La SCPI est un support d’investissement qui permet d’accéder au marché de l’immobilier locatif avec des montants d’investissement réduits. En outre, elle offre plusieurs avantages par rapport à l’investissement locatif direct. Cela dit, avant d’Investir en SCPI, il faut bien connaitre le fonctionnement de cette société civile et les risques liés à l’investissement.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI, ou Société civile de placement immobilier, est un organisme de placement collectif. Il s’agit d’une société dans laquelle plusieurs associés détiennent des parts sociales correspondant à leurs participations dans le capital. Les associés, ou porteurs de parts, peuvent être des personnes physiques ou morales.  A l’instar des autres sociétés civiles, une SCPI ne peut pas exercer une activité commerciale.

Une SCPI a pour objectif principal l’acquisition et la gestion d’un investissement locatif pour le compte des associés. Son patrimoine immobilier (direct ou indirect) est composé principalement d’immeubles dédiés pour l’investissement locatif.

L’acquisition des biens immobiliers est financée en faisant appel public à l’épargne. Vis-à-vis des associés, la SCPI s’occupe de la gestion du parc immobilier qu’elle délègue à une entreprise de gestion. Elle assure donc toutes les tâches liées à l’activité locative comme la recherche des locataires et les travaux d’entretien. La SCPI redistribue les revenus fonciers aux porteurs de parts.

Fonctionnement de la SCPI

La SCPI est également considérée comme un fonds d’investissement alternatif (FIA). Elle est donc régie par le Code Monétaire et Financier et par le Règlement Général de l’Autorité des marchés Financiers (Amf). Dans la pratique, la société civile de placement immobilier est placée sous la tutelle de l’AMF. Cette dernière a pour mission de contrôler l’activité de la SCPI et de veiller à la protection des porteurs de parts (épargnants).

La société civile de placement immobilier fonctionne selon le principe de la gestion collective immobilière pour compte de tiers. Autrement dit, elle investit les capitaux collectés auprès des épargnants (porteurs de parts) dans différents placements immobiliers pour leur compte. La SCPI dispose du droit de propriété sur l’ensemble des actifs immobiliers financés par les capitaux collectés. En contrepartie de leur participation, les associés perçoivent des revenus de manière régulière en proportion de leur quote-part du capital.

Chaque porteur de parts peut assister aux assemblées d’associés. En principe, une assemblée générale ordinaire doit se réunir au moins une fois par an pour approuver les comptes et les décisions de gestion. Eventuellement, il est possible de faire convoquer une assemblée générale extraordinaire à l’occasion d’un évènement important comme la modification des statuts par exemple.

Le conseil de surveillance de la SCPI est composé de 7 associés au minimum. Ces derniers sont désignés par l’assemblée générale. Le conseil de surveillance est chargé de mandater une société de gestion afin d’assurer la gestion et l’administration de la SCPI. Cette société de gestion ne peut exercer son activité qu’après l’obtention d’un agrément spécial délivré par l’AMF.

Le rôle de la société de gestion est primordial dans le succès d’une SCPI. Outre les opérations de gestion courante, elle définit les objectifs stratégiques et les supports d’investissement dans lesquelles la SCPI doit s’engager. Le conseil de gestion peut à tout moment vérifier et contrôler le travail de la société de gestion.

L’acquisition des parts dans une SCPI se fait généralement auprès de la société de gestion. Elle peut également être réalisée par le biais d’un établissement bancaire ou d’une assurance-vie. Il est possible d’acquérir des parts lors de la création de SCPI ou bien dans le cadre des transactions réalisées sur le marché secondaire.

Fiscalité de la SCPI

La Société civile de placements immobiliers est fiscalement transparente. Cela veut dire qu’elle n’est pas soumise directement à l’impôt. Comme le prévoit l’article 8 du CGI, les associés dans une société civile sont soumis personnellement à l’IR pour la part de leurs bénéfices. La plus grande partie (environ 95%) des bénéfices d’un porteur de parts dans une SCPI sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Le reste est imposé dans la catégorie des revenus de valeurs mobilières.

Lorsque vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 €, le régime micro-foncier s’applique automatiquement pour le calcul des impôts. Cela dit, il est toujours possible d’opter pour le régime réel qui s’applique automatiquement au-delà du plafond de 15.000€. Les revenus fonciers issus éventuellement d’une SCPI sont ajoutés aux autres revenus. La somme est soumise au barème de l’impôt sur le revenu.

