Investir dans l’immobilier : petite ou grande surface ?

En matière d’investissement immobilier, il est tentant de penser qu’une grande surface vaut mieux qu’une petite surface, car qui dit grande surface dit grands profits. Malheureusement, l’évidence ne rime pas forcément avec la vérité, et toute personne désireuse de faire un bon investissement immobilier doit analyser l’assertion selon laquelle une grande surface devrait être privilégiée. Cela a des implications fortes pour tout investisseur mais surtout pour les petits budgets qui ne peuvent de toute façon pas se permettre d’acquérir des grandes surfaces.

Investir dans de petites surfaces

Il est vrai de dire que le loyer mensuel d’une petite surface est en règle générale inférieur au loyer mensuel d’un logement de grande surface, toutes choses étant égales par ailleurs. Nonobstant, ce serait une erreur de se fonder sur le seul loyer pour évaluer la qualité d’un investissement immobilier. Le loyer d’un bien de mauvaise qualité, mal situé et en mauvais état, risque de ne rien rapporter, même si le montant de ce loyer est élevé. Il faut se pencher sur les avantages et les inconvénients propres à chaque type de surface afin de discerner si un investissement dans une petite surface vaut le coup ou s’il vaut mieux passer son chemin.

Le prix d’achat est peu élevé

Cet avantage est le premier qui vient en tête quand on pense à l’achat d’une petite surface, que ce soit un studio ou un deux pièces : le prix d’achat est peu élevé. Le risque pris est donc moins grand que pour une grande surface, puisque la mise de départ est plus modeste, ce qui permet de ne pas investir tout son argent dans le même bien.

C’est un investissement ouvert au plus grand nombre

Il n’est pas incongru de dire que l’investissement dans une petite surface est sans doute l’investissement le plus démocratique qui soit, puisque la somme relativement modeste qu’il faut pouvoir mettre sur la table est accessible à un plus grand nombre que dans le cas de grandes surfaces. Si l’investissement est concluant, ce premier pas permettra peut-être de continuer à investir dans de petites surfaces ou pourquoi pas à investir dans des grandes.

Il est plus facile d’obtenir un prêt bancaire pour investir dans une petite surface

C’est une réalité : les banques sont très regardantes sur la situation financière des emprunteurs, et sont moins susceptibles de prêter de grosses sommes. En revanche, des sommes plus modestes permettent d’emprunter plus facilement, le risque étant moins grand et l’exigence de capacité d’endettement étant aussi moins contraignante que pour des biens plus onéreux. Pour toute une partie des personnes souhaitant investir, il n’y a même pas le choix : la petite surface est la seule possibilité d’investir !

Il est plus facile de trouver des locataires

Qui dit loyer modéré dit aussi plus de locataires potentiels. Les investisseurs ne s’y trompent pas quand ils acquièrent une petite surface : ils sont convaincus de trouver rapidement un locataire et ils ont la plupart du temps raison. Cet avantage permet non seulement au bien de rapporter, mais aussi au propriétaire d’être plus serein ; même si un locataire quitte son bien : un autre arrivera !

Le rendement est supérieur à une grande surface

C’est sans doute l’argument le plus important pour un investisseur, même si les autres arguments ne sont pas pour autant négligeables. Mais c’est la raison première d’un investissement : qu’il soit rentable. Et si possible, qu’il soit très rentable. Il s’avère que les petites surfaces telles que les studios ou les parkings sont très rentables, et en moyenne elles sont plus rentables que de grandes surfaces. En effet, la rentabilité d’une petite surface peut atteindre le coquet taux de rentabilité brute de 6-7 %. Les grandes surfaces se situent légèrement en deçà de ce taux. En se basant uniquement sur le critère de la rentabilité, les petites surfaces sont gagnantes.

