de la SCPI.

C’est la société de gestion qui crée, gère et assure le développement de la SCPI. Elle collecte les capitaux à travers l’offre des titres au public ; recherche les immeubles qui peuvent être achetés par la SCPI ; sélectionne les locataires ; gère les immeubles etc. Elle tient aussi les comptes des associés et leur reverse les revenus selon les résultats d’exploitation des immeubles.

Agissant pour le compte des porteurs de parts de la SCPI, la société de gestion s’occupe principalement de gérer les acquis. La SCPI appartient donc aux différents associés et non à la société de gestion. Les associés sont ceux qui apportent les fonds nécessaires pour la gestion et le fonctionnement de la SCPI.

La société de gestion joue un rôle central au sein des SCPI. Il revient donc aux actionnaires de prendre en charge les frais relatifs à ses activités. Ainsi, la rémunération de la société de gestion peut se faire de trois manières : soit sur une nouvelle part et est comprise entre 5 et 12 % du prix de la part ; soit pendant la vente, et c’est à l’acheteur qu’il revient de s’en charger. Et enfin selon les revenus de la SCPI qui va se charger de la rémunération comprise entre 8 et 10 %.

Les différents types de SCPI

Il est important de noter que l’on distingue principalement deux types de SCPI à savoir : les SCPI de rendement dont les investissements se font en vue de l’acquisition des biens immobiliers comme les entrepôts, commerces, les bureaux, les locaux d’activités etc. Ensuite, les SCPI fiscales dont l’investissement se fait dans l’immobilier d’habitation (en cours de construction ou totalement réhabilité).

Les formes de SCPI

C’est l’autorité des marchés financiers qui autorise à une SCPI de faire un appel à l’épargne. En effet, lorsque les membres fondateurs mettent sur pied une SCPI, ils adressent une note d’information à l’autorité des marchés financiers, qui se charge d’apposer une signature sur ledit document, lui donnant de ce fait l’autorisation de mener ses activités. Deux formes de SCPI sont alors à distinguer à savoir :

Les SCPI à capital fixe. Dans cette forme de SCPI, la société de gestion développe le capital de la SCPI de manière progressive jusqu’à atteindre le capital plafond tel que prévu dans les statuts. Chaque fois qu’il y a une augmentation, le capital lui ne change pas. La souscription peut alors se faire de deux façons : soit sur le marché primaire, soit sur le marché secondaire.

Les SCPI à capital variable. Ici, les marchés secondaires n’existent pas. Ce qui permet de pouvoir s’y engager de manière continue. C’est à la société de gestion qu’il revient donc de fixer le prix de souscription.

Sur le plan fiscal, c’est aux différents associés que revient la charge de l’imposition des revenus fonciers de la SCPI car, les SCPI ne sont pas contraintes à l’impôt. Aussi, le porteur de parts d’une SCPI est soumis à la fiscalité immobilière des particuliers. Il perçoit des revenus issus du patrimoine immobilier de la SCPI et est soumis à un taux de 15 % d’impôt sur le revenu ainsi qu’aux contributions sociales.

Si l’acquisition des parts a été réalisée à partir d’un prêt bancaire par le porteur de part, les intérêts sont systématiquement soustraits de ses revenus fonciers. Toutefois, si l’associé connaît des déficits fonciers au titre des autres biens immobiliers qu’il possède, ceux-ci peuvent être soustraits sur les revenus fonciers perçus au titre de ses parts dans la SCPI.

Comme nous l’avons déjà relevé, faire un placement financier dans une SCPI présente des avantages, qui méritent d’être évoqués.

Investir dans une SCPI, les avantages

Lorsque vous investissez avec une SCPI, vous êtes épargné de la gestion de votre investissement. En effet, c’est à la SCPI que revient toute la gestion notamment, les procédures administratives de l’investissement, l’ensemble des travaux susceptibles d’être menés sur les biens ainsi que l’entretient et la location des locaux à des tiers.

Investir avec une SCPI se présente comme une belle opportunité pour des particuliers ne disposant pas d’assez de fonds pour investir soi-même dans l’immobilier. De plus, la possibilité est offerte de vendre ses parts s’il le désir et ce, à tout moment de l’année.