Si vous avez éventuellement contracté un crédit pour l’achat des parts dans une SCPI, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. Les plus-values immobilières sont également assujetties à l’IR dès leur réalisation. A partir de la 5^ème année de détention des parts, la base imposable de la plus-value subit un abattement progressif. A partir de la 30^ème année, les plus-values ne sont plus imposables.

Les avantages de la SCPI

L’investissement dans une SCPI est l’un des meilleurs placements du marché financier. Il offre donc de nombreux avantages en comparaison avec l’investissement locatif direct :

C’est un moyen rentable pour diversifier vos placements financiers

Investir dans la pierre papier vous permet de diversifier vos placements financiers. En règle générale, la plupart des SCPI investissent dans l’immobilier commercial (bureaux, boutiques, centres commerciaux, entrepôts, immobilier d’entreprise…etc.). Ce type d’immobilier se distingue par une rentabilité supérieure par rapport au secteur de l’habitation.

Le fait d’acquérir des parts dans une SCPI vous permet d’avoir généralement un rendement de l’ordre de 4 à 6%. En 2016 par exemple, les SCPI ont affiché un taux de distribution de l’ordre de 4.63% selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). L’investissement en SCPI est donc plus rentable qu’un livret d’épargne, un fonds euro, ou un plan d’épargne.

C’est un investissement accessible

En optant pour un investissement en SCPI, vous allez pouvoir accéder au marché de l’immobilier même si vous ne disposez pas de ressources importantes. En effet, le ticket d’entrée au marché de l’immobilier locatif en SCPI est moins élevé par rapport à l’investissement direct.  La souscription de parts est donc possible avec un montant d’investissement de quelques milliers d’euros. Cela dit, il faut s’assurer que ce placement financier n’absorbe pas toute votre épargne.

C’est un investissement qui offre des revenus passifs et réguliers

Investir dans une SCPI est un moyen efficace pour vous constituer un patrimoine de manière indirecte tout en générant des revenus passifs. En règle générale, les SCPI distribuent les revenus locatifs aux porteurs de parts chaque trimestre. En outre, en investissant dans une SCPI vous pouvez espérer bénéficier éventuellement de plus-values lors de la revente de vos parts.

La SCPI vous libère des contraintes de la gestion locative

La gestion locative est l’un des soucis majeurs des investisseurs immobiliers. En effet, pour réussir un investissement locatif, il faut d’abord choisir un bon emplacement qui nécessite bien évidemment la mobilisation d’un capital important. En outre, il faut savoir gérer de nombreuses difficultés comme la vacance locative, le choix des locataires, les loyers impayés…etc.

Dans une SCPI, toutes les tâches liées à la gestion locative sont assurées par une société de gestion spécialisée. Cette dernière définit la stratégie d’investissement, choisit les actifs à acheter ou à céder, assure la relation avec les locataires…etc. En investissant dans une SCPI, vous allez donc bénéficier de l’expertise reconnue des sociétés de gestion pour gérer votre patrimoine.

C’est un investissement qui comporte peu de risques locatifs

En comparaison avec un investissement locatif direct, les revenus dans le cadre d’une SCPI ne proviennent pas d’une seule source. En effet, une SCPI dispose de plusieurs biens immobiliers mis en location. Elle perçoit donc les loyers de plusieurs dizaines voire centaines de locataires.

En cas de difficultés rencontrées au niveau d’un immeuble (vacance, impayé, ou dégradation), l’impact est moins négatif par rapport à l’investissement locatif direct. En effet, les difficultés sont toujours mutualisées et compensées par les revenus perçus des autres biens immobiliers mis en location.

Par exemple, dans un investissement locatif direct, en cas de perte de locataire, il n’est plus possible de percevoir des revenus. En revanche, avec une SCPI, le revenu ne tombe jamais à zéro même avec un taux d’occupation réduit. La mutualisation des risques peut être optimisée davantage en investissant dans plusieurs SCPI. Par ailleurs l’investissement en SCPI bénéficie souvent d’une diversification géographique qui permet de minimiser encore les risques.

En tant que porteur de parts, votre responsabilité est limitée

La responsabilité des associés dans une SCPI est limitée (au maximum) au double du capital investi. En comparaison avec la société civile immobilière (SCI), pour laquelle la responsabilité des associés est indéfinie et solidaire, cela représente un grand avantage.

