Salut, c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo.

Ce que je vous propose aujourd’hui, c’est de vous faire visiter un autre de mes appartements. C’est l’appartement qui m’aura coûté le moins cher, donc c’est pour ça que je vous montre cet appart, pour que ça puisse vous inspirer et vous montrer qu’on peut vraiment commencer à investir avec un petit budget.

C’est parti.

Alors, bienvenu dans mon nouveau palace, on est sur 78 m2, donc là ici, on est sur un projet qui est un peu particulier, qui est hyper, hyper, optimisé pour la location. Je vais vous partager les chiffres dans un instant, donc on est sur 98 000 euros, on est sur un 38 m2, sur lequel on a créé un faux plafond, ce que vous voyez au-dessus de vous c’est un faux plafond. Donc là, il y a à peu près, je dirais 2,50 m de hauteur sous plafond, alors qu’à la base on avait quand même quasiment 4 m. Donc qu’est-ce qu’on a fait ? Et bien tout simplement on est venu mettre un faux plafond ici, et on est venu créer un faux étage, juste au dessus, sur lequel, donc à l’étage du dessus on a 3 chambres, et juste derrière vous, sur votre gauche, nous avons une autre chambre.

Je vous propose de vous montrer rapidement juste cette première chambre, le salon, et juste après nous allons monter. Donc, là, vous voyez ici que c’est vraiment une toute petite chambre, il y a pas besoin de plus. Et donc, une chambre comme ça, en plein cœur de Budapest, on est sur une chambre à 300 euros par mois, pourtant, on est sur une toute petite chambre. Mais l’avantage surtout de cet appartement, c’est qu’on est vraiment, dans une rue parallèle où il y a énormément de mouvement, énormément de vie nocturne.

Cet appartement il est en location depuis 3 ans, ce n’est pas un projet qui vient d’être terminé, donc depuis 3 ans il rapporte de l’argent, et par rapport à ces 3 années de mise en location, je remarque qu’en longue durée, on est sur 1 200 euros de loyer par mois, donc 4 chambres, chaque chambre c’est 300 euros par mois, bien que là on a monté les loyers à 350 euros, on a toujours autant de demandes, donc ça fonctionne bien. Cet appartement en courte durée, donc juin-juillet-août, on le met a à peu près 2 400 euros, donc moi je touche 2 400 euros en net juin-juillet-août, on a 30 % de gestion locative, ce qui fait à peu près 3 000 euros par mois, sur cet appart.

Et il n’y a pas que des côtés positifs. Donc, là, en fait, pourquoi je vous dit ça ? Parce que la première année, on a fait que du courte durée à fond, à fond, à fond, je vais vous montrer ce que ça fait que de faire du courte durée toute l’année. Vous avez, par exemple là juste au-dessus du frigo, voilà, je vais vous montrer vraiment les, les vrais dessous de l’immobilier, voilà c’est ça, vous rentrez chez vous, par exemple là je suis pas venu dans mon appartement depuis un an, je l’ai bloqué, voilà il y a des étudiants qui ont pété le truc.

Là pareil, on a un téléphone qui est complètement abîmé, complètement abîmé, le truc, il pend dans tous les sens. Voilà, la location courte durée, c’est ça. Je vais vous montrer également la location courte durée qu’est-ce que c’est, la location courte durée, c’est des draps qui se sont fait couper. Hein voilà, je ne sais pas pourquoi je reviens dans mon appart, des draps coupés comme ça, c’est moche. La table, pareil, il y a des traces qui semblent pas s’en aller. Là, pareil, une trace sur le canapé qui semble pas s’en aller. Là, pareil, regardez, on est dans une rue où il y a du passage, donc très grosse vie nocturne, donc les mecs reviennent, ou les nanas reviennent, de boite de nuit, ils veulent se remettre un petit verre dans la tronche, ils arrivent, bam il boit machin, bam, il pose son verre et évidemment il ne le nettoie pas et ça laisse une grosse trace.

Qu’est-ce que je peux vous montrer d’autre, de la réalité ? Par exemple, ben regardez, le mec qui est complètement bourré qui vient de rentrer chez lui tout seul ou accompagné, il est bourré, qu’est-ce qu’il fait ? Regardez bien mon pied, juste avant de monter, il met un petit coup ici, et c’est ce qui fait que voilà, après 3 ans de mise en location en courte durée, voici ce qui se passe.

Ce que je vous propose, c’est de vous montrer juste avant, les salles d’eau.