Les petites surfaces résistent mieux aux variations du marché

Les petites surfaces sont des valeurs sûres : elles résistent mieux aux crises que les grandes surfaces, car la quantité de locataires et d’acheteurs potentiels est bien supérieure aux grandes surfaces. Logiquement, plus la surface est grande et chère et moins le nombre de locataires ou d’acheteurs potentiels est important. Par ailleurs, en temps de crise, les locataires auront tendance à se rabattre sur une surface plus petite, et comme le studio, par exemple, est ce qu’il se fait de plus petit, il y aura toujours preneur !

Les petites surfaces se revendent plus rapidement et plus facilement

Les petites surfaces sont peu chères à l’achat, et donc la revente de celles-ci se fait indéniablement plus rapidement et plus facilement qu’une grande surface toutes choses étant égales par ailleurs. Au cas où l’investissement ne serait pas à la hauteur des attentes, ou même au cas où l’investisseur souhaiterait récupérer sa mise pour diverses raisons, les petites surfaces sont un excellent compromis.

Il est possible de diversifier son investissement

L’adage bien connu selon lequel il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier s’applique en matière d’investissement immobilier. Les petites surfaces permettent, par le ticket d’entrée plus faible, d’en acquérir plusieurs et donc de diviser les chances qu’un événement indésirable ne survienne sur tout l’investissement en même temps.

Petites surfaces = moins d’impôts

Toutes choses étant égales par ailleurs, une petite surface coûtera moins cher en impôts fonciers qu’une grande surface, ce qui n’est pas négligeable dans une période où les hausses d’impôts peuvent atteindre le rendement du bien. Même en cas de hausse, une petite surface s’en sortira mieux qu’une grande.

Un turn-over important de locataires

Le roulement de locataires sur les petites surfaces est plus important, car les petites surfaces servent surtout à « dépanner », c’est une solution de transition avant de trouver ou de pouvoir se permettre une plus grande surface. C’est notamment le cas des étudiants qui louent des studios dans le cadre de leurs études mais n’ont aucune intention d’y rester durablement.

Des dégradations plus importantes

C’est un paramètre imprévisible, mais en moyenne, les petites surfaces d’habitation subissent plus de dégradations que les grandes surfaces. Malheureusement pour le propriétaire, des travaux sont à prévoir régulièrement pour remettre le bien en état, et ces frais sont susceptibles de grignoter en partie le rendement élevé que promettent les petites surfaces.

En cas de revente, des plus-values moins intéressantes

Les petites surfaces ont tendance à dégager moins de plus-values que les grandes surfaces. A moins de vouloir faire de l’achat-revente, les petites surfaces ont donc plutôt vocation à servir dans le cadre de l’investissement immobilier locatif. Il est aussi intéressant de faire un calcul tenant compte à la fois de la rentabilité locative et de la plus-value potentielle, afin de bien comparer la rentabilité globale.

Des risques d’impayés plus élevés

Les petites surfaces sont louées par des locataires moins argentés que les grandes, et par des personnes seules. Cela augmente le risque de loyers impayés, puisque les personnes seules ont moins de ressources qu’un couple qui travaille.

Investir dans de grandes surfaces

Les petites surfaces ont beaucoup d’avantages à revendre, mais les grandes surfaces font également état de beaucoup de qualités.

Des locataires plus fidèles

L’ennemi juré de tout investisseur dans l’immobilier locatif est la vacance locative. Le fait de ne pas avoir de locataire pendant une longue période ou pendant de multiples courtes périodes est susceptible d’anéantir le rendement de l’investissement pour un moment. En la matière, les grandes surfaces sont plus sécurisantes car les locataires de ce type de surfaces restent en moyenne plus longtemps que dans de petites surfaces. Le bien est donc occupé sur de longues périodes sans être entrecoupées de périodes de vacance locative. Le rendement est préservé.

Moins de dégradations

Qui dit moins de turn-over, dit aussi moins de travaux à prévoir entre chaque changement de locataire. A noter qu’un déménagement est toujours l’occasion d’abîmer les murs, les encadrements de portes, etc. Moins de déménagements permet aussi d’éviter de nombreuses dégradations. Par ailleurs, les locataires de grandes surfaces s’approprient plus facilement le bien qu’ils occupent, a fortiori sachant qu’ils vont y rester plus longtemps que dans le cas d’un locataire de petite surface.