Les risques liés à l’investissement en SCPI

Bien que l’investissement en SCPI offre de nombreux avantages, il comporte également certains risques qu’il faut bien évaluer avant d’investir :

C’est un placement peu liquide

Si vous investissez dans uns SCPI, vous devez savoir que votre placement sera utilisé exclusivement dans l’immobilier locatif. C’est également un placement à long terme. La durée moyenne de détention de l’épargne investie est de 8 à 15 ans. Autrement dit, vous ne pouvez pas débloquer votre épargne avant la fin de la durée de détention.

En outre, il existe toujours un délai important entre le moment où vous désirez vendre vos parts et le moment de vente effective. Parfois, ce délai correspond à la durée de vie même de la SCPI.  De ce fait, votre investissement dans une société de ce type est considéré comme peu liquide. Un investissement est dit liquide lorsqu’il peut être vendu facilement et rapidement afin de retirer l’argent investi.

Dans le cas d’un placement financier en SCPI, il est clair que l’argent investi ne peut être récupéré de manière rapide. Le risque d’illiquidité est donc très élevé dans ce type d’investissements. Si vous avez besoin de liquidité à court terme, la SCPI n’est pas le support d’investissement adapté à vos besoins.

Le capital investi n’est pas garanti

En principe, le capital investi dans ce type de placements financiers n’est pas garanti. La valorisation de vos parts de SCPI dépend essentiellement de l’évolution du marché locatif et de la bonne gestion de la société. Par conséquent, la valeur de votre placement peut éventuellement chuter en cas d’une mauvaise conjoncture.

Une fiscalité peu avantageuse lorsque les revenus sont élevés

La quasi-totalité des revenus des parts de SCPI sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers. Ils viennent donc s’ajouter à vos autres revenus pour constituer la base imposable. Cette dernière est ensuite soumise à votre tranche d’imposition sur l’IR.

Si vos revenus sont élevés, vous serez soumis à un taux d’imposition qui est également élevé. Dans ce cas, l’impact est très négatif sur la rentabilité nette de votre placement. Avant d’investir en SCPI, vous devez donc vous assurer que ce placement est adapté à votre fiscalité afin d’optimiser vos investissements.

Vous pouvez éventuellement opter pour un crédit pour financer l’acquisition des parts de SCPI. D’un côté, vous allez bénéficier d’un effet de levier. D’un autre côté, vous aurez la possibilité de déduire les charges d’emprunt de votre base imposable.

Les frais sont élevés

En principe, les frais de souscription sont d’environ 10% du montant de l’investissement. Les frais de gestion varient entre 8 et 14% du montant des revenus de loyers perçus. Il faut compter généralement 3 ans pour que les frais prélevés au départ soient compensés par les revenus perçus. A cela s’ajoute le fait que les frais de sortie sont également très lourds.

Les points à vérifier avant d’investir dans une SCPI

D’une manière générale, le placement en SCPI n’est rentable qu’à long terme. Avant d’investir, il convient de porter une attention particulière à certains indicateurs :

• La compétence de la société de gestion.

Un placement financier ne s’improvise pas. Il faut donc porter une attention particulière au choix de votre SCPI. De même, il est également important de vérifier la compétence de la société de gestion afin de vous assurer que votre investissement sera rentabilisé.

• La qualité du patrimoine

Optez de préférence pour une SCPI disposant d’un parc immobilier large et diversifié. Une diversification des secteurs géographiques et des activités permet de limiter les risques liés aux investissements.

• Le rendement de la SCPI

Avant d’investir, il convient d’analyser l’historique des résultats afin d’évaluer le rendement de la SCPI.

• Les frais

Il est important de vérifier les frais de souscription et de gestion de la SCPI. Ces frais varient d’une société à une autre. Il convient donc de faire comparer les services afin de choisir la société proposant le meilleur rapport qualité/prix.

• Le délai de jouissance

Le délai de jouissance correspond au décalage entre la date de souscription et celle de la perception des premiers dividendes. Ce délai est fixé par la SCPI. Il est donc important de vérifier ce délai afin d’éviter le risque d’attendre plusieurs mois avant de recevoir vos revenus.

Conclusion

Investir en SCPI est une option intéressante si vous souhaitez diversifier vos placements financiers. Sous certaines conditions, cet investissement permet également d’obtenir des avantages fiscaux. Cependant, il faut bien évaluer les risques liés à cet investissement notamment le risque d’illiquidité.