Vous voulez investir dans les logements pour étudiants ? Il est vrai qu’il s’agit là d’une bonne opportunité pour assurer sa retraite, engranger une source de revenus, mais comme toute opportunité, elle est risquée. Parfois même très risquée. Un investissement du genre est régi par des critères préalables qu’il faut respecter ou vérifier avant de se lancer. Et même passé ces critères, il est important que vous sachiez qu’investir dans la location de logements pour étudiants est tout un ensemble de charges auxquelles vous devrez faire face. Voici tout ce que vous devez savoir par rapport à ces charges.

L’investissement locatif

L’investissement locatif concerne tout bien immobilier qui peut être loué à une tierce personne. Le bien immobilier peut être un bien neuf ou ancien. Il peut être un appartement ou une maison. Il peut aussi être un parking, une cave, un local commercial ou encore un immeuble composé de plusieurs lots. Un bien acheté peut être vide et mis à la location ensuite, ou alors vendu avec des locataires, ce qui vous permet d’avoir une visibilité directe sur votre rentabilité locative.

Dans la plupart des cas, l’achat du bien immobilier se fait à crédit, et les loyers perçus par le propriétaire permettent de rembourser une partie des mensualités du prêt effectué. Le retour sur investissement inclut, en dehors des loyers, la plus-value éventuelle lors de la revente du bien comme par exemple à l’échéance d’un programme de défiscalisation.

Rentabilité d’un investissement locatif en fonction des charges

La rentabilité d’un investissement locatif ne dépend pas uniquement des loyers qu’il produit. Il faut également prendre en compte les charges d’entretien, de frais de gestion, d’impôts, de travaux… Au final, la rentabilité de votre investissement peut ou se voit réduite à cause de toutes ces charges que vous devrez assumer dès que vous commencez votre investissement. Ces charges sont de diverses natures et peuvent considérablement réduire la rentabilité de votre investissement.

Entre les belles promesses des vendeurs de programmes immobiliers locatifs, qui font miroiter des rendements dépassant les 10 %, et les associations de bailleurs qui se plaignent que l’immobilier rapporte encore moins qu’un livret d’épargne, on se demande quelle est la véritable rentabilité d’un logement en location.

Très peu de bailleurs sont capables de bien répondre à cette question, qui pourtant est essentielle pour toute personne qui veut gérer au mieux son patrimoine. Elle est encore plus essentielle si ce logement a été ou doit être acquis avec pour but de réaliser un placement. Placement qui n’a de sens que s’il est plus performant que beaucoup d’autres, qu’il soit dans l’immobilier ou pas. Toutefois, à la différence des placements financiers les plus simples (les placements financiers de base) servant des intérêts connus d’avance et qui sont frappés d’une fiscalité uniforme, la rentabilité d’un investissement locatif (pour étudiants) dépend de plusieurs facteurs. Ceux-ci concernent non seulement le bien (le loyer, les charges d’entretien, le prix d’achat…), mais également la fiscalité locale et celle des revenus fonciers, le paiement éventuel de tout ou en partie du prix à l’aide d’un crédit (ou d’un prêt …), et, enfin, la moins-value ou la plus-value réalisée à la revente. Selon la manière dont ces différents facteurs seront pris en compte, la rentabilité annoncée variera du tout au tout. Comme il a été dit, le marché locatif connaît une période plutôt faste pour les bailleurs : la rentabilité est boostée par des loyers assez élevés et une forte demande de logements. Pourtant, l’immobilier est un cycle. Il faut donc prendre en compte dans l’évaluation de cette rentabilité l’intégralité des facteurs susceptibles d’influencer le résultat.

 

En allant du plus simple au plus avancé, on peut retenir quatre grandes manières d’exprimer le rendement d’un investissement locatif. On distingue :

• le taux de rentabilité brut
• le taux de rentabilité net de charges
• le taux de rentabilité net d’impôts et de charges (appelé net-net par certaines personnes)
• le taux de rentabilité interne (TRI).

La connaissance du contenu que ces taux de rentabilité recouvrent et la maîtrise de leur processus de calcul vous permettront inévitablement d’être préparé à toute éventualité ou surprise susceptibles d’être rencontrées lors de votre investissement.