Voilà donc, salle d’eau, qui dit salle d’eau en courte durée, dit obligatoirement un petit peu d’humidité. Là, en l’occurrence, qu’est-ce que je peux vous montrer, l’humidité ici elle est venue s’installer en bas, ici vous le sentez pas à la caméra mais je sens très très légèrement qu’il y a un début d’humidité, c’est très faible, ça ne se sent pas, mais moi je vais le sentir légèrement. Là pareil, on voit que le parquet très légèrement a gonflé, pareil, je pense qu’il y a eu de l’eau qui a coulée ici et puis du coup ça a fait gonfler le plancher.

Je vais vous montrer juste ici si vous rentrez avec moi dans la salle de bain, vous voyez donc une toute petite salle de bain, là par contre, là vraiment l’avantage c’est qu’on a une très très bonne équipe de nettoyage, donc c’est super clean, puis c’est difficile d’abîmer ce genre de choses. Puis les gens viennent surtout ici pour, voilà pour se nettoyer, etc. Par contre, ce que l’on peut voir, c’est qu’ici les personnes, elles font pas vraiment attention au drap, ça en l’occurrence ça coûte que dalle, donc ça on va pouvoir le changer, vraiment ça coûte rien du tout, et je trouve que ça a vraiment un effet très important, moi j’arrive je vois ça, je trouve ça pas très propre.

Ce que je vous propose, c’est qu’on retourne dans le salon et que je vous explique maintenant un petit peu, d’autres inconvénients au fait d’investir uniquement dans le court terme. Je pense qu’investir dans le court terme, c’est bien en termes de rentabilité, vous le voyez en court terme sur cet appartement, je vais gagner 2 400 euros par mois, alors qu’en long terme, je ne vais gagner que 900 euros par mois. Vous allez me dire, Théo pourquoi est-ce que tu, durant les 3 mois, pourquoi est-ce que tu ne doubles pas ta rentabilité ?

Donc là, ce bien là, déjà de base, en faisant 9 mois par an longue durée, et 3 mois par an courte durée, on est déjà sur +12 % de rentabilité nette, après impôts. en l’occurrence, sur cet appartement je vais payer 15 % de gestion, et avec quelques réparations, là en l’occurrence c’est pas très grave, tout ce que je vous montre, par exemple la canapé, les rideaux etc., c’est bon, c’est pas l’appartement qui est complètement à refaire, puisque de toute façon, les réparations que je vais venir apporter à cet appartement, vont être déduit de mes impôts.

Donc, en fait, je ne paye strictement aucun impôt sur les revenus que je vais générer sur ce bien immobilier. Par contre, je dois retirer 15 % de frais de gestion. Donc vous le voyez hein, je gagne ici donc 1 200 euros par mois de loyer en longue durée, vous retirez les 15 %, on est à peu près à quelque chose comme 900 euros par mois.

Donc vous allez peut-être me dire, pourquoi est-ce que Théo, tu le mets, du coup, en longue durée uniquement ? Ben en fait, l’investissement immobilier c’est pas seulement combien d’argent vous voulez gagner, c’est aussi une histoire de balance entre la tranquillité que vous voulez avoir, et combien est-ce que vous êtes prêts à gagner ou combien vous recherchez à gagner. Moi personnellement, je préfère avoir plus d’appartements, certes que ce soit plus long et que ça me rapporte moins, mais vraiment avoir beaucoup moins de problèmes.

Cet appartement, il est mis en location depuis plus de 3 ans, vous voyez on a pas trop apporté d’améliorations à cet appartement, ça suffit, il rapporte, mais il y a quand même des petits soucis.

En l’occurrence, cet appartement je l’avais acheté donc, projet terminé à un investisseur, donc la personne est arrivée, elle a géré tout le projet de A à Z, et du coup, ce qui s’est passé c’est que, donc moi je l’ai acheté, il était déjà totalement rénové, il y avait même des locataires déjà à l’intérieur les premiers mois. Donc je l’ai racheté, excellent, cependant, faites attention. Il a failli m’arriver quelque chose. Donc, ce que j’ai fait c’est que, avant d’acheter l’appartement, je demande toujours un document pour dire qu’il n’y a pas de dettes sur le bien immobilier.

Par exemple, admettons que, là c’est pas le cas, mais admettons que vous avez un building avec un ascenseur à l’intérieur. Si par exemple, la copropriété a décidé de demander l’argent pour financer l’ascenseur au proprio, et bien en l’occurrence, si la personne vend et que moi derrière j’achète, si je m’étais dit OK j’investis que 100 000 euros, j’arrive et on me demande 5 000 euros pour un ascenseur, vous comprenez bien que pour tout le monde ça peut pas forcément bien matcher. Surtout si vous avez fait un emprunt immobilier.