Moins de risques d’impayés

Outre la vacance locative, les impayés sont un poison mortel pour les investisseurs. Les grandes surfaces présentent l’avantage de relativiser ce risque, puisqu’en général elles sont louées par des locataires à plus fort revenus, et souvent des couples, ce qui signifie plusieurs revenus. Logiquement, ces éléments font que le risque d’impayés est mécaniquement réduit.

Des plus-values plus importantes que les petites surfaces

Plus chères à l’achat, les grandes surfaces sont aussi plus chères à la revente, ce qui n’est pas pour déplaire à leurs propriétaires. Tout investisseur dans l’immobilier, même ayant une visée locative, se satisfait d’une plus-value conséquente en cas de revente de son bien en fin de course.

Il est possible de diviser une grande surface en plusieurs petites surfaces

Dans certains cas, il est possible d’acquérir de grandes surfaces et de les diviser pour constituer de petites surfaces, à louer ou à vendre. Et il est également possible de revenir sur la division en cas de location pour reconstituer une grande surface. C’est un avantage qui permet parfois de tirer un meilleur profit d’une grande surface.

Les grandes surfaces sont peu nombreuses

Même si le loyer d’une grande surface est naturellement plus élevé que celui d’une petite surface, le fait que ce type de surfaces ne représente que 12 % des biens loués joue en leur faveur. Leur rareté est la garantie de leur attractivité.

Une rentabilité inférieure aux petites surfaces

L’idée reçue énoncée auparavant est donc réfutée : une grande surface présente en moyenne une rentabilité inférieure à celle d’une petite surface. En général, les grandes surfaces ont une rentabilité oscillant entre 3 et 5 %. C’est un élément important pour l’investisseur car la rentabilité est l’origine même de l’investissement.

Des durées de vacances locatives plus longues

Le prix du loyer des grandes surfaces réduisant le nombre de locataires potentiels, le processus de relocation peut s’avérer plus long que dans le cas d’une petite surface, même si les grandes surfaces sont numériquement moins nombreuses que les petites. Une grande surface gardera plus longtemps ses locataires, mais la période de vacance entre deux locataires sera plus longue.

Un ticket d’entrée plus élevé

Tout le monde ne peut se permettre d’investir dans de grandes surfaces. Vu le ticket d’entrée, il faut avoir un capital de départ conséquent, ou réussir à convaincre une banque de prêter le prix d’achat. Ce n’est pas un investissement « démocratique ».

En synthèse : petite ou grande surface ?

Les petites surfaces comme les grandes surfaces présentent des avantages indéniables, mais aussi des inconvénients non négligeables. Le critère central de l’investissement, qui est la rentabilité, conseille d’investir plutôt dans de petites surfaces réputées plus rentables. Néanmoins, il faut bien veiller à ce que les inconvénients que présentent les petites surfaces ne viennent pas amoindrir cette rentabilité.

Les grandes surfaces, cependant, présentent un avantage de taille : la capacité de dégager une plus-value plus importante. C’est pourquoi un investisseur ayant pour but à terme de revendre son bien aurait plutôt à intérêt à placer sa mise dans une grande surface. Les petites surfaces sont donc plus adaptées à une visée locative stricte, tandis que les grandes surfaces présentent plus d’atouts pour un investissement avec une finalité de revente.

Enfin, les petites surfaces présentent des risques supplémentaires sanctionnés par un rendement plus élevé. Les grandes surfaces, elles, offrent plus de tranquillité à leurs propriétaires. C’est pourquoi un investisseur en quête de tranquillité préférera une grande surface, tandis qu’un investisseur focalisé sur le rendement et qui est prêt à affronter quelques désagréments, moyennant par exemple la souscription d’une assurance contre les impayés, pourra se tourner vers l’acquisition de petites surfaces.