 

Le taux de rentabilité brut

Le taux de rentabilité brut s’obtient en divisant les loyers encaissés sur une année par la valeur du bien (un logement dans ce cas). Ainsi donc, un logement valant environ 150 000 € et loué à 1 000 € par mois aura une rentabilité brute de 8 %. Parfois utilisé par des vendeurs, cet indicateur est cependant très imprécis, voire trompeur. Il ne prend en compte en effet qu’un seul facteur, les loyers, comme s’il s’agissait pour vous d’un profit net, alors que vous supportez par ailleurs, déjà, diverses charges. De plus, lorsqu’il sert comme argument de vente, ce taux brut repose sur un loyer parfois supérieur à la réalité. À vous de vérifier sa pertinence en vous renseignant sur les loyers réellement pratiqués dans le voisinage. Pour conclure, toujours dans le cadre d’une vente, ce taux brut est habituellement calculé sur le prix nominal du logement, alors qu’il est plus exact de le calculer sur ce que vous déboursez réellement.

 

Le taux de rentabilité net

Le calcul du taux de rentabilité net est fait en retenant, d’une part, le prix d’achat du logement tout compris et, d’autre part, non pas les loyers bruts, mais ce qu’il vous reste après déduction des dépenses qui vous incombent en tant que bailleur. Lorsque le calcul est effectué a posteriori, par exemple pour l’année écoulée, il est facile à faire, puisque toutes les données en sont connues… A condition de ne rien oublier. En premier lieu, faites le total des loyers reçus tout au long de cette année, plus les sommes versées par le locataire au titre des charges locatives. Retranchez ensuite toutes les dépenses supportées au titre du logement concerné : travaux et entretien courant, charges de copropriété, impôts et taxes (taxe foncière et RCL – contribution sur les revenus locatifs), frais de gestion et assurances, qu’il s’agisse de rémunération d’un gérant ou de dépenses engagées par vous-même (y compris, le cas échéant, en chiffrant le temps consacré à cette tâche). Incluez aussi le coût de l’éventuel emprunt contracté pour financer l’achat du logement ou des travaux, c’est-à-dire le montant des intérêts et des autres frais (assurance emprunteur, etc.) versés au cours de l’année. Ne tenez pas compte, en revanche, de la part correspondant, dans les échéances du prêt, au remboursement du capital emprunté : ce n’est pas une dépense, mais plutôt la restitution au prêteur des sommes qu’il vous a avancées.

 

Le taux de rentabilité net d’impôts et de charges (le net-net)

Pour vous rapprocher plus finement de la rentabilité, il vous restera à évaluer l’incidence des loyers que vous percevez sur vos impôts en général. En retranchant ce surcoût fiscal des loyers nets de frais et charges, vous pourrez ensuite calculer un taux de rentabilité net d’impôts et de charges. Tout d’abord, les loyers sont soumis aux prélèvements sociaux, pour 10 % de leur montant brut. En réalité, la ponction est inférieure à 10 %, puisqu’un de ces prélèvements, la Contribution sociale généralisée (CSG) est à son tour partiellement déductible de l’ensemble de votre revenu imposable. Les loyers perçus sont par ailleurs soumis à l’impôt sur le revenu. Pour connaître, dans le montant de l’impôt que vous acquittez, la part imputable à ces loyers, vous devez en premier lieu déterminer quel en est le montant que vous pourrez imposer. Si vos revenus fonciers sont placés, par exemple, sous le régime fiscal du microfoncier (régime applicable par défaut lorsque vos revenus fonciers ne dépassent pas l’ordre de 15 000 € environ par an), il vous suffit de retrancher des loyers perçus le montant de la déduction forfaitaire, 40 %. Dans les autres régimes (amortissement Robien pour les logements neufs, le régime de droit commun, ou la déduction forfaitaire Besson), le calcul du loyer imposable est plus complexe. À une déduction forfaitaire variant entre 6 % et 40 % s’ajoute la déduction (bien entendu sous certaines conditions et dans certaines limites) pour leur montant réel des charges de copropriété, des travaux et des intérêts d’emprunt, voire d’une partie du prix du logement.

 

Le taux de rentabilité interne (TRI)

Le taux de rentabilité interne est un indicateur essentiel qui permet de mesurer la pertinence d’un projet. Il vous permettra donc de mesurer la pertinence de votre investissement locatif. Son principe est simple : il prend en compte

• Achats
• Frais
• Fiscalité
• Ventes
• Revenus, etc.