Donc, du coup, vraiment, faites attention à ça. Moi je me souviens, je suis allé donc chez l’avocat, j’ai demandé à vérifier s’il y avait pas de dettes sur le bien, il n’y en avait pas, pourtant, après l’avoir signé, après l’avoir acheté, il y a des propriétaires ici qui m’ont donné une lettre, qui m’ont envoyé une lettre, enfin qui ont envoyé la lettre à l’agence de gestion, qui me l’a ensuite retransmise, qui me disait, voilà, il y a une dette sur le bien, vous n’avez pas payé la copropriété depuis autant de temps etc., donc il faut payer tous les mois de retard que vous aviez.

Moi je viens d’arriver, j’ai dit écoutez les cocos, voici un document qui dit que sur le bien il n’y a aucune dette, donc moi je vais pas payer ce que n’a pas payé l’ancien propriétaire. Donc voilà, ça s’est très bien fini, moi j’ai simplement mis en relation l’ancien proprio et la copropriété, et du coup, c’est tout, il ne m’est rien arrivé de plus. Mais vraiment, faites bien attention à ça, quand vous achetez un bien immobilier, que vous voyez que l’affaire est quand même vachement belle, faites attention qu’il y ai pas une dette sur le bien, ça coûte rien d’aller voir l’avocat, ou juste au moment où vous allez signer l’acte d’achat, d’inclure dans le contrat de vente, qu’il n’y ait aucun, aucune dette sur le bien, et qu’il n’y a aucun vice caché.

Sachez également que si vous avez peur de perdre une caution que vous avez mis, un deposit, je ne sais plus comment on dit en français, et bien tout simplement, sachez que si la personne vous a caché quelque chose, le vendeur vous a caché quelque chose, si vous le découvrez, vous allez pouvoir récupérer la caution que vous aviez mise au début, s’il y a un vice qui a été caché durant la vente, par exemple si la personne n’a pas dit qu’il y avait une dette sur le bien.

Bref, donc faites attention à tout ça.

Ce que je vous propose, c’est de vous montrer juste au-dessus, on a 3 magnifiques chambres. Donc moi, personnellement, je ne vivrais jamais là-dedans, parce que c’est vraiment tout petit, puis c’est un appartement qui est fait vraiment pour être mis en location pour les personnes qui veulent se retourner la tête.

Et donc du coup ici, nous avons 3 chambres. Donc, une première chambre sur votre droite, voilà, tout simplement, un lit, c’est aussi simple que ça. Derrière vous, vous avez donc une commode, et un bureau qui se trouve de l’autre côté. Là-bas, nous avons une autre chambre, là encore une fois, à chaque fois la même configuration, une petite commode, un lit, et un bureau. Ça suffit.

Et enfin, on va voir la dernière chambre, donc je pense qui va être l’une des plus petites. Et là, encore une fois, très petit mais très optimisée pour la mise en location, un bureau, un lit, une commode. Vous voyez, vraiment, faut pas se compliquer la vie, très loin de là.

Donc, aujourd’hui, si vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous avez plusieurs possibilités, vous pouvez payer en fonds propres, comme j’ai fait pour cet appartement, ou faire un emprunt auprès de la banque pour investir dans l’immobilier sans apport, si vous avez une situation qui le permet.

Si, aujourd’hui, vous avez des techniques également pour optimiser un appartement, dites-le nous dans les commentaires. Nous, personnellement, sur ce bien là, on est venu diviser un bien immobilier. Beaucoup de personnes pensent simplement à diviser le bien immobilier comme à cet étage, c’est-à-dire qu’elles vont se dire, OK, on va simplement couper l’appartement comme ceci. Mais par contre, on ne pense pas à le couper à l’horizontale, donc pensez également à créer par exemple des faux plafonds, comme là par exemple ici, on est vraiment sur du faux plafond, on est au-dessus d’un faux plafond, c’est-à-dire que là, on est toujours au même étage que juste en-dessous, officiellement.

Et pensez également, à doubler la superficie de votre appartement. À la base, on est sur un 39 m2, qu’on a multiplié par deux en créant ce faux plafond, et du coup, on optimise énormément le potentiel de rentabilité.

Voilà, dites-moi ce que vous pensez de cet investissement dans les commentaires, et si vous souhaitez investir dans l’immobilier en partant de zéro, je vous mets un lien qui apparaît dans la description de la vidéo, vous pouvez cliquer dessus, mettre votre adresse e-mail, et vous allez recevoir 4 vidéos qui vont vous expliquer comment emprunter sans apport pour investir dans l’immobilier, qui va vous montrer comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier, je vais vous montrer également comment trouver des locataires, comment ne pas avoir d’impayés, et je vous montrerais même comment ne payer strictement aucun impôt grâce à des niches fiscales que je vous révèle dans cette formation, qui est gratuite mais privée.

On se retrouve de l’autre côté, merci pour votre attention et à très bientôt.

Ciao, ciao.