Le rendement de votre investissement est assez intéressant puisqu’il s’élève à 4,85 %, bien au-dessus de celui produit grâce à un livret A. Il peut donc être considéré comme une épargne pour les particuliers si ceux-ci décident de faire un placement à partir de 1000 euros. Surtout qu’un revenu semestriel vous est reversé lorsque vous vous engagez dans ce type de placement !

A partir des avantages suscités, on comprend donc que le placement à travers une société civile d’investissement se présente comme une véritable opportunité d’épargne, permettant de   diversifier son patrimoine. Cependant, il existe certaines limites à ce type d’investissement, qui méritent d’être mentionnées.

Les limites des investissements avec une SCPI

Comme dans tout placement, l’investissement immobilier SCPI a aussi ses risques, notamment, le manque de rendement, la perte de la valeur du bien immobilier. Toutefois, ces risques peuvent être diminués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

Quel que soit votre placement, les intérêts que vous percevrez dépendront des conditions liées à la location des immeubles, tel que la date à laquelle elles ont été mises en location et des loyers perçus.

Comme toute société qui peut faire faillite, la société de gestion peut se retrouver au bord de la fermeture. Il reviendra donc à une autre société préalablement désignée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) de gérer la SCPI.

Investir dans une SCPI : est-ce rentable ?

L’engouement que suscitent les SCPI en matière de placement auprès des particuliers vient du fait que, le couple rendement/risque est plutôt prestigieux malgré la stabilité au niveau des revenus locatifs et de l’augmentation du prix des parts. Or, contrôlé par l’autorité des marchés financiers qui veille sur les collectes ainsi que sur le principe de fonctionnement d’une SCPI, la réglementation en vigueur inclut un certain nombre de consignes, notamment sur le temps de détention ainsi que le meilleur taux de SCPI relevé qui ne soient pas garantis.

Notons toute de même que, la mutualisation des risques qui peuvent se présenter au niveau géographique et sectoriel est possible grâce à la taille importante d’une SCPI. Ce qui n’est pas toujours possible avec un placement en immobilier locatif direct, qui lui ne permet pas un niveau de diversification comme celui offert par les SCPI.

La rentabilité locative d’une SCPI s’apprécie en fonction de deux éléments fondamentaux qui sont : le rendement locatif et l’évolution de la valeur de la part. En ce qui concerne le rendement locatif, c’est après avoir retiré les frais liés à la gestion locative que les frais de loyers sont repartis entre les associés. Pour la valeur de la part, le prix relatif aux parts se modifie en fonction du  marché de l’immobilier. Il peut également varier selon les potentialités de la structure de gestion à administrer le portefeuille de la Société Civile de Placement Immobilier.

Le rendement locatif s’évalue en calculant la DVM qui signifie : Distribution sur Valeur de Marché. En effet, la DVM est proportionnelle au revenu de chaque part de SCPI ainsi qu’au prix de la part. Le taux de distribution  s’élevait en 2016 en moyenne à 4,7 %.

Lorsqu’on jette un regard sur le taux de réussite d’une SCPI sur la dernière décennie, on se rend bien compte que leur Taux de Rendement Interne (TRI) est de 10,7 %, bien au-delà de celui des SICAV obligataire qui est de 3,42 %, et celui du livret A 2,52 %. Ce qui démontre à suffisance la place qu’occupe la rentabilité d’une SCPI face aux autres produits de placement en France.

Qui est concerné par la SCPI ?

Destinée aux entrepreneurs institutionnels ou privés qui voudraient faire des placements dans l’immobilier afin de permettre une diversification de biens immobiliers et avoir des revenus complémentaires, la SCPI se présente comme un investissement fiable et à long terme. Il est le plus souvent conseillé de posséder ses parts pendant huit ans au moins afin de pouvoir rentrer dans ses frais avant de les revendre si le besoin se présente.

Certaines SCPI recherchent un rendement considérable en prenant en compte les actifs se révélant parfois plus rentables. D’autres par contre, recherchent la sécurité en offrant un rendement moins important, mais tout à fait régulier voire constant. C’est pourquoi, le choix de la SCPI est important, car, elle doit épouser vos objectifs.

Conclusion

L’investissement en SCPI est un type de placement avantageux à long terme pour les particuliers ou les institutions qui investissent dans l’immobilier et qui y trouvent, un moyen de se constituer un patrimoine. Raison pour laquelle la compréhension de son fonctionnement et de son mécanisme de rendement reste fondamentale.