Ce taux de rentabilité ramène tout sur un rendement annuel. Cela permet donc de comparer des projets qui au départ n’ont pas grand-chose en commun. C’est un indicateur qui est donc avant tout financier, une aide à la décision avant n’importe quel investissement.
Il est habituellement complété par une prime de risque, par rapport à un placement entièrement sécuritaire. Prenons par exemple un investisseur qui hésite entre les emprunts d’état et l’immobilier. Dans le premier cas, il peut jouir d’un effet de levier lié au crédit, de loyers, mais cela impliquera de même des charges diverses telles que les impôts, et une grande incertitude sur le prix de vente futur, dépendamment du marché. Dans le second cas, il bénéficie d’un placement sans risque à durée déterminée. Si le TRI du projet immobilier ressort à 4,60 % et que le TRI de l’investissement en titres d’Etat ressort à 4,20 %, l’investisseur devra décider si la différence de 0,40 % justifie la prise de risque liée au marché immobilier.

 

Quel taux de rentabilité faut-il adopter pour faire un meilleur investissement avec moins de charges ?

Si par contre, vous voulez tenir compte, dans votre comparaison entre plusieurs logements, des perspectives de plus-values à la revente, ou comparer entre achat comptant et à crédit, il vous faudra dans ce cas recourir au Taux de Rendement Interne. Il sera également essentiel pour comparer un investissement immobilier avec d’autres placements donnés. Mais rappelons que chacun de ces taux de rendements ne donnant qu’une vision partielle de la réalité, il est toujours recommandé de les envisager tous, et beaucoup plus dans une approche prévisionnelle. Concluons en notifiant que le temps passé à la gestion, au niveau de risque, à la plus ou moins grande disponibilité du capital investi (les placements peuvent être liquidés en seulement quelques jours pour certains. D’autres peuvent requérir plusieurs mois) est aussi à prendre en compte.

 

Les charges locatives à moyen et à long terme

Plus ou moins précis et réalistes, les taux de rentabilité que vous pouvez ainsi calculer ne valent cependant que pour une année donnée, et pas pour la durée totale de votre investissement, 10 ou 15 ans, voire davantage. Sur une telle durée, il y a des périodes fastes où vous encaissez des loyers avec des charges courantes réduites au strict minimum et des périodes plus délicates où il faut payer des travaux de rénovation dans l’immeuble (ravalement, toiture, installation d’ascenseur, etc.) ou dans le logement (changement de chaudière, etc.). Votre situation fiscale peut également évoluer d’une année sur l’autre, et donc votre niveau d’imposition. De même pour la législation fiscale, qu’il s’agisse du barème de l’impôt sur le revenu ou de la fiscalité des revenus fonciers, concernant notamment les charges déductibles des loyers et les possibilités de report du déficit foncier sur les autres revenus. Une étude a prouvé que 80 % des charges locatives sont payées par le locataire, ce qui signifie donc que 20 % de ces charges sont assurées par le propriétaire ou investisseur. Des points abordés, les charges que vous rencontrerez tout au long de votre investissement locatif sont entre autres :

 

• L’investisseur (vous si c’est le cas) procédera le plus souvent à des travaux d’entretien regroupant réparation de la toiture, traitement d’un ravalement, l’installation d’un ascenseur, le changement d’une chaudière, l’approvisionnement d’eau chaude et d’eau froide (le chauffage est inclus), la mise en place ou le réaménagement d’un parking, les espaces verts, l’embauche d’un gardien, etc.
• L’investisseur devra souscrire à certaines assurances s’il ne veut pas avoir à s’occuper des petits détails : une assurance emprunteur s’il emprunte de l’argent pour son investissement (dans la plupart des cas, il le fait afin de pouvoir s’en sortir), une assurance de loyers impayés (qui d’ailleurs rognera encore plus son revenu), etc.
• L’investisseur sera dans l’obligation de s’acquitter des impôts, des frais de gestion (s’il confie la gestion de son investissement à un tiers), de la taxe foncière, des prêts bancaires, des charges de copropriété (seulement s’il est copropriétaire), etc.
• Il arrive parfois que les étudiants décident de déménager, peut-être parce qu’ils ont trouvé un meilleur appartement. C’est l’effet Turnover. Dans ce cas, l’investisseur débourse les frais d’état des lieux, de réparations s’il y a lieu. Il passera ensuite des petites annonces pour annoncer que l’appartement est désormais libre, s’il veut bien sûr qu’un autre étudiant l’occupe.